Feedback

Gevonden zoektermen

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHAMS:2018:639

Instantie
Gerechtshof Amsterdam
Datum uitspraak
20-02-2018
Datum publicatie
09-03-2018
Zaaknummer
200.219.180/01
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep kort geding
Inhoudsindicatie

Huur woonruimte. Kort geding. Houdt huurder hoofdverblijf in woning? Verboden onderverhuur aan derden (artikel 7:213 BW)? Afwijzing van vordering in kort geding van verhuurder tot ontruiming op die grond. Onvoldoende zeker dat huurder in bodemprocedure in het ongelijk zal worden gesteld.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team I

zaaknummer : 200.219.180/01 SKG

zaak- en rolnummer rechtbank Amsterdam : C/13/628833/ KG ZA 17-522

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 20 februari 2018

inzake

WONINGSTICHTING EIGEN HAARD,

gevestigd te Amsterdam,

appellante,

advocaat: mr. M.G. Blokziel te Almere,

tegen

[geïntimeerde] ,

wonend te [woonplaats] , gemeente [gemeente] ,

geïntimeerde,

advocaat: mr. L.F.M. Meles te Haarlem.

1 Het geding in hoger beroep

Partijen worden hierna Eigen Haard en [geïntimeerde] genoemd.

Bij dagvaarding van 7 juli 2017 is Eigen Haard in hoger beroep gekomen van het vonnis van de voorzieningenrechter in de rechtbank Amsterdam (hierna: de voorzieningenrechter) van 13 juni 2017, in deze zaak in kort geding onder bovengenoemd zaak- en rolnummer gewezen tussen Eigen Haard als eiseres en [geïntimeerde] als gedaagde.

De appeldagvaarding bevat de grieven en Eigen Haard heeft daaraan producties gehecht. Zij heeft overeenkomstig de appeldagvaarding geconcludeerd dat het hof het vonnis waarvan beroep zal vernietigen en alsnog de gevraagde voorzieningen zal toewijzen, met veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van beide instanties.

[geïntimeerde] heeft bij memorie van antwoord, met productie, geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis, met veroordeling van Eigen Haard in de proceskosten van, naar het hof begrijpt, het hoger beroep.

2 De feiten

De voorzieningenrechter heeft in het bestreden vonnis onder 2.1 tot en met 2.10 een aantal feiten vermeld. Van die feiten zal ook hof uitgaan, nu partijen de juistheid daarvan niet hebben bestreden. Die feiten luiden als volgt.

a. Eigen Haard heeft met ingang van 3 mei 2010 een huurovereenkomst met [geïntimeerde] gesloten, zulks ten behoeve van de woning (met berging/zolder), staande en gelegen te [adres 1] (verder: de woning). De woning betreft een tweekamerwoning van circa 42 m2. De woning betreft een sociale huurwoning en de huidige maandelijkse huurprijs bedraagt € 568,92.

In artikel 8 van het in de huurovereenkomst toepasselijk verklaarde ‘huurreglement woonruimte’ is - voor zover van belang - bepaald:

4. Huurder zal het gehuurde gedurende de huurtijd zelf bewonen en er zijn hoofdverblijf hebben.

5. Huurder zal zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder het gehuurde niet onderverhuren of in gebruik geven van derden.

6. Huurder mag geen kostgangers, en in het algemeen geen personen, die niet tot het gezin van de huurder behoren, bij zich laten inwonen.

Bij e-mail van 25 december 2016 heeft een omwonende aan [adres 1] een klacht bij Eigen Haard ingediend met betrekking tot overlast en mogelijke illegale onderhuur van de woning. De klacht maakt er melding van dat eerst vier jonge Marokkanen op de woning hebben gewoond en thans daar een gezin wordt gezien met twee kinderen. In de klacht wordt gesproken over een periode van bijna twee jaar.

