Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHAMS:2017:5296

Instantie
Gerechtshof Amsterdam
Datum uitspraak
19-12-2017
Datum publicatie
05-02-2018
Zaaknummer
200.198.155/01
Formele relaties
Cassatie: ECLI:NL:HR:2019:639, Bekrachtiging/bevestiging
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

huur bedrijfsruimte; huurachterstand; gehuurde is gelegen in stadsvernieuwingsbuurt; huurovereenkomst bevat bepaling dat huurder ermee bekend is dat gebied een transformatie ondergaat van sloop/nieuwbouw; beroep op dwaling huurder afgewezen

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team I

zaaknummer : 200.198.155/01

zaaknummer rechtbank Amsterdam: 3080388 CV EXPL 14-14248

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 19 december 2017

inzake

[appellant] ,

wonend te [woonplaats] ,

appellant,

advocaat: mr. J.C.A. Froon te Amsterdam,

tegen

STICHTING YMERE,

gevestigd te Amsterdam,

geïntimeerde,

advocaat: mr. T. Mulder te Lelystad.

1 Het geding in hoger beroep

Partijen worden hierna [appellant] en Ymere genoemd.

[appellant] is bij dagvaarding van 15 juli 2016 in hoger beroep gekomen van het vonnis van 22 april 2016 van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam (hierna: de kantonrechter), onder bovenvermeld zaaknummer gewezen tussen hem als gedaagde en Ymere als eiseres.

Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:

- memorie van grieven, met een productie;

- memorie van antwoord, met producties;

- antwoordakte tevens overlegging nadere producties aan de zijde van [appellant] ;

- antwoordakte aan de zijde van Ymere.

Ten slotte is arrest gevraagd.

[appellant] heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en bij arrest, uitvoerbaar bij voorraad, het door Ymere gevorderde alsnog zal afwijzen, met beslissing over de proceskosten.

Ymere heeft geconcludeerd tot bekrachtiging, met beslissing over de proceskosten, te vermeerderen met nakosten en wettelijke rente, een en ander uitvoerbaar bij voorraad.

Partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.

2 Feiten

2.1

De kantonrechter heeft in vonnis waarvan beroep onder 1.1 tot en met 1.11 de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen.

2.2

De grieven I en II van [appellant] zien (mede) op de feiten waarop de kantonrechter zich in het vonnis heeft gebaseerd. Het hof zal hiermee in het navolgende zo nodig rekening houden.

2.3

Voor het overige zijn de feiten in hoger beroep niet in geschil, zodat het hof deze ook als uitgangspunt zal nemen, waar nodig aangevuld met andere feiten die als enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende betwist zijn komen vast te staan.

3 Beoordeling

3.1

Het gaat in deze zaak - voor zover in hoger beroep van belang - om het volgende.

3.1.1

Ymere heeft met de op 14 augustus 2013 ontbonden maar nog niet vereffende vennootschap naar Antilliaans recht Direkt Kla Pa Bo Konstrukshonan B.V. (hierna: Direkt Kla Pa Bo) een huurovereenkomst gesloten met betrekking tot de bedrijfsruimte met tuin gelegen aan de [adres] (verder: het gehuurde), voor de duur van twee jaar, ingaande 13 augustus 2013 en met als bestemming een winkel voor verkoop van tweedehands artikelen in de vorm van een kringloopwinkel.

3.1.2

[appellant] heeft in het gehuurde een kringloopwinkel genaamd Nais Kringloop gevestigd.

3.1.3

De huurprijs bedroeg laatstelijk € 1.866,60 per maand.

3.1.4

In artikel 3.1. van de huurovereenkomst is vermeld dat huurder ermee bekend is

dat het onderhavige gebied een transformatie ondergaat van sloop/nieuwbouw.

3.1.5

Artikel 9.9 van de huurovereenkomst luidt:

“Het is huurder bekend dat de onroerende zaak meer dan 25 jaar oud is, hetgeen betekent dat de eisen die aan de bouwkwaliteit gesteld mogen worden aanzienlijk lager liggen dan bij nieuwgebouwde onroerende zaken. De huurprijs voor het object is afgestemd op de staat van onderhoud waarin het object zich thans bevindt. De bouwkundige c.q. bouwtechnische staat van het gehuurde levert geen gebrek op in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW.”

