Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHAMS:2018:3756

Instantie
Gerechtshof Amsterdam
Datum uitspraak
09-10-2018
Datum publicatie
01-07-2019
Zaaknummer
200.221.844/01
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep kort geding
Inhoudsindicatie

Huurovereenkomst sociale huurwoning. Vordering tot ontruiming in KG wegens tekortschie¬ten huurder in verplichtingen huurovereenkomst omdat gehuurde geheel of gedeeltelijk aan derden wordt onderverhuurd of in gebruik wordt gegeven (t.b.v. prostitutie), terwijl huurder hoofdverblijf elders heeft. Voldoende spoedeisend belang? Bedrijfsmatige prostitutie, mede o.g.v. politierapport, voldoende aannemelijk geacht. Ontbinding en ontruiming gerechtvaar¬digd. Zie ECLI:NL:GHAMS:2017:4857, ECLI:NL:GHAMS:2018:264, ECLI:NL:GHAMS:2018:320.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team I

zaaknummer: 200.221.844/01 KG

zaaknummer/rolnummer rechtbank Noord-Holland: 6046276 VV EXPL 17-50

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 9 oktober 2018

inzake

de vennootschap onder firma PRANGER BEWINDVOERING in haar hoedanigheid van bewindvoerder van [X],

gevestigd te Wormerveer,

appellante,

advocaat: mr. F.W. Brugman te Wognum,

tegen

WONINGSTICHTING ROCHDALE,

gevestigd te Amsterdam,

geïntimeerde,

advocaat: mr. R.N.E. Visser te Amsterdam.

Partijen worden hierna de bewindvoerder (dan wel [X] ) en Rochdale genoemd.

1 Het verdere verloop van het geding in hoger beroep

Het hof heeft in deze zaak op 21 november 2017 en op 23 januari 2018 (verbeterd bij arrest van 30 januari 2018) tussenarresten uitgesproken. Voor het eerdere verloop van het geding in hoger beroep wordt naar die arresten verwezen.

Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:

- memorie van antwoord tevens akte houdende vermeerdering grondslag en eis, met producties;

- akte naar aanleiding van vermeerdering grondslag en eis, met productie, zijdens de bewindvoerder;

- antwoordakte zijdens Rochdale.

Ten slotte is wederom arrest gevraagd.

De bewindvoerder heeft geconcludeerd dat het hof het vonnis waarvan beroep zal vernietigen en de vordering van Rochdale zal afwijzen, met beslissing over de proceskosten, inclusief nakosten en wettelijke rente.

Rochdale heeft geconcludeerd dat het hof het vonnis waarvan beroep zal bekrachtigen en, voorts, de bewindvoerder onvoorwaardelijk zal veroordelen tot betaling aan haar van een bedrag van € 105,87 en de bewindvoerder voorwaardelijk zal veroordelen tot betaling aan haar van een bedrag van € 5.364,29 (met wettelijke rente), met beslissing over de proceskosten, inclusief nakosten.

2 De feiten

De kantonrechter heeft in het vonnis waarvan beroep onder 2.1 tot en met 2.10 de feiten opgesomd die zij tot uitgangspunt heeft genomen. Omdat die feiten tussen partijen niet in geschil zijn, zal ook het hof daarvan uitgaan. Voor zover de bewindvoerder bezwaren heeft tegen de vaststelling van de feiten, zal het hof daarmee in het navolgende rekening houden.

3 De beoordeling

3.1.

Het gaat in deze zaak om het volgende.

(i) Rochdale verhuurt sedert 20 augustus 2014 de woning aan het adres [adres] (verder: het gehuurde) aan [X] tegen een huurprijs van € 754,71. Op de huurovereenkomst zijn de Algemene Huurvoorwaarden Woonruimte (2009) van Rochdale (verder: de Algemene Huurvoorwaarden) van toepassing, waarin onder meer het volgende is bepaald:

“Goed huurder

8.1.

De huurder is verplicht zich ten aanzien van het gebruik van het gehuurde als een goed huurder te gedragen (…).

Bestemming

8.2.

De huurder gebruikt het gehuurde uitsluitend als woonruimte. Het is niet toegestaan de woning als bedrijfsruimte te gebruiken.

