Feedback

Gevonden zoektermen

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHAMS:2017:4755

Instantie
Gerechtshof Amsterdam
Datum uitspraak
21-11-2017
Datum publicatie
27-12-2017
Zaaknummer
17/00053
Rechtsgebieden
Belastingrecht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

Wet waardering onroerende zaken; waardering van een kinderopvangverblijf op basis van de gecorrigeerde vervangingswaarde; in geschil is of sprake is van economische veroudering waarmee rekening moet worden gehouden

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
V-N Vandaag 2017/3085
Belastingblad 2018/54
V-N 2018/12.14.30
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

Kenmerk 17/00053

21 november 2017

uitspraak van de tweede meervoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

Stichting [X] te [Z], belanghebbende,

gemachtigde: G. Gieben (Previcus Vastgoed te Beugen),

tegen de uitspraak van 23 december 2016 in de zaak met kenmerk AMS 16/805 van de rechtbank Amsterdam (hierna: de rechtbank) in het geding tussen

belanghebbende

en

de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam, de heffingsambtenaar.

1 Ontstaan en loop van het geding

1.1.

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) met dagtekening 30 april 2015 de waarde van de onroerende zaak [straatnaam A] te [A] voor het jaar 2015 vastgesteld op € 1.190.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag onroerendezaakbelastingen (OZB) voor het jaar 2015 bekendgemaakt.

1.2.

De heffingsambtenaar heeft bij uitspraak op bezwaar van 24 december 2015 de vastgestelde waarde en daarop gebaseerde aanslag OZB gehandhaafd.

1.3.

De rechtbank heeft bij de uitspraak van 23 december 2016 het beroep van belanghebbende ongegrond verklaard.

1.4.

Het tegen deze uitspraak door belanghebbende ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen op 2 februari 2017. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

1.5.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 31 oktober 2017. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.

2 Feiten

2.1.

De rechtbank heeft in haar uitspraak – waarin de belanghebbende en de heffingsambtenaar zijn aangeduid als ‘eiseres’ respectievelijk ‘verweerder’ – de navolgende feiten vastgesteld.

“2. De gemeente Amsterdam is genothebbende krachtens eigendom van de onroerende zaak. Eiseres is gebruiker van de onroerende zaak. De onroerende zaak is in 2008 gebouwd en wordt gebruikt als crèche/peuterspeelzaal. De onroerende zaak heeft een oppervlakte van 800 m².”

2.2.

Nu partijen tegen de feitenvaststelling van de rechtbank geen bezwaren hebben aangevoerd zal ook het Hof daarvan uitgaan. Het Hof voegt hier nog de volgende feiten aan toe.

2.3.

Tot de gedingstukken behoort een door de heffingsambtenaar in eerste aanleg overgelegde zogenoemde Reactie taxateur. De gecorrigeerde vervangingswaarde van de onroerende zaak is volgens een bij de Reactie behorende ‘Taxatiekaart’ op de waardepeildatum 1 januari 2014 bepaald op (afgerond) € 1.190.000, zonder daarbij rekening te houden met een correctie in verband met functionele veroudering.

2.4.

Tot de gedingstukken behoort een door belanghebbende in eerste aanleg overgelegd taxatierapport van 13 november 2015, opgesteld door J.B. Verschuren. In dit taxatierapport is de gecorrigeerde vervangingswaarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2014 getaxeerd op € 931.000, rekening houdende met een afschrijving van 25 procent door functionele veroudering.

2.5.

Bij haar hogerberoepschrift heeft belanghebbende het volgende overzicht overgelegd van de gemiddelde bezettingsgraad van het object in het jaar 2014:

Gemiddeld bezettingspercentage

2014

gemiddelde capaciteit

gemiddelde bezetting

bezettings-percentage

KDV [naam] / BSO [naam] [straatnaam A] [A]

0-4 jaar

76,83

60,76

79,1%

4-13 jaar

42,92

25,11

58,5%

Het overzicht is ondertekend door [naam werknemer], werkzaam bij belanghebbende als contractbeheerder (Inkoop & Logistiek).

3 Geschil in hoger beroep

3.1.

Partijen houdt in hoger beroep enkel nog verdeeld of, bij de bepaling van de gecorrigeerde vervangingswaarde van het object, een correctiefactor wegens functionele veroudering dient te worden toegepast omdat sprake is van economische veroudering, zoals belanghebbende stelt, doch de heffingsambtenaar betwist.

3.2.

Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden welke door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken. Voor hetgeen zij daaraan ter zitting van het Hof hebben toegevoegd wordt verwezen naar het van het verhandelde ter zitting opgemaakte proces-verbaal.

4 Beoordeling van het geschil

4.1.

Daarnaar gevraagd hebben partijen ter zitting eenparig verklaard dat geen sprake is van een in de commerciële sfeer gebezigd courant object. Het Hof zal partijen hierin volgen, nu dit standpunt geen blijk geeft van een onjuiste rechtsopvatting en ook gedragen wordt door de feiten.

4.2.

In het licht van het vorenoverwogene is het mogelijk dat de gecorrigeerde vervangingswaarde van het object hoger is dan de waarde in het economisch verkeer (Hoge Raad 31 mei 1995, 29224, BNB 1995/228, punt 4.6). Belanghebbende heeft ter zake verklaard dat haar verwijzing naar de gekapitaliseerde huurwaarde - zijnde een methode om de waarde in het economisch verkeer te bepalen - hiermee niet in tegenspraak is; zij heeft enkel willen betogen dat de gecorrigeerde vervangingswaarde niet al te zeer kan afwijken van de waarde in het economisch verkeer, berekend volgens de huurwaardekapitalisatie-methode.

4.3.

Bij berekening van de gecorrigeerde vervangingswaarde hanteren beide partijen dezelfde uitgangspunten; enig punt van geschil is of sprake is van een waardevermindering als gevolg van sedert de stichting van het object opgetreden functionele veroudering. Belanghebbende stelt dat sprake is van een waardevermindering van 25% als gevolg van economische veroudering, hetgeen de heffingsambtenaar betwist. De rechtbank heeft ter zake als volgt overwogen en beslist.

“8. Eiseres heeft zich in beroep ook op het standpunt gesteld dat verweerder de WOZ-waarde te hoog heeft vastgesteld, omdat verweerder bij de vaststelling van de gecorrigeerde vervangingswaarde geen rekening heeft gehouden met de economische veroudering. Eiseres heeft ter onderbouwing van haar standpunt dat de WOZ-waarde te hoog is vastgesteld, aangevoerd dat sprake is van functionele veroudering door de slechte marksituatie. Eiseres stelt dat er sprake is van een lage bezettingsgraad waardoor er overcapaciteit is. Eiseres heeft in dat verband verwezen naar het Brancherapport Kinderopvang 2014 door het Waarborgfonds Kinderopvang en de Bracheorganisatie Kinderopvang en naar de Rabobank Cijfers & Trends Branche-informatie Kinderopvang. Ter zitting heeft eiseres ter onderbouwing een tabel met cijfers overgelegd met de bezettingsgraad van de onroerende zaak en van andere kinderdagverblijven en instellingen voor buitenschoolse opvang in [A]. Eiseres heeft aangevoerd dat de bezettingsgraad van de onroerende zaak op 1 januari 2015 61% was voor buitenschoolse opvang en 80% voor kinderopvang, waardoor er gemiddeld gesproken kan worden van een bezettingsgraad van ongeveer 70%. Omdat het de voorgaande jaren iets beter moet zijn gegaan is er sprake van een bezettingsgraad van 75% en dus van een afschrijving van 25% vanwege functionele veroudering volgens eiseres. Zij heeft een taxatierapport overgelegd waarin, rekening houdend met een afschrijving voor functionele veroudering van 25 %, de onroerende zaak is getaxeerd op

€ 931.000.

(…)

10. De rechtbank overweegt dat de bewijslast van de juistheid van de aan de onroerende zaak toegekende waarde in beginsel rust op verweerder. Het is echter aan eiseres om, indien zij een beroep doet op de toepasselijkheid van een correctie voor functionele veroudering die correctie te onderbouwen. De rechtbank verwijst hiertoe naar de uitspraak van de Hoge Raad van 10 juli 2015 (ECLI:NL:HR:2015:1818).

