Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHAMS:2017:5300

Instantie
Gerechtshof Amsterdam
Datum uitspraak
19-12-2017
Datum publicatie
23-04-2018
Zaaknummer
200.201.240/01
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

Huur van winkelpand met bovenwoningen. Verhuurster heeft herstelwerkzaamheden laten uitvoeren. Vaststelling nieuwe huurprijs op de voet van art. 7:304 lid 2 BW. De eerste rechter heeft de nieuwe huurprijs pas doen ingaan op het tijdstip waarop de staat van het onderhoud van het pand weer op het vereiste niveau is gebracht. Aldus is de uitzondering van art. 7:303 lid 4 BW met de gepaste terughoudendheid toegepast.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
WR 2018/111
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team I

zaaknummer : 200.201.240/01

zaaknummer rechtbank Amsterdam : 3252202 / CV EXPL 14-20285

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 19 december 2017

inzake

[appellante 1]

[appellante 2]

beiden wonend te [woonplaats],

appellanten,

advocaat: mr. J.W. Adriaansens te Amsterdam,

tegen

MOVADO V/H JOACHIMSTHAL B.V.,

gevestigd te Amsterdam,

geïntimeerde,

advocaat: mr. G.E. Star Busmann te Amsterdam.

1 Het geding in hoger beroep

Partijen worden hierna [X] c.s. en Movado genoemd.

[X] c.s. zijn bij dagvaarding van 22 juni 2016 in hoger beroep gekomen van de vonnissen van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam (hierna: de kantonrechter) van 1 oktober 2015 en 24 maart 2016, onder bovenvermeld zaaknummer gewezen tussen [X] c.s. als eiseressen in conventie, tevens verweersters in reconventie en Movado als gedaagde in conventie tevens eiseres in reconventie.

Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:

- memorie van grieven, met producties;

- memorie van antwoord.

Ten slotte is arrest gevraagd.

[X] c.s. hebben geconcludeerd dat het hof de bestreden vonnissen zal vernietigen en - uitvoerbaar bij voorraad - alsnog de vorderingen in conventie zal toewijzen en de vorderingen van Movado in (deels voorwaardelijke) reconventie zal afwijzen, met veroordeling van Movado in de kosten van het geding in beide instanties met nakosten. Movado heeft geconcludeerd tot bekrachtiging, met veroordeling van [X] c.s. in de kosten van het geding in beide instanties.

[X] c.s. hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.

2 Feiten

2.1.

De kantonrechter heeft in het tussenvonnis van 1 oktober 2015 onder 1.1 tot en met 1.14 de feiten vastgesteld die hij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt. De feiten komen - samengevat en waar nodig aangevuld met andere feiten die als enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende betwist zijn komen vast te staan - neer op het volgende.

2.2.

Movado huurt van [X] c.s. het pand aan de Utrechtsestraat 44 te Amsterdam tegen een huurprijs van laatstelijk € 16.200,00 per jaar exclusief btw. Het pand is op de Rijksmonumentenlijst geplaatst.

2.3.

In januari 1992 hebben partijen de huurovereenkomst schriftelijk vastgelegd.

Daarin is het volgende opgenomen:

“- dat huurder sedert vele jaren huurder is van het hierna te omschrijven perceel;

- dat huurder voornemens is dit perceel te verbouwen;

- dat verhuurder huurder toestemming verleent tot die verbouwing;

- dat partijen van mening zijn dat verhuurder door een eventuele waardestijging van het onroerend goed welke plaatsvindt door de verbouwing verrijkt wordt;

- dat zij de afspraken welke partijen gemaakt hebben met betrekking tot gemeld onroerend goed hierbij wensen vast te leggen;

Verhuurder verklaart aan huurder te zullen verhuren, die verklaart dat hij zal huren: het winkelpand met bovenwoningen, ondergrond, erf en verdere aanhorigheden staande en gelegen te Amsterdam aan de Utrechtsestraat 44 (...)”.

2.4.

Movado exploiteert in het gehuurde (kelder, begane grond en eerste verdieping) een drukkerij met verkoopruimte. De directeur van Movado heeft de bovengelegen woning (tweede verdieping en zolder) in ieder geval tot 2016 bewoond. Hij heeft de woning ontruimd omdat deze in de staat waarin deze op dat moment verkeerde, niet meer bewoonbaar was.

2.5.

Bij brief van 3 december 2012 heeft [Y] van [Y] Beleggingen B.V. namens [X] c.s. een voorstel aan Movado gedaan voor een nieuwe huurprijs, te weten € 46.000,00 per jaar exclusief btw met als ingangsdatum 1 januari 2013 en eerstvolgende indexering 1 jaar na de ingangsdatum van de nieuwe huurprijs.

