Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHAMS:2017:4428

Instantie
Gerechtshof Amsterdam
Datum uitspraak
31-10-2017
Datum publicatie
16-02-2018
Zaaknummer
200.202.490/01
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

Vordering ontbinding huurovereenkomst woonruimte i.v.m. huurachterstand. Beroep op art. 7:207 BW slaagt niet: hetzij heeft huurder verhuurder onvoldoende kennis gegeven van gebreken, hetzij heeft verhuurder gebreken steeds binnen redelijke termijn verholpen. Geen matiging ex art. 242 Rv buitengerechtelijke kosten.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team I

zaaknummer: 200.202.490/01

zaak-/rolnummer rechtbank Noord-Holland: 4304393 \ CV EXPL 15-6681

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 31 oktober 2017

(bij vervroeging)

inzake

1 [appellant sub 1] ,

wonend te [woonplaats 1] ,

2. [appellante sub 2],

wonend te [woonplaats 1] ,

appellanten,

advocaat: mr. B. Parmentier te Haarlem,

tegen

1 [geïntimeerde sub 1] ,

wonend te [woonplaats 2] ,

2. [geïntimeerde sub 2],

wonend te [woonplaats 2] ,

geïntimeerden,

advocaat: mr. M.L. Cohen te Amstelveen.

Partijen worden hierna [appellanten] en [geïntimeerden] genoemd.

1 Het verloop van het geding in hoger beroep

[appellanten] zijn bij dagvaarding van 11 maart 2016 in hoger beroep gekomen van het vonnis van de rechtbank Noord-Holland, sectie kanton, locatie Haarlem (verder: de kantonrechter) van 16 december 2015, in deze zaak onder bovengenoemd zaak-/rolnummer gewezen tussen [geïntimeerden] als eisers en [appellanten] als gedaagden.

Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:

- memorie van grieven, met producties;

- memorie van antwoord, met producties;

- akte uitlating producties van de zijde van [appellanten]

Ten slotte is arrest gevraagd.

[appellanten] hebben geconcludeerd dat het hof bij arrest, uitvoerbaar bij voorraad, het vonnis waarvan beroep zal vernietigen en, kort gezegd, I. zal bepalen dat de huurprijs op grond van de staat van de woning wordt gematigd (primair vanaf 1 maart 2010 en subsidiair vanaf 1 maart 2015) en wordt vastgesteld op 50% daarvan althans op een bedrag waarmee de vordering van [geïntimeerden] (ten bedrage van € 8.874,46) tot nihil wordt gereduceerd, II. voor recht zal verklaren dat “de huurverhogingen en de indexeringsclausule” ten onrechte zijn toegewezen althans een beroep daarop naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is, III. zal bepalen tot welk bedrag de vordering van [geïntimeerden] redelijkerwijs had kunnen worden toegewezen, en IV. [geïntimeerden] zal veroordelen tot terugbetaling van wat meer dan ingevolge de vordering onder III bepaald is toegewezen, V. met beslissing over de proceskosten, inclusief de buitengerechtelijke kosten en de nakosten, met wettelijke rente.

[geïntimeerden] hebben geconcludeerd dat het hof het vonnis waarvan beroep zal bekrachtigen, met beslissing over de proceskosten, inclusief de nakosten, met wettelijke rente en uitvoerbaar bij voorraad.

Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.

2 De feiten

De kantonrechter heeft in het vonnis waarvan beroep onder 2.1 tot en met 2.4 de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. Omdat die feiten tussen partijen niet in geschil zijn, zal ook het hof daarvan uitgaan. Voor zover [appellanten] zich er met hun eerste grief over beklagen dat de kantonrechter een bepaald feit niet heeft vermeld, doet dit aan de juistheid van de wel door haar vastgestelde feiten niet af en zal het hof daarop hierna terugkomen.

3 De beoordeling

3.1.

Het gaat in deze zaak om het volgende.

