Feedback

Gevonden zoektermen

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHAMS:2017:4851

Instantie
Gerechtshof Amsterdam
Datum uitspraak
21-11-2017
Datum publicatie
27-11-2017
Zaaknummer
200.207.926/01
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

huur bedrijfsruimte; vaststellingsovereenkomst betreffende ontruiming van het gehuurde, betaling van huurachterstand over 2013 en onvoorwaardelijke finale kwijting; deze tussen partijen overeengekomen onvoorwaardelijke finale kwijting staat eraan in de weg dat de vordering van verhuurder tot betaling huurpenningen over periode 2014 tot einde huurovereenkomst herleeft; gedeeltelijke vernietiging

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team I

zaaknummer: 200.207.926/01

zaak-/rolnummer rechtbank Noord-Holland: 4363144 \ CV EXPL 15-7190

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 21 november 2017

inzake

[appellant] ,

wonende te [woonplaats] ,

appellant,

advocaat: mr. I.M.C.A. Reinders Folmer te Amsterdam,

tegen

SSPB IJMOND-KENNEMERLAND BEHEER B.V.,

gevestigd te Beverwijk,

geïntimeerde,

niet verschenen.

1 Het verloop van het geding in hoger beroep

Partijen worden hierna [appellant] en SSPB genoemd.

[appellant] is bij dagvaarding van 10 januari 2017 in hoger beroep gekomen van het vonnis van de rechtbank Noord-Holland, sector kanton, locatie Haarlem (hierna: de kantonrechter) van 21 december 2016, in deze zaak onder bovengenoemd zaak-/rolnummer gewezen tussen SSPB als eiseres in conventie/verweerster in reconventie en [appellant] als gedaagde in conventie/eiser in reconventie.

Ter rolle van 14 februari 2017 is tegen SSPB verstek verleend.

[appellant] heeft een memorie van grieven, met producties genomen, zijn vorderingen gewijzigd en bewijs van zijn stellingen aangeboden.

[appellant] heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en - uitvoerbaar bij voorraad - de vorderingen van SSPB alsnog zal afwijzen en zijn in beroep gewijzigde vorderingen zal toewijzen, met beslissing over de proceskosten.

Ten slotte heeft [appellant] arrest gevraagd.

2 De feiten

De kantonrechter heeft in het vonnis waarvan beroep onder 2.1 tot en met 2.11 de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. Omdat die feiten tussen partijen niet in geschil zijn, zal ook het hof daarvan uitgaan, voor zover nodig aangevuld met andere feiten die volgen uit niet (voldoende) weersproken stellingen van partijen dan wel de niet (voldoende) bestreden inhoud van producties waarnaar zij ter staving van hun stellingen verwijzen.

.

3 Beoordeling

3.1

Het gaat in deze zaak, voor zover in hoger beroep van belang, om het volgende.

3.1.1

SSPB heeft de parterre van het pand aan de [adres] met ingang van 1 februari 2011 voor de duur van vijf jaar verhuurd aan (thans) [appellant] voor een huurprijs van € 2.208,93 inclusief btw per maand.

3.1.2

Bij brief van 16 september 2013 heeft SSPB aan [appellant] het volgende bericht:

Wij hebben afgesproken in eerste instantie de huursom aan ie passen naar € 1.250 (incl. BTW) per maand, ingaande 1 september 2013. Na zes maanden zullen we de situatie nogmaals bekijken. De resterende € 1121.29 per maand zullen onverkort verschuldigd blijven.”

3.1.3

[appellant] exploiteerde destijds een naschoolse opvang in het pand.

3.1.4

SSPB heeft de bovenverdieping van het pand met ingang van 1 januari 2014 verhuurd aan mevrouw [A] , handelend onder de naam Fun For Life, hierna te noemen: Fun For Life voor de exploitatie van een fitnesscentrum.

3.1.5

[appellant] heeft SSPB eind 2013 laten weten dat hij overlast verwacht van Fun For Life. Bij brief van 6 februari 2014 heeft [appellant] per brief aan SSPB kenbaar gemaakt dat hij ernstige (geluids)overlast heeft ondervonden van Fun For Life.

3.1.6

Bij brief van 12 maart 2014 heeft SSPB onder meer aan [appellant] bericht dat de huurachterstand per eind 2013 € 11.839,53 bedraagt.

3.1.7

Na 5 september 2014 heeft [appellant] geen betaling meer gedaan aan SSPB.

3.1.8

Bij e-mail van 8 september 2014 heeft [appellant] aan SSPB het volgende bericht:

“ Conform afspraak van vrijdag, 5 september jl., bericht ik u over het voorstel van de heer

[B] d.d. 5 september jl. inzake SSPB/ [adres] (…) om tegen betaling van het restant huur over 2013 finale kwijting verleend te krijgen van SSPB van al het geen zij stelt uit hoofde van de huurovereenkomst van het pand aan de [adres] te vorderen te hebben.