Blijkens het interne dossier van Eigen Haard heeft een medewerker van Eigen Haard op 5 januari 2017 een uittreksel gemeentelijke basisregistratie personen ontvangen, waarin staat dat [geïntimeerde] per 3 mei 2010 als enige op het adres van de woning staat ingeschreven.

Op 22 februari 2017 zijn twee medewerkers van Eigen Haard onaangekondigd bij de woning langsgegaan. In het verslag dat daarvan is opgemaakt is, voor zover van belang, het volgende genoteerd:

Woensdag 22 februari 2017 om 16.05 uur onaangekondigd huisbezoek met [X] . Een kleine Spaans sprekende dame van ongeveer 1 meter 50 doet de deur open. Ik gok dat zij ongeveer 35-40 jaar oud is. Naast haar stond een meisje van ongeveer 5-6 jaar oud die Hola tegen ons zei. Wij legitimeren ons als medewerkers van Eigen Haard.

Ik vraag naar onze hoofdhuurder [geïntimeerde] . Mevrouw begrijpt het niet en zij spreekt alleen spaans. Ik noem de voornaam van de onze hoofdhuurder, […] . De dame begint ja te knikken. Met handen en voeten probeer ik te communiceren. Ik vraag […] Noche? en mevrouw knikt weer. Hieruit begrijp ik dat onze hoofdhuurder vanavond thuis is.

In verband met een drukke avond helaas geen tijd meer gehad om ’s avonds nog langs te gaan.”

Op 4 april 2017 zijn wederom twee medewerkers van Eigen Haard onaangekondigd bij de woning langsgegaan. Dit bezoek heeft plaatsgevonden nadat de medewerkers hebben gesproken met de melder van de hiervoor onder c genoemde klacht. In het verslag van het bezoek dat aan de woning is afgelegd, is het volgende opgenomen:

“Dinsdag 4 april 2017 om 20.35 uur onaangekondigd huisbezoek met [X] . Wij bellen aan en ik hoor een kindje naar de deur rennen. De deur wordt geopend door een kleine man en naast hem staat een meisje van ongeveer 5 jaar oud. Ik herken het meisje van ons vorige huisbezoek op woensdag 22 februari 2017.

Wij legitimeren ons als medewerkers van Eigen Haard en ik vraag naar meneer [geïntimeerde] . Meneer geeft aan alleen Engels te spreken en wij voeren het gesprek in het Engels. Dit gaat redelijk. Hij geeft aan dat onze hoofdhuurder een paar dagen weg is. Als ik vraag wanneer hij is vertrokken zegt hij ongeveer 10 dagen geleden, hij dacht naar Frankrijk.

Ik vraag of wij binnen mogen komen om verder te praten maar dit mag niet. Ik vraag weer naar onze hoofdhuurder en meneer zegt dat hij komt en gaat. Soms belt hij als hij weggaat en dan kan hij met zijn gezin in deze woning. Hij is hier nu met zijn vrouw en kinderen. [geïntimeerde] zit nu in Frankrijk omdat hij problemen heeft met zijn arm, hij zit in therapie. Vorige week/ ongeveer 10 dagen geleden was hij hier gewoon. Ik vraag hem naar zijn legitimatiebewijs en hij geeft mij zijn verblijfsdocument. [A] , geboren [geboortedatum] . Afkomst: Peruaanse. En ik vraag hem waar hij woont. Hij vindt dit adres lastig om uit te spreken en hij toont mij het adres op zijn telefoon. [adres 2] .

Gedurende het gesprek stond de man met het kindje in de deuropening. Ik kon naar binnen kijken en in de hal hing een groot wasrek vol met (kinder-)kleding.”

Eigen Haard heeft bij brieven van 6 en 13 april 2017 [geïntimeerde] uitgenodigd voor een bespreking op respectievelijk 12 en 20 april 2017. [geïntimeerde] heeft geen gehoor gegeven aan deze uitnodigingen.

