Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHAMS:2018:2282

Instantie
Gerechtshof Amsterdam
Datum uitspraak
03-07-2018
Datum publicatie
06-07-2018
Zaaknummer
200.236.866/01
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep kort geding
Inhoudsindicatie

Kort geding. Huur woonruimte. Ontruimingsvordering terecht toegewezen omdat duurzame gemeenschappelijke huishouding tussen de (inmiddels overleden) huurster en haar kleinzoon (appellant) niet aannemelijk is geworden.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
JERF 2018/255
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team I

zaaknummer: 200.236.866/01 SKG

zaak- en rolnummer rechtbank Amsterdam: C/13/643353/KG ZA 18-153

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 3 juli 2018

inzake

[appellant] ,

wonend te [woonplaats] ,

appellant in de hoofdzaak,

eiser in het incident,

advocaat: mr. M. de Boorder te Den Haag,

t e g e n

BEWONERSVERENIGING DE HALVE WERELD,

gevestigd te Amsterdam,

geïntimeerde in de hoofdzaak,

verweerster in het incident,

advocaat: mr. P.P. Otte te Limmen, gemeente Castricum.

1 Het geding in hoger beroep

Partijen worden hierna [appellant] en DHW genoemd.

[appellant] is bij dagvaarding van 29 maart 2018 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de voorzieningenrechter in de rechtbank Amsterdam (hierna: de voorzieningenrechter) van 14 maart 2018, in kort geding onder bovenvermeld zaak- en rolnummer gewezen tussen DHW als eiseres en [appellant] als gedaagde. De dagvaar-ding bevat de grieven alsmede een incidentele vordering op grond van art. 351 Rv.

Vervolgens hebben partijen de volgende stukken ingediend:

  • -

    conclusie van eis, met producties;

  • -

    memorie van antwoord tevens antwoordconclusie in het incident;

  • -

    akte tot in het geding brengen van stukken, met producties, van de zijde van [appellant] .

Ten slotte is arrest gevraagd.

[appellant] heeft in het incident geconcludeerd, kort gezegd, dat het hof de tenuitvoerlegging van het bestreden vonnis zal schorsen althans, indien het vonnis al ten uitvoer is gelegd, DHW zal veroordelen [appellant] direct een andere gelijksoortige woonruimte te verstrekken, op straffe van de verbeurte van een dwangsom. In de hoofdzaak heeft [appellant] geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en de vordering van DHW alsnog zal afwijzen, alsmede om, indien na te noemen woning al is ontruimd, DHW te gebieden [appellant] een andere gelijksoortige woonruimte te verstrekken, op straffe van de verbeurte van een dwangsom, met beslissing over de proceskosten.

DHW heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis en, naar het hof begrijpt, tot afwijzing van de incidentele vordering, met beslissing over de proceskosten, met nakosten.

2 De feiten

De voorzieningenrechter heeft onder 2.1 tot en met 2.6 van het bestreden vonnis een aantal feiten opgesomd waarvan zij bij de beoordeling is uitgegaan. Met grief 1 (in de hoofdzaak; in het vervolg zal deze toevoeging worden weggelaten) betoogt [appellant] dat de voorzieningenrechter heeft verzuimd onder 2.6 op te nemen dat [appellant] vier jaar lang een duurzame gemeenschappelijke huishouding heeft gehad met zijn oma. De grief faalt, omdat het hier een door DHW betwiste stelling van [appellant] betreft en daarom niet van de juistheid van die stelling kan worden uitgegaan. De feiten waarvan de voorzieningenrechter bij de beoordeling is uitgegaan zijn (overigens) niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt.

3 De beoordeling

3.1.

In deze zaak gaat het om het volgende.

( a) Met ingang van 1 februari 2000 heeft DHW de woning aan het [adres] (hierna: de woning) verhuurd aan de oma van [appellant] , [X] (hierna: [X] ), geboren [in] 1927. De woning is een sociale huurwoning met drie kamers en een oppervlakte van 67m2.

( b) Artikel 4.9 van de schriftelijke huurovereenkomst (verder: artikel 4.9) luidt als volgt:

“Verhuurder erkent de meerderjarige die met huurder een gemeenschappelijke huishouding voert en in de woning zijn hoofdverblijf heeft als medehuurder. Erkenning heeft onmiddellijke ingang wanneer de huisgenoten aan verhuurder hebben laten weten een huwelijk of soortgelijk contract te hebben gesloten. In andere gevallen volgt erkenning 1 jaar na melding van het begin van de gemeenschappelijke huishouding aan verhuurder.”

( c) [appellant] , geboren [in] 1996, is medio 2014 bij [X] ingetrokken. Rond die tijd heeft hij zich op het adres van de woning ingeschreven.

( d) Bij brief van 8 april 2014 heeft DHW [X] naar aanleiding van haar brieven van 9 januari 2014 en 3 maart 2014 meegedeeld geen bezwaar te hebben tegen de inwoning van [appellant] bij haar noch tegen de inschrijving. In deze brief staat ook dat [appellant] daaraan geen rechten kan ontlenen en dat hij niet zal worden opgenomen in het huurcontract van [X] .

