Feedback

Gevonden zoektermen

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHAMS:2017:977

Instantie
Gerechtshof Amsterdam
Datum uitspraak
21-03-2017
Datum publicatie
23-05-2017
Zaaknummer
200.179.595/01
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

Verkoop sociale huurwoningen in flatgebouw door woningbouwcorporatie. Convenant met gemeente o.a. omtrent kwaliteitseisen bij splitsing. Diverse vorderingen van nieuwe eigenaren in verband met gebrekkig onderhoud.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team I

zaaknummer : 200.179.595/01

zaak-/rolnummer rechtbank Amsterdam : C/13/565125/ HA ZA 14-501

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 21 maart 2017

inzake

WONINGSTICHTING ROCHDALE,

gevestigd te Amsterdam,

appellante,

tevens incidenteel geïntimeerde,

advocaat: mr. R.N.E. [geïntimeerde sub 4] te Amsterdam,

tegen

1 [geïntimeerde sub 1] ,

2. [geïntimeerde sub 2],

3. [geïntimeerde sub 3],

4. [geïntimeerde sub 4],

5. [geïntimeerde sub 5],

6. [geïntimeerde sub 6],

allen wonend te [woonplaats] ,

geïntimeerden,

tevens incidenteel appellanten,

advocaat: mr. E.J.H. van Lith te Amsterdam.

1 Het geding in hoger beroep

Partijen worden hierna Rochdale respectievelijk (in meervoud) [geïntimeerden] genoemd. Afzonderlijk worden geïntimeerden bij hun achternaam aangeduid.

Rochdale is bij dagvaarding van 14 oktober 2015 in hoger beroep gekomen van vonnissen van de rechtbank Amsterdam, afdeling privaatrecht, van 10 december 2014 (hierna ook: het tussenvonnis) en 22 juli 2015 (hierna ook: het eindvonnis), onder bovenvermeld zaak-/rolnummer gewezen tussen [geïntimeerden] als eisers en Rochdale als gedaagde.

Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:

- memorie van grieven, met producties;

- memorie van antwoord, tevens memorie van grieven in incidenteel appel, met producties;

- memorie van antwoord in incidenteel appel.

Ten slotte is arrest gevraagd.

Rochdale heeft in principaal appel geconcludeerd dat het hof de bestreden vonnissen zal vernietigen voor zover de vorderingen van [geïntimeerden] zijn toegewezen en alsnog die vorderingen zal afwijzen, met - uitvoerbaar bij voorraad - veroordeling van [geïntimeerden] in de kosten van het geding in beide instanties met nakosten, en met veroordeling van [geïntimeerden] tot terugbetaling aan Rochdale van de reeds door Rochdale aan [geïntimeerden] betaalde proceskosten.

[geïntimeerden] hebben in principaal appel geconcludeerd tot bekrachtiging van de bestreden vonnissen, met - uitvoerbaar bij voorraad - veroordeling van Rochdale in de kosten van het geding in hoger beroep. In incidenteel appel hebben zij geconcludeerd tot vernietiging van de genoemde vonnissen voor zover het betreft het afwijzen van de vorderingen van [geïntimeerden] ter zake de herstelkosten aan de lift en de hemelwaterafvoeren en tot veroordeling van Rochdale tot betaling aan hen van een bedrag van (in totaal) € 2.654,50 . Rochdale heeft in incidenteel appel geconcludeerd tot bekrachtiging van de vonnissen op die punten, met veroordeling - uitvoerbaar bij voorraad - van [geïntimeerden] in de proceskosten van (zo begrijpt het hof) het incidenteel appel.

Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.

2 Feiten

De rechtbank heeft in het tussenvonnis onder 2.1. tot en met 2.10. de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt. Samengevat en waar nodig aangevuld met andere feiten die als enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende betwist zijn komen vast te staan, komen de feiten neer op het volgende.

a. Rochdale is een woningcorporatie, die onder meer tot taak heeft ervoor te zorgen dat woningen met relatief lage huurprijzen op een rechtvaardige wijze worden toegewezen. Rochdale is gerechtigd tot het voortdurend recht van erfpacht op een in Amsterdam gelegen perceel grond en het daarop gebouwde complex, bestaande uit 64 woningen en 74 bergingen, plaatselijk bekend als [adres A] en [adres B] (hierna te noemen: het complex).

b. In 2002 heeft Rochdale samen met andere woningcorporaties een convenant gesloten met de gemeente Amsterdam en de Huurdersvereniging Amsterdam, waarin afspraken zijn neergelegd met betrekking tot (onder meer) de voorgenomen verkoop van sociale huurwoningen door de corporaties (het ‘Convenant verkoop sociale huurwoningen 2002-2007’, hierna: het Convenant). In het Convenant is onder meer het volgende opgenomen:

‘Art. 6

Kwaliteitseisen bij splitsing en verkoop

  1. (…)

  2. De splitsingsvergunning wordt niet verleend als de indeling en staat van het onderhoud van het gebouw niet ten minste in overeenstemming zijn met:

a voor wat betreft de gemeenschappelijke delen van het gebouwd, een kwaliteitsniveau zoals omschreven in de bijlage Minimaal kwaliteitsniveau.