Op 12 april 2017 zijn opnieuw twee medewerkers van Eigen Haard onaangekondigd bij de woning langsgegaan, maar er werd niet opengedaan.

i. Eigen Haard heeft bij brief van 24 april 2017 [geïntimeerde] gesommeerd om de huurovereenkomst van de woning op te zeggen. [geïntimeerde] heeft hieraan geen gevolg gegeven.

Op 11 mei 2017 heeft opnieuw een onaangekondigd huisbezoek aan de woning plaatsgevonden. Ook toen is niet opengedaan.

Op 15 mei 2017 heeft er een gesprek plaatsgevonden tussen twee medewerkers van Eigen Haard en [geïntimeerde] . Na afloop van het gesprek hebben de twee medewerkers en [geïntimeerde] gezamenlijk een bezoek aan de woning gebracht. In het verslag dat van het gesprek en dit bezoek aan de woning is gemaakt, is onder meer geschreven:

Maandag 15 mei 2017 om 14.25 uur belt [geïntimeerde] naar eigen Haard. (...) Het was een moeizaam gesprek, [geïntimeerde] spreekt zeer gebrekkig Nederlands (...)

Ik heb hem gevraagd waar hij was toen ik op 22 februari 2017 een huisbezoek aflegde op zijn woning. En wie was de vrouw met het kindje dat ik toen op zijn woning aantrof? Hij zegt dat dat vrienden van hem zijn. Zij waren bij hem op bezoek. Hij zegt dat zij ongeveer 1 a 2 maanden op zijn woning hebben verbleven. Hij was toen zelf in België en in Duitsland op zoek naar werk.

Ik heb hem gevraagd waar hij was toen ik op 4 april 2017 een huisbezoek aflegde op zijn woning. Hij zegt dat hij toen weer in België en in Duitsland was.

Ik heb hem gevraagd waarom hij niet heeft gereageerd op mijn uitnodiging voor een gesprek op 12 april 2017. Hij zegt dat hij toen weer in België was en daarna in Duitsland. Hij is daar op zoek naar werk. Het lukt hem niet om in Nederland een baan te vinden. Hij was toen ongeveer 3 á 4 weken niet op zijn woning geweest.

Om dezelfde redenen heeft hij ook niet gereageerd op mijn uitnodiging voor een gesprek op 20 april 2017. (...) Hij is afgelopen donderdag, 11 mei 2017 weer terug gekomen op zijn woning. (...)

Ik heb hem gevraagd of wij een bezoek aan zijn woning mogen brengen. Dat was goed. (...)

Wat mij gelijk bij binnenkomst opvalt is dat de woning zeer kaal is. Er staat een bank in de woonkamer, een salontafel en een kastje tegen de muur. Ik zie geen radio of tv, geen planten, boeken, tijdschriften of andere persoonlijke goederen. Er staat een eettafel en daar liggen wat enveloppen op.

(...)

De keuken maakt ook een lege indruk. Er staat wel een koelkast en een gasfornuis. Op de grond ligt een opengeslagen zwarte koffer. Ik vraag hem om de koelkast te openen. Daar liggen maar een paar dingetjes in waaronder een brood. Op mijn verzoek opent hij de keukenkastjes boven het aanrecht. Daar staat wat serviesgoed in, kopjes en borden maar niet veel. Hij opent de kastjes onder het aanrecht en ik zie daar geen één pan. (...)

Wij lopen naar de (enige) slaapkamer, daar staat een opgemaakt tweepersoonsbed en verder helemaal niets. Ik vraag hem waar hij zijn kleding bewaar[t]. Hij loopt naar de gang en opent een van de kasten in de gang. (...) Ik zie daar verder geen herenkleding. Ik zie ook geen handdoeken of theedoeken of beddengoed.

(...)

Wij hebben de badkamer gezien. Het valt mij op dat ik geen scheergerei zie in de badkamer. [geïntimeerde] loopt naar de koffer die in de keuken op de grond ligt en haalt daar een etui met een scheerapparaat uit. In de badkamer staat een wasmachine maar ik zie geen handdoeken, washandjes oid.

