Feedback

Gevonden zoektermen

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHAMS:2018:3103

Instantie
Gerechtshof Amsterdam
Datum uitspraak
28-08-2018
Datum publicatie
18-09-2018
Zaaknummer
200.187.921/01
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

Huur van woonruimte. Door huurster ondervonden overlast van honden van buurvrouw die van dezelfde verhuurder een woning huurt. Geen verplichting van de verhuurder de huurster een andere woning aan te bieden. Huurprijsvermindering over periode van zes maanden met 30% op grond van gebrek aan het gehuurde, bestaande in het door de verhuurder niet voldoende gebruik maken van haar bevoegdheid op te treden tegen de door de buurvrouw veroorzaakte overlast.

Toepasselijke wetsartikelen: 7:204 BW, 7:207 BW.

Zie ECLI:NL:GHAMS:2016:3585 en ECLI:NL:GHAMS:2017:4836.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team I

zaaknummer : 200.187.921/01

zaak-/rolnummer rechtbank Noord-Holland : 4324473\CV EXPL 15-4842

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 28 augustus 2018

inzake

[appellante] ,

wonend te [woonplaats] , gemeente [gemeente] ,

appellante,

advocaat: mr. M.L. Winters te Velserbroek,

tegen

STICHTING PARTEON,

gevestigd te Wormerveer, gemeente Zaanstad,

geïntimeerde,

advocaat: mr. A.M. Langeloo te Amsterdam,

en

[X] ,

wonende te [woonplaats] , gemeente [gemeente] ,

gevoegde partij aan de zijde van Stichting Parteon,

advocaat: mr. J. de Haan te Alkmaar.

1 Verder verloop van het geding in hoger beroep

Partijen worden hierna wederom [appellante] , Parteon en [X] genoemd.

Voor het procesverloop tot 21 november 2017 verwijst het hof naar zijn arrest van die datum. Bij dat arrest (verder: het tussenarrest) is de zaak ambtshalve doorgehaald en is iedere verdere beslissing aangehouden.

Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:

- akte van de zijde van [appellante] ;

- antwoordakte van de zijde van Parteon;

- antwoordakte van de zijde van [X] .

Ten slotte is wederom arrest gevraagd.

2 Verdere beoordeling

2.1.

Bij het tussenarrest heeft het hof allereerst geoordeeld dat de primaire vordering onder I, welke vordering ertoe strekt dat het hof Parteon zal veroordelen wederom een ontbindings- en ontruimingsprocedure tegen [X] aanhangig te maken, niet toewijsbaar is omdat Parteon inmiddels materieel aan die vordering heeft voldaan door hoger beroep in te stellen tegen het tussen haar en [X] gewezen vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Noord-Holland van 23 maart 2017. Daarmee heeft het hof de grieven I en II (voor zover op deze vordering betrekking hebbend) alsmede grief V van de hand gewezen. Tussen partijen staat inmiddels vast, kort gezegd, dat Parteon voormeld hoger beroep niet heeft doorgezet. Dit betekent dat de voorwaarde waaronder de primaire vorderingen IV en V en de subsidiaire vorderingen VI en VIII zijn ingesteld, is vervuld. Bij nader inzien gaat het hof ervan uit, gelet op de aard van de vorderingen en de formulering ervan, dat vordering VII subsidiair ten opzichte van vordering III is ingesteld. Het hof zal nu eerst de vorderingen IV, V, VI en VIII bespreken. Deze grieven strekken er alle in essentie toe dat Parteon [appellante] onder vergoeding van een aantal van haar kosten een andere woning aanbiedt. Overigens komen de vorderingen IV (met nevenvordering V) en VI (met nevenvordering VIII) op hetzelfde neer.

2.2.

Tijdens de comparitie van partijen van 1 juni 2017 heeft Parteon zich desgevraagd bereid verklaard om [appellante] een gelijkwaardige woning elders aan te bieden tegen een gelijkwaardige huurprijs en onder vergoeding van de daadwerkelijke verhuiskosten en de kosten voor de gordijnen, de vloer e.d. Uit de nadien (maar vóór het tussenarrest) gewisselde stukken blijkt dat Parteon [appellante] een aantal woningen heeft aangeboden en dat [appellante] deze heeft geweigerd. In het midden kan blijven, enerzijds, of Parteon daarmee loyaal uitvoering heeft gegeven aan haar tijdens voormelde comparitie gedane toezegging, anderzijds, of [appellante] de haar door Parteon aangeboden woningen in redelijkheid kon weigeren. Thans ligt namelijk slechts ter beantwoording voor of het hof Parteon (alsnog) zal verplichten – op straffe van verbeurte van een dwangsom – [appellante] een gelijkwaardige woning aan te bieden, met nevenvorderingen. De toewijsbaarheid van deze vorderingen dient te worden beoordeeld naar de stand van zaken van dit moment.

