Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHAMS:2018:3408

Instantie
Gerechtshof Amsterdam
Datum uitspraak
25-09-2018
Datum publicatie
29-01-2019
Zaaknummer
200.239.915/01
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

Huur woonruimte. Beëindiging huurovereenkomst na opzegging op grond van dringend eigen gebruik. Vordering in eerste aanleg toegewezen, maar vonnis is niet uitvoerbaar bij voorraad verklaard. In hoger beroep vordering tot ontruiming voor de duur van het geding. Onder de gegeven omstandigheden is die vordering toewijsbaar.

Wetsartikelen: 223 Rv, 7:272 lid 1 BW, 7:274 lid 1 aanhef en onder c BW.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
WR 2019/35
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team I

zaaknummer : 200.239.915/01

zaak-/rolnummer rechtbank Noord-Holland : 6497713/CV EXPL 17-10704

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 25 september 2018

inzake

[X] en

[Y] ,

wonend te [woonplaats 1] ( [land] ),

appellanten in de hoofdzaak,

eisers in het incident,

advocaat: mr. H.M. Hielkema te Amsterdam,

tegen

[geïntimeerde] ,

wonend te [woonplaats 2] ,

geïntimeerde in de hoofdzaak,

verweerder in het incident,

advocaat: mr. T.C. Boer te Amsterdam.

1 Het geding in hoger beroep

Partijen worden hierna aangeduid als [X] , [Y] en [geïntimeerde] . [X] en [Y] gezamenlijk worden ook [appellanten] genoemd.

[appellanten] zijn bij dagvaarding van 22 mei 2018 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Noord-Holland van 7 maart 2018 (verder: de kantonrechter), gewezen tussen [appellanten] als eisers in conventie en in het incident, tevens verweerders in voorwaardelijke reconventie, en [geïntimeerde] als gedaagde in conventie en in het incident, tevens eiser in voorwaardelijke reconventie. De dagvaarding bevat de grieven, alsmede een vordering tot het treffen van een voorlopige voorziening op grond van artikel 223 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv). Aan de dagvaarding zijn producties gehecht.

Op de eerste dienende dag hebben [appellanten] op de rol geconcludeerd overeenkomstig de appeldagvaarding en de producties in het geding gebracht.

Zij hebben in de hoofdzaak gevorderd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en alsnog bij uitvoerbaar bij voorraad verklaard arrest de huurovereenkomst van partijen zal beëindigen met ingang van een eerdere datum dan 15 augustus 2018 en [geïntimeerde] zal veroordelen tot ontruiming per diezelfde eerdere datum, met beslissing over de proceskosten.

[appellanten] hebben tevens bij wijze van incident gevorderd, kort gezegd, dat het hof voor de duur van de procedure bij uitvoerbaar bij voorraad verklaard arrest [geïntimeerde] zal veroordelen tot ontruiming van het gehuurde binnen tien dagen na betekening van het arrest, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 500,= per dag, met veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van het incident.

[geïntimeerde] heeft geantwoord op de incidentele vordering en geconcludeerd, kort gezegd, dat het hof [appellanten] daarin niet ontvankelijk zal verklaren, althans die vordering zal afwijzen, met veroordeling van [appellanten] , uitvoerbaar bij voorraad, in de kosten van het incident, inclusief de nakosten en met rente.

Partijen hebben de zaak, voor zover die het incident betreft, op 28 augustus 2018 doen bepleiten door hun hiervoor genoemde advocaten, ieder aan de hand van pleitnotities die zijn overgelegd. [appellanten] hebben bij deze gelegenheid nog producties in het geding gebracht. [geïntimeerde] heeft ter zitting ingetrokken zijn verweer dat gelijktijdig met de hoofdzaak op het incident moet worden beslist.

Vervolgens is arrest gevraagd in het incident.

