Feedback

Gevonden zoektermen

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHAMS:2018:812

Instantie
Gerechtshof Amsterdam
Datum uitspraak
06-03-2018
Datum publicatie
28-05-2018
Zaaknummer
200.209.981/01
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

Is huurovereenkomst bedrijfsruimte tijdig opgezegd? Toepassing HR 14 juni 2013, NJ 2013/391: opzegging van de huurovereenkomst heeft plaatsgevonden op de wijze zoals die ingevolge de huurovereenkomst uitdrukkelijk tussen partijen gold en stemde overeen met regel dat mededeling die zakelijke kwestie betreft in beginsel aan zakelijk adres geadresseerde mag worden gericht, terwijl verhuurder aan huurder vóór opzegging niet te kennen had gegeven geen verdere correspondentie meer op dit adres te willen ontvangen.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
NJF 2018/332
WR 2018/140
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team I

zaaknummer: 200.209.981/01

zaaknummer/rolnummer rechtbank Noord-Holland: 5079305 \ CV EXPL 16-4219

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 6 maart 2018

inzake

PONTMEYER HANDELSBEDRIJVEN B.V.,

gevestigd te Zaandam, gemeente Zaanstad,

appellante,

advocaat: mr. P. van Rossum te Emmen,

tegen

1 [X] ,

2. [geïntimeerde sub 2],

3. [geïntimeerde sub 3],

4. [geïntimeerde sub 4],

5. [geïntimeerde sub 5],

6. [geïntimeerde sub 6],

7. [geïntimeerde sub 7],

allen wonend te [woonplaats] , gemeente [gemeente] ,

geïntimeerden,

advocaat: mr. P.F. Keuchenius te Hoorn.

Partijen worden hierna Pontmeyer en [X] c.s. genoemd.

1 Het verloop van het geding in hoger beroep

Pontmeyer is bij dagvaardingen van 8 februari 2017 in hoger beroep gekomen van het vonnis van de rechtbank Noord-Holland, sectie kanton, locatie Alkmaar (verder: de kantonrechter) van 21 december 2016, in deze zaak onder bovengenoemd zaaknummer/rolnummer gewezen tussen Pontmeyer als eiseres en [X] c.s. als gedaagden.

Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:

- memorie van grieven, met producties;

- memorie van antwoord.

Ten slotte is arrest gevraagd.

Pontmeyer heeft geconcludeerd dat het hof het vonnis waarvan beroep zal vernietigen en haar vordering alsnog zal toewijzen, met beslissing over de proceskosten.

[X] c.s. hebben geconcludeerd dat het hof het vonnis waarvan beroep zal bekrachtigen, met beslissing over de proceskosten.

Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.

2 De feiten

De kantonrechter heeft in het vonnis waarvan beroep onder 2.1 tot en met 2.8 de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. Omdat die feiten, behoudens (een onderdeel van) de onder 2.5 en 2.7 vermelde feiten, tussen partijen niet in geschil zijn, zal ook het hof daarvan uitgaan.

3 De beoordeling

3.1.

Het gaat in deze zaak om het volgende.

( i) Tussen [X] c.s. als verhuurders en Pontmeyer als huurster is in 2001 een huurovereenkomst gesloten betreffende de bedrijfsruimte gelegen aan het adres [adres 1] tegen een huurprijs van laatstelijk € 199.356,= exclusief btw per jaar.

(ii) De huidige huurovereenkomst (verder: de huurovereenkomst) is ingegaan op 1 februari 2012 en liep tot en met 31 januari 2017. Artikel 3.2 van de huurovereenkomst bepaalt dat deze, behoudens opzegging door huurster, wordt voortgezet voor een aansluitende periode van vijf jaar.

(iii) In artikel 3.3 van de huurovereenkomst is bepaald dat beëindiging van de overeenkomst plaatsvindt door opzegging tegen het einde van een huurperiode met inachtneming van een termijn van ten minste één jaar.

(iv) In artikel 3.4 van de huurovereenkomst is bepaald dat opzegging dient plaats te vinden bij deurwaardersexploot of per aangetekend schrijven.

( v) Pontmeyer heeft de huurovereenkomst bij aangetekende brief van 22 januari 2016, gericht aan het adres [adres 2] (verder: de brief van 22 januari 2016), opgezegd per 1 februari 2017. Pontmeyer heeft deze brief na 27 januari 2016, maar uiterlijk op 1 februari 2016, retour ontvangen met de mededeling dat het adres foutief is.

(vi) Pontmeyer heeft op 30 januari 2016 een e-mail gestuurd aan [geïntimeerde sub 7] . In de bijlage bij de e-mail was de brief van 22 januari 2016 gevoegd.

(vii) Na 31 januari 2016 heeft Pontmeyer telefonisch contact gehad met [geïntimeerde sub 7] . [geïntimeerde sub 7] heeft tijdens dit gesprek aan Pontmeyer meegedeeld dat [X] c.s. niet meer zijn gevestigd op het adres waarnaar de aangetekende brief is verstuurd en dat hij de e-mail van 30 januari 2016 van Pontmeyer niet heeft ontvangen.

