Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHAMS:2018:2635

Instantie
Gerechtshof Amsterdam
Datum uitspraak
24-07-2018
Datum publicatie
24-09-2018
Zaaknummer
200.219.447/01
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

huur bedrijfsruimte; onderhuur; schadevergoeding; wanprestatie onderverhuurder jegens onderhuurder door ontijdig opzeggen hoofdhuurovereenkomst

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team I

zaaknummer : 200.219.447/01

zaak-/rolnummer rechtbank Noord-Holland: 5332436 /CV EXPL 16-6990

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 24 juli 2018

inzake

[X] BEHEER B.V.,

gevestigd te [vestigingsplaats] , gemeente [gemeente] ,

appellante,

tevens incidenteel geïntimeerde,

advocaat: mr. R.A. Feitsma te Amsterdam,

tegen

1 [geïntimeerde sub 1] ,

wonend te [woonplaats 1] ,

2. [geïntimeerde sub 2] ,

wonend te [woonplaats 2] ,

geïntimeerden,

tevens incidenteel appellanten,

advocaat: mr. R.P.M. Kocken te Haarlem.

1 Het geding in hoger beroep

Partijen worden hierna [X] en [geïntimeerden] genoemd.

[X] is bij dagvaarding van 29 juni 2017 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Noord-Holland, locatie Alkmaar (hierna: de kantonrechter), van 24 mei 2017, onder bovenvermeld zaak-/rolnummer gewezen tussen [geïntimeerden] als eisers en [X] als gedaagde.

Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:

- memorie van grieven, met een productie;

- memorie van antwoord, tevens memorie van grieven in incidenteel appel;

- memorie van antwoord in incidenteel appel.

Ten slotte is arrest gevraagd.

[X] heeft in principaal appel geconcludeerd dat het hof het bestreden eindvonnis van 24 mei 2017 (hierna: het eindvonnis) en het daaraan voorafgaande tussenvonnis van 22 februari 2017 (hierna: het tussenvonnis) zal vernietigen en - uitvoerbaar bij voorraad - [geïntimeerden] hun vorderingen alsnog zal ontzeggen, met beslissing over de proceskosten.

[geïntimeerden] hebben in principaal appel geconcludeerd tot bekrachtiging van de bestreden vonnissen en in incidenteel appel tot vernietiging van die vonnissen, voor zover het betreft de afwijzing van de gevorderde schade en tot het alsnog toewijzen van deze vordering, een en ander met beslissing over de proceskosten, uitvoerbaar bij voorraad.

[X] heeft in incidenteel appel geconcludeerd tot bekrachtiging van de bestreden vonnissen, voor zover het betreft de afwijzing van de door [geïntimeerden] gevorderde schade, met beslissing over de proceskosten, uitvoerbaar bij voorraad.

Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.

2 Feiten

De kantonrechter heeft in het bestreden tussenvonnis onder 2.1 tot en met 2.8 de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt.

3 Beoordeling

3.1

Het gaat in deze zaak - voor zover in hoger beroep van belang - om het volgende.

3.1.1

Tussen partijen is op 19 september 2014 een onderhuurovereenkomst gesloten met [X] als verhuurder en [geïntimeerden] als huurders betreffende de bedrijfsruimte (hierna: het gehuurde) gelegen aan de [adres] .

3.1.2

In de onderhuurovereenkomst is, voor zover hier van belang, het volgende opgenomen:

“3.1 Deze overeenkomst is aangegaan voor de duur van 1 (één) jaar ingaande op 1 oktober 2014 en lopende tot en met 30 september 2015.

3.2

Na het verstrijken van de in 3.1 genoemde periode wordt deze overeenkomst voortgezet voor een aansluitende periode van 1 (één) jaar, derhalve tot en met 30 september 2016. Met inachtneming van artikel 8.5.2 en 8.5.4 van deze overeenkomst, wordt deze overeenkomst vervolgens voortgezet voor aansluitende perioden van telkens 1 (één) jaar.

3.3

Beëindiging van deze overeenkomst vindt plaats door opzegging tegen het einde van een

huurperiode met inachtneming van een termijn van tenminste 6 (zes) maanden.

3.4

Opzegging dient te geschieden bij deurwaardersexploot of per aangetekend schrijven.

(…)

8.5.2

Bij het einde van de hoofdhuur zal ook de (onder)huurder het gehuurde hebben verlaten, tenzij (onder)huurder alsdan een huurovereenkomst sluit met de hoofdverhuurder.

