Feedback

Gevonden zoektermen

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHAMS:2018:1106

Instantie
Gerechtshof Amsterdam
Datum uitspraak
03-04-2018
Datum publicatie
14-05-2018
Zaaknummer
200.215.396/01
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

Huur. Kwalificatie van huurovereenkomst met betrekking tot appartementen die zijn gehuurd om te worden doorverhuurd in de vorm van “short stay”. Gezag van gewijsde van het oordeel van de kantonrechter in verzoekschriftprocedure op grond van art. 7:230a BW tussen dezelfde personen, dat op de huurovereenkomst artikel 7:230a BW van toepassing is. In die 230a-procedure was door huurder primair niet-ontvankelijkverklaring verzocht, waardoor bindend oordeel van de kantonrechter over de kwalificatievraag, hoewel niet de hoofdmoot van de procedure, onvermijdelijk was.

Wetsartikelen: 7:230a BW, 7:290 BW, 236 Rv.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
NJF 2018/304
WR 2018/112
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team I

zaaknummer : 200.215.396/01

zaaknummer rechtbank Amsterdam : 5115826 CV EXPL 16-17206

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 3 april 2018 (bij vervroeging)

inzake

1 THE BLUE SHEEP B&B V.O.F.,

gevestigd te Amsterdam,

en haar vennoten:

2. [vennoot 1] en

3. [vennoot 2],

beiden wonend te [woonplaats] ,

appellanten,

advocaat: mr. Th.C. Visser te Amsterdam,

tegen

[geïntimeerde] ,

wonend te [woonplaats] ,

geïntimeerde,

advocaat: mr. J.A. Tuinman te Amsterdam.

1 Het geding in hoger beroep

Partijen worden hierna The Blue Sheep en [geïntimeerde] genoemd.

The Blue Sheep is bij dagvaarding van 1 mei 2017 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam van 2 februari 2017, onder bovenvermeld zaaknummer gewezen tussen [geïntimeerde] als eiser en The Blue Sheep als gedaagde partij.

Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:

- memorie van grieven, met producties;

- memorie van antwoord, met producties.

Partijen hebben de zaak op 6 maart 2018 doen bepleiten door hun bovengenoemde advocaten, ieder aan de hand van pleitnotities die zijn overgelegd.

Ten slotte is arrest gevraagd.

The Blue Sheep heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en, zo begrijpt het hof, alsnog de vorderingen van [geïntimeerde] zal afwijzen, met beslissing, uitvoerbaar bij voorraad, over de proceskosten, met rente.

[geïntimeerde] heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis, met beslissing, uitvoerbaar bij voorraad, over de proceskosten, inclusief de nakosten.

The Blue Sheep heeft in hoger beroep bewijs van haar stellingen aangeboden.

2 Feiten

De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 1.1 tot en met 1.8 de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt. Samengevat en waar nodig aangevuld met andere feiten die als enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende betwist zijn komen vast te staan, zijn die feiten de volgende.

a. [geïntimeerde] verhuurt sinds 1 april 2010 twee appartementen in een pand in de binnenstad van [plaats] in gemeubileerde staat aan The Blue Sheep tegen een huurprijs van € 2.500,= per maand, waarvan € 300,= voor de inventaris. [geïntimeerde] beschikt voor het gehuurde over een zogenaamde shortstayvergunning.

b. The Blue Sheep exploiteert in een andere woning in dezelfde straat een zogenaamde bed & breakfast. Zij verhuurt de door haar van [geïntimeerde] gehuurde appartementen.

c. Bij brief van 16 maart 2016 heeft [geïntimeerde] de huurovereenkomst opgezegd tegen

1 juli 2016.

d. In een door haar aangespannen afzonderlijke procedure op grond van artikel 7:230a BW heeft The Blue Sheep op 31 augustus 2016 primair verzocht haar niet ontvankelijk te verklaren in haar op dit artikel gebaseerde verzoek, omdat op de huurovereenkomst de artikelen 7:290 e.v. BW van toepassing zijn, en subsidiair verzocht de ontruimingsbescherming te verlengen. Bij beschikking van 31 januari 2017 (dus twee dagen voor het wijzen van het bestreden vonnis) heeft de kantonrechter geoordeeld dat The Blue Sheep van [geïntimeerde] bedrijfsruimte als bedoeld in artikel 7:230a BW heeft gehuurd en het subsidiaire verzoek toegewezen. Tegen die beschikking is geen hoger beroep ingesteld. Nadien is de ontruimingsbescherming bij beschikking van 14 september 2017 verlengd tot en met 1 april 2018.