2.3.

Wat dit laatste betreft is van belang dat Parteon in haar akte na voormelde comparitie, samengevat, heeft gesteld dat [X] al geruime tijd geen overlast meer veroorzaakt, dat Parteon bij twee onaangekondigde huisbezoeken in juni en juli 2017 niet meer honden dan toegestaan in de woning van [X] heeft aangetroffen, dat Parteon verder ook geen onregelmatigheden heeft geconstateerd en dat Parteon geen overlastmeldingen meer van [appellante] (sinds april 2017) of van omwonenden (sinds december 2016) heeft ontvangen. [appellante] heeft een en ander in haar hierna ingediende memorie niet betwist. In haar akte na het tussenarrest, waarbij zij heeft verzocht de zaak weer op de rol te plaatsen, heeft [appellante] weliswaar gesteld dat het “weinig verder betoog [behoeft] dat de situatie tussen partijen vrijwel onveranderd is gebleven”, maar aldus naar het oordeel van het hof onvoldoende concreet gesteld en toegelicht dat en in hoeverre zij thans nog overlast ervaart van [X] . Ook de stelling van [appellante] dat nieuw is dat Parteon haar naar de politie doorverwijst zodra zij schriftelijk melding maakt van overlast door [X] , is te algemeen en te vaag. Bovendien is deze stelling door Parteon in haar antwoordakte gemotiveerd betwist. Bij deze stand van zaken dienen de onderhavige (voor het eerst in appel ingestelde) vorderingen alle te worden afgewezen.

2.4.

Resteert ter bespreking de door [appellante] ingestelde (primaire) vordering onder III, strekkende tot een verklaring voor recht dat de huurprijs van € 543,= per maand met ingang van juli 2015 althans februari 2016 op grond van het bepaalde in art. 7:207 BW met 30% wordt verminderd. Hoewel [appellante] in het desbetreffende petitum van haar memorie van grieven door Parteon terug te betalen bedragen noemt ter grootte van € 2.443,50 althans € 1.303,20 en daarmee suggereert dat zij de huurprijsvermindering slechts wenst tot aan de dag van die memorie, 11 oktober 2016, is voldoende duidelijk dat [appellante] deze huurprijsvermindering wenst tot de datum van de gevorderde ontbinding en ontruiming althans een andere door het hof te bepalen datum. Te dier zake oordeelt het hof als volgt.

2.5.

Dat [X] met haar honden [appellante] (jarenlang) overlast heeft bezorgd staat tussen partijen vast en blijkt overigens genoegzaam uit de in het tussenarrest vastgestelde feiten en de omstandigheid dat Parteon (uiteindelijk) onder meer op grond van die overlast een ontbindingsprocedure tegen [X] is begonnen.

2.6.

In overweging 5.3 van het bestreden vonnis heeft de kantonrechter geoordeeld dat, omdat Parteon de verhuurder is van zowel [appellante] als [X] , sprake kan zijn van een gebrek in de zin van art. 7:204 BW als Parteon geen gebruik maakt van haar bevoegdheid op te treden tegen overlast veroorzaakt door [X] , alsmede, dat van Parteon kan worden gevergd dat zij doet wat in haar vermogen ligt om de overlast te beëindigen en het gebrek te verhelpen. In overweging 5.14 van het bestreden vonnis heeft de kantonrechter onder meer geoordeeld dat van Parteon vanwege haar verplichting om gebreken te verhelpen (dan wel uit een oogpunt van redelijkheid en billijkheid) kan worden gevergd dat zij middelen inzet om overlast van minder ernstig aard (als hoedanig de kantonrechter de door [X] veroorzaakte overlast aanmerkt) zo veel mogelijk te beperken en te voorkomen. De kantonrechter vervolgt:

“In dat kader ligt het op de weg van Parteon om aan [X] en [appellante] duidelijk te maken hoeveel honden nu precies zijn toegestaan in de woning van [X] (…) en met [X] eenduidige afspraken te maken hoeveel en welke honden een blafband gaan dragen. (…) Daarnaast moet Parteon reguliere controles (blijven) uitvoeren, waarbij ook aan [X] en [appellante] duidelijk moet worden gemaakt dat zij in en buiten de woning van [appellante] geluidsmetingen gaat doen om te kunnen vaststellen of het blaffen van de honden van [X] ook naar objectieve maatstaven gemeten een onaanvaardbare geluidsoverlast oplevert. (…)”.