(i) Op 19 februari 2010 zijn partijen een huurovereenkomst aangegaan, waarbij [geïntimeerden] aan [appellanten] de woning hebben verhuurd gelegen aan de [adres] (verder: de woning) tegen een huurprijs van laatstelijk € 1.203,17 per maand, bij vooruitbetaling te voldoen.

(ii) Bij brief van 2 april 2015 (verder: de brief van 2 april 2015) hebben [appellanten] [geïntimeerden] aan de hand van een lijst erop gewezen dat vanaf de aanvang van de huur gebreken in en rond de woning aanwezig zijn die door [appellanten] steeds zijn vermeld maar nog niet zijn verholpen.

(iii) Bij brief van 7 mei 2015 hebben [appellanten] aan [geïntimeerden] medegedeeld dat op het verhelpen van de problemen van de draaikiepramen na, niets is opgelost. Daarnaast hebben [appellanten] geschreven dat de hoge energierekening werd veroorzaakt door de keukenboiler en dat de daarmee gepaard gaande extra energiekosten niet geheel voor hun rekening dienen te komen. Verder hebben [appellanten] daarbij melding gemaakt van geuroverlast afkomstig van de naastgelegen bakkerij. Ten slotte hebben zij geschreven:

“Gelet op het bovenstaande en de ernst van de klachten zal de huurbetaling worden opgeschort tot de klachten zijn verholpen en er duidelijkheid is over het stroomverbruik van de boiler.”

(iv) Bij brief van 16 mei 2015 (verder: de brief van 16 mei 2015) hebben [geïntimeerden] hierop schriftelijk gereageerd en daarbij onder meer geschreven de lijst behorende bij de brief van 2 april 2015 nooit eerder te hebben ontvangen. [geïntimeerden] hebben vervolgens [appellanten] aangemaand tot betaling van de huurachterstand.

3.2.

[geïntimeerden] hebben in eerste aanleg gevorderd, kort gezegd, ontbinding van de huurovereenkomst en veroordeling van [appellanten] tot ontruiming van de woning en tot betaling aan [geïntimeerden] van een bedrag van € 10.485,18 – bestaande uit een bedrag van € 8.874,46 aan huurachterstand en een bedrag van € 1.610,72 aan buitengerechtelijke kosten (te vermeerderen met de wettelijke rente over de huurachterstand) – alsmede van een bedrag van € 1.203,17 voor iedere maand of gedeelte daarvan dat [appellanten] de woning na juli 2015 blijven gebruiken, en tot betaling aan [geïntimeerden] van de proceskosten. Zij hebben daartoe gesteld, kort gezegd, dat [appellanten] hun betalingsverplichtingen uit de huurovereenkomst niet nakomen. [appellanten] hebben tegen deze vordering verweer gevoerd.

3.3.

De kantonrechter heeft in het vonnis waarvan beroep, kort gezegd, als volgt overwogen. In reactie op het verweer van [appellanten] hebben [geïntimeerden] ter zitting gesteld dat zij conform de algemene huurbepalingen de huur met terugwerkende kracht van vijf jaar hebben verhoogd met de wettelijke indexering. Deze huurverhoging is in het voorjaar van 2015 aan [appellanten] medegedeeld. Verder hebben [geïntimeerden] gesteld dat alle door [appellanten] gestelde gebreken reeds zijn verholpen en dat de door [appellanten] overgelegde foto’s achterhaald zijn. Voor zover de gebreken het tuinhuisje betreffen hebben [geïntimeerden] gesteld dat partijen zijn overeengekomen dat het tuinhuisje vanaf 2013 niet meer tot de woning behoort. Door niet ter zitting te verschijnen hebben [appellanten] deze nadere stellingen van [geïntimeerden] niet weersproken, zodat van de juistheid daarvan moet worden uitgegaan. Bij deze stand van zaken is van een gegrond beroep op opschorting door [appellanten] geen sprake. De onweersproken huurachterstand is zodanig hoog dat van [geïntimeerden] in redelijkheid niet kan worden verwacht dat zij de huurovereenkomst met [appellanten] voortzetten, aldus (nog steeds) de kantonrechter. Op grond van een en ander heeft de kantonrechter de vorderingen van [geïntimeerden] (als hiervoor onder 3.2 geformuleerd) toegewezen.