3.1.6

In artikel 9.10 van de huurovereenkomst is bepaald dat de huurder een door

verhuurder goed te keuren indelings-en inrichtingsplan moet indienen en dat ook na de ingebruikname alle verbouwingen c.q. aanpassingen aan het gehuurde ter goedkeuring aan de verhuurder moeten worden voorgelegd.

3.1.7

Ymere en stadsdeel Noord werken samen in het kader van de stadsvernieuwing van de Van der Pekbuurt, waarin het gehuurde ligt. Daarbij worden woningen gerenoveerd en wordt de openbare ruimte heringericht. Onderdeel is voorts een verplaatsing van de markt van het Mosveld naar de Van der Pekstraat.

3.1.8

Bij vonnis van 11 november 2014 van de rechtbank Amsterdam is [appellant] als eigenaar van de eenmanszaak Nais Kringloop in staat van faillissement verklaard en is mr. M. de Kock-Habernickel tot curator benoemd.

3.1.9

Bij e-mail van 11 februari 2015 heeft [X] , faillissementsmedewerker van het kantoor van de curator, Ymere als volgt bericht:

“In goede orde bericht ik u dat de sleutels vandaag per aangetekende post aan Stichting Ymere zijn verzonden. Hierbij acht ik het pand dan ook leeg opgeleverd.”

3.1.10

Op 11 februari 2015 heeft Ymere de sleutels ontvangen.

3.1.11

Op 31 maart 2015 is het faillissement van [appellant] opgeheven wegens gebrek aan baten.

3.2

De kantonrechter heeft - voor zover in hoger beroep van belang - de vorderingen van Ymere tot betaling van de huurachterstand en buitengerechtelijk kosten door [appellant] toegewezen en hem veroordeeld in de proceskosten. Tegen deze beslissing en de daaraan ten grondslag gelegde motivering komt [appellant] op met zes grieven.

3.3

Met de grieven I en II betoogt [appellant] dat niet hij maar Direkt Kla Pa Bo huurder was, zodat Ymere geen rechtstreekse vordering op hem, [appellant] , heeft en dus niet ontvankelijk verklaard moet worden. Ymere heeft [appellant] gedagvaard in zijn hoedanigheid van Direkt Kla Pa Bo, terwijl het vonnis tegen hem in privé is gewezen.

[appellant] is geen rechtsopvolger van Direkt Kla Pa Bo. Uit het feit dat Ymere in ieder geval tot 2014 facturen aan Direkt Kla Pa Bo is blijven verzenden volgt ook dat Ymere haar als huurder is blijven zien. Weliswaar zijn daarna facturen op naam van ‘Nais Kringloop’ verzonden, maar dat was tevens de handelsnaam van Direkt Kla Pa Bo. [appellant] heeft wel een kringloopwinkel in het gehuurde gehad maar dat wil niet zeggen dat hij contractueel in de plaats is getreden van Direkt Kla Pa Bo, aldus nog steeds [appellant] .

3.3.1

Deze grieven kunnen niet slagen. Uit de door [appellant] in eerste aanleg ingediende processtukken blijkt dat hij zich van meet af aan, althans bij conclusie van antwoord, als formele procespartij (“gedaagde sub 2”) heeft gesteld, terwijl hij in diezelfde conclusie (alinea 5) aanvoert bereid te zijn de huurschuld van de vennootschap als eigen schuld te voldoen, nu hij met Ymere heeft afgesproken dat hij ook met zijn eenmanszaak de Kringloopwinkel in het gehuurde mag exploiteren. Dit moet als een gerechtelijke erkenning worden beschouwd, dan wel heeft [appellant] door dit betoog ondubbelzinnig het verweer dat hij niet viel te beschouwen als huurder prijsgegeven (artikel 348 Rv). De kantonrechter heeft het vonnis dan ook terecht jegens [appellant] gewezen en hem veroordeeld tot betaling van de huurachterstand. Tevens brengt voornoemde afspraak met Ymere mee dat [appellant] jegens Ymere met zijn eenmanszaak Nais Kringloop als huurder heeft te gelden. Dat Ymere de facturen voor de huur nog een aantal maanden aan Direkt Kla Pa Bo (overigens op hetzelfde adres) heeft verzonden, doet hieraan niet af.