(…)

3. In afwijking van het bepaalde in lid 2 kan een splitsingsvergunning worden verleend indien door de corporatie een investeringsplan is vastgesteld, dat binnen een periode van 5 jaar of als dat eerder het geval is voor het moment dat de corporatie de meerderheid in de VvE verliest, leidt tot de bovenstaande kwaliteit, zulks ter beoordeling van de vergunningverlener. De uitvoering van het investeringsplan geschiedt binnen genoemde periode en is volledig voor rekening van de corporatie. Deze verplichting dient te worden opgenomen in de akte van verkoop en van overdracht.(…)

3. (opmerking hof: bedoeld is: lid 4, abusievelijk is verkeerd doorgenummerd) De corporatie stelt ten behoeve van de Vereniging van Eigenaren een onderhoudsplan op waarin voor een periode van 15 jaar het meerjarige onderhoud en de daarmee gemoeide kosten voor de Vereniging van Eigenaren zijn aangegeven.

4. (lid 5, hof) Woningen die in het kader van dit convenant worden verkocht, zonder dat een splitsingsvergunning vereist is, zullen voldoen aan de in lid 2 van dit artikel gestelde kwaliteitseisen.

5. (lid 6, hof) Corporaties stellen aan de hand van een door B en W vast te stellen model een rapportage op waaruit blijkt dat de woningen welke zullen worden gesplitst voldoen aan de gestelde kwaliteitseisen, dan wel op basis van een investeringsplan daaraan zullen voldoen.(…)’

c. De artikelsgewijze toelichting op het Convenant vermeldt met betrekking tot het in artikel 6 bepaalde onder meer het volgende:

‘Er wordt onderscheid gemaakt tussen de kwaliteitseisen voor de gemeenschappelijke delen van het gebouw en die voor de appartementen.

Artikel 6 lid 2 onder a: Het betreft hier de gemeenschappelijke delen. Het hier bedoelde minimale kwaliteitsniveau houdt in zijn algemeenheid het volgende in:

> fundering en casco moeten in een zodanige staat zijn, dat instandhouding gedurende 25 jaar verantwoord is;

(…)

> dakbedekking, goten en ramen moeten goed functioneren;

> het trappenhuis moet in goede staat zijn (inclusief schilderwerk);

(…)

Artikel 6 lid 3: De gestelde kwaliteitseisen hoeven niet onmiddellijk op het moment van splitsing gerealiseerd te zijn. Wanneer dit zich voordoet kan een splitsingsvergunning toch worden verleend indien door de corporatie een investeringsplan is opgesteld. Uit het investeringsplan moet blijken dat binnen 5 jaar de vereiste kwaliteit zoals in artikel 6 is omschreven is bereikt of eerder wanneer de corporatie de meerderheid in de Vereniging van Eigenaren verliest. (…)

Artikel 6 lid 5: Ten aanzien van de woningen waarvoor geen splitsingsvergunning is vereist zullen corporaties een verklaring afgeven aan de stadsdelen waarin zij aangeven dat de woningen die voor verkoop in aanmerking worden gebracht voldoen aan de in lid 2 gestelde kwaliteitseisen. Deze verklaring zal worden afgegeven op basis van de in artikel 6 lid 6 genoemde “checklist”.

(...)

Door de checklist heeft zowel het stadsdeel als de koper inzicht in datgene wat een corporatie redelijkerwijs kan weten over de kwaliteit (waaraan zij op basis van de in dit convenant genoemde kwaliteitseisen moeten voldoen) van de woning.

De checklist bevat de kwaliteitseisen zoals deze in artikel 6 lid 2 zijn geformuleerd.(…)’

d. De in artikel 6 lid 6 van het Convenant bedoelde checklist (hierna: de kleine checklist) luidt onder meer als volgt:

‘Kleine checklist

• voor woongebouwen met sociale huurwoningen met een bouwjaar van 1 januari 1940 of later die gelegen zijn buiten het vergunningsplichtige gebied

(…)

Splitsingsdossier bijlage

(…)

3. Vve dossier

(…)

 meerjarenprogramma onderhoud

(…)

(…)

Verklaring toestand van het gebouw voldaan

1. Fundering en casco verkeren in goede staat. Het is niet te verwachten dat fundering of casco binnen 25 jaar een voorziening behoeven.

(…)

4. Dakbedekking goten en ramen functioneren goed. Het is niet te verwachten dat deze onderdelen binnen afzienbare tijd een voorziening behoeven. Kozijn en ramen die zijn vervangen, zijn geschikt gemaakt voor dubbel glas.

5. Het trappenhuis verkeert in goede staat (inclusief schilderwerk). Voorzieningen zijn binnen afzienbare tijd niet nodig en het schilderwerk is regelmatig onderhouden.

(…)

(…)

e. Rochdale heeft in februari 2006 een investeringsplan voor het complex opgesteld, als bedoeld in artikel 6 lid 3 van het Convenant. Volgens dit investeringsplan moet er € 16.400,- worden gereserveerd voor noodzakelijke investeringen die niet in het meerjarenonderhoudsplan zijn opgenomen. Een onderdeel daarvan is, zo staat in het investeringsplan, het opnieuw laten behandelen van ondeugdelijke houtrotreparaties aan de buitenkozijnen.

f. Het complex is in maart 2008 gesplitst in appartementsrechten. Vervolgens heeft Rochdale vier appartementen en bijbehorende berging(en) verkocht en geleverd aan, achtereenvolgens, [geïntimeerde sub 3] en [geïntimeerde sub 4] (levering op 23 mei 2008), [geïntimeerde sub 6] (levering op 1 april 2009), [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] (levering op 2 februari 2010) en [geïntimeerde sub 5] (levering op 14 december 2012). In elk van de koopovereenkomsten is de volgende bepaling opgenomen:

Bijzondere bepalingen:

(…)

Kwaliteitseisen

6. De erfpachter heeft verklaard dat de appartementsrechten, recht gevende op de woningen in het bij deze akte gesplitste complex, die in het kader van het “Convenant splitsing en verkoop sociale huurwoningen 2002-2007” verkocht zullen worden, op het moment van verkoop of op het moment dat de erfpachter de meerderheid van de appartementsrechten in de bij deze akte gerealiseerde splitsing verliest, aan de kwaliteitseisen zoals vastgesteld door Burgemeester en Wethouders bij besluit van negenentwintig oktober tweeduizend twee, nummer 2002/12133 ROIB en/of de eventuele besluiten die ter vervanging en/of aanvulling daarvan worden vastgesteld voldoen.’

