Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHAMS:2018:809

Instantie
Gerechtshof Amsterdam
Datum uitspraak
06-03-2018
Datum publicatie
08-11-2018
Zaaknummer
200.201.454/01
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

Huur van sociale woonruimte. Plicht de woning te gebruiken overeenkomstig bestemming, d.w.z. als woning van waaruit het leven van de huurder zich voornamelijk afspeelt. Huurder heeft gedurende 2½ jaar buiten de woning verbleven, als mantelzorger. Afweging van twee wezenlijke maatschappelijke belangen. In casu moet het belang van de verhuurster van sociale woonruimte het zwaarste wegen. Ontbinding en ontruiming zijn gerechtvaardigd.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
WR 2019/5
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team I

zaaknummer : 200.201.454/01

zaaknummer rechtbank Amsterdam : 4826252 CV EXPL 16-5795

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 6 maart 2018

inzake

[appellant] ,

wonend te [woonplaats],

appellant,

advocaat: mr. E.R. Boer te Amsterdam,

tegen

STICHTING YMERE,

gevestigd te Amsterdam,

geïntimeerde,

advocaat: mr. R.N.E. Visser te Amsterdam.

1 Het geding in hoger beroep

Partijen worden hierna [appellant] en Ymere genoemd.

[appellant] is bij dagvaarding van 5 oktober 2016 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam (hierna: de kantonrechter), van 25 augustus 2016, onder bovengenoemd zaaknummer gewezen tussen [appellant] als opposant en Ymere als geopposeerde.

Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:

- memorie van grieven, met producties;

- memorie van antwoord, met een productie;

- akte van [appellant], met producties;

- antwoordakte;.

Partijen hebben de zaak ter zitting van 23 november 2017 doen bepleiten door hun voornoemde advocaat, ieder aan de hand van pleitnotities die zijn overgelegd. Door respectievelijk namens partijen zijn inlichtingen verstrekt.

Ten slotte is arrest gevraagd.

[appellant] heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en – naar het hof begrijpt – alsnog de vorderingen van Ymere zal afwijzen, met beslissing – uitvoerbaar bij voorraad – over de proceskosten, inclusief nakosten.

Ymere heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis, met beslissing – uitvoerbaar bij voorraad – over de proceskosten.

Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.

2 Feiten

2.1.

De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 1.1 tot en met 1.17 de feiten vastgesteld die hij tot uitgangspunt heeft genomen. Hoewel aan grief II het opschrift ‘De feiten’ is meegegeven, blijkt uit de toelichting op de grief dat deze niet de feitenvaststelling betreft, maar de door de kantonrechter aan de vastgestelde feiten verbonden conclusie(s) in de inhoudelijke overwegingen. Dat betekent dat de in het bestreden vonnis vastgestelde feiten op zichzelf in hoger beroep niet in geschil zijn en derhalve ook het hof als uitgangspunt dienen. Samengevat en waar nodig aangevuld met andere feiten die als enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende betwist zijn komen vast te staan, komen de feiten neer op het volgende.

2.2.

Met ingang van 10 april 2003 heeft [appellant], geboren in 1936, van (de rechtsvoorganger van) Ymere een woning gehuurd aan de [adres] (hierna ook: de woning). Hij staat op de woning ingeschreven bij de gemeentelijke basisadministratie.

2.3.

Op de huurovereenkomst zijn Algemene Bepalingen (AB) van toepassing.

In artikel 3.1 AB is bepaald: ‘De huurder/huurster is verplicht de woning tot zijn/haar hoofdverblijf te maken en te houden en de woning en eventuele gemeenschappelijke ruimten en voorzieningen behoorlijk en overeenkomstig de bestemming te gebruiken en schoon te houden.’

In artikel 3.3 is bepaald: ‘Als de huurder/huurster langer dan zes maanden afwezig zal zijn, dient hij/zij dit aan het Woningbedrijf mede te delen met vermelding van een gemachtigde die hem/haar kan vertegenwoordigen ter zake van deze overeenkomst.’

2.4.