Hoofdverblijf

8.3.

De huurder is gehouden het gehuurde zelf te bewonen en daar zijn hoofdverblijf te hebben. (…)

(…)

Verbod onderhuur

8.7.

Het is de huurder niet toegestaan het gehuurde geheel of gedeeltelijk onder te verhuren, dan wel aan één of meer derden in gebruik af te staan, tenzij de huurder voorafgaande schriftelijke toestemming heeft gekregen van de verhuurder.

8.8.

Indien de huurder, zonder schriftelijke toestemming van de verhuurder vooraf, het gehuurde geheel of gedeeltelijk onderverhuurt of aan derden in gebruik geeft, dan kan de verhuurder hiervoor bij de rechter een boete vorderen tot een maximum van 15% van de maandhuurprijs per dag. Tevens kan de verhuurder vorderen dat de winst uit onderhuur dient te worden afgedragen aan de verhuurder.

(…)

Prostitutie

8.13.

Het is de huurder niet toegestaan in het gehuurde het beroep van prostitutee (m/v) uit te oefenen of daartoe aan derden gelegenheid te geven.”

(ii) Bij beschikking van 9 februari 2016 heeft de kantonrechter in de rechtbank Noord-Holland de goederen van [X] onder (beschermings)bewind gesteld en de bewindvoerder als zodanig benoemd.

(iii) Bij vonnis van 26 juli 2016 heeft de rechtbank Noord-Holland de schuldsaneringsregeling ten aanzien van [X] uitgesproken, met benoeming van E.J. van Koert-de Zeeuw tot bewindvoerder en mr. J.J. Dijk tot rechter-commissaris.

(iv) Op 1 februari 2017 hebben politieambtenaren van het Prostitutie Controle Team (verder: de politie) naar aanleiding van een melding onrechtmatige bewoning een controle in het gehuurde uitgevoerd, waar zij [X] in gezelschap van twee vrouwen hebben aangetroffen; allen hebben een verklaring afgelegd.

( v) Op 2 februari 2017 heeft de politie de ‘Rapportage bestuurlijk toezicht illegale prostitutie’ (verder: de rapportage) aan Rochdale toegezonden met betrekking tot haar bevindingen van het gehuurde. Advertenties aangaande genoemde twee vrouwen en enkele foto’s van het gehuurde zijn als bijlagen bij de rapportage gevoegd.

(vi) Op 6 maart 2017 heeft tussen [X] en Rochdale een gesprek plaatsgevonden, waarbij [X] is geconfronteerd met de constateringen van de politie en de in de rapportage opgenomen verklaringen.

(vii) Op 7 maart 2017 heeft Rochdale de bewindvoerder verzocht medewerking te verlenen aan het beëindigen van de huurovereenkomst.

(viii) Op 8 maart 2017 heeft de bewindvoerder meegedeeld dat [X] de verwijten van Rochdale bestrijdt, dat [X] zijn hoofdverblijf heeft in het gehuurde en dat [X] het gehuurde niet geheel of gedeeltelijk aan derden in gebruik heeft gegeven.

(ix) Op 9 maart 2017 en 10 april 2017 heeft Rochdale de bewindvoerder op de hoogte gesteld van de inhoud van de rapportage en een termijn gesteld om de huurovereenkomst vrijwillig te beëindigen.

( x) De bewindvoerder heeft daaraan geen gevolg gegeven en Rochdale op 26 april 2017 meegedeeld dat [X] bij zijn ontkenning blijft en van mening is dat de weergave van zijn verklaring in de rapportage onjuist is.

3.2.