3 Beoordeling

3.1

[geïntimeerde] heeft in eerste aanleg gevorderd, voor zover in hoger beroep nog van belang, dat voor recht wordt verklaard dat partijen een huurovereenkomst zijn aangegaan die betrekking heeft op een gebouwde onroerende zaak, welke noch woonruimte, noch bedrijfsruimte is in de zin van Titel 4 van boek 7 BW en dus valt onder de werking van artikel 7:230a BW, alsmede dat voor recht wordt verklaard dat de huurovereenkomst tussen partijen per 1 juni 2016 door rechtsgeldige opzegging is geëindigd. The Blue Sheep heeft de vorderingen weersproken en daartoe primair aangevoerd dat de huurovereenkomst betrekking heeft op woonruimte waarvan het gebruik naar zijn aard niet van korte duur is. Subsidiair heeft zij aangevoerd dat de huurovereenkomst betrekking heeft op bedrijfsruimte als bedoeld in artikel 7:290 BW.

3.2

De kantonrechter heeft bij het bestreden vonnis de hiervoor genoemde vorderingen van [geïntimeerde] toegewezen. Zij heeft overwogen dat de huurovereenkomst geen betrekking heeft op woonruimte omdat The Blue Sheep de appartementen niet heeft gehuurd om zelf daarin te wonen en de (onder)huurders van The Blue Sheep jegens haar geen aanspraak hebben op huurbescherming, zodat het beroep van The Blue Sheep op het Zonshofje-arrest (Hoge Raad 20 september 1985, NJ 1986/260) niet opgaat. Met betrekking tot het subsidiaire standpunt van The Blue Sheep heeft de kantonrechter overwogen dat in het gehuurde geen voor het publiek toegankelijk lokaal voor de levering van goederen of voor dienstverlening aanwezig is, terwijl het in het gehuurde uitgeoefende bedrijf ook geen hotel is, omdat essentiële elementen van de dienstverlening die bij een hotel hoort, zoals receptie, dagelijkse schoonmaak en ontbijtvoorziening, ontbreken.

3.3

In hoger beroep heeft The Blue Sheep één grief tegen het bestreden vonnis aangevoerd, waarmee zij betoogt dat de door de kantonrechter bedoelde essentiële elementen van de dienstverlening van een hotel wel degelijk aanwezig zijn.

3.4

[geïntimeerde] heeft zich in zijn memorie primair erop beroepen dat aan het oordeel van de kantonrechter in de beschikking van 31 januari 2017, dat op de huurovereenkomst het bepaalde in artikel 7:230a BW van toepassing is, gezag van gewijsde toekomt.

3.5

Bij pleidooi heeft The Blue Sheep bestreden dat aan genoemd oordeel gezag van gewijsde toekomt. Zij heeft daartoe het volgende aangevoerd. In het dictum van de beschikking van 31 januari 2017 is niets vastgesteld over de rechtsverhouding tussen partijen. Een verklaring voor recht is niet gegeven. Aan een oordeel komt alleen gezag van gewijsde toe als dat betrekking heeft op een gegeven dat van betekenis was voor een geschilpunt waarop in de desbetreffende procedure werd beslist (vergelijk conclusie Advocaat-Generaal voor Hoge Raad 12 oktober 2012, ECLI:NL:PHR:2012:BW9869). In de verzoekschriftprocedure was echter niet, althans zeer zeker niet in hoofdzaak in geschil in welke categorie het gehuurde viel. In hoofdzaak ging de procedure om een belangenafweging. Als [geïntimeerde] had gewenst dat de verzoekschriftprocedure onderdeel uitmaakte van de discussie tussen partijen over de kwalificatie van de huurovereenkomst, had hij van zijn kant in die procedure een verklaring voor recht moeten vragen. The Blue Sheep heeft de verzoekschriftprocedure niet ingesteld om het kwalificatievraagstuk te laten beslechten. Daarvoor leent een verzoekschriftprocedure zich ook niet goed. Voor het kwalificatievraagstuk liep juist de dagvaardingsprocedure, die eerder was aangevangen en waarin wél een uitdrukkelijke verklaring voor recht is gegeven.