2 Beoordeling

in het incident

2.1

[appellanten] zijn eigenaar van een woning in [plaats 1] . In 2012 zijn zij in verband met het werk van [X] met hun drie toen minderjarige kinderen naar [land] geëmigreerd. De woning is toen verhuurd aan [geïntimeerde] , die daarin nu woont met zijn partner en twee jonge kinderen. De oudste dochter van [appellanten] ., [A] van (thans) 21 jaar, is in 2016 naar Nederland teruggekeerd om een opleiding te gaan volgen. Zij heeft zeer ernstige psychische klachten ontwikkeld, die hebben geleid tot een suïcidepoging. Met het oog op het herstel van [A] willen [appellanten] met haar en de rest van hun gezin hun intrek nemen in de verhuurde woning. Bij schrijven van 29 augustus 2017 hebben [appellanten] , onder verwijzing naar de ernstige aandoening en intensieve medische behandeling van [A] , de tussen partijen bestaande huurovereenkomst per 1 maart 2018 opgezegd op de grond dat zij het gehuurde dringend nodig hebben voor eigen gebruik. [geïntimeerde] heeft niet met de opzegging ingestemd. Inmiddels heeft [X] zijn baan in [land] opgezegd en per 1 september 2018 een baan aanvaard in [plaats 2] .

2.2

In eerste aanleg hebben [appellanten] gevorderd beëindiging van de huurovereenkomst tussen partijen per 1 maart 2018 en veroordeling van [geïntimeerde] tot ontruiming van de woning per die datum, een en ander uitvoerbaar bij voorraad. Bij wijze van incident hebben zij gevorderd dat [geïntimeerde] voor de duur van het geding zou worden veroordeeld tot ontruiming van de woning, op straffe van verbeurte van een dwangsom. [geïntimeerde] heeft de vorderingen in de hoofdzaak en in het incident bestreden en, subsidiair, aanspraak gemaakt op een tegemoetkoming in zijn verhuis- en inrichtingskosten.

2.3

Bij het bestreden vonnis heeft de kantonrechter in de hoofdzaak de vorderingen tot beëindiging van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning toegewezen maar die beëindiging en ontruiming, in afwijking van de gevorderde datum, doen ingaan per (uiterlijk) 15 augustus 2018. Aan [geïntimeerde] is een tegemoetkoming in zijn verhuis- en inrichtingskosten toegekend. Het vonnis is, anders dan [appellanten] hadden gevorderd, niet uitvoerbaar bij voorraad verklaard en ook de vordering in het incident is afgewezen. De kantonrechter heeft daartoe, samengevat en voor zover in dit incident van belang, als volgt overwogen.

Hoewel er voor [appellanten] andere mogelijkheden zijn om in hun behoefte aan huisvesting te voorzien, is het gebruik daarvan niet bepaald aangewezen, omdat het voor de hand ligt dat [appellanten] terugkeren naar de woning die hun eigendom is, waar zij langdurig hebben gewoond, die op reisafstand ligt van de werkplek van [X] en de school van [A] , die voor [A] vertrouwd is en in de buurt waarvan [appellanten] en hun gezin sociale contacten hebben. Voor [geïntimeerde] en zijn gezin is in de omgeving van het gehuurde voldoende passende vervangende woonruimte te huur of te koop. Bij afweging van de wederzijdse belangen moeten de belangen van [appellanten] bij beëindiging van de huurovereenkomst zwaarder wegen dan het woonbelang van [geïntimeerde] , nu terugkeer naar de eigen woning in het belang is van de gezondheid van [A] en ook nodig is geworden in verband met het nieuwe werk van [X] , terwijl [geïntimeerde] geen bijzonder belang heeft bij juist deze woning en te kennen heeft gegeven zich te oriënteren op de markt voor koopwoningen.