2.6.

Partijen hebben geen overeenstemming bereikt over een nieuwe huurprijs.

2.7.

De Gemeente Amsterdam (hierna: de gemeente) heeft een casco- en funderingsonderzoek uitgevoerd aan het pand. In het ter zake opgemaakte rapport van
12 april 2013 staat onder meer dat op 9 november 2012 de fundering ter plaatse van de gemeenschappelijke bouwmuur met het pand op nummer 42 is onderzocht en dat daarbij een bouwvallige bouwmuur en een zeer slechte fundering zijn geconstateerd. In de voorzieningenlijst die deel uitmaakt van het rapport zijn de werkzaamheden vermeld die aan het pand moeten worden verricht. Die werkzaamheden bestaan uit het aanbrengen van een stabiliteitsportaal, het vernieuwen van de fundering, het herstellen van (scheuren in) het metselwerk van het gehele pand en het vernieuwen van de zinken daklijsten.

2.8.

Bij brief van 16 juli 2013, geadresseerd aan (de rechtsvoorganger van)
[X] c.s., heeft de gemeente [X] c.s. onder toepassing van bestuursdwang gelast een aanvang te maken met “het inpakken van de voorgevel aan de linkerzijde ter hoogte van de tweede verdieping” omdat “(...) de staat van het (...) gebouw niet voldoet aan (...) het Bouwbesluit, en er bovendien sprake is van gevaar en ernstige hinder ten gevolge van scheur in de linker penanten aan de voorgevel ter hoogte van de tweede verdieping. Tevens tordeert de gevel ter hoogte van de tweede verdieping. Hierdoor heeft de gevel zijn samenhang verloren. Het pand verkeert daardoor in een staat dat het gevaar oplevert voor het gebruik ervan en voor de omgeving in verband met de kans op omlaagvallen (van delen) van het bouwwerk”.

2.9.

Naar aanleiding van deze brief hebben [X] c.s. de voorgevel gedeeltelijk laten inpakken.

2.10.

Bij beschikking van 31 juli 2013 heeft de kantonrechter in het kader van een procedure als bedoeld in artikel 7:304 lid 2 BW H.A. Woltjer RT (DTZ Zadelhoff)
tot deskundige benoemd met de opdracht om, overeenkomstig het bepaalde in artikel 7:303 BW, advies uit te brengen over de huurprijs per 8 april 2013.

2.11.

De deskundige heeft in zijn rapport van 19 mei 2014 een huurprijs geadviseerd van € 33.550,00 exclusief btw per jaar met ingang van 8 april 2013. In het rapport staat: “Volgens zeggen van huurder rust er een gemeentelijke aanschrijving op het onderhavige object. De staat van onderhoud heeft thans geen noemenswaardige invloed op het gebruiksnut van het gehuurde, deze mogelijke aanschrijving is derhalve uitsluitend ter kennisgeving aangenomen.”

2.12.

De gemachtigde van Movado heeft [Y] bij brief van 13 juni 2014 laten
weten dat Movado zich kan vinden in de geadviseerde huurprijs, maar dat zij niet instemt met de door [X] c.s. voorgestelde ingangsdatum, omdat bij de bepaling van de nieuwe huurprijs de slechte staat van het gehuurde niet is betrokken.
In de brief staat voorts dat Movado geen aanleiding ziet voor de door [X] c.s. verzochte vergoeding van de kosten van de deskundige, nu [X] c.s., gelet op het verschil tussen hun huurverhogingsvoorstel en de uitkomst van het advies, moeten worden aangemerkt als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij.

2.13.

Bij brief van 6 november 2014, verzonden aan [Y] Beleggingen, heeft
de gemeente meegedeeld dat zij voornemens is een bestuursdwangmaatregel of dwangsom aan [X] c.s. op te leggen teneinde hen te verplichten ervoor te zorgen dat het pand weer zal voldoen aan de eisen van het Bouwbesluit. Voorts schrijft de gemeente van [X] c.s. te verwachten dat zij direct na ontvangst van de brief zullen beginnen met de voorbereiding tot het wegnemen van de in de voorzieningenlijst opgenomen gebreken en dat zij binnen 12 weken een aanvang zullen maken met de uitvoering van de werkzaamheden.

2.14.

In reactie hierop hebben [X] c.s. de gemeente bij brief van 18 november 2014 verzocht de termijn van 12 weken te verlengen tot 26 weken.

2.15.