Dit voorstel wordt door mij geaccepteerd waardoor het voorstel om per 1 oktober a.s. het

pand aan de [adres] over te dragen aan SSPB ook kan worden

gerealiseerd.”

3.1.9

Bij brief van 10 september 2014 heeft de advocaat van SSPB aan (onder andere) [appellant] het volgende bericht:

“(…)Er is dus nu overeenstemming over (1) een ontruiming per 1 oktober a.s. en (2) een betaling van de huurachterstand over 2013 en (3) finale kwijting over en weer.(…)

Cliënte ziet betaling (…) graag binnen één week na heden tegemoet.(…)”

3.1.10

Op 15 september 2014 heeft [appellant] , onder verwijzing naar onder meer voornoemde brief, aan SSPB per email het volgende bericht:

“In uw bevestiging, bevestigt u inderdaad onze gezamenlijke overeenstemming. Ten aanzien van de uitvoering van de overeenstemming bericht u mij dat er een restant te betalen huur is van € 11.839,53. Overeenkomstig onze eerdere berichtgeving naar aanleiding van uw vragen, bedraagt het restant huur € 6.661. Kunt u ons een overzicht overleggen zodat wij deze naast ons overzicht kunnen leggen?”

3.1.11

Op 1 oktober 2015 heeft [appellant] het gehuurde ontruimd.

3.2

In eerste aanleg heeft SSPB in conventie gevorderd, kort gezegd, [appellant] te veroordelen tot betaling van € 66.045,37, met rente, en tot betaling van de huurpenningen vanaf september 2015 tot aan het einde van de huurtermijn, zijnde 31 januari 2016, althans tot het moment van verhuur aan een andere huurder, en tot betaling van de proceskosten, inclusief nakosten. Zij heeft aan die vorderingen, kort weergegeven, ten grondslag gelegd dat partijen een vaststellingsovereenkomst hebben gesloten, maar [appellant] te kort geschoten is in de nakoming daarvan, nu er geen betaling heeft plaatsgevonden. Deze overeenkomst is daarom vervallen en [appellant] is uit hoofde van de huurovereenkomst de huurpenningen verschuldigd, ook die over 2014 en 2015.

In reconventie heeft [appellant] gevorderd SSPB te veroordelen tot terugbetaling van alle onverschuldigde betalingen en een schadevergoeding van € 19.575,--, met rente, met veroordeling van SSPB in de kosten van de procedure. Aan zijn vordering tot schadevergoeding heeft hij, kort weergegeven, ten grondslag gelegd dat hij schade heeft geleden nu al zijn klanten vanwege de overlast van Fun For Life opgezegd hebben.

3.3

De kantonrechter heeft in conventie de vorderingen van SSPB toegewezen en in reconventie de vorderingen van [appellant] afgewezen. Tegen deze beslissing en de daaraan ten grondslag liggende motivering komt [appellant] op met vier grieven.

3.4

De grieven 1 tot en met 3, die zich lenen voor gezamenlijke behandeling, zijn gericht tegen toewijzing door de kantonrechter van de vorderingen in conventie.

[appellant] betoogt dat het verschil tussen het door SSPB genoemde bedrag aan achterstallige huur over 2013 van € 11.839,53 en het door hem, [appellant] , genoemde bedrag van € 6.661,70 geen verband hield met de (naar aanleiding van de economische crisistijden overeengekomen) tijdelijke huurkorting voor de duur van zes maanden, zoals de kantonrechter heeft geoordeeld, maar met door hem verrichte betalingen die door SSPB ten onrechte niet in haar overzicht waren meegenomen. Aan de hand van een berekening, waarin de nog verschuldigde huurkorting van € 6.727,74 (6 x € 1.121,29) is meegenomen, en onder overlegging van bankafschriften heeft hij dit nader toegelicht en gepreciseerd, aldus [appellant] . Daaraan doet volgens hem niet af dat het in feite nog te betalen restant bedrag aan huur ad € 6.964,20 lichtelijk afwijkt van het eerdergenoemde bedrag van € 6.661,70. Ook heeft de kantonrechter ten onrechte overwogen dat [appellant] de gehele achterstand in huurtermijnen verschuldigd is, tot aan het einde van de huurovereenkomst, te weten 1 februari 2016 op de grond dat hij sinds september 2014 geen enkel bedrag aan SSPB heeft betaald en daarmee is tekort geschoten in de nakoming van de vaststellingsovereenkomst. [appellant] verwijst daartoe naar de bespreking van 5 september 2014 waar is afgesproken dat [appellant] finale kwijting zou worden verleend tegen betaling van de nog (nader vast te stellen) resterende huur over 2013 en dat hij het gehuurde per 1 oktober 2014 zou ontruimen. Dat aan het eerste onderdeel van de regeling nog geen uitvoering is gegeven, betekent niet dat [appellant] nog tot 1 februari 2016 huurpenningen aan SSPB verschuldigd is. Om daarop aanspraak te kunnen maken had SSPB de tussen partijen gesloten vaststellingsovereenkomst eerst rechtsgeldig moeten ontbinden, hetgeen niet is gebeurd, aldus nog steeds [appellant] .