(de bovenstaande bepaling wordt hierna aangeduid als artikel 6 van de koopovereenkomst)

Met het in artikel 6 genoemde besluit 2002/12133 ROIB is de hiervoor onder 2 sub d weergegeven kleine checklist bedoeld.

g. [geïntimeerden] zijn uit hoofde van hun hoedanigheid van appartementseigenaar van rechtswege lid van de Vereniging van Eigenaars [adres A] en [adres B] (hierna: de VvE), die bij de splitsing van het complex is opgericht. Rochdale heeft als grooteigenaar ongeveer 90% van de stemmen in een vergadering van de VvE.

h. Begin 2013 heeft Pro VVE Beheer B.V. (hierna: PVB ) namens de VvE aan IPR Vastgoedmanagement IPR B.V. (hierna: IPR) opdracht gegeven om de staat van het complex en het benodigd onderhoud in kaart te brengen en een meerjarenonderhoudsplan op te stellen (hierna: het MJOP 2013). In dat plan schrijft IPR hierover onder meer het volgende:

‘3.1.2 Dakdoorvoeren en kanalen (…)

Op het hoofddak bevinden zich een aantal schoorstenen en ventilatiekanalen. De schoorstenen zijn in het metselwerk uitgevoerd en voorzien van een coating. Onder de coating heeft zich een grote hoeveelheid vocht opgehoopt. Het verfsysteem, het metsel- en het voegwerk worden daardoor aangetast. Er zijn diverse reparaties aan het voetlood van de schoorstenen zichtbaar. De reparatie plekken zijn ernstig gedegradeerd. Er is plaatselijk scheurvorming in het metselwerk van de schoorstenen zichtbaar. De algemene conditie van de schoorstenen is slecht.

(…)

3.2.2 Kozijnen, ramen en deuren (…)

In 2002 zijn de kozijnen in alle appartementen vervangen. (…) Tijdens de renovatie werden bij sommige appartementen nieuwe kozijnen in de oude bestaande kozijnen, nu stelkozijn, geplaatst. Ten tijden van de inspectie hebben wij veel houtrot aangetroffen bij de oude stelkozijnen. Het houtrot komt voornamelijk aan de kant van de balkongevel en de kopgevels. Op diverse plaatsen aan de balkongevel is de verflaag van de kozijnen sterk gedegradeerd.(…) De algemene conditie van de kozijnen aan de balkongevel is matig. De kozijnen van de bergingen zijn tijdens de renovatie niet vervangen en verkeren aan de balkonzijde in slechte conditie. (…)

(…)

3.4.7. Liftinstallatie (…)

(…) Wij hebben geen schade aan de lift geconstateerd. De kozijnen en deuren van de lift zijn in goede conditie. (…) De algemene conditie van de hijsbalken is goed.

(…)

4 Conclusie

Gelet op het bouwjaar is het conditieniveau redelijk. Het onderhoud voor de komende periode ligt voornamelijk bij het herstellen van de houten kozijnen en het aanbrengen van het nieuwe schilderwerk, het herstellen van de betonschade diktekanten van galerijen en noodtrappenhuizen evenals het herstellen van de vloerafwerking in de noodtrappenhuizen.

(…)

De meeste gemetselde schoorstenen verkeren in slechte conditie. Wij adviseren om de schoorstenen te herstellen.’

In het bijgevoegde 10 - Jarenplan heeft IPR de kosten voor het onderhoud aan het complex voor het jaar 2013 begroot op € 237.088,-. In deze begroting zijn onder meer de volgende onderhoudsposten opgenomen:

- vloeren, herstellen noodtrappenhuis en balkons: € 34.500,-;

- buitenwandopeningen, herstellen ondergrond buitenkozijn gelijktijdig met schilderwerk: € 7.375,-;

- trap- en hellingafwerkingen, traptegels noodtrappenhuis: € 4.538,-

- schilderwerk, groot schilderwerk puivulling hout dekkend balkonzijde: € 23.122,-

- schilderwerk, groot schilderwerk betonconstructie plafond (galerijen): € 30.854,-;

- warmteopwekking, aanbrengen van de aluminium kap rond de schoorstenen: € 46.494,-;

- lift, in totaal € 36.851,-.

i. In een op 21 februari 2013 gehouden vergadering van de VvE zijn onder meer het voorgenomen onderhoud van de lift en het onderhoud aan het noodtrappenhuis aan de orde gekomen. Vervolgens heeft [geïntimeerde sub 5] bij brief van 11 maart 2013 aan PVB geschreven dat zij van mening is dat het groot onderhoud, gelet op de bepalingen in het Convenant en de splitsingsakte, niet voor rekening van de VvE, maar voor rekening voor Rochdale moet komen. Rochdale heeft dat bij brief van 28 maart 2013 betwist. Wel heeft Rochdale toegezegd dat zij de kosten voor het herstel van het noodtrappenhuis (inclusief schilderwerk), die door Painting Holland zijn geoffreerd op een bedrag van € 36.587,83 (inclusief btw), voor haar rekening zal nemen.

