Gevonden zoektermen

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHAMS:2017:4005

Instantie
Gerechtshof Amsterdam
Datum uitspraak
19-09-2017
Datum publicatie
11-10-2017
Zaaknummer
16/00457, 16/00458, 16/00459
Rechtsgebieden
Belastingrecht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

WOZ-waarde van onder meer een slooprijpe twee-onder-één-kapwoning. Het Hof oordeelt dienaangaande dat geen sprake is van bestaand gebruik als bedoeld in het Paraplubestemmingsplan, aangezien de onderhavige opstal niet wordt bewoond. Bouw van een nieuwe woning zal op het betreffende perceel daardoor niet mogelijk zijn, althans de heffingsambtenaar maakt het tegendeel niet aannemelijk. De bestaande regelgeving heeft aldus een waardedrukkende invloed. Aangezien geen van beide partijen de door haar bepleite waarde aannemelijk heeft gemaakt stelt het Hof de waarde vast op € 16.000.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Viditax (FutD), 12-10-2017
FutD 2017-2581

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

kenmerken 16/00457, 16/00458 en 16/00459

19 september 2017

uitspraak van de eerste enkelvoudige belastingkamer

op de hogere beroepen van

[X] te [Z], belanghebbende,

tegen de uitspraken van 12 september 2016 in de zaak met kenmerk HAA 15/5357 alsook in de zaken met kenmerken HAA 15/5368 en HAA 15/5369 van de rechtbank Noord-Holland (hierna: de rechtbank) in het geding tussen

belanghebbende

en

de heffingsambtenaar van de gemeente [Y], de heffingsambtenaar.

1 Ontstaan en loop van het geding

1.1.1.

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) met dagtekening 28 februari 2015 de waarde van de onroerende zaak [woning 1] te [Z] voor het jaar 2015 (hierna ook: de WOZ-waarde) vastgesteld op € 155.000 (kenmerk Hof: 16/00458).

1.1.2.

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van de Wet WOZ met dagtekening 28 februari 2015 de waarde van de onroerende zaak [woning 2] te [Z] voor het jaar 2015 vastgesteld op € 102.000 (kernmerk Hof: 16/00459).

1.1.3.

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van de Wet WOZ met dagtekening 28 februari 2015 de waarde van de onroerende zaak [perceel X] te [Z] voor het jaar 2015 vastgesteld op € 19.000 (kenmerk Hof: 16/00457).

1.1.4.

De heffingsambtenaar heeft – tegelijk met voormelde beschikkingen – de aanslagen onroerendezaakbelastingen voor het jaar 2015 (hierna: de aanslagen OZB) bekendgemaakt.

1.2.

Na daartegen gemaakt bezwaar heeft de heffingsambtenaar bij in één geschrift verenigde uitspraken op bezwaar, gedagtekend 13 oktober 2015, de vastgestelde waarden en aanslagen OZB gehandhaafd.

1.3.

De rechtbank heeft bij uitspraken van 12 september 2016 de daartegen ingestelde beroepen van belanghebbende ongegrond verklaard.

1.4.

De tegen deze uitspraken door belanghebbende ingestelde hogere beroepen zijn bij het Hof ingekomen op 20 oktober 2016. De heffingsambtenaar heeft verweerschriften ingediend.

1.5.

De hogere beroepen van belanghebbende zijn ter zitting van 27 juni 2017 met instemming van partijen gelijktijdig behandeld. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.

2 Feiten

[woning 1] en [woning 2] (16/00458 en 16/00459)

2.1.

Belanghebbende is zakelijk gerechtigde tot de onroerende zaken die zijn gelegen aan de [woning 1] en [woning 2] te [Z] (hierna samen: de woningen).

2.2.

De woningen zijn twee-onder-één-kapwoningen; de woningen delen de kap. Het bouwjaar van de woning is (omstreeks) 1900.

2.3.1.

[woning 1] heeft een inhoud van 216 m³ (exclusief aan- en bijgebouwen) en een perceelgrootte van 651 m². Deze woning is voorzien van een aanbouw (36 m³), een berging, een garage en een tweetal dakkapellen.

2.3.2.

[woning 2] heeft een inhoud van 216 m³ (exclusief aan- en bijgebouwen) en een perceelgrootte van 383 m². Deze woning is voorzien van een aanbouw (36 m³), een berging en een dakkapel.

2.4.1.