Nadat zijn echtgenote in 2002 was overleden, is [appellant] een lat-relatie aangegaan met [persoon 1], geboren in 1934, (hierna: [persoon 1]). Zij is woonachtig in een woning in Amsterdam Noord, die zij huurt van Ymere.

2.5.

In 2007 is bij [persoon 1] een combinatie van Alzheimer en vasculaire dementie vastgesteld. De verzorging die [persoon 1] ten gevolge daarvan behoeft, is telkens intensiever geworden. In 2014 maakte zij nog gebruik van dagopvang, maar door de behoefte aan zeer intensieve zorg, waarin de dagopvang niet kon voorzien, was dat niet langer mogelijk. In ieder geval sinds juli/augustus 2015 (‘sinds ruim een jaar’ ten tijde van het bestreden vonnis van 25 augustus 2016) zorgt [appellant] voor [persoon 1], waarbij hij ook dagelijks de nacht doorbrengt in haar woning.

2.6.

In de periode van 27 november 2014 tot en met 1 mei 2015 heeft een gerechtsdeurwaarder in opdracht van Ymere drie exploten aan [appellant] betekend in verband met een huurachterstand. Deze betekeningen vonden telkens plaats door achterlating van het desbetreffende exploot in een gesloten envelop, omdat [appellant] niet thuis werd aangetroffen.

2.7.

Op 22 juli 2015 ontving Ymere het bericht dat niemand meer in de woning zou wonen. Diezelfde dag heeft een medewerker van Ymere de woning bezocht. Daarbij werd niemand aangetroffen. Bij brief van die datum heeft Ymere [appellant] laten weten dat een inspectie van tuinen in zijn woonblok is uitgevoerd en dat daarbij is geconstateerd dat [appellant] zijn tuin niet naar behoren onderhoudt. Hem is daarbij verzocht binnen twee weken het onkruid en de dode en grote planten uit de tuin te verwijderen. [appellant] heeft niet gereageerd op de brief. De tuin is niet binnen twee weken opgeknapt.

2.8.

Ymere heeft [appellant] bij brief van 7 september 2015 uitgenodigd voor een gesprek over zijn woning op 14 september 2015. Bij aangetekende brief van 28 september 2015 heeft Ymere [appellant] bericht dat zij heeft vastgesteld dat hij de woning niet daadwerkelijk bewoont en heeft achtergelaten. Zij verwijst daarbij naar de eerder door haar verzonden brieven en het uitblijven van een reactie daarop, en sommeert hem binnen acht dagen de huur op te zeggen. Bij brief van 16 november 2015 heeft de gemachtigde van Ymere [appellant] een termijn gesteld voor het opzeggen van de huurovereenkomst. Bij brief van 24 november 2015 is [appellant] een laatste termijn gegeven te reageren. [appellant] heeft op geen van de brieven gereageerd.

2.9.

Ymere heeft vervolgens de inleidende dagvaarding uitgebracht, strekkende tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde. De kantonrechter heeft op 31 december 2015 een verstekvonnis gewezen, waarbij de vordering is toegewezen. De exploten waarbij de inleidende dagvaarding en het verstekvonnis aan [appellant] zijn betekend, zijn in een gesloten envelop achtergelaten, omdat [appellant] niet thuis werd aangetroffen. [appellant] is tegen het verstekvonnis in verzet gekomen.

3 Beoordeling

3.1.

In de inleidende dagvaarding heeft Ymere aan haar vordering tot ontruiming en ontbinding ten grondslag gelegd dat [appellant] in de achtereenvolgende perioden van november 2014 tot mei 2015 en van juli 2015 tot februari 2016 niet heeft gereageerd op brieven en exploten en voorts dat buren verklaringen hebben afgelegd die inhouden dat [appellant] niet meer in de woning woont. Door de woning metterwoon te verlaten handelt [appellant] in strijd met zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst (in het bijzonder de artikelen 3.1 en 3.3 AB), aldus Ymere. Zij heeft voorts erop gewezen dat zij, als instelling in de zin van artikel 19 van de Woningwet, zorg dient te dragen voor een rechtvaardige distributie van betaalbare huurwoningen. Het gaat om schaarse woningen en dat geldt zeker voor op de begane grond gelegen huurwoningen zoals de onderhavige.