Rochdale heeft in eerste aanleg bij wijze van voorlopige voorziening gevorderd, kort gezegd, dat de kantonrechter de bewindvoerder op straffe van verbeurte van een dwangsom veroordeelt tot ontruiming van het gehuurde en haar – voor het geval dat de bewindvoerder met de ontruiming in gebreke blijft – machtigt die ontruiming zelf te doen uitvoeren op kosten van de bewindvoerder, met beslissing over de proceskosten. Zij heeft daartoe, kort gezegd, gesteld dat [X] is tekortgeschoten in zijn verplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst, omdat uit onderzoek is gebleken dat het gehuurde in strijd met de huurovereenkomst en met artikel 7:244 BW geheel of gedeeltelijk aan derden wordt onderverhuurd of in gebruik wordt gegeven, terwijl [X] zijn hoofdverblijf elders heeft, en dat, gelet op de ernst van de tekortkoming, van Rochdale niet kan worden gevergd [X] nog langer in het genot van het gehuurde te laten. De bewindvoerder heeft tegen deze vordering verweer gevoerd.

3.3.

De kantonrechter heeft in het vonnis waarvan beroep, kort gezegd, het volgende overwogen. Rochdale heeft, gelet op haar taak als sociale verhuurder en de algemeen bekende schaarste op de woningmarkt, voldoende spoedeisend belang bij de door haar gevraagde voorziening. Vast staat dat er twee vrouwen van buitenlandse afkomst zonder toestemming van Rochdale en met instemming van [X] enige tijd hun verblijf in het gehuurde hebben gehad. Uit de rapportage blijkt dat deze twee vrouwen adverteren op de website ‘ [website] ’. Het door [X] bij de politie genoemde bedrag aan huur van € 500,= per maand spoort met het door een van de vrouwen genoemde, door haar aan [X] verschuldigde bedrag van € 250,=, terwijl de vrouwen voorts elk hebben verklaard dat zij van [X] de sleutel van het gehuurde hebben ontvangen en dat zij niet wisten wie er in het gehuurde woonde. Daarbij komt dat uit het door Rochdale eind juni 2017 ingestelde onderzoek naar voren is gekomen dat [X] in plaats van in het gehuurde nog steeds bij zijn ex-vriendin in [plaats] , met hun minderjarige dochter, lijkt te wonen, terwijl hij blijkens de rapportage ook zelf aan de politie heeft verklaard dat hij niet of nauwelijks in het gehuurde aanwezig is. De omstandigheid dat het verlies van het gehuurde nadelige gevolgen kan hebben voor het WSNP-traject van [X] , levert onvoldoende rechtvaardiging op voor het in gebruik geven van het gehuurde aan derden. Een en ander wettigt voorshands het oordeel dat [X] zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst ter zake van het in gebruik geven van het gehuurde aan derden niet althans onvoldoende is nagekomen, welke tekortkomingen zo ernstig zijn dat van Rochdale niet kan worden gevergd [X] nog langer in het gehuurde te dulden, zodat de ontruiming dient te worden toegewezen. De gevorderde machtiging tot gedwongen ontruiming is niet toewijsbaar, evenmin als de gevorderde ontruimingskosten en de op de ontruiming te stellen dwangsom, aldus (nog steeds) de kantonrechter. Op grond hiervan heeft de kantonrechter de bewindvoerder veroordeeld tot ontruiming van het gehuurde en tot betaling van de proceskosten en het meer of anders gevorderde afgewezen. Rochdale heeft het vonnis waarvan beroep op 17 augustus 2017 laten betekenen en de ontruiming van het gehuurde is aangezegd tegen 31 augustus 2017, op welke datum die ontruiming ook daadwerkelijk heeft plaatsgevonden.

3.4.

Met betrekking tot de vraag of de bewindvoerder terecht is veroordeeld tot ontruiming van het gehuurde, overweegt het hof allereerst dat de in kort geding beslissende rechter zich heeft te richten naar de waarschijnlijke uitkomst van de bodemprocedure.

3.5.

Met haar eerste grief voert de bewindvoerder aan dat Rochdale geen spoedeisend belang heeft bij de gevraagde voorziening. Zij betoogt dat Rochdale weliswaar stelt dat zij een spoedeisend belang heeft bij de gevraagde voorziening vanwege de schaarste aan woningen en om een signaal aan haar huurders af te geven dat er niet mag worden onderverhuurd, maar dat Rochdale in artikel 8.8 van de Algemene Huurvoorwaarden al limitatieve sancties voor dat geval heeft opgenomen en eenvoudigweg de (daar voorziene) boete had kunnen afdwingen in een bodemprocedure. Het vragen van een voorziening om een signaal af te geven levert bovendien misbruik van recht op. Ten slotte betwist [X] dat voor het gehuurde een wachtlijst van acht jaar bestaat, aldus (nog steeds) de bewindvoerder. Het hof overweegt hieromtrent als volgt.