De woning maakt op mij een indruk alsof er net mensen verhuisd zijn en alleen het hoognodige is achtergebleven. Helaas mocht ik bij mijn eerdere huisbezoeken op 22 februari 20[1]7 en 4 april 2017 niet binnen komen dus ik kan niet vergelijken (...)”

3 Beoordeling

3.1.

In dit kort geding vordert Eigen Haard veroordeling van [geïntimeerde] tot ontruiming van de door hem gehuurde woning (met berging/zolder) omdat uit het geheel van feiten en omstandigheden genoegzaam aannemelijk is dat [geïntimeerde] niet zijn voortdurend hoofdverblijf daarin heeft en deze aan derden in gebruik heeft afgestaan of heeft onderverhuurd. Dit is, aldus Eigen Haard, contractueel uitgesloten en levert een ernstige toerekenbare tekortkoming op van [geïntimeerde] als hoofdhuurder. Eigen Haard heeft spoedeisend belang bij ontruiming omdat zij als verhuurster van sociale huurwoningen de woning dient te kunnen verhuren aan een persoon die zich wel aan de regels houdt.

3.2.

De voorzieningenrechter heeft de vordering van Eigen Haard afgewezen. Kort samengevat heeft deze daartoe overwogen dat weliswaar voldoende aannemelijk is dat Eigen Haard spoedeisend belang heeft bij de door haar gevraagde voorziening, maar dat de tekortkomingen van [geïntimeerde] van te geringe betekenis zijn om vooruitlopend op een bodemprocedure tot ontruiming over te gaan of nader onderzoek vergen. Eigen Haard voert drie grieven tegen het vonnis aan, die gezamenlijk kunnen worden besproken. Zij betreffen in de kern genomen de vraag of Eigen Haard voldoende heeft aangevoerd om de door haar gevraagde ontruiming in kort geding te rechtvaardigen.

3.3.

Voor toewijzing van een vordering in kort geding is niet slechts vereist dat de eisende partij een spoedeisend belang heeft, dit wil zeggen een belang dat meebrengt dat de beslissing in een bodemzaak niet kan worden afgewacht en dat reeds voorafgaand daaraan, “bij voorraad” het treffen van een voorziening is vereist, maar tevens dat voldoende aannemelijk is dat de beslissing in de bodemzaak in het voordeel van de eisende partij zal uitvallen.

3.4.

Het is, naar het hof begrijpt, op deze laatstgenoemde grond dat de voorzieningenrechter haar oordeel heeft gebaseerd dat voor de door Eigen Haard gevraagde voorziening, te weten ontruiming door [geïntimeerde] , niet toewijsbaar is. Het hof onderschrijft het oordeel van de voorzieningenrechter. Daaromtrent wordt het volgende overwogen.

3.5.

Op grond van het huurcontract is [geïntimeerde] verplicht de woning gedurende de huurtijd zelf te bewonen en er zijn hoofdverblijf te hebben. Verder is daarin bepaald dat het hem niet is toegestaan zonder schriftelijke toestemming vooraf van Eigen Haard de woning onder te verhuren of aan derden in gebruik te geven en dat hij geen kostgangers, althans personen die niet tot zijn gezin behoren, bij zich mag laten inwonen. Dit zijn contractuele verplichtingen waaraan Eigen Haard, mede gezien haar taak in het sociale woningstelsel, strak de hand mag en gelet op de belangen van woningzoekenden ook moet houden. Toewijzing van de vordering van Eigen Haard in kort geding is echter daarmee nog niet gegeven. Ook bij een daarop gebaseerde in kort geding ingestelde vordering dient getoetst te worden of voldoende aannemelijk is dat de vordering in de bodemprocedure zal worden toegewezen. Een aspect dat daarbij meeweegt is dat de gevraagde voorziening (ontruiming van een woning) het belang van [geïntimeerde] (bij die woning) in beginsel ingrijpend treft en tot niet te redresseren gevolgen kan leiden. Op zichzelf staat dit aan toewijzing van de vordering in kort geding overigens geenszins in de weg.

