Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHAMS:2018:39

Instantie
Gerechtshof Amsterdam
Datum uitspraak
09-01-2018
Datum publicatie
25-07-2018
Zaaknummer
200.203.440/01
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

De appellant huurt – naast een sociale huurwoning – ook nog de onderhavige sociale woning. Door de onderhavige woning slechts beperkt te gebruiken heeft de appellant het belang van rechtvaardige verdeling van schaarse sociale woonruimte onvoldoende inachtgenomen ent zich niet als goed huurder gedragen. Ontbinding van de huurovereenkomst wordt hiermee gerechtvaardigd. Bekrachtiging.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team I

zaaknummer : 200.203.440/01

zaaknummer rechtbank Noord-Holland : 4749389 \ CV EXPL 16-611

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 9 januari 2018

inzake

[appellant] ,

wonend te [woonplaats],

appellant,

advocaat: mr. F.W. Huizinga te Haarlem,

tegen

STICHTING FONDS TOT ONDERSTEUNING,

gevestigd te Haarlem,

geïntimeerde,

advocaat: mr. P.F.P Nabben te Haarlem.

Partijen worden hierna [appellant] en de stichting genoemd.

1 Het geding in hoger beroep

[appellant] is bij dagvaarding van 9 november 2016 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Noord-Holland, zittingsplaats Haarlem (hierna: de kantonrechter), van 24 augustus 2016, onder bovenvermeld zaaknummer gewezen tussen de stichting als eiseres en [appellant] als gedaagde.

Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:

- memorie van grieven met producties;

- memorie van antwoord met producties.

Partijen hebben de zaak ter zitting van 12 oktober 2017 doen bepleiten, [appellant] door mr. Huizinga voornoemd en de stichting door mr. Nabben voornoemd, deze laatste advocaat aan de hand van pleitnotities die zijn overgelegd. De stichting heeft nog een productie in het geding gebracht.

Ten slotte is arrest gevraagd.

[appellant] heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en alsnog de vorderingen van de stichting zal afwijzen met beslissing over de proceskosten.

De stichting heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis met
- uitvoerbaar bij voorraad – beslissing over de proceskosten.

Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.

2 De feiten

De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 2. de feiten vastgesteld, die hij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt. Voor zover in hoger beroep van belang en waar nodig aangepast en aangevuld met andere feiten die als enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende betwist zijn komen vast te staan, komen de feiten neer op het volgende.

a. De stichting heeft onder meer als doelstelling de ondersteuning van “behoeftig niet bedeelde stadsgenoten” door het verhuren van sociale huurwoningen.

b. [appellant] heeft op 1 juli 1997 met de stichting een huurovereenkomst gesloten ten aanzien van een woning aan [plaats 1], nader geduid [plaats 1] te Haarlem (hierna: de woning aan [plaats 1]) tegen een huurprijs van – ten tijde van de procedure in eerste aanleg – € 223,- per maand (hierna: de huurovereenkomst).

c. In de huurovereenkomst is onder meer het volgende opgenomen:

De bestemming/gebruik

7. De woning is bestemd als woning en dient door U uitsluitend als woning te worden gebruikt en te onderhouden.”

[appellant] staat sinds 2 september 2003 in de Basisregistratie Personen (hierna: BRP) ingeschreven op het adres [plaats 2] te Haarlem. Dit adres betreft een door [appellant] van Elan Wonen gehuurde sociale huurwoning (hierna: de woning aan [plaats 2].

e. Op 1 december 2015 heeft mr. H.H.T. de Boer, afdelingshoofd Vergunningen, Toezicht & Handhaving van de gemeente Haarlem bij brief aan [appellant] geschreven:

“(…)

Op maandag 9 november 2015 heeft u samen met uw advocaat, de heer Huizinga, een gesprek gevoerd over uw woonsituatie met medewerkers van de gemeente Haarlem en met vertegenwoordigers van Elan wonen en het Essenhofje.