3.4.1

Het hof stelt vast dat [appellant] in eerste aanleg bankafschriften heeft overgelegd, die de kantonrechter buiten beschouwing heeft gelaten omdat, aldus rov 5.6 van het vonnis, de behandeling van de conventie reeds ter zitting van 13 januari 2016 was gesloten en SSPB op die zitting onweersproken heeft gesteld dat zij alle verrichte betalingen in haar berekening van de vordering heeft verwerkt. Aangezien deze bankafschriften in beroep (wel) ter beoordeling voorliggen en door SSPB niet zijn weersproken, kan op basis daarvan worden aangenomen dat in 2013 door [appellant] , zoals hij stelt, € 21.388,86 aan huur is betaald, terwijl in totaal – zo wordt thans in hoger beroep door [appellant] erkend – een bedrag van € 21.625,32, vermeerderd met de huurkorting ter grootte van € 6.727,74, totaal derhalve € 28.353,06 verschuldigd is. Aldus slaagt het verweer van [appellant] dat hij meer heeft betaald dan SSPB in haar berekening heeft meegenomen. Dat het door [appellant] nog te betalen restant bedrag aan huur ad (€ 28.353,06 minus € 21.388,86 is) € 6.964,20 lichtelijk afwijkt van het eerder door hem genoemde bedrag van € 6.661,70 doet daaraan niet af.

3.4.2

Zoals blijkt uit de tussen partijen in september 2014 gevoerde correspondentie, waaronder de onder 3.1.9 genoemde brief van de advocaat van SSPB van 10 september 2014, hebben partijen overeenstemming bereikt over ontruiming van het gehuurde per 1 oktober 2014, betaling van de huurachterstand over 2013 en finale kwijting over en weer. Dat de finale kwijting voorwaardelijk zou zijn, afhankelijk van de nakoming van de vaststellingsovereenkomst door betaling van het nog nader vast te stellen bedrag aan huurachterstand, kan uit de correspondentie niet worden afgeleid. Dit betekent dat de tussen partijen overeengekomen finale kwijting als onvoorwaardelijk heeft te gelden en er aldus aan in de weg staat dat de vordering van SSPB tot betaling van huurpenningen tot 1 februari 2016 uit hoofde van de huurovereenkomst herleeft. Aangezien SSPB geen ontbinding van de vaststellingsovereenkomst heeft gevorderd, kan haar vordering tot betaling van huurpenningen over de periode 2014 tot 1 februari 2016 niet worden toegewezen.

3.4.3

De conclusie is dat de grieven slagen voor zover [appellant] in conventie is veroordeeld aan SSPB meer te betalen dan een bedrag van € 6.964,20.

3.5

Grief 4 richt is gericht tegen afwijzing van de reconventionele vorderingen van [appellant] . Zoals hiervoor onder 3.4.2 overwogen, hebben partijen elkaar in het kader van de beëindiging van de huurovereenkomst onvoorwaardelijk finale kwijting verleend. Hierop stuiten de reconventionele vorderingen van [appellant] reeds af. De grief faalt.

3.6

De slotsom is dat het vonnis moet worden vernietigd voor zover [appellant] in conventie is veroordeeld aan SSPB meer te betalen dan een bedrag van € 6.964,20. Over dit bedrag dient [appellant] , gezien de onder 3.1.9 vermelde brief van SSPB van 10 september 2014 de wettelijke rente te betalen vanaf 17 september 2014. Om praktische redenen zal het hof daarom het vonnis in conventie geheel vernietigen en rechtdoen als na te melden. Nu partijen in conventie over en weer in het ongelijk zijn gesteld, zullen de proceskosten in zoverre in eerste aanleg worden gecompenseerd. Het vonnis in reconventie zal worden bekrachtigd. In hoger beroep wordt geen kostenveroordeling uitgesproken en dient [appellant] de eigen kosten te dragen.

4 Beslissing

Het hof:

vernietigt het vonnis waarvan beroep, voor zover in conventie gewezen, en in zoverre opnieuw recht doende:

veroordeelt [appellant] tot betaling aan SSPB van € 6.964,20, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 17 september 2014 tot aan de dag van voldoening;

compenseert de kosten in eerste aanleg in conventie aldus dat iedere partij de eigen kosten draagt;

wijst af het in conventie meer of anders gevorderde;

bekrachtigt het vonnis waarvan beroep, voor zover in reconventie gewezen;

bepaalt dat [appellant] de eigen kosten van het hoger beroep draagt.

Dit arrest is gewezen door mrs. J.C. Toorman, R.J.M. Smit en E.M. Polak en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 21 november 2017.