Feedback

Gevonden zoektermen

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHAMS:2018:1103

Instantie
Gerechtshof Amsterdam
Datum uitspraak
03-04-2018
Datum publicatie
03-05-2018
Zaaknummer
200.207.875/01
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

Huur bedrijfsruimte. Ingrijpende verbouwing die noodzakelijk is geworden doordat huurder heeft ingestemd met beëindiging, door een andere verhuurder, van de huur van een naastgelegen bedrijfsruimte die met het gehuurde als een geheel werd gebruikt, ontslaat huurder niet van de plicht de huur tijdig en geheel te betalen. Overeenkomst op goede gronden ontbonden.

Wetsartikelen: 6:265 BW

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team I

zaaknummer : 200.207.875/01

rolnummer rechtbank Amsterdam : CV 16-17133

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 3 april 2018

inzake

[appellant] ,

wonend te [woonplaats] ,

appellant,

advocaat: mr. J. Chr. Rube te Amsterdam (onttrokken),

tegen

[X] HORECA-EXPLOITATIE B.V.,

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

geïntimeerde,

advocaat: mr. I.M.C.A. Reinders Folmer te Amsterdam.

1 Het geding in hoger beroep

Partijen worden hierna [appellant] en [X] genoemd.

[appellant] is bij dagvaarding van 9 januari 2017 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam van 11 oktober 2016, onder bovenvermeld rolnummer gewezen tussen [appellant] als opposant en [X] als geopposeerde.

Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:

- memorie van grieven, met producties;

- memorie van antwoord, met producties.

Op de rol van 25 juli 2017 heeft de advocaat van [appellant] zich aan de zaak onttrokken. De zaak is vervolgens voor twee weken aangehouden voor het stellen van een nieuwe advocaat. Er heeft zich geen nieuwe advocaat gesteld.

Ten slotte is door [X] arrest gevraagd.

[appellant] heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en bij arrest, uitvoerbaar bij voorraad, alsnog het tussen partijen gewezen verstekvonnis van 14 maart 2016 zal vernietigen en de vorderingen van [X] zal afwijzen, met veroordeling van [X] tot terugbetaling van hetgeen [appellant] aan haar ter uitvoering van het bestreden vonnis heeft betaald, met rente, met beslissing over de proceskosten.

[X] heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis, met beslissing over de proceskosten, inclusief de nakosten.

Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.

2 Feiten

De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder het kopje “De feiten” de feiten vastgesteld die hij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt

3 Beoordeling

3.1

Het gaat in dit geding om het volgende.

a. [appellant] heeft met ingang van 1 maart 2012 van [X] gehuurd een voor horecadoeleinden bestemde ruimte aan de [adres] voor een huur van laatstelijk € 1.831,81 per maand.

b. [appellant] heeft in de loop der tijd meermalen huurachterstanden doen ontstaan. Bij dagvaarding van 16 februari 2016 heeft [X] [appellant] gedagvaard voor de kantonrechter met een vordering tot betaling van achterstallige huur, ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde. Op de dag van deze dagvaarding bedroeg de huurachterstand € 9.223,02. Op of omstreeks 25 februari 2016 heeft [appellant] een bedrag van € 7.250,= betaald.

c. Bij verstekvonnis van 14 maart 2016 heeft de kantonrechter de vorderingen van [X] toegewezen.

d. [X] heeft het verstekvonnis op 12 april 2016 aan [appellant] betekend met aanzegging van ontruiming. De ontruiming heeft plaatsgevonden op 22 april 2016.

e. De huur over de maanden maart en april 2016 is niet betaald.

f. Bij dagvaarding in oppositie van 19 mei 2016 heeft [appellant] gevorderd het verstekvonnis te vernietigen en de vorderingen van [X] alsnog af te wijzen.

g. Bij het bestreden vonnis heeft de kantonrechter [appellant] tot kwaad opposant verklaard en zijn eis afgewezen.

3.2

[appellant] heeft zes grieven tegen het bestreden vonnis aangevoerd.