3.4.

De eerste grief van [appellanten] is erop gericht vermindering van de door hen aan [geïntimeerden] te betalen huurprijs te bewerkstelligen omdat de woning volgens hen ernstige gebreken vertoonde. In eerste aanleg hebben [appellanten] daartoe met name een beroep gedaan op de (lijst behorende bij de) brief van 2 april 2015, terwijl zij in hoger beroep in dit verband vooral verwijzen naar een rapport van ProMeijer Bouw- en projectmanagement van 11 april 2016.

3.5.

Het hof overweegt allereerst dat ingevolge artikel 7:207 BW de huurder in geval van vermindering van huurgenot ten gevolge van een gebrek een daaraan evenredige vermindering van de huurprijs kan vorderen van de dag waarop hij van het gebrek behoorlijk heeft kennis gegeven aan de verhuurder of waarop het gebrek reeds in voldoende mate bekend was om tot maatregelen over te gaan, tot die waarop het gebrek is verholpen. Vervolgens constateert het hof dat [appellanten] niet meer hebben gereageerd op de stelling van [geïntimeerden] , vervat in de brief van 16 mei 2015, dat zij de lijst behorende bij de brief van 2 april 2015 nooit eerder hebben ontvangen. [appellanten] hebben aldus hun stelling dat dit wel het geval is geweest, in het licht van de betwisting daarvan door [geïntimeerden] , niet nader onderbouwd, terwijl zij ter zake evenmin een voldoende gespecificeerd bewijsaanbod hebben gedaan. Dit betekent dat het hof ervan dient uit te gaan dat voor zover zich tijdens de huurovereenkomst gebreken in of rond de woning hebben voorgedaan, hetzij [appellanten] van het gebrek niet behoorlijk hebben kennis gegeven aan [geïntimeerden] , hetzij deze laatsten, zoals zij hebben gesteld, het gebrek steeds terstond althans binnen redelijke termijn hebben verholpen. Daarbij tekent het hof aan dat [appellanten] in het licht van het door [geïntimeerden] gevoerde verweer niet (voldoende onderbouwd) hebben gesteld dat gebreken in of rond de woning aanwezig waren die reeds in voldoende mate bekend waren bij [geïntimeerden] om tot maatregelen over te gaan. Overigens constateert het hof dat uit het (onder 3.4 bedoelde) rapport van ProMeijer niet kan worden afgeleid dat zich daadwerkelijk vermindering van huurgenot als gevolg van een gebrek heeft voorgedaan, nu het is opgemaakt bij gelegenheid van het einde van de huurovereenkomst en de conclusie van dat rapport onder meer inhoudt:

Algemeen

Het gehuurde is ca. 100 jaar oud, wat betekent dat de eisen die aan de (bouw)kwaliteit gesteld mogen worden in het algemeen (aanzienlijk) lager liggen dan bij nieuwe woningen. Tijdens inspectie is dan ook gebleken dat de kwaliteit van een aantal elementen onderhevig is aan ouderdom en toe aan verbetering. Echter deze bouwkundige kwaliteitsgebreken worden geacht niet belemmerend te hebben gewerkt op het woongebruik.” [curs. hof]

Al met al is de conclusie dat geen grond bestaat voor vermindering van de huurprijs als bedoeld in artikel 7:207 BW of anderszins, en dat grief I reeds daarom faalt.

3.6.