3.6.

Uit de bevindingen van het onderzoek dat de medewerkers van Eigen Haard naar de bewoning door [geïntimeerde] van de woning hebben uitgevoerd - de stukken/meldingen die zij hebben ontvangen/onder ogen gezien, de gesprekken die zij hebben gevoerd en de waarnemingen die zij hebben gedaan - volgt dat [geïntimeerde] in elk geval veelvuldig en mogelijkerwijs telkens voor langere duur niet in zijn woning heeft verbleven. Hoe lang [geïntimeerde] telkens afwezig is geweest, is echter op grond van die bevindingen niet met zekerheid vast te stellen.

3.7.

Feitelijk staat slechts vast dat [geïntimeerde] op 22 februari 2017 niet op de woning aanwezig was en op 4 april 2017 de woning niet bewoonde. Op die data is de woning door medewerkers van Eigen Haard bezocht en daar is door hen toen een Spaans sprekend gezin (man, vrouw en kind) aangetroffen. De medewerkers hebben op 4 april 2017 gezien dat in de woning een wasrek stond, hetgeen op bewoning door dat gezin van de woning wijst. Ook is toen door de man van het gezin verklaard dat [geïntimeerde] op dat moment in het buitenland verbleef.

De vraag of het genoemde gezin alleen op of omstreeks voornoemde data voor korte tijd in de woning heeft verbleven, terwijl [geïntimeerde] , zoals hij zegt, in het buitenland was, of dat [geïntimeerde] gedurende een veel langere, bijvoorbeeld gedurende een tussen (rond) 22 februari en (rond) 4 april 2017 aaneengesloten periode, niet in de woning heeft gewoond maar deze door het genoemde gezin heeft laten bewonen, is op grond van de gegevens die thans voorhanden zijn, niet met voldoende zekerheid te zeggen. Eigen Haard neemt niet de stelling in dat ook een verblijf van het gezin in de woning gedurende slechts korte periodes dat [geïntimeerde] in het buitenland vertoeft, al toewijzing van haar vordering tot ontruiming rechtvaardigt op de grond dat sprake is van schending van de in de eerste zinnen van overweging 3.5 genoemde bepalingen in het huurcontract dan wel het bepaalde in artikel 7:213 BW (goed huurderschap), dat Eigen Haard in dit verband tevens heeft genoemd.

Volgens [geïntimeerde] was hij telkens tijdelijk in België en Duitsland op zoek naar werk en mocht het genoemde gezin, vrienden van hem, van hem tijdelijk zijn intrek in de woning nemen om daarop te passen. Op grond van de gegevens die Eigen Haard in het geding heeft gebracht kan niet worden vastgesteld dat deze verklaring onjuist is of niet juist kan zijn.

Eigen Haard wijst er op zichzelf terecht op dat de op de woning aangetroffen Spaans sprekende man bij het tweede huisbezoek aan de medewerkers van Eigen Haard heeft verklaard dat [geïntimeerde] in verband met zijn gezondheid in Frankrijk was, terwijl [geïntimeerde] heeft verklaard telkens voor het vinden van werk in België en Duitsland te zijn geweest. Het voert naar het oordeel van het hof echter te ver om op grond van die tegenstrijdigheid tussen de beide verklaringen, de verklaring van [geïntimeerde] als niet betrouwbaar ter zijde te stellen.

Het hof is het met Eigen Haard eens dat een aanwijzing voor bewoning van het Spaanse gezin in de woning voor een langere periode is gelegen in de melding op 25 december 2016 van een anoniem gebleven omwonende (bewoner van een woning in het flatgebouw waarin de woning van [geïntimeerde] zich bevindt), maar het hof deelt eveneens het oordeel van de voorzieningenrechter dat die melding – juist op het punt van de duur en de tijdstippen van bewoning door het Spaanse gezin – uiterst summier is en geen concrete informatie bevat. In de door deze melder op 4 april 2017 aan de medewerkers van Eigen Haard gegeven nadere toelichting, zoals daarvan verslag is gedaan in het zogenoemde ‘leefbaarheidsdossier’ (productie 8 bij inleidende dagvaarding), ontbreekt die informatie eveneens. Hier wreekt zich mede dat in kort geding geen getuigenverhoren kunnen plaatsvinden en deze melder dus, voor zover zij/hij al bereid is een verklaring tegenover de rechter af te leggen, niet als getuige kan worden gehoord.