3.3

De kantonrechter heeft na de conclusie van repliek in oppositie geen verschijning van partijen gelast of pleidooi bepaald, maar direct eindvonnis gewezen. Met grief I betoogt [appellant] dat de kantonrechter aldus zijn in het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering en het Europees Verdrag voor de Rechten van de Mens verankerde recht op een mondelinge behandeling heeft geschonden. Hij wijst erop dat hij in de conclusie van repliek in oppositie en in de begeleidende brief daarbij, uitdrukkelijk om een verschijning van partijen had verzocht. De kantonrechter had dit verzoek in elk geval als een verzoek om pleidooi moeten opvatten, aldus [appellant] . Wat van deze klacht overigens ook zij, in hoger beroep had [appellant] de mogelijkheid een mondelinge behandeling te vragen. [appellant] heeft daarom echter na de stukkenwisseling in hoger beroep niet verzocht, zodat het hof, zoals verzocht door [X] , arrest zal wijzen.

3.4

[appellant] heeft in eerste instantie het verweer gevoerd dat de betalingsachterstanden zijn ontstaan doordat hij door omstandigheden gedwongen was een verbouwing van het gehuurde uit te voeren. Die omstandigheden bestonden erin dat hij de naastgelegen bedrijfsruimte, die hij van een derde huurde en die een geheel vormde met het gehuurde, heeft moeten ontruimen, zodat hij het gehuurde aan die nieuwe situatie heeft moeten aanpassen door het verplaatsen van essentiële voorzieningen. Door de verbouwing heeft hij een tijd lang geen inkomsten ontvangen. Hij meent dat [X] voor deze omstandigheden meer begrip had moeten opbrengen en hem in de gelegenheid had moeten stellen de verbouwing te voltooien.

3.5

De kantonrechter heeft dit verweer verworpen en daartoe, samengevat, het volgende overwogen. De beëindiging van de huurovereenkomst met betrekking tot de naastgelegen ruimte, waarvoor [appellant] een financiële tegemoetkoming heeft ontvangen, was in principe zijn eigen risico. Het had op de weg gelegen van [appellant] om over de overbrugging van de verbouwingsperiode goede afspraken te maken met [X] . Het heeft er echter alle schijn van dat [appellant] zonder het maken van goede afspraken aan de verbouwing is begonnen. [X] heeft dat kennelijk gedoogd, maar toen er weinig schot in de zaak leek te zitten, kennelijk niet langer geaccepteerd dat de huur telkens met grote tussenpozen en niet volledig werd betaald. Zij was daartoe zeker gerechtigd. Het feit dat ook na dagvaarding de huur eerst weer gedeeltelijk en vervolgens niet meer werd betaald, wijst erop dat [appellant] uiteindelijk niet in staat is gebleken zijn verplichtingen naar behoren na te komen en die waarschijnlijk in de toekomst ook niet zou hebben kunnen nakomen.

3.6

De grieven II en III houden in dat de kantonrechter ten onrechte heeft aangenomen dat [appellant] niet met [X] heeft overlegd over de verbouwing. [appellant] stelt, en biedt te bewijzen aan, dat hij wel degelijk voorafgaand aan de verbouwing daarover overleg heeft gevoerd met [X] en ook met [A] , de eigenaar, tevens hoofdverhuurder van de bedrijfsruimte. Deze laatste heeft tijdens de verbouwing zelfs nog een lekkage in de kelder laten verhelpen, aldus [appellant] . De grieven gaan echter langs de kern van de bestreden overweging heen, zijnde het - door het hof gedeelde - oordeel dat [appellant] vooraf met zijn verhuurder afspraken had moeten maken over de overbrugging van de naderende periode zonder inkomsten uit bedrijfsvoering. Uit de toelichting op de grief is niet af te leiden dat [appellant] dáárover met [X] heeft overlegd, terwijl deze dat ook heeft betwist. Daarop stuiten deze grieven af.