Met hun tweede grief verwijten [appellanten] de kantonrechter dat deze met terugwerkende kracht een huurverhoging heeft toegewezen. Ter toelichting op de grief hebben [appellanten] gesteld, kort gezegd, dat in artikel 4.1 van de huurovereenkomst weliswaar een mogelijkheid is opgenomen om de huurprijs te verhogen, maar dat [geïntimeerden] nimmer tevoren hebben aangezegd dat zij dat zouden gaan doen en daarvoor bepaaldelijk ook geen aanleiding bestond.

3.7.

Het hof overweegt hieromtrent dat de grief feitelijke grondslag mist, omdat deze kennelijk op het uitgangspunt berust dat het hier om een niet-geliberaliseerde huurprijs gaat waarop artikel 4.1 van de huurovereenkomst van toepassing is. Dit is onjuist, omdat – zoals volgt uit artikel 7:247 BW jº artikel 3 lid 2 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte, artikel 2 Besluit huurprijzen woonruimte en artikel 13 lid 1 aanhef en sub a Wet op de huurtoeslag – het te dezen een geliberaliseerde huurprijs betreft, waarop artikel 4.2 van de huurovereenkomst van toepassing is. Op grond van deze bepaling wordt de huurprijs voor het eerst per 1 juli 2010 en vervolgens jaarlijks aangepast volgens het gestelde in artikel 18 van de algemene bepalingen, wat betekent dat de huurprijswijzigingen krachtens voornoemd artikel 4.2 elk jaar van rechtswege hebben plaatsgevonden op de wijze (van berekening) als in genoemd artikel 18 voorzien. Dat de wijze van berekening die [geïntimeerden] hebben toegepast bij de samenstelling van hun vordering tot betaling van de huurachterstand door [appellanten] (resulterend in een bedrag van € 8.874,46, te vermeerderen met wettelijke rente) niet conform deze bepaling is geweest, hebben [appellanten] niet gesteld en is evenmin anderszins gebleken. Voor zover in de stellingen van [appellanten] een beroep op verjaring ligt besloten, is dat ongegrond. Gelet op de in dezen krachtens artikel 3:307 lid 1 BW toepasselijke termijn van vijf jaar, het tijdstip van de eerste huurprijswijziging (1 juli 2010) en het moment waarop door [geïntimeerden] aanspraak op betaling ter zake werd gemaakt (16 mei 2015), is deze vordering niet verjaard. Gelet hierop en op wat hiervoor (onder 3.4 en 3.5) is overwogen, is voor toepassing van artikel 6:248 lid 2 BW en/of artikel 3:13 BW geen plaats. Het voorgaande impliceert dat ook grief II wordt verworpen.

3.8.

De derde grief richt zich tegen de toewijzing door de kantonrechter van de vordering betreffende de buitengerechtelijke kosten. [appellanten] betwisten primair dat grond bestaat om buitengerechtelijke kosten toe te kennen en stellen subsidiair dat in elk geval geen grond bestaat om de vordering op dit punt toe te wijzen tot een bedrag van € 1.610,72, een bedrag dat volgens hen aanzienlijk hoger is dan het forfaitaire bedrag.

3.9.