3.2.

[appellant] heeft in de verzetdagvaarding erkend dat hij weinig in de woning aanwezig is, omdat hij zowel overdag als ’s nachts de verzorging van [persoon 1] op zich heeft genomen. Hij heeft gesteld groot belang te hebben bij het behoud van de woning, omdat de zorg te zwaar is geworden en [persoon 1] in een verzorgingshuis zal worden opgenomen. Uit het bestreden vonnis blijkt dat de dochter van [persoon 1] ter zitting in eerste aanleg heeft verklaard dat zij een tijd lang ’s nachts voor haar moeder heeft gezorgd, maar dat dit te zwaar voor haar werd en dat [appellant] die zorg, naast de zorg overdag, erbij heeft genomen. Zij heeft verder verklaard dat [persoon 1] op maandag, dinsdag en donderdag thuiszorg krijgt, dat [appellant] op die dagen naar zijn eigen woning gaat om een beetje bij te komen en dat er geen sprake van is dat hij bij haar moeder intrekt, omdat dat nooit de bedoeling is geweest. Voorts blijkt uit het bestreden vonnis dat ter zitting in eerste aanleg naar voren is gekomen dat [persoon 1] heeft geweigerd naar een verpleegtehuis te gaan, dat daar wegens die weigering voorlopig ook geen zicht op is en dat getracht wordt een PGB aan te vragen om daarvan in de avonduren zorg te kunnen inkopen.

3.3.

De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis, kort weergegeven, overwogen dat [appellant] onvoldoende heeft betwist dat hij het gehuurde feitelijk heeft verlaten en dat hij daardoor tekortschiet in de nakoming van zijn uit artikel 3.1 AB voortvloeiende verplichting tot het houden van zijn hoofdverblijf in de woning. Dat is een kernverplichting van de huurovereenkomst, die [appellant] gedurende meer dan een jaar niet is nagekomen, zonder Ymere daarvan op de hoogte te stellen. Er bestaat geen zicht op dat [appellant] de woning binnen afzienbare tijd weer gaat bewonen. Dat betekent dat de woning nog een geruime periode door [appellant] bezet zal worden gehouden zonder dat hij er daadwerkelijk woont. Dat druist in tegen het belang van Ymere dat als woningcorporatie de taak heeft schaarse sociale huurwoningen op een rechtvaardige wijze te verdelen onder huurders die een woning nodig hebben. In dat kader heeft zij er belang bij dat huurders daadwerkelijk gebruik maken van een verhuurde woning. [appellant] is zodanig ernstig tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen dat toewijzing van de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning is gerechtvaardigd. Daarop heeft de kantonrechter het verzet ongegrond verklaard en het verstekvonnis bekrachtigd, met dien verstande dat de ontruimingstermijn, in verband met de leeftijd van [appellant], is gesteld op twee maanden na betekening van het bestreden vonnis. [appellant] is belast met de kosten van het verzet.

3.4.

Tegen deze beslissing en de daaraan ten grondslag gelegde motivering komt [appellant] met vier grieven op. De grieven lenen zich voor gezamenlijke behandeling.

3.5.

Vast staat dat [appellant] ook thans nog intensief is betrokken bij de verzorging van [persoon 1]. In eerste aanleg en in hoger beroep heeft hij dat als volgt verwoord. Hij helpt zijn partner bij lopen, toiletbezoek, maaltijden klaarmaken en douchen. Hij helpt haar met eten, omdat zij dat niet meer zelfstandig kan en brengt haar met de stoellift naar haar slaapkamer. ’s Nachts waakt hij over haar. De thuiszorg levert slechts drie ochtenden per week ondersteuning. [persoon 1] weigert een vrijwillige opname. Zolang geen opname is georganiseerd, rust de verzorging op [appellant], de thuiszorg en familieleden. De zorg wordt voornamelijk verleend door [appellant]. De familie is op zoek naar een oplossing voor de situatie, omdat [appellant] te kennen heeft gegeven de verzorging niet langer op zich te kunnen nemen. Hij heeft zich echter bereid verklaard met de verzorging door te gaan totdat een oplossing is gevonden. Hij is drie maal per week in zijn eigen woning om uit te rusten, geen hele dagen maar korte rustmomenten om bij te komen van de intensieve verzorging van zijn partner. De verzorging van [persoon 1] is van aflopende aard. [appellant] heeft belang bij het behoud van de woning. Anders wordt hij dakloos wanneer [persoon 1] wordt opgenomen of overlijdt, aldus nog steeds [appellant] in de memorie van grieven.