3.6.

Uitgangspunt is dat een verhuurder, indien de huurder tekortschiet in de nakoming van een van zijn verplichtingen, krachtens artikel 6:265 lid 1 BW het recht heeft de huurovereenkomst (geheel of gedeeltelijk) te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Uit artikel 8.8 van de Algemene Huurvoorwaarden is niet af te leiden dat deze bepaling bedoelt dit in artikel 6:265 BW vervatte recht van de verhuurder te ecarteren of te beperken. De bewindvoerder heeft haar daartoe strekkende stelling ook op geen enkele wijze nader onderbouwd. Uitsluitend voor het geval dat sprake is van onderverhuur of het in gebruik geven van het gehuurde aan derden wordt in bedoeld artikel 8.8 aan de verhuurder het recht gegeven een boete en tevens (bij onderverhuur) de winst te vorderen, wat (dus) echter het recht tot ontbinding van de huurovereenkomst onverlet laat. Voorts geldt dat de taak van Rochdale als sociale verhuurder, alsmede de algemeen bekende schaarste op de sociale huurwoningmarkt, haar voldoende spoedeisend belang verschaffen bij de door haar gevraagde voorziening. Haar genoemde taak brengt bovendien mee dat het haar vrijstaat op te treden tegen (illegale) onderverhuur of het in gebruik geven van (schaarse) sociale huurwoningen en aldus een signaal af te geven aan andere huurders dat dergelijke praktijken niet worden getolereerd, zodat een dergelijke vorm van optreden niet als misbruik van recht kan worden gekwalificeerd. Daaraan voegt het hof nog toe dat feit van algemene bekendheid is dat, niet alleen in Amsterdam, maar ook in onder meer Zaanstad, al jarenlang een (grote) schaarste aan sociale huurwoningen bestaat met (zeer) lange wachttijden. Een en ander leidt tot de conclusie dat grief I faalt.

3.7.

De overige drie grieven keren zich, kort gezegd, tegen het door de kantonrechter (voorshands) gegeven oordeel dat de tekortkomingen van [X] de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigen. Het hof oordeelt hieromtrent als volgt.

3.8.

Het hof onderschrijft wat de kantonrechter in rechtsoverweging 5.3 heeft overwogen omtrent de aanwezigheid van de twee vrouwen in het gehuurde en maakt die overweging (behoudens de eerste zin ervan) tot de zijne. Hetzelfde geldt voor wat de kantonrechter in rechtsoverweging 5.4 en 5.5 heeft overwogen omtrent de hoofdverblijfplaats van [X] . In het licht van deze overwegingen van de kantonrechter en van de rapportage heeft de bewindvoerder haar grieven onvoldoende onderbouwd. Zo heeft zij haar stelling dat [X] wel degelijk hoofdverblijf had in het gehuurde in het geheel niet nader geadstrueerd door bijvoorbeeld verklaringen van buurtgenoten en/of aankoopbonnetjes van buurtwinkels e.d. over te leggen noch deze stelling nader toegelicht. Daaraan voegt het hof toe dat, voor zover de bewindvoerder betwist dat prostitutie in het gehuurde heeft plaatsgevonden en stelt dat als dit wel het geval was, dit slechts van korte duur is geweest, in elk geval geldt dat de rapportage – waaraan het hof veel gewicht toekent, reeds omdat deze door de politie is opgemaakt – concludeert dat van bedrijfsmatige prostitutie in het gehuurde sprake was en dat voor het overige niet relevant is of deze gedurende langere of kortere tijd gaande was. Dit alles betekent dat voorshands aannemelijk is dat [X] is tekortgeschoten in meerdere verplichtingen uit de huurovereenkomst (te weten artikel 8.2, 8.3, 8.7 en 8.13 van de Algemene Huurvoorwaarden). Voor zover de bewindvoerder een beroep heeft gedaan op de (onder 3.6 al genoemde) ‘tenzij-bepaling’ van artikel 6:265 lid 1 BW, kan ook dit [X] niet baten, omdat de persoonlijke omstandigheden van [X] die in dat verband worden genoemd – het feit dat hij het gehuurde verliest en aldaar zijn dochter niet meer kan ontvangen, dat het WSNP-traject in gevaar komt en dat hij de huur altijd op tijd betaalt –, ook indien deze alle juist zouden zijn, wat Rochdale betwist, niet opwegen tegen de gerechtvaardigdheid van de ontbinding, gelet op met name de mate waarin [X] , naar voorshands voldoende aannemelijk is geworden, is tekortgeschoten in zijn verplichtingen. Dit alles brengt mee dat grief II, grief III en grief IV evenmin terecht zijn voorgesteld.