3.4

De kantonrechter heeft het door [appellant] gedane beroep op dwaling afgewezen, waartegen grief III is gericht. [appellant] voert aan dat een juiste voorstelling van zaken bij hem heeft ontbroken op het moment dat hij een kringloopwinkel in het gehuurde begon, doordat hij niet op de hoogte was van werkzaamheden aan de straat direct voor het gehuurde in de periode maart tot oktober 2014. De dwaling aan de zijde van [appellant] is te wijten aan Ymere nu zij heeft nagelaten hem daarover te informeren, terwijl zij als grote projectontwikkelaar/vastgoedondernemer in Amsterdam daarvan wel op de hoogte was c.q. behoorde te zijn. Weliswaar ziet artikel 3.1 van de huurovereenkomst op een transformatie van dit gebied, maar uit de daarbij behorende bijlage “Sloop renovatieclausule” blijkt dat deze niet eerder dan 1 januari 2017 zal plaatsvinden. Het had voor Ymere kenbaar behoren te zijn dat het voor [appellant] bijzonder relevant was te weten dat gedurende de opstartfase van de kringloopwinkel dergelijke ingrijpende werkzaamheden zouden plaatsvinden, aldus [appellant] .

3.4.1

Het hof stelt voorop dat voor zover (ook) Direkt Kla Pa Bo een beroep doet op vernietiging van de huurovereenkomst wegens dwaling, dit beroep niet kan slagen aangezien Direkt Kla Pa Bo geen partij (meer) is in dit geding. Met betrekking tot de door [appellant] gestelde dwaling had het op zijn weg gelegen voldoende toe te lichten dat en waarom hij de huurovereenkomst niet zou zijn aangegaan als hij zou hebben geweten van de werkzaamheden. Dit heeft hij nagelaten. Voorts heeft Ymere gemotiveerd betwist dat zij weet had van de herinrichtingsplannen van de gemeente met betrekking tot de bestrating voor het gehuurde, nu deze niet vallen onder de door haar, Ymere, beoogde (toekomstige) werkzaamheden aan de panden die inderdaad vanaf 2017 zullen worden verricht. Evenmin blijkt uit enig in deze procedure overgelegd stuk dat Ymere hiervan op de hoogte was. [appellant] heeft voorts onvoldoende toegelicht waarom moet worden aangenomen dat Ymere van de werkzaamheden op de hoogte behoorde te zijn. Tegenover de gemotiveerde betwisting van Ymere heeft [appellant] een en ander niet althans onvoldoende toegelicht. Dit brengt met zich dat niet wordt toegekomen aan bewijslevering, daargelaten dat [appellant] ook heeft nagelaten duidelijk te maken wat de door hem voorgedragen getuigen hierover zouden kunnen verklaren, en dus geen voldoende specifiek en/of relevant bewijsaanbod heeft gedaan. De grief heeft geen succes.

3.5

De kantonrechter heeft overwogen dat Ymere niet is gehouden tot schadevergoeding wegens het door [appellant] niet kunnen realiseren van de uitbouw in de tuin. Hierop ziet grief IV van [appellant] . Volgens hem heeft Ymere op dit punt een onvoorwaardelijke toezegging gedaan en heeft Direkt Kla Pa Bo om die reden een investeringsovereenkomst (met een derde) gesloten.