3.6.

Het betoog van [appellant] bij memorie van grieven dat hij ‘de laatste tijd weer vaker op zijn woning’ is en ‘een parkeervergunning [heeft] aangevraagd en gekregen’, is, evenals het verweer bij gelegenheid van het pleidooi in hoger beroep dat hij vaker in zijn eigen woning is en hij niet altijd bij [persoon 1] overnacht, niet alleen te algemeen, maar vooral ook onvoldoende toegelicht, gelet op de toenemende zorg die [persoon 1] nodig heeft. Het hof moet daarom ervan uitgaan dat de huidige feitelijke situatie met betrekking tot het gebruik van de woning niet wezenlijk verschilt van de sinds juli/augustus 2015 bestaande situatie, zoals omschreven in eerste aanleg en in de memorie van grieven.

3.7.

[appellant] heeft allereerst tot zijn verweer aangevoerd dat hem geen tekortkoming kan worden verweten, omdat hij zijn hoofdverblijf niet heeft verplaatst. In dat verband heeft hij ook gesteld dat niet duidelijk is wat het begrip hoofdverblijf inhoudt en dat Ymere dat ook niet nader heeft omschreven.

3.8.

De huurovereenkomst betreft een sociale huurwoning. Ten tijde van het sluiten daarvan, in 2003, was algemeen bekend dat sociale huurwoningen schaars zijn. Tegen deze achtergrond had [appellant] ook zonder nadere omschrijving kunnen en behoren te begrijpen dat de op hem rustende contractuele verplichting zijn hoofdverblijf te hebben en te houden in de woning méér inhield dan het door hem gestelde gebruik van de woning voor drie korte rustmomenten per week gedurende inmiddels een periode van ongeveer tweeënhalf jaar. De huur van een sociale woning waarin hij zijn hoofdverblijf dient te hebben, geeft de huurder niet alleen het recht om er te wonen, zoals [appellant] stelt, maar ook de plicht daadwerkelijk van die woning gebruik te maken overeenkomstig de bestemming, dat wil zeggen een gebruik als woning van waaruit het leven van de huurder zich voornamelijk afspeelt. Aan deze verplichting heeft [appellant] in ieder geval de afgelopen tweeënhalf jaar niet voldaan. De kantonrechter heeft dan ook terecht overwogen dat [appellant] jegens Ymere is tekortgeschoten in de nakoming van deze verplichting.

3.9.

[appellant] heeft subsidiair gesteld dat de tekortkoming de ontbinding niet rechtvaardigt, gelet op de bijzondere omstandigheden die daaraan ten grondslag liggen.

3.10.

Het hof ziet zich hier gesteld voor een groot dilemma. Aan de orde zijn immers twee wezenlijke maatschappelijke belangen. Enerzijds het belang dat (dementerende) ouderen zo lang mogelijk in hun vertrouwde omgeving kunnen blijven wonen. Het siert [appellant] dat hij als mantelzorger al gedurende tweeënhalf jaar de verzorging van [persoon 1] voor een groot deel op zich heeft genomen en het daardoor mogelijk heeft gemaakt dat zij nog steeds in haar woning kan wonen. Hij verdient daarvoor alle respect. Daartegenover staat het belang van Ymere. Zij is wettelijk verplicht te zorgen voor een rechtvaardige verdeling van schaarse sociale huurwoningen onder haar doelgroep, de financieel minder draagkrachtigen. Anders gezegd: zij dient op te komen voor de belangen van mensen met een kleine beurs door haar schaarse betaalbare woningen op een rechtvaardige wijze onder hen te verdelen. [appellant] heeft niet betwist dat voor woningen die te vergelijken zijn met de woning die hij heeft gehuurd wachttijden gelden van negen jaar voor 55-plussers en van vijftien jaar bij reguliere verhuur.