In verband met de tijd die beide partijen nodig hadden om een verhuizing voor te bereiden is de einddatum bepaald op 15 augustus 2018, ruim vijf maanden na het vonnis. Naar het oordeel van de kantonrechter bestond geen grond om, in afwijking van het wettelijk uitgangspunt, het vonnis wat betreft de huurbeëindiging uitvoerbaar bij voorraad te verklaren, omdat van [appellanten] kon worden gevergd in afwachting van het eventuele hoger beroep tijdelijke andere huisvesting te zoeken. De provisionele vordering (die die door de kantonrechter niet voorafgaand aan maar tegelijk met de hoofdzaak is beslist) is afgewezen op de grond dat [appellanten] daarbij geen belang hebben, aangezien een voorlopige voorziening vervalt zodra het eindvonnis is gewezen, alsmede op de grond dat toewijzing daarvan strijdig zou zijn met hetgeen in de hoofdzaak aangaande de termijn van de huurbeëindiging en de uitvoerbaarheid bij voorraad was overwogen en beslist.

2.4

In hoger beroep hebben [appellanten] grieven gericht tegen de termijn waarop de huurovereenkomst is beëindigd en de afwijzing van de gevorderde uitvoerbaarverklaring bij voorraad in de hoofdzaak. Ook hebben zij drie grieven gericht tegen de gronden waarop de incidentele vordering is afgewezen.

2.5

Ter onderbouwing van de incidentele vordering tot ontruiming die zij in hoger beroep hebben ingesteld hebben [appellanten] het volgende aangevoerd. [appellanten] hebben een spoedeisend belang bij ontruiming van de woning voor de duur van het geding. De bodemprocedure kan nog jaren duren en de veroordeling tot ontruiming is niet uitvoerbaar bij voorraad verklaard. Het belang van [appellanten] om op korte termijn over hun woning te beschikken, erin gelegen dat zij [A] een zo veilig en vertrouwd mogelijke woonomgeving willen bieden om aldus haar genezingsproces te bevorderen, is zo dringend, dat van hen niet kan worden gevergd dat zij de uitkomst van de bodemprocedure afwachten. Het belang van [geïntimeerde] om in de woning te blijven weegt daartegen niet op, mede gelet op het feit dat hij eenvoudig op korte termijn andere passende woonruimte kan vinden, aldus [appellanten]

2.6

Aan het in het tweede lid van artikel 223 Rv neergelegde vereiste dat de gevorderde voorziening moet samenhangen met de hoofdvordering is in dit geval voldaan, nu [appellanten] zowel in de hoofdzaak als in het incident veroordeling tot ontruiming vorderen. Door deze ontruiming thans reeds bij wege van voorziening te vorderen, vragen [appellanten] in wezen het hof vooruit te lopen op de in hoger beroep in de hoofdzaak te nemen beslissing. Een vordering als deze is toewijsbaar als van de eisende partij, de wederzijdse belangen van partijen, de kans van slagen van de vorderingen in de hoofdzaak en alle andere omstandigheden van het geval in aanmerking genomen, niet kan worden gevergd dat zij de uitkomst van de hoofdzaak afwacht. Naar het oordeel van het hof doet die situatie zich in deze zaak voor. Tot dat oordeel wordt als volgt overwogen.

2.7

Het hof acht in hoge mate aannemelijk dat ook in hoger beroep in de hoofdzaak de vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst en de vordering tot ontruiming toewijsbaar zullen worden geacht. De behandelend arts van [A] heeft schriftelijk verklaard, en ter zitting in hoger beroep bevestigd, dat naar zijn oordeel verblijf van [A] met haar ouders in de woning waarin het gezin voor de emigratie ook heeft gewoond, de genezing van [A] kan bevorderen. Deze medische wenselijkheid, zo al niet noodzaak, levert het doorslaggevende argument waarom [appellanten] nu juist déze woning nodig hebben om te gaan bewonen en niet van hen kan worden verlangd dat zij een andere woning in de buurt van het werk van [X] en de school van [A] gaan bewonen. Uit deze grond voor de huurbeëindiging vloeit echt ook voort dat met de ontruiming van de woning door [geïntimeerde] niet te lang kan worden gewacht. Anders gezegd: [appellanten] hebben het gehuurde niet alleen nodig, zij hebben het ook nú nodig, althans binnen afzienbare tijd. Een procedure in hoger beroep duurt al snel een jaar, evenals een eventuele procedure in cassatie. Als van [appellanten] wordt gevergd dat zij in de tussentijd tijdelijke andere huisvesting zoeken, wordt de noodzaak zo snel mogelijk voor [A] de optimale omstandigheden voor genezing te creëren, miskend.