j. Naar aanleiding van het onderhavige geschil heeft Rochdale aan bouwkundig inspectiebureau Growin’ (hierna: Growin) opdracht gegeven de staat van het complex te onderzoeken en te kijken of het complex voldoet aan artikel 6 van het Convenant. In haar onderzoeksrapport van 1 juni 2014 rapporteert Growin hieromtrent onder meer als volgt:

‘In het bouwkundige rapport wordt gesteld, dat de schoorstenen/ventilatiekanalen in een slechte staat verkeren. Wij hebben geconstateerd, dat het totale voegwerk van de schoorstenen/ventilatiekanalen weer aan vervanging toe is. Het metselwerk van de schoorstenen/ventilatiekanalen is in het verleden als eens geschilderd. Enkele van de schoorstenen/ventilatiekanalen zijn ook al eens gepleisterd. Het nu opgenomen bedrag is voor het bekleden van de schoorstenen/ventilatiekanalen, zonder hier herstel aan uit te voeren. Dit geeft naar onze mening aan, dat de schoorstenen/ventilatiekanalen niet slecht kunnen zijn, anders had men geadviseerd de schoorstenen/ventilatiekanalen te laten vernieuwen. Wij zijn van mening, dat wanneer de schoorstenen opnieuw worden gevoegd, deze makkelijk weer een jaar of 20 kunnen meegaan, zonder dat hier onderhoud aan hoeft te worden uitgevoerd. De opgenomen post van € 46.494,00 [kennelijk in de zojuist weergegeven begroting van IPR; hof] kan dan ook komen te vervangen [bedoeld zal zijn: vervallen; hof].

(…)

Wij hebben alleen kunnen vaststellen, dat de lift er goed uitziet en functioneert. De lift wordt door een daartoe bevoegde instantie jaarlijks gekeurd. Wij zijn dan ook van mening, dat dit keuringsrapport de leidraad moet zijn voor het periodieke onderhoud, dat noodzakelijk is, om het een en ander goed te laten functioneren.

(…)

Conclusie

De bouwkundige staat van de geschakelde flat is (met uitzondering van enkele houten onderdelen) redelijk goed.

(…)

Voor wat betreft de schoorstenen/ventilatiekanalen zijn wij van mening, dat het voegwerk ook in 2008 matig tot slecht is geweest.

Het voegwerk van vooral schoorstenen en ventilatiekanalen heeft veel meer te lijden dan bijvoorbeeld het voegwerk van de gevels en dient dan ook vaker te worden hersteld/vervangen. (…)

Voor wat betreft het aangetaste houtwerk dat in de flat aanwezig is, kan worden gesteld dat er voor 2008 al zeer veel kozijnen zijn vervangen. Op meerdere plaatsen zijn de nieuwe kozijnen in de oude kozijnen geplaatst. Het is echter niet zo, dat de kozijnen ten tijde van het aanbrengen van de nieuwe kozijnen verrot zijn geweest.(…) Op de begane grond van de bergingen komen enkele rotte kozijnen voor. Het houtwerk is hier door schimmel verteerd. Wij kunnen echter niet stellen, dat er zwaar aangetaste kozijnen/ramen 6 jaar geleden ook al verrot waren. De kans dat het houtwerk toen wel was aangetast, is wel aanwezig.

(…)

Kortom wij hebben op het voegwerk van de schoorstenen/ventilatiekanalen na, geen zaken waargenomen, waarvan kan worden gesteld, dat deze niet voldoen/voldeden aan de kwaliteitseisen van het destijds geldende convenant van Amsterdam.’

3 Beoordeling

3.1.

[geïntimeerden] hebben in eerste aanleg gevorderd dat de rechtbank bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:

i. primair

a. voor recht verklaart dat de handel- en werkwijze van Rochdale onrechtmatig is;

b. voor recht verklaart dat Rochdale gebonden is aan artikel 6 van de bijzondere bepalingen in de koopovereenkomsten met [geïntimeerden] en dientengevolge tegenover [geïntimeerden] ertoe gehouden is het complex, waarvan de appartementen van [geïntimeerden] deel uitmaken, aan de minimale kwaliteitseisen zoals genoemd in artikel 6 van het Convenant met verwijzingen naar de bijlage Kwaliteitseisen en de checklist, te laten voldoen;

c. Rochdale verplicht medewerking te verlenen aan noodzakelijke uitvoering van de in het MJOP 2013 genoemde werkzaamheden wanneer een meerderheid van de particuliere eigenaars tijdens een vergadering van eigenaars voor uitvoering van deze werkzaamheden stemt, op straffe van een dwangsom van € 1.000,- voor iedere dag dat Rochdale na verloop van 30 dagen na het publiceren van de notulen van voornoemde vergaderingen in gebreke blijft aan voornoemde verplichting tot medewerking te voldoen;

d. Rochdale veroordeelt de kosten van het groot onderhoud voor de gemeenschappelijke onderdelen zoals genoemd in het MJOP 2013 van de VvE voor dat gedeelte aan kosten dat conform het in het splitsingsreglement aan de appartementen van [geïntimeerden] gekoppelde breukdeel bij het daadwerkelijk verrichten van dit groot onderhoud in de toekomst op eerste schriftelijke verzoek van [geïntimeerden] volledig te voldoen, op straffe van een aan [geïntimeerden] te betalen dwangsom van € 1.000,- voor iedere dag dat Rochdale na 14 dagen na dit eerste schriftelijke verzoek in gebreke blijft aan voornoemde verplichting te voldoen;