3.9.

Op grond van al het voorgaande is het hof van oordeel dat de bewindvoerder terecht is veroordeeld tot ontruiming van het gehuurde en acht het hof voldoende waarschijnlijk dat de bodemrechter tot een zelfde uitkomst zal komen, zodat het hof het vonnis waarvan beroep zal bekrachtigen.

3.10.

Rochdale heeft in hoger beroep haar eis en daarmee ook de grondslag van haar vordering tot ontruiming aldus vermeerderd dat zij tevens betaling van een bedrag van € 5.470,16 aan huurachterstand vordert. Hiervan vordert Rochdale een bedrag van € 5.364,29, dat als vordering is ingediend bij de bewindvoerder in de schuldsanering van [X] , thans voorwaardelijk – te weten voor het geval dat de schuldsanering van [X] tussentijds wordt beëindigd of aan het einde daarvan aan [X] geen schone lei wordt verleend – en een bedrag van € 105,87, dat is ontstaan tijdens de schuldsanering, onvoorwaardelijk. Het hof zal de vermeerderde vordering voor zover deze voorwaardelijk is afwijzen, reeds omdat deze niet aan de voor toewijzing van een geldvordering in kort geding geldende vereisten van spoedeisendheid en aannemelijkheid voldoet. Een voorwaardelijke vordering is immers in beginsel niet spoedeisend. Bovendien bestond deze vordering al tijdens de procedure in eerste aanleg, is toen niet ingesteld en wordt nu pas ingesteld zonder dat daarbij wordt vermeld waarom spoedeisend belang bestaat om deze thans toe te wijzen. Daar komt nog bij dat toewijzing van deze vordering in voorwaardelijke vorm tot executiegeschillen aanleiding kan geven. Voor zover de vermeerderde vordering onvoorwaardelijk is ingesteld, zal het hof deze vordering, die is ontstaan tijdens de schuldsanering, samenhangt met de executie van het vonnis waarvan beroep en niet (gemotiveerd) wordt betwist, toewijzen.

3.11.

De slotsom luidt dat het appel faalt, dat het vonnis waarvan beroep zal worden bekrachtigd, dat de in hoger beroep vermeerderde vordering zal worden toegewezen tot een bedrag van € 105,87 en voor het overige zal worden afgewezen en dat de bewindvoerder als de in appel grotendeels in het ongelijk gestelde partij zal worden veroordeeld in de proceskosten van het geding in hoger beroep, die van het incident daaronder begrepen.

4 De beslissing

Het hof:

bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;

veroordeelt de bewindvoerder tot betaling aan Rochdale van een bedrag van € 105,87;

wijst de in hoger beroep vermeerderde vordering voor het overige af;

veroordeelt de bewindvoerder in de proceskosten van het geding in hoger beroep, die van het incident daaronder begrepen, en begroot die kosten, voor zover tot heden aan de kant van Rochdale gevallen, op € 716,= voor verschotten, op € 2.148,= voor salaris advocaat en op € 157,= voor nasalaris van de advocaat, te vermeerderen met € 82,= voor nasalaris en de kosten van het betekeningsexploot in geval betekening van dit arrest plaatsvindt;

verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. R.J.M. Smit, D.J. van der Kwaak en M.A.J.G. Janssen en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 9 oktober 2018.