3.7

Grief IV is gericht tegen de overweging van de kantonrechter dat het betalingsgedrag van [appellant] voorafgaand aan en na de inleidende dagvaarding erop wijst dat hij uiteindelijk niet aan zijn verplichtingen kon voldoen en dat in de toekomst waarschijnlijk ook niet zou hebben gekund. [appellant] betoogt dat hij ten tijde van de inleidende dagvaarding geen betalingsachterstand meer had, hoewel het gehuurde toen nog niet geschikt was voor exploitatie, terwijl de ontruiming heeft plaatsgevonden toen de verbouwing inmiddels gereed was en [appellant] net op het punt stond weer inkomsten uit bedrijfsvoering te genereren, waardoor hij weer aan zijn betalingsverplichtingen zou kunnen voldoen. Met grief V bestrijdt [appellant] de overweging van de kantonrechter dat (hij daar laat dat) [appellant] niet heeft uitgelegd waarom hij de door hem van de verhuurder/nieuwe eigenaar van de naastgelegen ruimte ontvangen compensatie in verband met de beëindiging van de huur van die ruimte niet heeft aangewend om de huur te betalen. In de toelichting op deze grief rekent [appellant] voor dat hij van het ontvangen bedrag van € 60.000,= ongeveer € 53.582,90 heeft aangewend voor verbouwingskosten en doorbetaling van vaste lasten, waaronder de huur. Hij meent overigens dat de besteding van het bedrag [X] niet aangaat. Grief VI bestrijdt het oordeel van de kantonrechter dat de ontbinding van de huurovereenkomst met veroordeling tot ontruiming gerechtvaardigd was. In het kader van deze grief beroept [appellant] zich op de omstandigheden die in de andere grieven naar voren zijn gebracht, alsmede het verweer dat hij noodgedwongen op eigen kosten een verbouwing heeft uitgevoerd, terwijl die op grond van de huurovereenkomst voor rekening van [X] had moeten komen, omdat de beide bedrijfsruimten reeds waren samengevoegd toen [appellant] huurder werd. Deze drie grieven lenen zich voor gezamenlijke behandeling.

3.7.1

Anders dan [appellant] aanvoert, bestond ten tijde van de inleidende dagvaarding, op 16 februari 2016, wel degelijk een huurachterstand, die € 9.223,02 bedroeg. [appellant] is gedagvaard tegen 29 februari 2016. Rond vier dagen daarvóór heeft hij niet de gehele achterstand betaald, maar een deel daarvan, namelijk een bedrag van € 7.250,=. Doordat de huur over de maanden maart en april 2016 vervolgens niet is betaald bedroeg de huurachterstand ten tijde van het verstekvonnis, 14 maart 2016, nog € 3.804,83, dus ruim twee huurtermijnen, en ten tijde van de betekening van het verstekvonnis en de ontruiming, in april 2016, ruim drie huurtermijnen.

3.7.2

Het staat [appellant] uiteraard vrij de door hem ontvangen schadevergoeding wegens het verlies van de naastgelegen bedrijfsruimte te besteden zoals hem goeddunkt, zolang hij de huur maar betaalt. Dat heeft hij echter niet volledig gedaan, hoewel hij volgens zijn eigen berekeningen nog een bedrag van € 6.417,10 over had van het ontvangen bedrag. Uiteraard had [appellant] in de periode tussen 1 september 2015 (de einddatum van de huurovereenkomst met betrekking tot de naastgelegen ruimte) en de voltooiing van de verbouwing ook geld nodig om van te leven, maar nu [appellant] in de verzetdagvaarding heeft aangevoerd dat hij in die periode tijdelijk als taxichauffeur heeft gewerkt, valt zonder nadere toelichting, die niet is gegeven, niet te begrijpen waarom [appellant] niet de volledige achterstallige huur heeft betaald.

3.7.3

[appellant] is per 1 maart 2012 in de plaats getreden in een huurovereenkomst die reeds was ingegaan op 1 augustus 2003. Dit in aanmerking genomen kan uit het enkele feit dat de samenvoeging van de beide bedrijfsruimten al voor 1 maart 2012 haar beslag had gekregen, niet worden afgeleid dat [X] bij het aangaan van de huurovereenkomst een bedrijfsruimte ter beschikking heeft gesteld die niet aan de daaraan te stellen eisen voldeed. Daarbij komt dat het ontbreken van een bar, keuken, toiletgroep en de andere door [appellant] genoemde en volgens hem essentiële voorzieningen niet zonder meer als een gebrek is te kwalificeren dat op kosten van [X] behoort te worden opgelost. Blijkens de huurovereenkomst uit 2003 heeft [X] immers niet een horecaruimte verhuurd, maar een bedrijfsruimte met de bestemming cafetaria/lunchroombedrijf, wat betekent dat al aan de overeenkomst werd voldaan als het gehuurde, zo nodig, door de huurder geschikt kon worden gemaakt voor het overeengekomen gebruik. Al met al is dus niet gebleken dat [appellant] met de verbouwing een voor rekening van [X] komend gebrek heeft verholpen, hetgeen met zich brengt dat het standpunt van [X] dat [appellant] gedurende de verbouwing gehouden was de volledige huur te betalen, niet onredelijk kan worden genoemd.