e. Rochdale veroordeelt om aan [geïntimeerden] een bedrag te betalen ter hoogte van de door [geïntimeerden] geleden en nog te lijden schade, nader op te maken bij staat, althans een door de rechtbank in goede justitie vast te stellen bedrag;

ii. subsidiair

a. voor recht verklaart dat de handel- en werkwijze van Rochdale jegens [geïntimeerden] naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is in de zin van artikel 2:8 lid 2 BW en dat dientengevolge de artikelen 8 lid 2 en 9 lid 1 sub a en b van het splitsingsreglement van de VvE voor [geïntimeerden] , ondanks hun hoedanigheid van mede-appartementeigenaars, buiten beschouwing moeten worden gelaten;

b. voor recht verklaart dat Rochdale gebonden is aan artikel 6 van de bijzondere bepalingen in de koopovereenkomsten met [geïntimeerden] en dientengevolge tegenover [geïntimeerden] ertoe gehouden is het complex, waarvan de appartementen van [geïntimeerden] deel uitmaken, aan de minimale kwaliteitseisen zoals genoemd in artikel 6 van het Convenant met verwijzingen naar de bijlage Kwaliteitseisen en de checklist, te laten voldoen;

c. Rochdale veroordeelt tot het uiterlijk op 31 december 2015 uit haar naam verstrekken van opdracht aan professionele derden voor het verrichten van groot onderhoud voor alle gemeenschappelijke onderdelen zoals genoemd in het MJOP 2013 van de VvE waarbij dit groot onderhoud uiterlijk op 31 december 2017 gerealiseerd dient te zijn op algehele kosten van Rochdale op straffe van een dwangsom van € 1.000,- voor iedere dag dat Rochdale na 31 december 2015, en na betekening van het vonnis, in gebreke is gebleven aan deze verplichting tot opdracht uit haar naam te voldoen;

d. Rochdale veroordeelt om aan [geïntimeerden] een bedrag te betalen ter hoogte van de door [geïntimeerden] geleden en nog te lijden schade, nader op te maken bij staat, althans een door de rechtbank in goede justitie vast te stellen bedrag;

iii. meer subsidiair

a. voor recht verklaart dat de handel- en werkwijze van Rochdale naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is in de zin van artikel 6:248 lid 2 BW en dat dientengevolge de artikelen 8 lid 2 en 9 lid 1 sub a en b van het splitsingsreglement van de VvE voor [geïntimeerden] , ondanks hun hoedanigheid van mede-appartementeigenaars, buiten beschouwing moeten worden gelaten;

b. voor recht verklaart dat [geïntimeerden] vanaf de eerstvolgende maand na betekening van het vonnis in afwijking van artikel 9 lid 1 sub a en b van het splitsingsreglement van de VvE niet langer verplicht zijn bij te dragen aan het groot onderhoud voor alle gemeenschappelijke onderdelen zoals genoemd in het MJOP 2013 van de VvE;

c. Rochdale veroordeelt de kosten aan het onder sub iii.b. genoemde groot onderhoud voor het aan de appartementen met de indices 40, 42, 50 en 7 (zijnde de appartementen van [geïntimeerden] ) verbonden breukdeel voor haar rekening te nemen;

d. Rochdale veroordeelt om aan [geïntimeerden] een bedrag te betalen ter hoogte van de door [geïntimeerden] geleden en nog te lijden schade, nader op te maken bij staat, althans een door de rechtbank in goede justitie vast te stellen bedrag.

Daarnaast hebben [geïntimeerden] veroordeling gevorderd van Rochdale in de proceskosten.

3.2

De rechtbank heeft de vorderingen van [geïntimeerden] in die zin toegewezen dat Rochdale bij het eindvonnis (uitvoerbaar bij voorraad) is veroordeeld te betalen aan [geïntimeerde sub 5] € 985,12, aan [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] € 1.112,28, aan [geïntimeerde sub 3] en [geïntimeerde sub 4] € 1.125,- en aan [geïntimeerde sub 6] 1.240,44. Verder is Rochdale in de proceskosten van [geïntimeerden] veroordeeld. Voor het overige zijn de vorderingen van [geïntimeerden] afgewezen. Tegen deze beslissing en de daaraan ten grondslag gelegde motivering komt Rochdale met haar grieven in principaal appel op. Op hun beurt keren [geïntimeerden] zich in incidenteel appel tegen de beslissing van de rechtbank op de hierna te bespreken punten.