Op 2 december 2014 heeft de kantonrechter een descente in het gehuurde gehouden. Hiervan is proces-verbaal opgemaakt. De kantonrechter heeft de staat van het pand die hij bij die gelegenheid heeft waargenomen “abominabel” genoemd.

3 Beoordeling

3.1.

In eerste aanleg hebben [X] c.s. gevorderd dat de huurprijs nader zal worden vastgesteld op € 33.550,00 exclusief btw per jaar met ingang van 8 april 2013 en dat Movado zal worden veroordeeld tot betaling van de na die datum te weinig betaalde huur, vermeerderd met (handels)rente en proceskosten, waaronder de kosten van het deskundigenadvies. Movado heeft de door [X] c.s. gevorderde huurprijs als zodanig niet bestreden, maar zich wel verweerd tegen de gevorderde ingangsdatum, huurbetaling, rente en kosten. Volgens Movado zou de nieuwe huurprijs pas mogen ingaan na herstel van de bestaande (onderhouds)gebreken. In reconventie heeft Movado gevorderd dat [X] c.s. op straffe van verbeurte van een dwangsom zullen worden veroordeeld de gebreken aan het gehuurde op te heffen, waaronder in ieder geval het herstellen van de scheuren in de wanden en gevels, het vervangen althans herstellen en gangbaar maken van alle ramen, het repareren van daken en het oplossen en voorkomen van verdere lekkages. Voorts heeft Movado, voor het geval de vordering van [X] c.s. in conventie mocht worden toegewezen, partiële ontbinding van de huurovereenkomst gevorderd, in die zin dat zij tot de datum waarop het gehuurde volledig zal zijn hersteld, slechts gehouden zal zijn de “oude” huurprijs te betalen.

3.2.

De kantonrechter heeft het verweer in conventie van Movado tegen de gevorderde ingangsdatum in het tussenvonnis van 1 oktober 2015 gehonoreerd en de huurprijs bij het eindvonnis van 24 maart 2016 vastgesteld op € 33.500,00 exclusief btw per jaar met ingang van het tijdstip waarop aan de voorzieningenlijst van het rapport van 12 april 2013 zal zijn voldaan alsmede de in r.o.7 van het tussenvonnis genoemde gebreken zijn verholpen. Tevens zijn [X] c.s. bij het eindvonnis in reconventie op straffe van een dwangsom veroordeeld om binnen één maand na betekening van het vonnis een aanvang te maken met het herstellen van de scheuren in de wanden en gevels en het vervangen dan wel herstellen en gangbaar maken van alle ramen alsmede om die werkzaamheden binnen twee maanden te voltooien.
De proceskosten in conventie zijn tussen partijen gecompenseerd. In reconventie zijn [X] c.s. in de kosten veroordeeld. Tegen deze beslissingen en de daaraan ten grondslag gelegde motivering komen [X] c.s. met hun grieven op.

3.3.

Grief 1 luidt dat de kantonrechter in r.o. 7 van het tussenvonnis van 1 oktober 2015 ten onrechte heeft overwogen dat de voortschrijdende verzakking en het beperkte (opm. hof: in de r.o. staat “onvoldoende”) onderhoud van invloed zijn op het gebruiksnut van het gehuurde en dat het gehuurde niet voldoet aan wat Movado
mocht verwachten. Volgens [X] c.s. blijkt het tegendeel uit het rapport van de deskundige over de huurwaarde, althans, zo stellen zij, heeft de deskundige bij de selectie van de vergelijkingspanden rekening met dit aspect gehouden. Tevens voeren zij aan dat Movado het pand al lang huurt en zich nooit over de onderhoudstoestand heeft beklaagd.

3.4.

Het hof overweegt als volgt. Uit de bestreden rechtsoverweging blijkt dat
de kantonrechter de door hem als abominabel aangemerkte staat van het
gehuurde heeft gebaseerd op hetgeen hij op 2 december 2014 bij de descente heeft waargenomen. De door [X] c.s. niet bestreden bevindingen van de kantonrechter zijn vastgelegd in een proces-verbaal. Daaruit blijkt dat, naast de aangebrachte noodvoorzieningen (balken en muurankers) om instorting van de voorgevel te voorkomen, op tal van plaatsen in het gehuurde scheuren in muren en pleisterwerk, (sporen van) lekkages alsmede ondeugdelijke, niet functionerende ramen met flinke kieren zijn geconstateerd. Het behoeft naar het oordeel van het hof geen betoog dat dergelijke gebreken zeer ernstig zijn en tot een verminderd huurgenot leiden, zoals de kantonrechter dan ook terecht heeft overwogen. In lijn hiermee is de overweging dat het gehuurde niet voldoet aan wat Movado als huurder mag verwachten. Gelet op het voorgaande ligt het voor de hand dat de kantonrechter geen waarde heeft gehecht aan de mening van de deskundige over dit aspect. Het staat de rechter vrij om, indien daarvoor - zoals in dit geval - gegronde redenen zijn, het eigen oordeel te laten prevaleren boven dat van een door hem benoemde deskundige. Zonder nadere toelichting, die ontbreekt, is niet duidelijk op grond waarvan [X] c.s. (subsidiair) menen dat de deskundige bij de keuze van de vergelijkingspanden rekening heeft gehouden met de staat waarin het gehuurde verkeert. Dat blijkt niet uit het rapport.