Op grond hiervan is Parteon veroordeeld alle haar ten dienste staande middelen in te zetten om de door [X] veroorzaakte overlast te staken. Het hof onderschrijft (in het midden latend of de door [X] veroorzaakte overlast als ernstig of als minder ernstig moet worden aangemerkt) deze oordelen. Bovendien heeft Parteon daartegen, als gezegd, niet incidenteel geappelleerd. Het gestelde in de memorie van antwoord, sub 75, kan immers niet als zodanig worden aangemerkt en maakt in ieder geval niet duidelijk waarom het oordeel van de kantonrechter op dit punt onjuist zou zijn.

2.7.

In voormelde veroordeling ligt besloten dat de kantonrechter heeft geoordeeld dat een gebrek in de zin van art. 7:204 BW, bestaande in het door Parteon niet (voldoende) gebruik maken van haar bevoegdheid op te treden tegen de door [X] veroorzaakte overlast, ten tijde van zowel de inleidende dagvaarding, 6 juli 2015, als de uitspraak van het bestreden vonnis, 31 december 2015, aanwezig was. Het hof acht een huurprijsvermindering van 30% op deze grond gerechtvaardigd. Het hof zal als einddatum van de huurprijsvermindering 1 januari 2016, de dag na de datum van het bestreden vonnis, bepalen. Daartoe wordt het volgende overwogen. Op grond van haar veroordeling bij het bestreden vonnis kon Parteon in redelijkheid menen tot niet meer gehouden te zijn dan waartoe zij was veroordeeld. Parteon heeft klaarblijkelijk niet gewacht tot het vonnis haar was betekend, maar heeft onweersproken gesteld, kort gezegd, dat zij meteen na dat vonnis aan deze veroordeling invulling heeft gegeven. Daar komt bij dat Parteon uiteindelijk (op 18 oktober 2016) wel de door [appellante] gewenste procedure tegen [X] is begonnen maar deze op niets is uitgelopen, zodat achteraf moet worden vastgesteld dat Parteon het gebrek niet kon herstellen door die vordering in te stellen.

2.8.

Het voorgaande betekent dat de door [appellante] (onder III) primair gevorderde verklaring voor recht zal worden gegeven als hierna te melden. Het gaat aldus om een huurprijsvermindering van 30% van € 543,= gedurende zes maanden, een bedrag derhalve van € 977,40. In zoverre slaagt derhalve grief II, reden waarom het bestreden vonnis in zoverre moet worden vernietigd. De grieven III en IV behoeven geen behandeling, evenmin als de subsidiaire vordering VIII.

2.9.

Omdat partijen in beide instanties over en weer ten dele in het ongelijk zijn gesteld, zal het hof het bestreden vonnis ten aanzien van de kostencompensatie bekrachtigen en de kosten van het appel, die van het incident daaronder begrepen, tussen partijen compenseren als na te melden.

3 Beslissing

Het hof:

vernietigt het bestreden vonnis, voor zover aan het oordeel van het hof onderworpen en behoudens de kostencompensatie en, opnieuw recht doende:

verklaart voor recht dat op grond van art. 7:207 BW de huurprijs van de door [appellante] gehuurde woonruimte aan de [adres] over periode van 1 juli 2015 tot 1 januari 2016 dient te worden verminderd met 30% van de maandelijks verschuldigde huurprijs van € 543,=, dienovereenkomstig een terugbetalingsverplich-ting van Parteon aan [appellante] tot gevolg hebbend van € 977,40;

wijst het meer of anders gevorderde af;

bekrachtigt het bestreden vonnis, voor zover aan het oordeel van het hof onderworpen, voor wat betreft de kostencompensatie;

compenseert de kosten van het hoger beroep, die van het incident daaronder begrepen, aldus dat partijen ieder de eigen kosten dragen.

Dit arrest is gewezen door mrs. L.A.J. Dun, R.J.M. Smit en D.J. van der Kwaak en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 28 augustus 2018.