principaal appel

3.3

De eerste grief van Rochdale richt zich tegen het oordeel van de rechtbank in het tussenvonnis dat Rochdale geen beroep meer kan doen op de vervaltermijn als bedoeld in artikel 7:23 BW. De rechtbank heeft daaromtrent overwogen dat [geïntimeerden] wel een beroep kunnen doen op de gestelde non-conformiteit, omdat niet in geschil is dat [geïntimeerden] pas op de VvE vergadering van 21 februari 2013 voor het eerst van de mogelijke non-conformiteit op de hoogte zijn gekomen, aangezien zij toen met het benodigde groot onderhoud werden geconfronteerd. Vervolgens heeft [geïntimeerde sub 5] bij brief van 11 maart 2013 aan Rochdale laten weten dat dit onderhoud, gelet op de bepalingen in het Convenant en de splitsingsakte, grotendeels voor rekening van Rochdale zou moeten komen. Daarmee hebben [geïntimeerden] tijdig geklaagd, aldus de rechtbank. Ook als ervan zou moeten worden uitgegaan dat de brief van mr. Van Lith van 8 augustus 2013 de eerste klacht over non-conformiteit is, kan Rochdale volgens de rechtbank niet aan [geïntimeerden] tegenwerpen dat zij op grond van artikel 7:23 BW geen beroep meer op non-conformiteit kunnen doen, nu gesteld noch gebleken is dat Rochdale door het langere tijdsverloop (in bewijstechnisch opzicht) nadeel heeft ondervonden. Volgens Rochdale is dit oordeel in strijd met de beschermingsgedachte achter artikel 7:23 BW tegen te late en daardoor moeilijk te betwisten klachten en moet als uitgangsdatum gekeken worden naar de respectieve leverdata van de appartementen. Vanaf die data mocht van de desbetreffende koper verwacht worden dat hij bij levering of zo spoedig mogelijk daarna nog niet goedgekeurde zaken op de aanwezigheid van eventuele gebreken onderzocht en, wanneer hij tekortkomingen constateerde, de verkoper daarvan binnen bekwame tijd op de hoogte stelde. Volgens Rochdale hadden [geïntimeerden] de gestelde gebreken op of omstreeks de leveringsdatum van de respectieve appartementen ontdekt, dan wel kunnen ontdekken. De rechtbank heeft ook de van de koper te verlangen onderzoeksplicht (die kan worden afgeleid uit de Parlementaire Geschiedenis bij artikel 5:122 BW) miskend ten aanzien van de status van de VvE en het reservefonds. Volgens Rochdale is er wel sprake van nadeel omdat nu niet meer kan worden vastgesteld of de gestelde gebreken het gevolg zijn van het niet voldoen aan de eisen van het Convenant of dat de gebreken het gevolg zijn van weersinvloeden in de periode tussen de leveringsdata en het uiteindelijk klagen.

3.4

Voorop staat dat Rochdale in artikel 6 van de koopovereenkomst aan [geïntimeerden] een garantie heeft gegeven dat de verkochte woningen aan de kwaliteitseisen als bedoeld in de kleine checklist voldeden. Rochdale heeft niet gegriefd tegen het oordeel van de rechtbank in rechtsoverweging 4.1. van het tussenvonnis dat [geïntimeerden] er ook aanspraak op mochten maken dat de door hen gekochte appartementen aan voormelde kwaliteitseisen voldeden. [geïntimeerden] mochten er dus van uitgaan dat hun appartementen aan de bewuste kwaliteitseisen voldeden. In het licht van het bepaalde in artikel 7:17 jo. 7:23 BW geldt daarbij dat het moment van ontdekking of redelijkerwijs behoren te ontdekken van een gebrek (en niet het moment van levering van de zaak), uitgangspunt is voor de vraag of binnen bekwame tijd daarna kennis daarvan is gegeven aan de verkoper. In het licht van de gegeven garantie en het uitgangspunt waarvan [geïntimeerden] mochten uitgaan heeft Rochdale onvoldoende (concrete) feiten of omstandigheden naar voren gebracht waaruit volgt dat [geïntimeerden] eerder dan het moment van de VvE vergadering op 21 februari 2013 (waarop zij kennis namen van het MJOP 2013) op de hoogte kwamen van de gestelde non-conformiteit. [geïntimeerde sub 5] heeft daarna bij brief van 11 maart 2013 bij Rochdale geklaagd en laten weten dat het desbetreffende onderhoud voor rekening van Rochdale zou moeten komen. Met de rechtbank is het hof van oordeel dat [geïntimeerde sub 5] en daarmee [geïntimeerden] (tegen het oordeel dat ook zij als afzenders van de klacht moeten worden gezien, heeft Rochdale niet gegriefd) daarmee tijdig hebben geklaagd. Als al van de brief van 8 augustus 2013 van mr. Van Lith zou moeten worden uitgegaan als het moment waarop de andere appellanten voor het eerst hebben geklaagd, geldt dat Rochdale heeft nagelaten uit te leggen dat en waarom zij door het tijdsverloop tussen 21 februari 2013 en 8 augustus 2013 nadeel heeft geleden. De enkele stelling dat rekening gehouden moet worden met weersinvloeden is daarvoor onvoldoende. De grief faalt daarom.

3.5

Grief II in principaal appel houdt in dat ten onrechte is overwogen dat het binnenwerk en voegwerk van de schoorstenen geacht moeten worden deel uit te maken van het casco (zoals onder andere genoemd in de kleine checklist). Volgens Rochdale zijn binnenwerk en voegwerk, in tegenstelling tot bakstenen en metselspecie, niet bestemd om de belasting (van de bouwconstructie) te dragen, zoals volgt uit het Bouwbesluit. Het woord “casco” is daarbij geen juridisch begrip en de aansluiting door de rechtbank bij de Subsidieverordening Stadsvernieuwing Amsterdam 1994 is onlogisch, omdat volgens die verordening ook het schilderwerk onder casco valt, terwijl de rechtbank in het tussenvonnis heeft overwogen dat dat niet onder casco valt. Bij de uitleg van het begrip ‘casco’ moet een geobjectiveerde maatstaf worden aangelegd. Alle objectieve informatie over het splitsen van zogenaamde corporatiepanden ziet steeds op de sterkte/constructieve veiligheid, en binnenwerk en voegwerk staan daar los van. Een en ander valt ook af te leiden uit de Evaluatie van het Convenant, de Bijlage van het Convenant, de toelichting op artikel 6 van het Convenant, de Kleine Checklist, het Convenant 2008-2016, het Convenant 2011-2020 en de beleidsregels splitsen particulieren huurwoningen. Bij de splitsing was het niet de bedoeling de bouwtechnische kwaliteit van de woningvoorraad te verbeteren, maar uitsluitend om bij te dragen aan de transformatiedoelstelling van huur naar koop. Daarbij hebben de convenantspartijen bedoeld dat het geen panden mochten zijn waar gerede twijfel was of bouwtechnische maatregelen moesten worden getroffen, maar zij hebben niet het binnenwerk en voegwerk van de schoorstenen voor ogen gehad. Dat kwalificeert als gewoon onderhoud. Aldus Rochdale.