[geïntimeerden] hebben in eerste aanleg (zie de inleidende dagvaarding onder 3 tot en met 9) aanspraak gemaakt op vergoeding van de buitengerechtelijke kosten en daartoe onder meer gesteld dat deze door [appellanten] zijn verschuldigd op grond van de huurovereenkomst, dat zij, [geïntimeerden] , deze kosten daadwerkelijke hebben doen maken en deze zijn gebaseerd op het feit dat meer werkzaamheden zijn verricht dan die welke behoren tot de voorbereiding van de procedure en dat meerdere brieven aan [appellanten] zijn verstuurd, [geïntimeerden] zijn geadviseerd, telefoongesprekken zijn gevoerd en een zodanige combinatie van werkzaamheden is verricht dat deze afzonderlijk voor vergoeding in aanmerking komt, zeker nu deze werkzaamheden primair en vooral gericht waren op het buiten rechte verkrijgen van betaling van de vordering van [geïntimeerden] [appellanten] hebben hierop bij conclusie van antwoord (onder ‘3 t/m 8’) gereageerd met de stelling dat als [geïntimeerden] de beloftes met betrekking tot het onderhoud van de woning waren nagekomen het conflict niet zou zijn ontstaan en het derhalve niet reëel is om alle nevenkosten te verhalen op [appellanten] In hoger beroep hebben [appellanten] op dit punt slechts gesteld dat in de aanloop naar het geding niet of nauwelijks door de gemachtigde is gecorrespondeerd, maar direct is gedagvaard. Het hof stelt vast dat [appellanten] krachtens artikel 21.4 van de algemene voorwaarden die deel uitmaken van de huurovereenkomst buitengerechtelijke kosten (contractueel) is verschuldigd tot een bedrag van (15% van € 8.874,46 = € 1.331,17 + 21% = € 279,55, in totaal derhalve) € 1.610,72. Nu in het onderhavige geschil niet is komen vast te staan dat [geïntimeerden] beloftes met betrekking tot het onderhoud van de woning hebben gedaan die niet zijn nagekomen, ziet het hof, mede gelet op wat [appellanten] verder hebben gesteld in dit verband en op de omvang van het gevorderde bedrag, geen aanleiding tot matiging daarvan op de voet van artikel 242 Rv. Hieruit volgt dat ook grief III faalt.

3.10.

Het hof gaat ervan uit dat [appellanten] met hun petitum in hoger beroep hebben bedoeld vernietiging van het vonnis waarvan beroep en afwijzing van de vorderingen van [geïntimeerden] te bewerkstelligen. In plaats van – met zoveel woorden – afwijzing van de vorderingen van [geïntimeerden] te vorderen hebben zij echter een door hen als aanvullende eis aangeduide vordering (zie de memorie van grieven onder 23 tot en met 27 en met name het petitum daarvan onder I tot en met V) geformuleerd. Met betrekking tot die vordering overweegt het hof dat [appellanten] daarmee – behoudens voor zover het enkel de onder V bedoelde proceskosten, de nakosten en de wettelijke rente betreft – een eis in reconventie hebben geformuleerd, die ingevolge artikel 353 lid 1 Rv echter niet voor het eerst in hoger beroep kan worden ingesteld, zodat [appellanten] daarin niet ontvankelijk dienen te worden verklaard. Voor zover een deel van het petitum zou moeten worden opgevat als een vordering tot restitutie van wat [appellanten] uit hoofde van het bestreden vonnis hebben betaald, is deze vordering niet toewijsbaar omdat de grieven falen en het bestreden vonnis in stand blijft.

3.11.

[appellanten] hebben geen stellingen geponeerd die, indien bewezen, tot andere oordelen dan hiervoor gegeven leiden, zodat hun bewijsaanbod – dat op zichzelf ook al onvoldoende is gespecificeerd – wordt gepasseerd.

3.12.

De slotsom luidt dat het appel faalt en dat het vonnis waarvan beroep zal worden bekrachtigd. [appellanten] zullen als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten van het geding in hoger beroep.

4 De beslissing

Het hof:

verklaart [appellanten] niet ontvankelijk in hun eis in reconventie;

bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;

veroordeelt [appellanten] in de proceskosten van het geding in hoger beroep en begroot die kosten, voor zover tot heden aan de kant van [geïntimeerden] gevallen, op € 314,= voor verschotten, op € 894,= voor salaris advocaat en op € 131,= voor nasalaris van de advocaat, te vermeerderen met € 68,= voor nasalaris en de kosten van het betekeningsexploot in geval betekening van dit arrest plaatsvindt, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf veertien dagen na dit arrest;

verklaart dit arrest ten aanzien van de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. D.J. van der Kwaak, L.A.J. Dun en C. Uriot, en is in het openbaar uitgesproken op 31 oktober 2017 door de rolraadsheer.