Tot de door de heffingsambtenaar in eerste aanleg overgelegde gedingstukken behoren twee taxatierapporten d.d. 2 februari 2016, beide opgemaakt door D.J. Smit, met daarbij horende zogenoemde matrices met gegevens van onderbouwende verkopen. De waarde van [woning 1] en [woning 2] is blijkens de taxatierapporten op de waardepeildatum 1 januari 2014 getaxeerd op achtereenvolgens € 157.000 en € 102.000.

2.4.2.

De hiervoor genoemde taxatierapporten vermelden dat op 12 juni 2012 een inpandige opname van de woningen door J.G. Kampert heeft plaatsgevonden. De verslagen dienaangaande (elk opgenomen onder punt 3 van de taxatierapporten) luiden als volgt:

[woning 1]:

“Begane grond: keuken in de aanbouw aan de achterzijde met geiser voor het warme water, redelijke staat losse koelkast en gasfornuis, geen afzuigkap, woonkamer met gaskachel, op enkele plaatsen scheuren in de muren, op de eerste etage (niet gezien) 2 slaapkamers, dakbeschot afgewerkt maar niet geïsoleerd, geen badkamer aanwezig volgens de bewoonster. Algemeen woonkamer dubbelglas rest enkelglas, aanbouw (spouw) zakt ongeveer 5 cm van de woning af, verder ook nog enkele scheuren. Deze woning [Hof: [woning 1]] is in wel wat mindere staat maar is prima te bewonen.”

[woning 2]:

“Woning [Hof: de [woning 2]] staat leeg, volgens eigenaar zou dit al wel 30 jaar zo kunnen zijn, ooit een aanbouw gerealiseerd waarin een keuken zou moeten komen deze is echter nooit geplaatst wanden zijn ook niet afgewerkt evenals de rest van de woning, verder nog een woonkamer waar ook de wanden niet gestuukt zijn e.d. ook hier diverse scheuren in de muren, trap naar de verdieping hier staat regelwerk voor afscheidingen van enkele kamers hier moet ook alles nog afgewerkt worden, ramen enkelglas kozijnen slechte staat woning staat nog vrij recht, aanbouw zakt duidelijk van de woning af wat ook aan de grote scheur te zien is, dakbedekking zou ook lek zijn.”

2.4.3.

In de matrix die hoort bij het taxatierapport van [woning 1], is ter onderbouwing van de (vastgestelde) waarde van € 155.000 aansluiting gezocht bij (verkoop)gegevens van een drietal vergelijkingsobjecten, alle twee-onder-één-kapwoningen te [Z]. De matrix vermeldt dienaangaande de navolgende gegevens:

Adres

Verkoopdatum

Verkoopprijs

Perceel-

Oppervlak

Inhoud woning *

Bouwjaar

[vergelijkingsobject 1]

18 november 2013

€ 170.000

326 m²

230 m³

1925

[vergelijkingsobject 2]

2 december 2014

€ 268.000

470 m²

322 m³

1937

[vergelijkingsobject 3]

11 juli 2013

€ 178.000

353 m²

287 m³

1930

* Inclusief bijgebouwen

2.4.4.

In de matrix bij het taxatierapport van [woning 2] is ter onderbouwing van de (vastgestelde) waarde van € 102.000 aansluiting gezocht bij (verkoop)gegevens van het onder 2.4.3 vermelde drietal vergelijkingsobjecten. In dit taxatierapport is onder andere het volgende opgemerkt:

“Bij bovenstaande waarde is geprobeerd rekening te houden met de beleving van de bezwaarmaker gezien de eerdere bezwaren/beroepen. Vandaar de relatief lage waarde voor de verschillende onderdelen t.o.v. de onderbouwende verkopen.”

2.5.1.

De WOZ-waardering van de woningen is eerder (vrijwel jaarlijks) onderwerp van geschil geweest bij het Hof en/of de rechtbank. Tot de gedingstukken behoort een door de heffingsambtenaar in eerste aanleg overgelegde uitspraak van het Hof van 16 april 2015, kenmerken 14/00143, 14/00146 en 14/00147 (ECLI:NL:GHAMS:2015:1746) betreffende de WOZ-waardering van de [woning 1] voor de jaren 2010 tot en met 2012. In die uitspraak wordt verwezen naar een uitspraak van het Hof van 5 november 2009, kenmerk 07/00325, ECLI:NL:GHAMS:2009:BK4149, betreffende de WOZ-waardering van [woning 2] voor het tijdvak 1 januari 2005 tot en met 31 december 2006. Daarin is – voor zover hier van belang – het volgende overwogen:

“2.1.3. De onroerende zaak valt binnen het bereik van de op 2 mei 1968 door de raad van de gemeente [Y] vastgestelde “Voorschriften bestemmingsplan [Y] 1967” (hierna: het Bestemmingsplan) en het op 8 juli 2004 door dezelfde raad vastgestelde Paraplubestemmingsplan Luchthavenindeling (hierna: het Paraplubestemmingsplan).