11. Naar het oordeel van de rechtbank heeft eiseres echter niet onderbouwd dat verweerder uit had moeten gaan van een functionele veroudering van 25%. De algemene marktgegevens zijn daarvoor onvoldoende, omdat die niet specifiek zien op de in geding zijnde onroerende zaak. Ook het door eiseres ter zitting overgelegde overzicht is onvoldoende. Daaruit blijkt immers niet van wie de bezettingscijfers afkomstig zijn en op welke gegevens die bezettingscijfers zijn gebaseerd. Evenmin blijkt daaruit dat het hier gaat om de bezettingscijfers op de peildatum, 1 januari 2014. Verder overweegt de rechtbank dat eiseres met de bezettingscijfers geen inzicht heeft gegeven in de normale overcapaciteit die nodig is om pieken op te kunnen vangen. Verweerder heeft bovendien onbetwist gesteld dat eiseres op 1 juli 2014 een aanvraag heeft ingediend om het aantal kindplaatsen uit te breiden van 71 naar 86. Met verweerder is de rechtbank van oordeel dat dit er niet op wijst dat op 1 januari 2014 sprake was van een lage bezettingsgraad. Tenslotte overweegt de rechtbank, onder verwijzing naar de uitspraak van het Hof Amsterdam van 4 april 1997 (ECLI:NL:GHAMS:1997:AS4273), dat de bezettingscijfers van één jaar onvoldoende zijn als onderbouwing van een afschrijving vanwege functionele veroudering. Om functionele veroudering van de onroerende zaak aan te kunnen nemen, dient de onderbezetting van structurele aard te zijn. Eiseres heeft daarin met de overgelegde gegevens geen inzicht gegeven.

12. Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat eiseres niet aannemelijk heeft gemaakt dat sprake is van feiten die meebrengen dat sprake is van economische veroudering. De beroepsgrond kan derhalve niet slagen.”

4.4.

In hoger beroep heeft belanghebbende haar door de rechtbank verworpen betoog herhaald. In aanvulling op hetgeen zij in eerste aanleg reeds heeft ingebracht heeft belanghebbende een tabel overgelegd (zie 2.5) waarin het gemiddelde bezettingspercentage van het kinderdagverblijf (KDV ‘[naam]’) en de buitenschoolse opvang (BSO ‘[naam]’) gedurende het kalenderjaar 2014 is opgenomen. Anders dan het bij de rechtbank overgelegde overzicht, als genoemd door de rechtbank onder punt 11, is het nieuwe overzicht voorzien van een ondertekening. Uit deze ondertekening volgt dat het overzicht is opgesteld door [naam werknemer], werkzaam bij belanghebbende als contractbeheerder. Daarnaar gevraagd heeft belanghebbende ter zitting toegelicht dat in de tabel voor het kalenderjaar 2014 het gemiddelde aantal beschikbare kindplaatsen is vermeld alsmede de bezetting van deze kindplaatsen gedurende dat kalenderjaar.

4.5.

Naar het oordeel van het Hof heeft de rechtbank, met de onder 4.3 aangehaalde overwegingen op goede gronden een juiste beslissing genomen. Ook met inachtneming van het in hoger beroep overgelegde, onder 4.4 genoemde, overzicht van capaciteits- en bezettingsgegevens van het kinderdagverblijf en de buitenschoolse opvang over het jaar 2014 heeft belanghebbende niet voldaan aan de op haar rustende bewijslast dat op 1 januari 2014 sprake was van een waardevermindering als gevolg van sedert de stichting van het object opgetreden economische veroudering. Zo heeft belanghebbende hiermee, zoals ook de rechtbank heeft overwogen, geen inzicht gegeven in de normale overcapaciteit die nodig is om pieken op te kunnen vangen. Uit genoemde capaciteitsgegevens volgt wat betreft het kinderdagverblijf overigens veeleer het tegendeel; gelet op de vermelde gemiddelde capaciteit van 76,83 kindplaatsen is de door de rechtbank genoemde aanvraag voor uitbreiding van het aantal kindplaatsen van 71 naar 86 kennelijk reeds medio augustus 2014 gehonoreerd. In het licht van die ontwikkeling acht het Hof het, zonder nadere onderbouwing, welke ontbreekt, niet aannemelijk dat op 1 januari van datzelfde jaar, met 71 beschikbare kindplaatsen voor het kinderdagverblijf, sprake was van een structurele overcapaciteit van 25%.

Slotsom

4.6.

Het hoger beroep van belanghebbende is ongegrond. Het Hof zal de uitspraak van de rechtbank bevestigen.

5 Kosten

Het Hof ziet geen aanleiding voor een veroordeling in de kosten op de voet van artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht.

6 Beslissing

Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.

De uitspraak is gedaan door mrs. B.A. van Brummelen, voorzitter, H.E. Kostense en

A. Bijlsma, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. C. Lambeck als griffier. De beslissing is op 21 november 2017 in het openbaar uitgesproken.

Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.

2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. een dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.

In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.