De reden voor het gesprek was het feit dat u als alleenstaande twee sociale huurwoningen in de gemeente Haarlem huurt. Dit is een onwenselijke situatie aangezien er sprake is van een schaarste aan betaalbare woningen voor mensen met een bescheiden inkomen. Ook is het vanuit het standpunt van de gemeente Haarlem een onwenselijke situatie.

Het verzoek om een keuze te maken tussen één van beide woningen is door u in overweging genomen en de afspraak is gemaakt dat u binnen een termijn van twee weken na het gesprek uw standpunt aan partijen zult meedelen.

Wij hebben niets meer van u vernomen en de benodigde vervolgstappen zullen genomen worden zoals reeds aan u medegedeeld.

(…)”

f. Op 9 december 2015 heeft [A] van AGIN [A] (hierna: [A]) vervolgens namens de stichting aan [appellant] bij brief geschreven:

“(…)

U huurt momenteel twee woningen in de sociale sector.

(…)

Met Elan Wonen en de gemeente Haarlem is besproken dat u de huurovereenkomst [plaats 1] per direct opzegt en dat de huurovereenkomst Scharreveld wordt voortgezet.

Cliënte gaat akkoord met een opzegging tegen 9 januari 2016. Met deze brief sommeer ik u om binnen vijf dagen na heden de huurovereenkomst met cliënte op te zeggen.

Bij gebreke van uw opzegging worden tegen u rechtsmaatregelen getroffen teneinde de huurovereenkomst van de woning aan [plaats 1] te beëindigen.

(…)”

g. [plaats 1] is nadat in deze procedure in eerste aanleg eindvonnis was gewezen, door de stichting verkocht. De woning aan [plaats 1] is daarna gerenoveerd en aan een derde verhuurd.

3 De beoordeling

3.1.

De stichting heeft in eerste aanleg primair een verklaring voor recht gevorderd dat de huurovereenkomst per 29 februari 2016 is geëindigd, subsidiair ontbinding van de overeenkomst en voorts veroordeling van [appellant] tot ontruiming van de woning aan [plaats 1] en tot ter vrije beschikking van de stichting stelling van deze woning met overgifte van de sleutels met veroordeling van [appellant] in de proceskosten met rente. [appellant] heeft verweer gevoerd tegen deze vorderingen.

3.2.

De kantonrechter heeft de huurovereenkomst ontbonden en [appellant] veroordeeld de woning aan [plaats 1] te ontruimen, leeg op te leveren en de sleutels over te dragen aan de stichting. [appellant] is voorts in de proceskosten veroordeeld. Het gevorderde is voor het overige afgewezen. Tegen deze beslissing en de daaraan ten grondslag gelegde motivering komt [appellant] met zijn grieven op.

3.3.

[appellant] heeft bij de grieven, die zich voor gezamenlijke behandeling lenen, het volgende naar voren gebracht. [appellant] is zijn verplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst steeds nagekomen. Er bestond geen contractuele verplichting voor hem de woning aan [plaats 1] als zijn hoofdverblijf te gebruiken noch golden wettelijke regels betreffende minimale bewoning van een (sociale) huurwoning. De conclusie van de kantonrechter dat [appellant] de woning niet bewoonde, is onjuist. [appellant] heeft stukken in de procedure gebracht, waaruit volgt dat hij in de woning aan [plaats 1] woonachtig was. Het enkele feit dat [appellant] twee woningen huurde, maakte niet dat hij zich niet als een goed huurder heeft gedragen jegens de stichting. De ex-echtgenote van [appellant] was met twee kinderen die zij samen met [appellant] heeft gekregen, woonachtig in de woning aan het Scharreveld. Toen zij overleed, heeft [appellant], die reeds sinds 1997 de woning aan [plaats 1] bewoonde, de huurovereenkomst betreffende de woning aan het Scharreveld ten behoeve van zijn kinderen voortgezet. Elan Wonen stelde als voorwaarde voor deze voortzetting van de huurovereenkomst dat [appellant] zich liet inschrijven op het betreffende adres aan het Scharreveld, zo heeft [appellant] ter zitting in hoger beroep verklaard. De thans meerderjarige dochter van [appellant] woont nog steeds in deze woning, inmiddels met haar drie jonge kinderen. [appellant] is de woning aan [plaats 1] echter ook altijd blijven bewonen. De stichting had geen belang bij een daadwerkelijke bewoning van de woning aan [plaats 1], omdat deze is verkocht, aldus [appellant]. De stichting heeft de stellingen van [appellant] gemotiveerd weersproken.