3.6

Beoordeeld moet worden welke betekenis partijen over en weer aan (de inhoud van) het begrip casco redelijkerwijs mochten toekennen. Zoals Rochdale al aanvoert, is casco geen juridisch begrip. Partijen hebben over de inhoud van dit begrip ook niet afzonderlijk onderhandeld, het maakt immers onderdeel uit van de kleine checklist van het Convenant tussen onder andere Rochdale en de gemeente Amsterdam. Bij de uitleg van dit begrip is de taalkundige betekenis, gelezen in het licht van de hele tekst van de koopovereenkomst en de kleine checklist, daarom in beginsel van doorslaggevende betekenis. Deze taalkundige betekenis hoeft niet per se aan te sluiten bij wat volgens het Bouwbesluit behoort tot de dragende onderdelen van een bouwconstructie. Volgens Van Dale betekent ‘casco’ de romp van (schepen, vliegtuigen en) woningen. [geïntimeerden] hebben mede onder verwijzing naar de website www.huisbouwen.nl onbetwist aangevoerd dat naar gangbaar taalgebruik het casco de ruwbouw van een woning betreft (in tegenstelling tot de afbouw) en dat dat ruwwerk ook omvat voegwerk, terwijl daaronder tevens wordt verstaan dat een pand waterdicht is. Rochdale heeft evenmin het standpunt van ing. [X] van 25 april 2015 voldoende betwist dat (i) schoorstenen onderdeel zijn van een gebouw, (ii) de waterdichtheid van een schoorsteen over het algemeen mede wordt gerealiseerd door een goede kwaliteit voegwerk en (iii) wanneer dat voegwerk van slechte kwaliteit is de waterdichtheid niet gegarandeerd kan worden. De inhoud van de checklist duidt er daarbij op dat naast de fundering en het casco (waar geen voorziening binnen 25 jaar voor nodig zou hoeven zijn) de gehele buitenzijde van het pand in goede conditie diende te verkeren: dakbedekking, goten en ramen moesten goed functioneren. Het is aannemelijk dat het de bedoeling was daarmee ook tot uitdrukking te brengen dat die buitenzijde waterdicht behoorde te zijn. Wanneer bij dit alles voorts wordt betrokken dat de gemeente Amsterdam in de door de rechtbank aangehaalde Subsidieverordening Stadvernieuwing Amsterdam 1994 met zoveel woorden heeft bepaald dat voegwerk en schoorstenen tot het casco behoren, concludeert het hof dat [geïntimeerden] ervan mochten uitgaan dat onder het begrip casco mede verstaan werd het in goede staat verkeren van het voegwerk en het binnenwerk van de schoorstenen. Rochdale heeft bij de koop door [geïntimeerden] evenmin duidelijk te kennen gegeven dat dit anders zou moeten zijn. De grief faalt daarom.

3.7

Voor zover grief II faalt, waarvan sprake is, betwist Rochdale met grief III dat de schoorstenen gebrekkig waren. Van de diverse rapporten die met betrekking tot het gebouw zijn opgesteld, dateert alleen het rapport van DHV Bouw uit 2006 van op of omstreeks de splitsingsdatum, zo stelt zij. In dat rapport is geconcludeerd dat het gebouw ten tijde van de splitsing voldeed aan het minimale kwaliteitsniveau. Omdat geen maatregelen zijn aanbevolen met betrekking tot herstelwerk aan de schoorstenen, mag volgens Rochdale daaruit de conclusie worden getrokken dat dit toen niet nodig was. Uit het IPR rapport wordt daarbij duidelijk dat schoorstenen veel te lijden hebben van weersinvloeden en Rochdale betwist dan ook dat sprake was van een zodanig verouderingsproces dat het niet meer omkeerbaar was bij de levering. Voor gebreken daarna ontstaan is Rochdale niet aansprakelijk. [geïntimeerden] dragen van het bestaan daarvan verder de bewijslast. Aldus Rochdale.

3.8

Uit het DHV rapport volgt niet dat de (staat van) de schoorstenen, in het bijzonder het voegwerk en het binnenwerk, onderwerp van inspectie zijn geweest. Het is dan ook niet verbazend dat DHV daaromtrent geen aanbevelingen heeft gedaan en dit kan daarom niet tot de conclusie leiden dat maatregelen toen niet nodig waren. Het door Rochdale zelf ingebrachte rapport van Growin van 27 mei 2014daarentegen maakt wel melding van onderzoek aan de schoorstenen en ventilatiekanalen. Het rapport houdt in dat het totale voegwerk van de schoorstenen en ventilatiekanalen aan vervanging toe is en dat dit voegwerk in 2008 matig tot slecht is geweest. Rochdale heeft daar onvoldoende tegenover gesteld om aan die conclusie te twijfelen. De grief faalt.