8.5.3

Verhuurder verplicht zich huurder stipt op de hoogte te houden van alle relevante ontwikkelingen verband houdende met de hoofdhuurovereenkomst die van belang zijn voor deze onderverhuurovereenkomst.

8.5.4

Huurder doet afstand van de mogelijkheid verhuurder aan te spreken wegens wanprestatie (toerekenbare tekortkoming) of onrechtmatige daad vanwege het niet langer kunnen verschaffen van het huurgenot indien de huurovereenkomst eindigt vanwege een omstandigheid die niet toegerekend kan worden aan verhuurder.

8.6.1

Het gehuurde wordt opgeleverd in de huidige staat. De in het gehuurde aanwezige meubilair wordt ‘om niet’ ter beschikking gesteld aan huurder. Deze zal aan het einde van

de huurovereenkomst in goede staat in het gehuurde worden achtergelaten.” (...)

3.1.3

Het gehuurde betreft een gestoffeerde en gemeubileerde kantoorruimte (de achterkamer). Het gehuurde ligt direct naast de door [X] zelf gehuurde kantoorruimte (de voorkamer). Beide kamers zijn gescheiden door een dubbele deur. De huurprijs bedroeg bij aanvang van de onderhuurovereenkomst € 700,00 excl. btw per maand. [X] heeft [geïntimeerden] toegang tot internet verleend en hen geen servicekosten in rekening gebracht.

3.1.4

Bij e-mail van 24 juni 2015 hebben [geïntimeerden] bericht bereid te zijn om vanaf 1 januari 2016 € 200,-- excl. btw per maand meer huur te betalen, zoals [X] heeft verzocht, als daar tegenover staat dat zij vanaf juni 2015 incidenteel gebruik mogen maken van de voorkamer. Ook hebben [geïntimeerden] laten weten dat de aanvullende huur een tijdelijke kwestie is en vervalt als [geïntimeerden] geen gebruik meer kunnen maken van de voorkamer.

3.1.5

Bij e-mail van 24 juni 2015 heeft [X] bericht hiermee in te stemmen.

3.1.6

Bij brief van 3 mei 2016 heeft [X] de onderhuurovereenkomst beëindigd met ingang van - naar het hof begrijpt - 27 december 2016.

3.1.7

[X] heeft de huurovereenkomst met de hoofdverhuurder met ingang van 31 mei 2016 opgezegd en de meubels uit de voorkamer weggehaald.

3.1.8

Met ingang van 1 juni 2016 hebben [geïntimeerden] met de eigenaar van het pand een

nieuwe huurovereenkomst gesloten. [geïntimeerden] huren met ingang van 1 juni 2016 zowel de voor- als de achterkamer. De huur bedraagt € 1.250,-- excl. btw per maand.

3.2.1

[geïntimeerden] hebben in eerste aanleg gevorderd [X] te veroordelen:

(1) tot betaling van een schadevergoeding van € 16.240,-- bestaande uit

  • -

    een schadepost van € 350,-- per maand wegens een minder gunstige nieuwe huurovereenkomst, hetgeen tot 1 oktober 2017 € 5.600,-- bedraagt;

  • -

    een schadepost van € 40,-- per maand voor het moeten laten aanleggen van een internetaansluiting, terwijl zij voorheen kosteloos gebruik maakten van de internetaansluiting van [X] . Tot 1 oktober 2017 komt dit neer op een bedrag van € 640,--;

  • -

    een bedrag van € 7.500,-- aan kosten voor het inrichten van het kantoor doordat [X] onverwacht de meubels heeft weggenomen;

  • -

    een redelijke vergoeding van € 2.500,-- omdat zij enige tijd niet in staat zijn geweest cliënten op kantoor te ontvangen;

(2) tot restitutie van de door hen betaalde borg van € 1.694,--;

te vermeerderen met de wettelijke handelsrente over deze bedragen vanaf 27 mei 2016 tot de dag van algehele voldoening;

(3) tot betaling van de proceskosten, de nakosten daaronder begrepen.

3.2.2

[geïntimeerden] hebben aan hun vordering ten grondslag gelegd, kort weergegeven, dat de opzegging door [X] bij brief van 3 mei 2016 niet tijdig is geweest om te gelden als opzegging per 1 oktober 2016. Volgens [geïntimeerden] zijn partijen dan ook tot 1 oktober 2017 gebonden aan de onderhuurovereenkomst. Voorts stellen [geïntimeerden] dat [X] door de huurovereenkomst met de hoofdverhuurder per 31 mei 2016 op te zeggen haar verplichtingen jegens [geïntimeerden] niet kan nakomen, door welke wanprestatie zij, [geïntimeerden] , schade lijden.