3.5.1

Zoals de kantonrechter op goede gronden heeft overwogen, geldt dat voor het realiseren van een uitbouw in de tuin partijen uitdrukkelijk met elkaar hebben afgesproken (zie huurovereenkomst, weergegeven in 3.1.6) dat [appellant] daarvoor een plan ter goedkeuring aan Ymere moet voorleggen. Van enige onvoorwaardelijke toezegging van Ymere op dat punt kan dus niet worden gesproken, zodat Ymere niet tekort is geschoten in haar verplichtingen jegens [appellant] en niet tot schadevergoeding is gehouden. Dat Direkt Kla Pa Bo een investeringsovereenkomst is aangegaan, erop vertrouwend dat zij een uitbouw mocht realiseren, maakt dit oordeel niet anders nu Ymere bij deze overeenkomst geen partij was. Het bewijsaanbod van [appellant] dat voor het realiseren van een uitbouw mondelinge afspraken met Ymere zijn gemaakt, zal bij gebrek aan voldoende concrete stellingen worden gepasseerd. De grief faalt.

3.6

Met grief V komt [appellant] op tegen afwijzing door de kantonrechter van zijn vordering tot vergoeding van de door de verouderde rioleringsbuizen veroorzaakte schade als gevolg van extreme regenval. Dat de rioleringsbuizen niet tijdig waren vervangen, althans onderhouden, is een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW. Bovendien had Ymere dit gebrek behoren te kennen, aldus [appellant] .

3.6.1

Zoals Ymere onbestreden heeft aangevoerd, behoren de rioleringsbuizen niet tot het gehuurde, zodat van een gebrek als bedoeld in artikel 7:204 lid 2 BW niet kan worden gesproken. Voor zover deze rioleringsbuizen wel tot het gehuurde behoren, levert dat evenmin een gebrek op dat Ymere als verhuurder verplicht de daardoor veroorzaakte schade te vergoeden. Partijen zijn immers overeengekomen (zie huurovereenkomst, weergegeven in 3.1.5) dat de bouwkundige c.q. bouwtechnische staat van het gehuurde geen gebrek oplevert in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW en hebben in de huurovereenkomst uitdrukkelijk vastgelegd dat de huurprijs daarop is afgestemd. Tegen die achtergrond heeft [appellant] onvoldoende toegelicht waaromYmere op grond van artikel 7:208 BW toch gehouden kan worden tot vergoeding van de door de verouderde rioleringsbuizen veroorzaakte schade. De grief faalt.

3.7

Met grief VI betoogt [appellant] dat de nevenvorderingen van Ymere niet kunnen slagen, omdat de hoofdvordering moet worden afgewezen. Voorts is Ymere hem pas in de gerechtelijke procedure in privé gaan aanspreken en kan van een deugdelijke ingebrekestelling niet worden gesproken, zodat niet eerder dan 31 juli 2015 aanspraak kan worden gemaakt op rente en incassokosten, aldus [appellant] .

3.7.1

Aangezien deze grief afhankelijk is gemaakt van de voorgaande grieven, deelt deze het lot van die grieven en faalt eveneens. Met betrekking tot de ingebrekestelling verwijst het hof naar wat onder 3.3.1 is overwogen. De facturen en sommaties zijn gestuurd naar Nais Kringloop op het adres van het gehuurde, zodat [appellant] als eigenaar van deze eenmanszaak voornoemde stukken onder ogen heeft gehad, althans geacht moet worden te hebben gezien.

3.8

De slotsom is dat de grieven falen en het vonnis van 22 april 2016 zal worden bekrachtigd. [appellant] zal worden veroordeeld in de kosten van het hoger beroep. Het bewijsaanbod zal, voor zover hiervoor al niet besproken en verworpen, als niet ter zake dienend en onvoldoende specifiek worden gepasseerd.

4. Beslissing

Het hof:

bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;

veroordeelt [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van Ymere begroot op € 1.957,-- aan verschotten en € 1.158,-- voor salaris en op € 131,-- voor nasalaris, te vermeerderen met € 68,-- voor nasalaris en de kosten van het betekeningsexploot ingeval betekening van dit arrest plaatsvindt, te vermeerderen met de wettelijke rente, indien niet binnen veertien dagen na dit arrest dan wel het verschuldigd worden van de nakosten aan de kostenveroordeling is voldaan;

verklaart deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. J.C. Toorman, L.R. van Harinxma thoe Slooten en E.M. Polak en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 19 december 2017.