(viii) De gemachtigde van Pontmeyer heeft op 2 februari 2016 de brief van 22 januari 2016 naar [X] c.s. gestuurd. [X] c.s. hebben deze brief op 4 februari 2016 ontvangen.

3.2.

Pontmeyer heeft in eerste aanleg, na vermindering van eis, gevorderd dat de kantonrechter voor recht verklaart dat de huurovereenkomst rechtsgeldig is opgezegd en eindigt op 31 januari 2017, met beslissing over de proceskosten. Zij heeft daartoe, kort gezegd, het volgende gesteld. De huurovereenkomst is rechtsgeldig opgezegd. Het niet tijdig bereiken van de opzeggingsbrief komt op grond van artikel 3:37 lid 3 BW voor rekening en risico van [X] c.s. In artikel 7 van de huurovereenkomst hebben [X] c.s. met betrekking tot deurwaardersexploten en aangetekende brieven woonplaats gekozen aan het adres [adres 2] , zodat Pontmeyer verplicht was de aangetekende brief aan dit adres te richten. Pontmeyer heeft nimmer van [X] c.s. een adreswijziging ontvangen. Pontmeyer heeft de huurovereenkomst tevens opgezegd per e-mail van 30 januari 2016, ter zake waarvan de Hoge Raad heeft beslist dat een e-mailadres ook als gewoonlijk adres mag worden beschouwd indien dat adres recentelijk in de contacten tussen partijen is gebruikt, waarvan hier sprake is geweest. Daarnaast geldt dat Pontmeyer in een gesprek op 19 januari 2016 aan [geïntimeerde sub 7] heeft bericht dat zij tot opzegging van de huurovereenkomst zal overgaan. Subsidiair geldt ten slotte dat een beroep van [X] c.s. op de geringe termijnoverschrijding naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is, aldus (nog steeds) Pontmeyer. [X] c.s. hebben tegen deze vordering verweer gevoerd.

3.3.

De kantonrechter heeft in het vonnis waarvan beroep, kort gezegd, het volgende overwogen. Partijen zijn geen woonplaatskeuze overeengekomen. Het adres waar de aangetekende brief naartoe is gestuurd staat vermeld op de eerste bladzijde van de huurovereenkomst achter de naam van de verhuurders [X] c.s., maar dit adres moet worden beschouwd als een opgegeven adres en niet als een woonplaatskeuze. Op grond van artikel 3:37 lid 3 BW dient een tot een bepaalde persoon gerichte verklaring, om haar werking te hebben, die persoon te hebben bereikt. Gelet op de omstandigheden dat Pontmeyer bekend was met het faillissement van een bouwbedrijf van [X] c.s. en dat vanaf medio 2013 door [X] c.s. werd gecorrespondeerd vanaf het adres van [geïntimeerde sub 7] en niet meer vanaf het adres zoals vermeld in de huurovereenkomst, was, wat dit laatste adres betreft, geen sprake van een adres waarvan Pontmeyer redelijkerwijs mocht aannemen dat [X] c.s. daar door haar konden worden bereikt en dat de verklaring daar is aangekomen. De conclusie is dan ook dat met de brief van 22 januari 2016 de huurovereenkomst niet tijdig en niet rechtsgeldig is opgezegd. De overeenkomst is evenmin mondeling op 19 januari 2016 of per e-mail op 30 januari 2016 rechtsgeldig opgezegd. Ten slotte is het beroep van [X] c.s. op de geringe termijnoverschrijding naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet onaanvaardbaar, aldus (nog steeds) de kantonrechter. Op grond hiervan heeft de kantonrechter de vordering van Pontmeyer afgewezen en Pontmeyer veroordeeld in de proceskosten.

3.4.

Het hof ziet aanleiding allereerst de tweede grief te beoordelen, die – kort samengevat – inhoudt dat de kantonrechter ten onrechte heeft geoordeeld dat het adres [adres 2] geen adres is waarvan Pontmeyer redelijkerwijs mocht aannemen dat [X] c.s. daar door haar kon worden bereikt en dat haar verklaring houdende opzegging van de huurovereenkomst daar is aangekomen.

3.5.