3.3

De kantonrechter heeft de vordering van [geïntimeerden] als hiervoor weergegeven in rov. 3.2.1 onder (1) deels en onder (2) en (3) geheel toegewezen. Tegen deze beslissing en de daaraan ten grondslag gelegde motivering komt [X] in principaal appel op met vier grieven. Voor zover hun vordering is afgewezen, komen [geïntimeerden] daartegen in incidenteel appel op met drie grieven.

Principaal appel

3.4

Grief 1 is gericht tegen het oordeel van de kantonrechter dat [X] wanprestatie heeft gepleegd door haar overeenkomst met de hoofdverhuurder per 31 mei 2016 op te zeggen, waardoor zij haar verplichtingen ten opzichte van [geïntimeerden] uit de onderhuurovereenkomst vanaf 31 mei 2016 tot 1 oktober 2017 niet langer kon nakomen.

3.4.1

Onder verwijzing naar een verklaring van makelaar J. Bedaux voert [X] aan dat de opzegging van de hoofdhuurovereenkomst en het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst tussen de verhuurder en [geïntimeerden] in goed overleg met alle partijen is gegaan. Aldus hebben [geïntimeerden] ingestemd met de opzegging van de hoofdhuurovereenkomst door [X] per 31 mei 2016 en de gevolgen van deze opzegging aanvaard. Onder deze omstandigheden kan van wanprestatie geen sprake zijn, aldus [X] .

3.4.2

Het hof volgt [X] niet in haar stellingen. Bedaux laat zich in zijn verklaring, waarin hij stelt te zijn opgetreden als makelaar van de eigenaar van het gehuurde, niet uit over de beëindiging van de overeenkomst tussen [X] en [geïntimeerden] en de communicatie daarover. Uit de verklaring valt slechts op te maken hoe volgens Bedaux bepaalde afspraken tussen [X] en de eigenaar van het gehuurde enerzijds en tussen [geïntimeerden] en de eigenaar van het gehuurde anderzijds tot stand zijn gekomen. Ook overigens heeft [X] , tegenover de gemotiveerde betwisting door [geïntimeerden] , niet onderbouwd dat sprake is geweest van goed overleg. In ieder geval is niet komen vast te staan dat [geïntimeerden] hebben ingestemd met opzegging door [X] van de hoofdhuurovereenkomst. Aldus heeft de rechtbank terecht geoordeeld dat [X] wanprestatie heeft gepleegd.

De grief faalt.

3.5

Met grief 2 komt [X] op tegen toewijzing door de kantonrechter van een bedrag van € 8.114,--, bestaande uit € 5.600,-- aan extra huurkosten en € 1.694,-- in verband met restitutie van de borg.

3.5.1

Volgens [X] zijn de extra huurkosten het gevolg van het huren door [geïntimeerden] van niet alleen de achterkamer maar ook de voorkamer van de kantoorruimte vanaf 1 juni 2016. [geïntimeerden] hadden de vrije keuze om vanaf 1 juni 2016 alleen de achterkamer te blijven huren, zodat zij de extra huur van € 350,-- per maand voor de voorkamer niet als schade op [X] kunnen verhalen. Met betrekking tot restitutie van de borg voert [X] aan dat de achterkamer gemeubileerd was onderverhuurd, waarbij het meubilair gedurende de periode van onderverhuur ‘om niet’ ter beschikking is gesteld aan [geïntimeerden] , zodat de borg tevens was bedoeld voor het geval, zoals hier aan de orde, de onderhuurder zich de meubels toe-eigent en deze niet retourneert. Ondanks herhaalde verzoeken van [X] hebben [geïntimeerden] de meubels niet geretourneerd, zodat [X] aanspraak kan maken op de borg, aldus nog steeds [X] .