( e) [in] 2017 is [X] overleden. Op 16 november 2017 heeft [appellant] DHW per e-mail verzocht of hij als hoofdhuurder in de woning zou kunnen blijven. Bij e-mail van 18 november 2017 heeft DHW verwezen naar de brief van 8 april 2014,

inhoudend dat [appellant] aan de inwoning geen rechten kan ontlenen.

( f) Er heeft verdere correspondentie plaatsgevonden tussen partijen, waarbij [appellant] zijn verzoek heeft herhaald en DHW zich op het standpunt heeft gesteld dat hij zonder recht of titel in de woning verblijft en deze dient te ontruimen, (uiterlijk) op 31 januari 2018. Onderdeel van deze correspondentie is een e-mail van 9 januari 2018 waarin [appellant] DHW heeft verzocht de huurovereenkomst te mogen voortzetten op basis van een met [X] gevoerde duurzame gemeenschappelijke huishouding. Bij e-mail van 16 januari 2018 heeft DHW daarop negatief gereageerd.

( g) In de eerste aanleg van dit kort geding vorderde DHW ontruiming van de woning, met nevenvorderingen. Bij het bestreden vonnis heeft de voorzieningenrechter de vorderingen toegewezen en [appellant] in de proceskosten verwezen.

3.2.

Voor zover [appellant] met “grief 1 in het incident” (ook) in de hoofdzaak heeft willen betogen dat DHW haar vorderingen tegen de erfgenamen van [X] had moeten instellen en niet tegen [appellant] , faalt de grief reeds omdat [appellant] in de woning verbleef en DHW de ontruiming daarvan wenste. Dit kon slechts worden bereikt door [appellant] in rechte te betrekken.

3.3.1.

Met grief 2 betoogt [appellant] dat hij medehuurder is op grond van het bepaalde in artikel 4.9. Uit de brief van DHW van 8 april 2014 blijkt immers dat hij DHW in de brieven van 9 januari 2014 en 3 maart 2014 heeft meegedeeld dat hij (in de woning) een gemeenschappelijke huishouding ging voeren met [X] en toestemming heeft gevraagd en gekregen om zich op dat adres in te schrijven in het bevolkingsregister. De mededeling van DHW in de brief van 8 april 2014 dat [appellant] aan die toestemming geen rechten kan ontlenen is rechtens niet relevant, omdat DHW daarmee het in artikel 4.9 te zijnen behoeven opgenomen derdenbeding niet ongedaan kon maken, aldus [appellant] .

3.3.2.

De stelling van [appellant] dat artikel 4.9 een derdenbeding is (of bevat), vindt geen steun in de tekst van die bepaling, terwijl geen feiten of omstandigheden zijn gesteld of aannemelijk zijn geworden op grond waarvan zou kunnen worden geoordeeld dat DHW en [X] op dit punt anders zijn overeengekomen. Kennelijk heeft [X] niet geprotesteerd tegen de mededeling van DHW bij haar brief van 8 april 2014 dat [appellant] aan de verleende toestemming tot bewoning en inschrijving geen rechten kon ontlenen en evenmin met een beroep op artikel 4.9 van DHW verlangd [appellant] als medehuurder te erkennen. Het betoog van [appellant] faalt dus en daarmee faalt ook de grief.

3.4.1.

De grieven 3 en 5 houden in dat de voorzieningenrechter in het bestreden vonnis ten onrechte heeft getoetst, kort gezegd, of [appellant] een beroep toekomt op het bepaalde in art. 7:268 lid 2 BW. Volgens [appellant] heeft DHW aan haar ontruimings-vordering slechts ten grondslag gelegd dat hij een kraker is.

3.4.2.

DHW heeft aan haar ontruimingsvordering niet ten grondslag gelegd dat [appellant] een kraker is maar dat hij de woning (inmiddels) zonder recht of titel bewoont, omdat [X] is overleden en DHW heeft geweigerd [appellant] in de woning te laten blijven. In de inleidende dagvaarding heeft DHW erop geanticipeerd dat [appellant] zich tegen de vorderingen zou verweren met de stelling dat hij medehuurder is, wat [appellant] vervolgens ook heeft gedaan. Het te dezen door [appellant] aan de voorzieningenrechter gemaakte verwijt is dan ook misplaatst; de grieven falen.

3.5.1.

Met de grieven 4, 6, 7 en 8, die gezamenlijk kunnen worden besproken, betoogt [appellant] met diverse argumenten dat de voorzieningenrechter ten onrechte heeft geoordeeld dat geen sprake was van een duurzame gemeenschappelijke huishouding van [X] en [appellant] en dat een beroep van [appellant] op art. 7:268 lid 2 BW geen reële kans van slagen heeft.

3.5.2.