3.5.

Dat Movado (naar haar zeggen vanwege de lage huur en de goede verstandhouding met [X] c.s.) niet eerder over de onderhoudstoestand heeft geklaagd doet geen afbreuk aan de ernst van de feitelijk geconstateerde toestand.
Dit argument kan [X] c.s. daarom evenmin baten. Overigens tekent het hof
hierbij aan dat [X] c.s. in ieder geval vanaf 2013 op grond van de brieven van
de advocaat van Movado, zoals de brief van 23 januari 2013 met het daarbij gevoegde rapport van makelaar Van den Brink en de brief van 16 juli 2013 van de gemeente, zelf bekend waren met de noodzaak tot herstel van de fundering, gevels, ramen en kozijnen. Desondanks hebben zij, behoudens het treffen van noodvoorzieningen om instorting van de voorgevel te voorkomen, geen onderhoud gepleegd. De grief faalt.

3.6.

Grief 2 is gericht tegen r.o. 8 van het genoemde tussenvonnis waarin de kantonrechter op grond van de bijzondere omstandigheden van het geval en de redelijkheid en billijkheid heeft geoordeeld dat de op zichzelf niet bestreden huurprijs van € 33.500,00 exclusief btw per jaar niet eerder kan ingaan dan op het moment dat aan de voorzieningenlijst van het rapport van 12 april 2013 is voldaan en de in r.o. 7 van dat vonnis genoemde gebreken zijn verholpen.

3.7.

Het hof stelt het volgende voorop. Regel is dat de door de rechter nader vastgestelde huurprijs ingaat op de dag waarop de desbetreffende vordering is ingesteld dan wel de dag waarop het verzoek tot benoeming van een deskundige
bij de rechter is ingediend. Op grond van de bijzondere omstandigheden van het geval kan de rechter op vordering van een van partijen echter een andere ingangsdatum vaststellen (artikel 7:303 lid 4 BW). Uit de wetsgeschiedenis blijkt dat bij de vraag of toepassing van deze uitzondering op haar plaats is de concrete omstandigheden van belang zijn, waarbij mede betekenis toekomt aan de eisen van redelijkheid en billijkheid. De minister is in dat verband bij de behandeling van het wetsvoorstel ingegaan op een casus (HR NJ 1992/373) waarin de verhuurder enerzijds huurverhoging vorderde maar anderzijds tegelijkertijd ook nog tijdens de procedure
in gebreke bleef achterstallig onderhoud te verrichten. De minister heeft daarover opgemerkt dat het in een dergelijke situatie zowel uit een oogpunt van redelijkheid en billijkheid als in verband met het wettelijk stelsel voor de hand ligt om de huurverhoging pas te laten ingaan op het tijdstip dat de staat van onderhoud weer op het vereiste niveau is gebracht. Bij de vaststelling van de huurprijs behoort immers mede met de staat van onderhoud van het gehuurde rekening te worden gehouden.
Aan dit alles doet niet af dat de huurder ook middelen heeft om nakoming van de onderhoudsverplichting af te dwingen, aldus nog steeds de minister (Kamerstukken II 2000/01, 26932, nr. 5 p. 14-15).

3.8.

Het is juist dat, zoals [X] c.s. in hun grief aanvoeren, de rechter terughoudendheid dient te betrachten bij de toepassing van de uitzondering. Het hof is van oordeel dat de kantonrechter de grens in dit opzicht niet heeft overschreden. Hierbij neemt het hof in aanmerking dat vast staat dat het gehuurde al lange tijd in zeer slechte staat verkeerde en zelfs moest worden gestut om instorting te voorkomen, en dat [X] c.s. ook tijdens de door hen geïnitieerde huurprijsprocedure nalatig zijn gebleven het noodzakelijke herstel te (laten) verrichten. De toepassing van de uitzondering acht het hof in de gegeven omstandigheden dan ook terecht. Mede gelet op de eerdergenoemde overweging van de minister stond het de kantonrechter vrij voor die weg te kiezen in plaats van de voorwaardelijk door Movado gevorderde gedeeltelijke huurontbinding toe te wijzen. Het argument van [X] c.s. dat de latere ingangsdatum tot praktische problemen leidt kan het hof niet overtuigen. Uit het vonnis blijkt duidelijk welke gebreken moeten zijn hersteld alvorens de huurverhoging kan ingaan. [X] c.s. hebben dit dus zelf in de hand. Eventuele nadelige gevolgen van uitstel van het herstel in relatie tot de huurprijs vallen naar het oordeel van het hof binnen de risicosfeer van [X] c.s.