3.8.

Naar het oordeel van het hof is nader feitelijk onderzoek aangewezen om over de bewoning door [geïntimeerde] van zijn woning duidelijkheid te verkrijgen. In dat verband kan tevens aandacht worden besteed aan de klacht in de melding van de hiervoor genoemde anoniem gebleven omwonende dat in de woning gedurende een jaar een groep jonge Marokkanen heeft gewoond die overlast veroorzaakten. Of Eigen Haard erin slaagt personen te vinden die zouden kunnen verklaren over de al in 2012 ingediende klacht bij Eigen Haard dat de woning van [geïntimeerde] , die deze toen al huurde, werd gebruikt door ‘ongure types’, zal ook in een bodemprocedure moeten blijken. In kort geding is geen plaats voor het horen van getuigen, zodat nader onderzoek naar een en ander niet kan plaatsvinden.

3.9.

De medewerkers van Eigen Haard hebben de woning tevens op 12 april en 11 mei 2017 bezocht. Toen hebben zij niemand aangetroffen. Ook deze (vergeefse) huisbezoeken zeggen onvoldoende over de vraag of [geïntimeerde] toen niet zijn hoofdverblijf in de woning heeft gehad. Volgens [geïntimeerde] heeft het Spaans sprekende gezin de woning na 4 april 2017 verlaten. Zelf was hij, naar zijn zeggen, ook toen (weer) in België/Duitsland, in verband zijn zoektocht naar werk. Als het juist is dat, zoals [geïntimeerde] aanvoert, hij in die periode enkele weken is weg geweest en op 11 mei 2017 is teruggekeerd, verklaart dit dat [geïntimeerde] niet heeft gereageerd op brieven van Eigen Haard in die periode. De enkele afwezigheid van [geïntimeerde] gedurende enkele weken is onvoldoende om te kunnen concluderen dat hij als huurder tekort is geschoten.

3.10.

De medewerkers van Eigen Haard hebben op 15 mei 2017 geconstateerd, kort samengevat, dat de woning van [geïntimeerde] zeer schaars was ingericht en dat daarin nauwelijks zaken aanwezig waren die op persoonlijke bewoning daarvan door [geïntimeerde] duiden. Dit zijn waarnemingen die zeker niet zonder belang zijn voor de beoordeling van de vraag of [geïntimeerde] in de woning nog zijn hoofdverblijf hield. Doorslaggevend voor de vraag of in dit kort geding ontruiming kan worden toegewezen, acht het hof dit echter niet, omdat alle omstandigheden van het geval bij de beoordeling van die vraag moeten worden betrokken, waaronder de thans niet met zekerheid te beantwoorden vraag hoe lang [geïntimeerde] in de woning afwezig is geweest respectievelijk of hij inderdaad, zoals hij stelt, toen telkens tijdelijk in het buitenland is geweest, voor het doel dat hij noemt.

3.11.

Het hof concludeert dat de grieven tevergeefs zijn voorgesteld en dat het vonnis waarvan beroep moet worden bekrachtigd.

3.12.

Als de in het ongelijk gestelde partij dient Eigen Haard te worden verwezen in de kosten van het hoger beroep.

4 Beslissing

Het hof:

bekrachtigt het bestreden vonnis;

verwijst Eigen Haard in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [geïntimeerde] begroot op € 313,= aan verschotten en € 894,= voor salaris advocaat;

verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. J.E. Molenaar, R.J.M. Smit en E.P. Stolp en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 20 februari 2018.