3.6

Het hof overweegt als volgt.

3.7

Door de wijze waarop het verzoek van The Blue Sheep van 31 augustus 2016 was ingekleed, namelijk primair een verzoek tot niet-ontvankelijkverklaring en subsidiair een verzoek tot verlenging van de ontruimingsbescherming, heeft de Blue Sheep de kantonrechter in de verzoekschriftprocedure expliciet verzocht zich een eigen oordeel te vormen over de vraag of op de huurovereenkomst het bepaalde in artikel 7:230a BW van toepassing is en werd deze daardoor genoodzaakt die vraag te beantwoorden. Door het verzoek van The Blue Sheep tot niet-ontvankelijkverklaring werd de kwalificatie van de huurovereenkomst dus een gegeven dat van betekenis was voor een geschilpunt dat in de desbetreffende verzoekschriftprocedure werd beslist, terwijl dat gegeven ook in de onderhavige dagvaardingsprocedure uitdrukkelijk aan de orde is. De kantonrechter heeft over de kwalificatie een gemotiveerd oordeel gegeven op basis van de door partijen in dat kader aangevoerde argumenten. Dat oordeel voldoet dus aan de vereisten die gelden voor een oordeel waaraan gezag van gewijsde toekomt.

3.8

Aan het voorgaande doet niet af dat de kwalificatiebeslissing niet is neergelegd in het dictum van de beschikking van 31 januari 2017, maar in een overweging. De desbetreffende overweging is dragend voor de beslissing tot afwijzing van het beroep op niet-ontvankelijkheid en tot toewijzing van het verzoek tot verlenging van de ontruimingsbescherming en dat is in dit verband voldoende. Evenmin is van belang dat The Blue Sheep niet heeft beoogd over dit geschilpunt een oordeel van de kantonrechter te vragen in de verzoekschriftprocedure en dat daarover al een, eerder aangevangen, dagvaardingsprocedure liep. The Blue Sheep heeft dat oordeel immers feitelijk wel gevraagd, terwijl een samenloop van verschillende procedures over dezelfde rechtsvraag nu eenmaal een reëel bestaande mogelijkheid is, waarbij de prioriteit betreffende het antwoord op die rechtsvraag niet toekomt aan de procedure die het eerst is aangevangen, maar aan die waarvan de beslissing het eerst in kracht van gewijsde gaat.

3.9

Het voorgaande leidt tot de slotsom dat het beroep van [geïntimeerde] op het gezag van gewijsde van de kwalificatiebeslissing slaagt. Het hof moet in dit geding tot uitgangspunt nemen dat de huurovereenkomst van partijen wordt beheerst door het bepaalde in artikel 7:230a BW. Daarop stuit de grief af. Het bewijsaanbod van The Blue Sheep wordt als niet ter zake dienend gepasseerd.

3.10

Het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd, met veroordeling van The Blue Sheep als de in het ongelijk gestelde partij in de kosten van het geding in hoger beroep, inclusief de nakosten zoals gevorderd.

4 Beslissing

Het hof:

bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;

veroordeelt The Blue Sheep in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [geïntimeerde] begroot op € 313,= aan verschotten en € 2.682,= voor salaris en € 131,= voor nasalaris, te vermeerderen met € 68,= voor nasalaris en de kosten van het betekeningsexploot ingeval betekening van dit arrest plaatsvindt;

verklaart deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. L.A.J. Dun, J.C.W. Rang en E.K. Veldhuijzen van Zanten en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 3 april 20188.