3.9.

[X] c.s. hebben in hun toelichting op de grief ook aangevoerd dat de kantonrechter buiten de rechtsstrijd is getreden door de funderingsproblemen als gebrek aan te merken, terwijl Movado geen funderingsherstel heeft gevorderd.
Deze klacht stuit reeds af op de eigen stelling van [X] c.s. (onder de randnummers 9, 33 en 34 van de memorie van grieven) dat de gebreken (scheurvorming, niet sluitende ramen, kieren in kozijnen) hun oorzaak vinden in de problemen met de fundering. [X] c.s. hebben daarom ook steeds betoogd dat de gebreken niet kunnen worden verholpen voordat de fundering is vernieuwd. Gelet op die samenhang heeft de kantonrechter terecht zonder buiten de rechtsstrijd te treden kunnen beslissen de ingangsdatum van de nieuwe huurprijs tevens te koppelen aan de in de voorzieningenlijst genoemde herstelwerkzaamheden, waaronder het vernieuwen van de fundering. De grief slaagt dus niet.

3.10.

In grief 3 klagen [X] c.s. dat de kantonrechter bij het eindvonnis de vordering in reconventie van Movado, strekkende tot het verrichten van herstelwerkzaamheden aan gevels en ramen, heeft toegewezen. [X] c.s. stellen daartoe - kort gezegd - dat de scheurvorming en slecht sluitende ramen hun oorzaak vinden in de problemen met de fundering, zodat herstel daarvan zinloos is zolang de fundering niet is vernieuwd.

3.11.

Het hof verwerpt ook deze grief. Daartoe is redengevend dat [X] c.s. geen belang bij de grief hebben, nu de kantonrechter Movado bij kort gedingvonnis van
2 augustus 2016 reeds op straffe van verbeurte van een dwangsom heeft gelast de tenuitvoerlegging van het eindvonnis, voor zover dat ziet op de in reconventie jegens [X] c.s. uitgesproken veroordeling tot herstel van scheuren en ramen, te staken en gestaakt te houden tot twee weken na voltooiing van de funderingswerkzaamheden dan wel tot zes weken na betekening van de benodigde milieuvergunningen, indien de werkzaamheden aan de fundering niet binnen die termijn zijn aangevangen. Zolang de executie van het eindvonnis is geschorst, is er dus geen sprake van dat [X] c.s. scheuren en ramen moeten herstellen voordat de fundering is vernieuwd.

3.12.

Grief 4 waarin [X] c.s. opkomen tegen de door de kantonrechter in het eindvonnis uitgesproken proceskostenveroordeling treft evenmin doel. Zoals uit het lot van de voorgaande grieven blijkt, is het hof van oordeel dat de kantonrechter zowel in conventie als in reconventie de juiste beslissingen heeft genomen. Dat geldt ook voor de proceskosten. Anders dan [X] c.s. stellen zijn zij niet “integraal” in de kosten veroordeeld. Op grond van het geslaagde verweer van Movado tegen de ingangsdatum van de nieuwe huurprijs en de toewijzing van de onvoorwaardelijke tegenvordering van Movado heeft de kantonrechter terecht besloten de proceskosten in conventie tussen partijen te compenseren en in reconventie voor rekening van [X] c.s. te brengen.

3.13.

[X] c.s. hebben bewijs aangeboden. Dit aanbod wordt gepasseerd omdat het niet concreet en gespecificeerd is.

3.14.

Aangezien alle grieven falen zullen de vonnissen waarvan beroep worden bekrachtigd. [X] c.s. zullen als de in het ongelijk gestelde partij worden verwezen in de kosten van het geding in appel.

4 Beslissing

Het hof:

bekrachtigt de vonnissen waarvan beroep;

veroordeelt [X] c.s. in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van Movado begroot op € 718,00 aan verschotten en € 894,00 voor salaris.

Dit arrest is gewezen door mrs. E.M. Polak, J.E. Molenaar en E.P. Stolp en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 19 december 2017.