3.4.

Het hof verwerpt het door de stichting opgeworpen verweer dat [appellant] geen belang heeft bij zijn vordering in hoger beroep, omdat [plaats 1] is verkocht, de woning aan [plaats 1] aan een derde is verhuurd en de ontruiming daarom feitelijk niet meer ongedaan kan worden gemaakt. Inderdaad kan [appellant] geen aanspraak meer maken op de woning aan [plaats 1] vanwege deze ontwikkeling, maar dat ontneemt in beginsel geenszins het belang aan de vordering van [appellant] in hoger beroep. De vernietiging van het bestreden vonnis zou immers de ontruiming onrechtmatig maken en de stichting daarmee in beginsel schadeplichtig. De stichting heeft voorts aangevoerd dat [appellant] geen schade lijdt, omdat [appellant] in de woning aan het Scharreveld kan verblijven. De stichting heeft blijkens het bestreden vonnis evenwel ook gesteld dat [appellant] de woning aan [plaats 1] gebruikt als pied-a-terre. Nu [appellant] derhalve in elk geval reeds naar de stellingen van de stichting zo nu en dan in de woning verbleef, had de stichting haar stelling dat [appellant] geen schade lijdt vanwege de beschikbaarheid van de woning aan het Scharreveld, nader moeten onderbouwen. Zij heeft dit achterwege gelaten. Bovendien doet de proceskostenveroordeling ten laste van [appellant] in eerste aanleg reeds een belang ontstaan.

3.5.

Aan de orde is de vraag of [appellant] zich heeft gedragen als een goed huurder in de zin van artikel 7:213 BW. Hoewel in de huurovereenkomst van de woning aan [plaats 1] geen expliciete verplichting is opgenomen de woning te bewonen noch een dergelijke wettelijke verplichting bestaat, kan het niet of weinig bewonen van een woning schending van de verplichting tot goed huurderschap opleveren. Of van een zodanige schending sprake is, hangt af van de concrete omstandigheden van het geval.

3.6.

Het hof overweegt in dit kader dat de woning aan [plaats 1] en de woning aan het Scharreveld beide sociale huurwoningen zijn. [appellant] huurde derhalve twee sociale woningen. [appellant] heeft weliswaar aangevoerd dat zijn dochter – inmiddels volwassen en met drie kinderen – nog steeds in de woning aan het Scharreveld woonde, maar hoe dit ook zij, vaststaat dat zij geen formele aanspraak had op bewoning van deze woning, de huurovereenkomst van deze woning op naam van [appellant] stond en [appellant] ook daadwerkelijk in deze woning verbleef. De kantonrechter heeft immers in het bestreden vonnis vastgesteld dat [appellant]
– kennelijk ter comparitie in eerste aanleg – heeft verklaard in ieder geval drie à vier dagen per week in de woning aan het Scharreveld te verblijven. Van de zijde van [appellant] is ter zitting in hoger beroep weersproken dat dat in deze mate het geval was. Voor zover dit weerspreken als een grief dient te worden geduid, dateert deze van na de memorie van grieven en zal deze nieuwe grief, mede gelet op het door de stichting gemaakte bezwaar tegen het moment in de procedure waarop deze grief naar voren is gebracht, worden gepasseerd wegens strijd met de twee-conclusie-regel, die onder meer voorschrijft dat grieven (behoudens hier niet spelende uitzonderingsgevallen) direct in de memorie van grieven naar voren moeten worden gebracht. Ook het hof gaat derhalve uit van deze vaststelling. [appellant] heeft blijkens de vaststelling van de kantonrechter voorts ter comparitie in eerste aanleg de woning aan [plaats 1] beschreven als een heel kleine woning, waar hij niet eens echt kan wonen. Tegen deze vaststelling is niet gegriefd, zodat het hof eveneens van deze uitlating uitgaat.