Bij de beoordeling van deze grief stelt het hof het volgende voorop. Artikel 3:37 lid 3 BW houdt, voor zover thans van belang, in dat een tot een bepaalde persoon gerichte verklaring, om haar werking te hebben, die persoon moet hebben bereikt. Met betrekking tot een schriftelijke verklaring geldt als uitgangspunt dat deze de geadresseerde heeft bereikt als zij door hem is ontvangen. Het antwoord op de vraag wanneer kan worden gezegd dat een verklaring door de geadresseerde is ontvangen, wordt noch in de wettekst noch in de daarbij behorende toelichting gegeven. Indien de ont-vangst van de verklaring wordt betwist, brengt een redelijke, op de behoeften van de praktijk afgestemde, uitleg mee dat de afzender in beginsel feiten of omstandigheden dient te stellen en zo nodig te bewijzen waaruit volgt dat de verklaring door hem is verzonden naar een adres waarvan hij redelijkerwijs mocht aannemen dat de geadresseerde aldaar door hem kon worden bereikt, en dat de verklaring aldaar is aangekomen. Als adres in vorenbedoelde zin kan in beginsel – behoudens andersluidend beding – worden aangemerkt de woonplaats van de geadresseerde in de zin van artikel 1:10 BW, dan wel, indien de mededeling een zakelijke kwestie betreft, het zakelijke adres van de geadresseerde, en voorts het adres waarvan de afzender op grond van verklaringen of gedragingen van de geadresseerde mocht aannemen dat deze aldaar door hem kon worden bereikt, bijvoorbeeld diens postbus, e-mailadres of ander adres dat bij recente contacten tussen partijen door de geadresseerde is gebruikt (HR 14 juni 2013, NJ 2013/391).

3.6.

Pontmeyer heeft gesteld dat de brief van 22 januari 2016 tijdig (en aangetekend) is verstuurd, dat in de huurovereenkomst het adres [adres 2] als plaats van vestiging van [X] c.s. – de verhuurder – is vermeld, dat op grond van artikel 7 van de huurovereenkomst de verhuurder, totdat deze – bij deurwaardersexploot of per aangetekend schrijven – anders meedeelt, als beheerder optreedt en opzegging van de huurovereenkomst door Pontmeyer aan de beheerder mocht worden geadresseerd en dat zij de brief van 22 januari 2016 daarom diende te richten, zoals zij ook heeft gedaan, aan de in de huurovereenkomst genoemd plaats van vestiging van [X] c.s. Dit betoog is, mede gelet op wat onder 3.5 is overwogen, juist. De opzegging van de huurovereenkomst heeft plaatsgevonden op de wijze zoals die ingevolge artikel 7 van de huurovereenkomst uitdrukkelijk tussen partijen gold, een wijze die overigens overeenstemt met de onder 3.5 genoemde regel dat de mededeling betreffende een zakelijke kwestie in beginsel aan het zakelijke adres van de geadresseerde mag worden gericht. Daarbij verdient aantekening dat dit anders zou zijn indien [X] c.s. Pontmeyer vóór de opzegging uitdrukkelijk te kennen zouden hebben gegeven geen verdere correspondentie meer op dit adres te willen ontvangen. Daarvan is in het onderhavige geval echter geen sprake. [X] c.s. hebben weliswaar gesteld dat zij een adreswijziging aan Pontmeyer hebben doen toekomen, maar Pontmeyer heeft dit betwist en [X] c.s. hebben van deze stelling geen nader (voldoende specifiek) bewijs aangeboden, zodat het hof die stelling passeert.

3.7.

De conclusie is dat de brief van 22 januari 2016 door Pontmeyer is verzonden naar een adres waarvan zij redelijkerwijs mocht aannemen dat [X] c.s. aldaar door haar kon worden bereikt en dat deze brief daar, gelet op het tijdstip van verzending ervan en het tijdstip waarop deze naar Pontmeyer is geretourneerd – te weten op of omstreeks 27 januari 2016 –, tijdig is aangekomen, zodat de huurovereenkomst rechtsgeldig is opgezegd en is geëindigd op 31 januari 2017. De op dit punt gevorderde verklaring voor recht dient dan ook te worden gegeven.

3.8.

Uit het voorgaande volgt dat grief 2 slaagt, dat grief 9 en grief 10 – die van het welslagen daarvan afhankelijk waren – dat eveneens doen en dat de overige grieven geen bespreking meer behoeven.

3.9.

[X] c.s. hebben geen stellingen geponeerd die, indien bewezen, tot andere oordelen dan hiervoor gegeven leiden, zodat hun bewijsaanbod als niet ter zake dienend wordt gepasseerd.

3.10.

De slotsom luidt dat het appel slaagt, dat het vonnis waarvan beroep zal worden vernietigd en dat de vordering van Pontmeyer alsnog zal worden toegewezen. [X] c.s. zullen als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten van het geding in beide instanties.

4 De beslissing

Het hof:

vernietigt het vonnis waarvan beroep,

en opnieuw recht doende:

verklaart voor recht dat de huurovereenkomst met betrekking tot de bedrijfsruimte gelegen aan het adres [adres 1] rechtsgeldig is opgezegd en is geëindigd op 31 januari 2017;

veroordeelt [X] c.s. in de proceskosten van het geding in eerste aanleg en begroot die kosten, voor zover tot heden aan de kant van Pontmeyer gevallen, op € 672,45 voor verschotten en op € 1.200,= voor salaris gemachtigde;

veroordeelt [X] c.s. in de proceskosten van het geding in hoger beroep en begroot die kosten, voor zover tot heden aan de kant van Pontmeyer gevallen, op € 1.289,93 voor verschotten en op € 894,= voor salaris advocaat.

Dit arrest is gewezen door mrs. E.M. Polak, R.J.M. Smit en D.J. van der Kwaak en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 6 maart 2018.