3.11.

Ymere heeft te kennen gegeven dat zij bereid is [appellant] als medehuurder van [persoon 1] te accepteren, waarmee hij een formele status krijgt en niet dakloos raakt wanneer hij zijn woning ontruimt. De tegenwerping van [appellant] dat het nooit de wens of bedoeling van hem en [persoon 1] is geweest om samen te wonen en dat het maar de vraag is of [persoon 1] haar toestemming wil of kan geven voor medehuurderschap, gaat voorbij aan de inmiddels ontstane feitelijk situatie waarin hij bij [persoon 1] woont en zijn eigen woning inmiddels gedurende tweeënhalf jaar niet meer volgens de bestemming daarvan gebruikt. Ook gaat deze tegenwerping eraan voorbij dat de bereidheid van Ymere om [appellant] als medehuurder te accepteren van de woning in Amsterdam Noord niet afhankelijk is gesteld van de toestemming van [persoon 1] en pas relevant wordt op het moment dat het huurderschap van [persoon 1] op welke manier dan ook eindigt. [appellant] heeft verklaard dat hij de woning in Amsterdam Zuid als zijn eigen huis beschouwt en daar graag woont; hij heeft daar openbaar vervoer in de buurt. Dit belang is, hoe begrijpelijk de gehechtheid aan zijn eigen woning en buurt ook is, onvoldoende zwaarwegend om de weegschaal ten gunste van [appellant] te laten doorslaan. Hetzelfde geldt voor zijn belang bij het hebben van een plaats waar hij zich kan terugtrekken om uit te rusten tussen zijn zorgtaken door; niet is gebleken dat een dergelijk rustpunt niet elders in Amsterdam te vinden zou zijn. Zijn wens de woning te behouden, kan niet rechtvaardigen dat een schaarse sociale huurwoning na een periode van tweeënhalf jaar nog langer nauwelijks wordt gebruikt om erin te wonen, terwijl lange wachttijden bestaan voor dit type woning. Daarbij komt dat nog steeds op geen enkele wijze valt te voorspellen hoe lang deze situatie nog zal voortduren als ontbinding van de huurovereenkomst achterwege blijft. In eerste aanleg deelde de familie van [persoon 1] mee dat getracht werd een PGB aan te vragen om daarvan in de avonduren zorg te kunnen inkopen. Bij pleidooi in hoger beroep is gesteld dat inmiddels een hogere indicatie bij het CIZ is aangevraagd. De dochter van [persoon 1] heeft daaraan toegevoegd dat, wanneer deze indicatie wordt toegewezen, zij op zoek kan gaan naar een kleiner verpleeghuis waar haar moeder de zorg kan krijgen die ze nu krijgt. Op de vraag hoe lang dit zou kunnen duren, kon geen antwoord worden gegeven.

3.12.

Tegen deze achtergrond is het hof van oordeel dat het belang van Ymere om de beschikking te krijgen over de woning teneinde deze te kunnen aanbieden aan haar doelgroep het zwaarst moet wegen. De ontbinding van de huurovereenkomst leidt er niet toe dat [appellant] (op den duur) dakloos zou worden, omdat Ymere bereid is hem als medehuurder van de woning in Amsterdam Noord te accepteren, en betekent een bestendiging van een situatie die al ruim tweeënhalf jaar bestaat.

3.13.

De slotsom is dat de grieven falen en dat het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd. Het bewijsaanbod van [appellant] heeft geen betrekking op feiten die, indien bewezen, tot een ander oordeel kunnen leiden, zodat dit als niet ter zake dienend wordt verworpen.

3.14.

[appellant] wordt als de in het ongelijk gestelde partij belast met de kosten van het geding.

4 Beslissing

Het hof:

bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;

veroordeelt [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van Ymere begroot op € 718,= aan verschotten en € 2.682,= voor salaris;

verklaart deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. D.J. van der Kwaak, J.C.W. Rang en C. Uriot en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 6 maart 2018.