De voorzieningenrechter heeft terecht onderzocht of voldoende aannemelijk is dat de bodemrechter een eventueel door [appellant] op art. 7:268 lid 2 BW gebaseerde vordering tot voortzetting van de huur zal toewijzen. Uit het feit dat de voorzieningen-rechter dit onderzoek heeft verricht volgt overigens tevens dat zij geen gevolgen heeft verbonden aan de omstandigheid dat [appellant] destijds nog geen bodemprocedure aanhangig had gemaakt. Het hof acht juist dat de voorzieningenrechter heeft geoordeeld dat voormelde vraag ontkennend moet worden beantwoord, evenals de gronden waarop dat oordeel berust. Omdat hij geen huurder van de woning is en evenmin voldoende aannemelijk is geworden dat hij door de bodemrechter als medehuurder zal worden aangemerkt, heeft [appellant] , anders dan hij betoogt, geen recht op huurbescherming. Niets van wat [appellant] verder heeft aangevoerd kan tot een ander oordeel leiden. Omdat reeds de omstandigheid dat onvoldoende aannemelijk is dat de gemeenschappelijke huishouding van [appellant] en [X] duurzaam was in de weg staat aan een door [appellant] op grond van art. 7:268 lid 2 BW in te stellen vordering, kan in het midden kan blijven of [appellant] voor de woning een huisvestingsvergunning zou kunnen krijgen. De onderhavige grieven falen dus.

3.6.1.

Grief 9 richt zich allereerst tegen het in rov 4.8 van het bestreden vonnis vervat-te oordeel van de voorzieningenrechter dat, kort gezegd, de omstandigheid dat een vordering van [appellant] op grond van art. 7:268 lid 2 BW geen reële kans van slagen heeft, tot de conclusie leidt dat de vordering tot ontruiming in beginsel toewijsbaar is.

3.6.2.

Omdat [appellant] in de toelichting op deze grief slechts voortborduurt op zijn hiervoor reeds verworpen grieven 3 en 5, faalt de grief in zoverre.

3.6.3.

Verder komt [appellant] met deze grief op tegen het oordeel van de voorzienin-genrechter dat DHW bij haar vordering een spoedeisend belang heeft en dat van DHW niet kan worden gevergd de uitkomst van een bodemprocedure af te wachten.

3.6.4.

Het hof acht – met de voorzieningenrechter – het spoedeisend belang van DHW bij haar vorderingen voldoende aannemelijk omdat (inderdaad) van algemene bekendheid is dat de Amsterdamse sociale huurmarkt zeer krap is en DHW er belang bij heeft de woning, een sociale huurwoning, zo spoedig mogelijk te verhuren aan iemand die daarvoor op grond van de geldende regels in aanmerking komt. Ook deze grief heeft dus geen succes.

3.7.

Voor zover grief 10 is gericht tegen de in eerste aanleg uitgesproken kosten-veroordeling, faalt hij, omdat op grond van al het voorgaande moet worden geoordeeld dat de voorzieningenrechter de vorderingen van DHW terecht heeft toegewezen en [appellant] dus evenzeer terecht als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten heeft verwezen. Voor het overige ontbeert de grief zelfstandige betekenis.

3.8.

De slotsom van al het voorgaande is dat het bestreden vonnis moet worden bekrachtigd. Om die reden heeft [appellant] geen belang meer bij zijn incidentele vordering tot schorsing van de tenuitvoerlegging van dat vonnis, reden waarom die vordering zal worden afgewezen.

3.9.

Niet gesteld of gebleken is dat de (kennelijke) voorwaarde waaronder [appellant] in de hoofdzaak heeft gevorderd dat DHW zal worden geboden hem een andere gelijksoortige woonruimte te verstrekken – een reeds plaatsgevonden hebbende ontruiming – is vervuld, zodat deze vordering geen bespreking behoeft. Bovendien kan niet voor het eerst in appel een reconventionele vordering worden ingesteld (art. 353 lid 1 Rv) en mist de vordering, gegeven de terechte toewijzing van de vorderingen van DHW, een deugdelijke grondslag.

3.10.

Omdat [appellant] in appel (in de hoofdzaak en in het incident) in het ongelijk wordt gesteld, zal hij in de desbetreffende kosten worden verwezen, zij het dat de kosten van het incident op nihil zullen worden gesteld.

4 De beslissing

Het hof:

bekrachtigt het bestreden vonnis en wijst de incidentele vordering af;

verwijst [appellant] in de kosten van het appel, aan de zijde van DHW gevallen en tot op heden in de hoofdzaak begroot op € 726,= wegens verschotten, op € 1.074,= wegens salaris van de advocaat en op € 157,- voor nasalaris, te vermeerderen met € 82,- voor nasalaris en de kosten van het betekeningsexploot ingeval betekening van dit arrest plaatsvindt, en in het incident begroot op nihil;

verklaart dit arrest ten aanzien van de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. D.J. van der Kwaak, R.J.M. Smit en E.K. Veldhuijzen van Zanten en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 3 juli 2018.