3.7.

Genoemde uitlatingen, in samenhang bezien met het gegeven dat [appellant] zich na verloop van tijd niet weer op de woning aan [plaats 1] heeft laten inschrijven, leiden tot de conclusie dat deze woning niet als hoofdverblijf van [appellant] kon worden geduid en dat [appellant] zich daar ook structureel weinig bevond. Dat [appellant] op het adres van de woning aan [plaats 1] post ontving, leidt niet tot een andere conclusie. [appellant] meent, gezien de inhoud van zijn grieven overigens kennelijk ook zelf niet dat de woning aan [plaats 1] als zijn hoofdverblijf gold. Het bewijsaanbod van [appellant] dat hij de woning aan [plaats 1] in gebruik heeft en daar verblijft, zal worden gepasseerd, nu niet ter discussie staat dat [appellant] soms wel in deze woning verblijft en deze stelling te weinig concreet is om aan het voorgaande af te doen.

3.8.

Tegenover het magere gebruik van de woning aan [plaats 1] staat het gewichtig maatschappelijk belang van een rechtvaardige verdeling van schaarse woonruimte onder de financieel minder draagkrachtigen, zoals door de stichting nagestreefd. Het slechts in beperkte mate gebruik maken van de woning door [appellant] verhoudt zich hiermee moeilijk. [appellant] moet dan ook in dit verband hebben begrepen dat het niet de bedoeling was dat hij, beschikkend over een andere sociale huurwoning waar hij – blijkens zijn uitlatingen – kennelijk in overwegende mate woont en zijn hoofdverblijf houdt, ook onbeperkt de woning aan [plaats 1] kon aanhouden. [appellant] heeft met deze handelswijze voormeld belang van de stichting onvoldoende in acht genomen en zich niet als goed huurder gedragen. Deze tekortkoming in de nakoming van zijn verplichtingen uit de voorliggende huurovereenkomst is zodanig ernstig dat deze de ontbinding van deze huurovereenkomst en ontruiming van de woning aan [plaats 1] rechtvaardigt.

3.9.

Het hof kan de stelling van [appellant] dat de stichting geen belang had bij een daadwerkelijke bewoning van de woning aan [plaats 1], omdat deze is verkocht niet volgen. Aangenomen wordt dat [appellant] bedoelt dat de stichting destijds dat belang niet had vanwege de aanstaande verkoop. Wat daar verder ook van zij, [appellant] heeft niet gemotiveerd weersproken dat de stichting de beëindiging van de huurovereenkomst wenste te bewerkstelligen ten behoeve van het aanbieden van de woning aan [plaats 1] aan financieel minder draagkrachtigen. Daaraan doet niet af dat de stichting uiteindelijk het gehele Essenhof aan een derde heeft verkocht. Overigens is onvoldoende gemotiveerd weersproken dat de woning nog steeds wordt verhuurd binnen de sociale huursector. De stichting had derhalve wel degelijk belang de woning weer vrij te krijgen ten behoeve van bewoning overeenkomstig haar doelstelling.

3.10.

Uit het bovenstaande volgt dat de grieven falen. Het vonnis waarvan beroep zal worden bekrachtigd. [appellant] zal als in het ongelijk gestelde partij worden verwezen in de kosten van het geding in appel.

4 De beslissing

Het hof:

bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;

veroordeelt [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van de stichting begroot op € 718,- aan verschotten en € 2.682,- voor salaris advocaat;

verklaart deze proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. E.K. Veldhuijzen van Zanten, C. Uriot en M.A.J.G. Janssen en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 9 januari 2018.