3.7.4

Volgens [appellant] heeft hij op 1 juli 2015 een bedrag van € 3.600,= aan (achterstallige) huur voldaan. Dit impliceert dat hij reeds vóór de verbouwing in gebreke was met de tijdige betaling van de huur. Hij heeft ook niet bestreden dat hij, zoals blijkt uit een door [X] bij de inleidende dagvaarding overgelegd betalingsoverzicht, sinds medio 2014 nagenoeg voortdurend een huurachterstand heeft gehad, die per 1 mei 2015 was opgelopen tot € 5.831,02 en vervolgens, zoals gesteld door [X] bij conclusie van antwoord in oppositie, verder is opgelopen, totdat [appellant] deze op 30 september 2015, op een bedrag van € 63,97 na, afloste door betaling van een bedrag van € 6.400,=, waarna er weer een betalingsachterstand is ontstaan, waarvoor [X] [appellant] herhaaldelijk heeft aangeschreven en uiteindelijk gedagvaard.

3.7.5

[appellant] heeft in de inleiding op zijn grieven aangevoerd dat hij in februari 2016 met [X] een regeling heeft getroffen, die inhield dat hij half februari 2016 een deel van de achterstand zou voldoen en het restant op 29 februari 2016. Door omstandigheden lukte het hem niet de eerste betaling te doen, waarna hij met [X] heeft afgesproken dat de hele achterstand op 29 februari 2016 zou worden voldaan, hetgeen hij heeft gedaan, aldus [appellant] . Dit betoog kan alleen al niet worden aanvaard, omdat [appellant] op 29 februari 2016 niet het gehele bedrag van de achterstand heeft betaald, maar slechts een, zij het groot, deel daarvan. Bovendien blijkt uit de door [X] bij conclusie van antwoord in oppositie overgelegde brieven van de kant van [X] uit de periode van 12 mei 2015 tot en met 27 januari 2016, dat deze betalingsafspraak de laatste was in een lange serie van niet nagekomen betalingsregelingen. Dat het geduld van [X] is opgeraakt, valt dan ook goed te begrijpen.

3.7.6

Hetgeen hiervoor onder 3.6 en onder 3.7.1 tot en met 3.7.5 werd overwogen leidt tot de slotsom dat [appellant] is tekortgeschoten in de nakoming van zijn betalingsverplichtingen uit de huurovereenkomst en dat niet kan worden gezegd dat die tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, de ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen, niet rechtvaardigt. Het is duidelijk dat [appellant] door het verlies van de naastgelegen bedrijfsruimte in een lastig parket is geraakt, maar hij heeft zelf met de beëindiging van die andere huurovereenkomst ingestemd en had zich ervan dienen te vergewissen dat hij dat kon doen zonder het risico te lopen van wanprestatie in de huurovereenkomst met [X] . Dat hij ook in de periode daarvoor al een onregelmatig betalingsgedrag vertoonde, geeft hem te minder aanspraak op welwillendheid van de zijde van [X] . Ook de grieven IV tot en met VI zijn dus tevergeefs voorgedragen.

3.8

Alle grieven falen. Het door [appellant] gedane bewijsaanbod wordt als niet ter zake dienend gepasseerd. Het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd, met veroordeling van [appellant] , als de in het ongelijk gestelde partij, in de kosten van het geding in hoger beroep inclusief de nakosten, zoals gevorderd.

4 Beslissing

Het hof:

bekrachtigt het bestreden vonnis;

veroordeelt [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [X] begroot op € 716,= aan verschotten en € 894,= voor salaris en € 131,= voor nasalaris, te vermeerderen met € 68,= voor nasalaris en de kosten van het betekeningsexploot ingeval betekening van dit arrest plaatsvindt.

Dit arrest is gewezen door mrs. E.K. Veldhuijzen van Zanten, J.C.W. Rang en J.E. Molenaar en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 3 april 2018.