3.5.3

Het hof overweegt als volgt. Zoals [geïntimeerden] zelf erkennen, hadden zij ervoor kunnen kiezen om bij het sluiten van de nieuwe huurovereenkomst vanaf 1 juni 2016 uitsluitend de achterkamer te blijven huren en niet, zoals zij hebben gedaan, ook de voorkamer. Het is evenwel [X] geweest die door haar handelwijze [geïntimeerden] in de situatie heeft gebracht dat zij een keuze voor het huren van een of twee kamers hebben moeten maken, nu de mogelijkheid niet langer werd geboden om tegen betaling van € 900,-- per maand de achterkamer volledig te huren en incidenteel gebruik te maken van de voorkamer met internetaansluiting. Onder deze omstandigheden acht het hof het redelijk, gelet op het feit dat [geïntimeerden] vanaf 1 juni 2016 de voorkamer weliswaar ongemeubileerd en zonder internetaansluiting maar wel permanent kunnen gebruiken, dat [X] hun de helft van de extra huur van € 350,-- per maand als schade vergoedt, hetgeen tot 1 oktober 2017 neerkomt op een bedrag van € 2.800,-- (16 x € 175,--).

De grief slaagt in zoverre.

3.5.4

Wat betreft de restitutie van de borg neemt het hof als uitgangspunt dat in artikel 8.6.1 van de onderhuurovereenkomst is bepaald dat het in het gehuurde aanwezige meubilair ‘om niet’ ter beschikking wordt gesteld aan huurder en aan het einde van de huurovereenkomst in goede staat in het gehuurde zal worden achtergelaten. Daaruit kan het hof niet anders opmaken dan dat het gehuurde in gemeubileerde staat is verhuurd en het meubilair dus onderdeel uitmaakt van de onderhuurovereenkomst. Aangezien een borg is bedoeld ter zekerheid van het nakomen van de verplichtingen voortvloeiend uit de huurovereenkomst, heeft in dit geval de borg mede betrekking op het meubilair. Nu [geïntimeerden] niet ontkennen dat [X] eigenaar was van de meubels, rustte op hen de verplichting om deze na beëindiging van de onderhuurovereenkomst in goede staat achter te laten respectievelijk aan [X] terug te geven. [geïntimeerden] hebben onvoldoende onderbouwd dat zij aan deze verplichting hebben voldaan. Hun standpunt dat [X] de meubels kennelijk heeft prijsgegeven door te vertrekken en bepaalde voorwerpen niet mee te nemen, acht het hof in dat verband onvoldoende. Ook de ongedateerde digitale brief van [X] als reactie op de mail van [geïntimeerden] van 27 mei 2016 (zie productie 5 dagvaarding) leidt niet tot een ander oordeel, temeer niet nu [X] daarin laat weten de borg terug te storten nadat zij de meubels retour heeft ontvangen.

[geïntimeerden] kunnen derhalve geen aanspraak maken op restitutie van de borg, zodat de kantonrechter [X] ten onrechte heeft veroordeeld tot betaling van het daarop betrekking hebbende bedrag van € 1.694,--.

Ook in zoverre slaagt de grief.

3.6

Grief 3 ziet op rov. 2.1 van het eindvonnis, waarin de kantonrechter overweegt dat de door [X] bij akte overgelegde verklaring van makelaar Bedaux tardief is en daarom buiten beschouwing blijft. Aangezien deze verklaring in hoger beroep onder 3.4.2 is meegewogen, heeft [X] geen belang (meer) bij behandeling van haar grief.

3.7

Grief 4 is gericht tegen toewijzing van de door [geïntimeerden] gevorderde wettelijke handelsrente en de proceskosten.

3.7.1

Voor zover het de wettelijke handelsrente betreft, heeft [X] haar grief slechts onderbouwd met de stelling dat hiervoor geen grond is omdat de vorderingen van [geïntimeerden] niet ontvankelijk hadden moeten worden verklaard. Hiervoor is echter geoordeeld dat de vorderingen wel (gedeeltelijk) toewijsbaar zijn, zodat deze grief in zoverre faalt. Ook ten aanzien van de proceskosten heeft de grief geen succes, nu [X] in eerste aanleg alsook in principaal appel als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij heeft te gelden en dus de kosten daarvan dient te dragen.

Tussenconclusie principaal appel

3.8

Het slagen van grief 2 betekent dat de vordering van [geïntimeerden] in verband met extra huurkosten (slechts) voor de helft zal worden toegewezen, derhalve tot een bedrag van € 2.800,-- (zie rov. 3.5.3) en ter zake van restitutie van de borg zal worden afgewezen (zie rov. 3.5.4). Aldus dient op het door de kantonrechter toegewezen bedrag van € 8.114,-- een bedrag van € 4.494,-- (€ 2.800,-- + € 1.694,--) in mindering te worden gebracht, waardoor resteert een door [X] te betalen bedrag van € 3.620,--.