incidenteel appel

3.9

[geïntimeerden] betogen met grief A dat, in tegenstelling tot het oordeel van de rechtbank, de lift ten tijde van de splitsing gebrekkig en dus non-conform was en dat Rochdale gehouden is de kosten van de uiteindelijk in 2013 uitgevoerde liftrevisie voor haar rekening te nemen. Volgens [geïntimeerden] bedragen de kosten voor een volledige revisie volgens het MJOP 2013 € 36.851,- en is de lift in 2008 ten onrechte niet opgenomen in het Convenant, mede omdat uit het meerjarenprogramma Onderhoud van 15 mei 2006 volgt dat Rochdale ermee bekend was dat de lift revisie behoefde. Dat de lift al in 2008 gebreken vertoonde, volgt ook uit de verklaring van [Y] , lifttechnisch adviseur bij Union Liftadvies B.V. en de notulen van de VvE van 21 februari 2013. De lift is onderdeel van het trappenhuis, behoort tot de elektrische installaties van het gebouw en is onderdeel van de op een minimaal kwaliteitsniveau te brengen gemeenschappelijke delen. Ten tijde van de splitsing behoorde deze te voldoen aan het rechtens verkregen niveau, dat wil zeggen het niveau ten tijde van het plaatsen van de lift. Daarom dient Rochdale de kosten van revisie voor haar rekening te nemen. Aldus [geïntimeerden]

3.10

De grief faalt. In de kleine checklist wordt de lift niet genoemd. In de Bijlage Kwaliteitseisen en Kwaliteitstoets behorend bij het Convenant is daarentegen met betrekking tot de liftschacht en lift machineruimte een aparte bepaling (par. 2, richtlijnen kwaliteit, sub 42) opgenomen inhoudend dat hiervoor geldt dat het rechtens verkregen niveau niet mag worden onderschreden. Hiermee wordt het niveau bedoeld dat is vervat in de laatste voor het pand verstrekte bouwvergunning, in dit geval het niveau conform het Bouwbesluit 1992. Daarom kan niet worden aangenomen dat bedoeld is dat de lift als onderdeel van het trappenhuis of de elektrische installatie bij splitsing aan een ander niveau, te weten het onderhoudsniveau als genoemd in de kleine checklist, zou dienen te voldoen. Dat de lift het rechtens verkregen niveau bij splitsing had onderschreden, is gelet op het gemotiveerde verweer van Rochdale onvoldoende onderbouwd. [geïntimeerden] hebben immers niet uitgelegd wat het rechtens verkregen niveau feitelijk inhoudt, welke concrete tekortkomingen er bij splitsing waren en waarom die als onderschrijding zouden dienen te gelden. Dat het rechtens verkregen niveau zou zijn onderschreden volgt ook niet uit de verklaring van [Y] . Dat de lift besturingsgerelateerde storingen vertoonde moge zo zijn, maar betekent zonder nadere toelichting evenmin dat het rechtens verkregen niveau was onderschreden.

3.11

Met grief B stellen [geïntimeerden] dat in 2013 door de VvE aan All-in Installatietechniek de opdracht is gegeven om alle aansluitingen naar het riool toe en de gebroken (kleinere) afvoeren vanaf het balkon te herstellen. Ten onrechte zijn de kosten van de hemelwaterafvoeren in april en juli 2013 in de beoordeling van de rechtbank buiten beschouwing gebleven. Ook die kosten hadden door Rochdale betaald moeten worden, mede gezien de kwaliteitseis dat dakbedekking, goten en ramen goed dienden te functioneren. Die afvoeren zijn ten tijde van de splitsing wel opgenomen in het door Rochdale opgestelde investeringsplan, waarin is opgemerkt dat de verbindingen los waren en dat de hemelafvoeren door Rochdale hersteld moesten worden. Deze waren dus in 2008 gebrekkig. Herstel moest geschieden binnen vijf jaar na splitsing. Aldus [geïntimeerden]

3.12

Ook deze grief faalt. Rochdale heeft gemotiveerd gesteld dat zij de werkzaamheden ten aanzien van de hemelwaterafvoeren, zoals genoemd in het investeringsplan, destijds heeft uitgevoerd. [geïntimeerden] hebben in het licht daarvan onvoldoende onderbouwd dat en waarom de werkzaamheden die All-in heeft uitgevoerd verband hielden met ten tijde van de splitsing bestaande gebreken. Dit geldt temeer nu uit het investeringsplan volgt dat de gebreken ter zake van de hemelwaterafvoeren slechts daaruit bestonden dat de verbindingen (van die hemelwaterafvoeren) los waren, terwijl in de werkomschrijvingen van de door [geïntimeerden] overgelegde facturen zeer uitgebreide herstel- en vervangingswerkzaamheden worden beschreven (te weten dat twee stuks stalen HWA ondereind zijn gemonteerd en graaf- en herstelwerkzaamheden zijn verricht ten aanzien van 8 stuks HWA afvoeren, dat een gietijzeren grondleiding is vervangen door een PVC leiding en dat 17 stuks PVC balkonafvoeren voor PE afvoeren zijn vervangen) en geen melding maken van het herstel van loszittende verbindingen.

3.13

De slotsom is dat de principale en incidentele grieven falen. De vonnissen waarvan beroep zullen worden bekrachtigd. Rochdale zal als in het ongelijk gestelde partij worden verwezen in de kosten van het geding in principaal appel en [geïntimeerden] dienen de kosten van het incidentele appel te dragen.

4 Beslissing

Het hof:

rechtdoende in principaal en incidenteel appel:

bekrachtigt de vonnissen waarvan beroep;

veroordeelt Rochdale in de kosten van het geding in principaal hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [geïntimeerden] begroot op € 311,- aan verschotten en € 632,- voor salaris;

veroordeelt [geïntimeerden] in de kosten van het geding in incidenteel hoger beroep, tot op heden aan de zijde van Rochdale begroot op € 316,- voor salaris;

verklaart deze (kosten)veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit arrest is gewezen door mrs. L.A.J. Dun, R.J.M. Smit en M.A.J.G. Janssen en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 21 maart 2017.