2.8

Ook [geïntimeerde] en zijn gezin met twee jonge kinderen hebben belang erbij om in het gehuurde te kunnen wonen. Dat betreft echter in feite slechts het belang in de buurt van het gehuurde te blijven wonen, waar [geïntimeerde] en zijn gezin sociale contacten hebben en waar de school van de kinderen van [geïntimeerde] op loopafstand is. Het hof begrijpt dat het in het bijzonder voor de extreem verlegen dochter [B] , acht jaar oud, van groot belang is dat zij op haar vertrouwde school kan blijven. [appellanten] hebben echter, in eerste aanleg en ook weer in hoger beroep, overtuigend aangetoond dat voor [geïntimeerde] en zijn gezin in de nabijheid van het gehuurde voldoende passende vervangende woonruimte te koop en te huur is. Bovendien heeft [geïntimeerde] bij gelegenheid van het pleidooi in het incident in hoger beroep wederom verklaard dat hij van plan is een koopwoning in de buurt te betrekken, maar tijd nodig heeft om de juiste woning te vinden. Een en ander in aanmerking genomen moet het oordeel zijn dat zo aannemelijk is dat de vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst in de hoofdzaak zal worden toegewezen, dat het verweer van [geïntimeerde] daartegen slechts kan worden beschouwd als het rekken van een op zichzelf kansloze zaak. Onder die omstandigheden kunnen de beëindiging van de huurovereenkomst en de veroordeling tot ontruiming, in afwijking van het bepaalde in artikel 7:272 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek, uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard. Te verwachten valt dat het hof dat in de hoofdzaak ook zal doen. Het belang van [geïntimeerde] om in alle rust te kunnen zoeken naar een geschikte vervangende woning rechtvaardigt onder die omstandigheden niet dat [appellanten] nog langer op een uitvoerbaar bij voorraad verklaarde toewijzing van hun ontruimingsvordering moeten wachten. Het feit dat een veroordeling tot ontruiming ingrijpend is en tot moeilijk terug te draaien gevolgen leidt, staat dan niet aan toewijzing van de vordering in de weg.

2.9

De incidentele vordering tot ontruiming zal derhalve worden toegewezen en die veroordeling zal uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard. Aan [geïntimeerde] wordt echter een langere termijn gegeven om te ontruimen dan gevorderd. Om te voorkomen dat [appellanten] , particuliere verhuurders, een ingewikkeld ontruimingstraject zullen moeten bewandelen zal de gevorderde dwangsom eveneens worden toegewezen, zij het in gemaximeerde vorm. Als de in het ongelijk gestelde partij zal [geïntimeerde] bij het eindarrest in de hoofdzaak in de kosten van het incident worden verwezen.

In de hoofdzaak

2.10

De zaak zal naar de rol worden verwezen voor het nemen van een memorie van antwoord door [geïntimeerde] .

3 Beslissing

Het hof:

in het incident:

veroordeelt [geïntimeerde] om het gehuurde aan de [adres] vóór 1 december 2018 met al de zijnen en het zijne te ontruimen en ter beschikking van [appellanten] te stellen, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 500,= per dag of dagdeel dat na betekening van dit arrest niet aan de veroordeling wordt voldaan, met een maximum van € 50.000,=, welke ontruiming zo nodig door de deurwaarder bewerkstelligd kan worden met behulp van de sterke arm conform het in art. 555 e.v. jo. 444 Rv bepaalde;

verklaart dit arrest tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

houdt de beslissing over de kosten aan tot het eindarrest in de hoofdzaak;

wijst af het meer of anders gevorderde;

in de hoofdzaak:

verwijst de zaak naar de rol van 6 november 2018 voor het nemen van een memorie van antwoord door [geïntimeerde] ;

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit arrest is gewezen door mrs. J.C.W. Rang, R.J.M. Smit en C.A.H.M. ten Dam en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 25 september 2018.