Incidenteel appel

3.9

Met grief 1 komen [geïntimeerden] op tegen de afwijzing door de kantonrechter van hun vordering van € 300,-- vanwege de koop van een tafel met stoelen via marktplaats en de in dat verband gevorderde bezorgkosten van € 80,-- omdat daarvoor, aldus de kantonrechter, geen bewijs is overgelegd.

3.9.1

In hoger beroep hebben [geïntimeerden] stukken overgelegd, waaruit blijkt dat zij daadwerkelijk hun verplichting tot betaling van de koopprijs van de tafel met stoelen zijn nagekomen en de kosten van transport contant hebben betaald. De gevorderde schade van € 380,-- dient, mede bij gebrek aan gemotiveerd verweer, alsnog te worden toegewezen.

De grief slaagt.

3.10

De kantonrechter heeft de vordering van [geïntimeerden] van € 5.962,72 wegens de aanschaf van meubilair en een koffiezetapparaat afgewezen en daartoe overwogen dat, gelet op het tijdstip waarop de spullen zijn aangeschaft, te weten: ruim vijf maanden nadat [X] uit het gehuurde is vertrokken, niet staande kan worden gehouden dat de noodzaak tot het aanschaffen van deze spullen voortkomt uit het vertrek van [X] . Hiertegen is grief 2 gericht.

3.10.1

Evenals de kantonrechter ziet het hof geen aanleiding deze vordering toe te wijzen. Ook in hoger beroep hebben [geïntimeerden] tegenover de gemotiveerde betwisting door [X] onvoldoende toegelicht waaruit de noodzaak bestond om vijf maanden na diens vertrek de voorkamer met nieuw meubilair in te richten en waarom [X] de kosten daarvan zou moeten vergoeden.

De grieft heeft geen succes.

3.11

Met grief 3 komen [geïntimeerden] op tegen de afwijzing door de kantonrechter van hun vordering tot schadevergoeding in verband met inkomensderving. Daartoe heeft de kantonrechter overwogen dat de omstandigheid dat [geïntimeerden] niet over bepaalde inventaris konden beschikken niet maakt dat zij geen cliënten konden ontvangen en dat zij het causale verband tussen de wanprestatie en de gestelde schade niet aannemelijk hebben gemaakt.

3.11.1

Het hof volgt het oordeel van de kantonrechter, nu [geïntimeerden] ook in hoger beroep het causale verband tussen de wanprestatie en de gestelde schade onvoldoende hebben onderbouwd.

De grief faalt.

Tussenconclusie incidenteel appel

3.12

Het slagen van grief 1 leidt ertoe dat [X] de door [geïntimeerden] gevorderde schade van € 380,-- (zie rov. 3.9.1) alsnog moet vergoeden.

Slotconclusie

3.13

Onder verwijzing naar rov. 3.8 en 3.12 slagen zowel in principaal als incidenteel appel de grieven gedeeltelijk. Het vonnis waarvan beroep zal worden vernietigd voor zover de kantonrechter meer heeft toegewezen dan € 4.000,-- (€ 3.620 + € 380,--). [X] zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van het principaal beroep en [geïntimeerden] in de kosten van het incidenteel beroep. Het door beide partijen gedane bewijsaanbod zal als niet ter zake dienend worden gepasseerd, omdat er geen stellingen zijn geponeerd die, indien bewezen, tot een ander oordeel moeten leiden.

4 Beslissing

Het hof:

rechtdoende in principaal en incidenteel appel:

vernietigt de vonnissen waarvan beroep, voor zover daarbij de vordering van [geïntimeerden] tot betaling van een bedrag van meer dan € 4.000,-- is toegewezen;

en in zoverre opnieuw rechtdoende:

wijst de vordering tot betaling van het meerdere boven € 4.000,-- af;

bekrachtigt de vonnissen waarvan beroep voor het overige;

veroordeelt [X] in de kosten van het geding in principaal hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [geïntimeerden] begroot op € 313,-- aan verschotten en € 759,-- voor salaris;

veroordeelt [geïntimeerden] in de kosten van het geding in incidenteel hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [X] begroot op € 379,-- voor salaris;

verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

wijst af het in beroep meer of anders gevorderde.

Dit arrest is gewezen door mrs. J.C. Toorman, E.M. Polak en M.E. van Rossum en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 24 juli 2018.