2.1.4.

Artikel 20 van het Bestemmingsplan luidt voorzover hier van belang als volgt:

“1. In afwijking van de kaart van het bestemmingsplan en deze voorschriften mag een niet met het plan overeenkomend gebouw, dat rechtens een voorgaande regeling tot stand is gekomen of waarvoor rechtens een voorgaande regeling reeds een bouwvergunning was verleend:

a. voor een gedeelte worden vernieuwd of in beperkte mate worden veranderd, mits daardoor de bestaande afwijking van de aard van de bestemming niet wordt vergroot;

b. tot ten hoogste 15% van de bestaande oppervlakte worden uitgebreid, mits daardoor de bebouwingsgrenzen niet worden overschreden en overigens de bestaande afwijking van de aard van de bestemming niet wordt vergroot;

c. geheel worden vernieuwd, zonodig met overschrijding van de grens van de bebouwing naar de wegzijde, indien een gebouw ten gevolge van een onheil is vernield, mits de bestaande afwijking van de aard van de bestemming niet wordt vergroot, een en ander behoudens onteigening overeenkomstig de wet.”

2.1.5.

De onroerende zaak is gelegen binnen de zogenoemde 58-decibelcontour.”

[perceel X] (16/00457)

2.6.

Belanghebbende is zakelijk gerechtigde tot de onroerende zaak [perceel X] te [Z] (in de gemeente [Y]).

2.7.

De onroerende zaak is een perceel grond, voorheen aangeduid als [xxx] en kadastraal aangeduid als [xxx]. De oppervlakte van het perceel is 504 m². De bestemming is ‘Openbaar groen’.

2.8.1.

Tot de door de heffingsambtenaar in eerste aanleg overgelegde gedingstukken behoort een taxatierapport d.d. 3 februari 2016, opgemaakt door J.G. Kampert, met een daarbij horende zogenoemde matrix; de waarde het perceel grond is op de waardepeildatum 1 januari 2014 getaxeerd op € 19.000.

2.8.2.

In voornoemde matrix is ter onderbouwing van de (vastgestelde) waarde van € 19.000 aansluiting gezocht bij (verkoop)gegevens van twee percelen grond, gelegen in de [Y]. De matrix vermeldt dienaangaande de volgende gegevens:

Adres

Verkoopdatum

Verkoopprijs

Perceel-

Oppervlak

€/ m²

Bestemming

[vergelijkingsobject 4]

29 januari 2015

€ 55.000

1.570 m²

€ 35,00

Agrarische doeleinden

[vergelijkingsobject 5]

6 augustus 2014

€ 9.200

239 m²

€ 38,50

Tuin (geen bestemming wonen)

2.9.

Per 28 oktober 2015 is er een nieuw bestemmingsplan vastgesteld, waarbij de bestemming van het perceel grond aan de [perceel X] is gewijzigd van ‘Openbaar groen’ naar dat van ‘Woondoeleinden’.

2.10.

Tijdens de zitting in hoger beroep is namens de heffingsamtbenaar – voor zover hier van belang – het volgende verklaard:

“Ik stel mij op het standpunt dat, gelet op de gemiddelde herleide vierkantemeterprijs van de vergelijkingsobjecten [vergelijkingsobject 4] en [vergelijkingsobject 5], de vastgestelde waarde van het perceel [Hof: [perceel X]] niet te hoog is. Het grondperceel [vergelijkingsobject 4] is groter dan dat van belanghebbende maar dit maakt het daarom nog niet ongeschikt om de waarde mee te onderbouwen. (…) Het perceel is op de waardepeildatum 1 januari 2014 met de bestemming ‘Openbaar groen’ getaxeerd. (…) In oktober 2015 is de bestemming gewijzigd, maar die wijziging is niet van invloed op de waardebepaling voor het jaar 2015. Voor het volgende jaar is dat anders. Waarom betrek ik voor dit jaar dan toch de bestemmingswijziging in mijn verweerschrift? Dat is bedoeld als antwoord op een stelling van belanghebbende. Het is niet bedoeld als onderbouwing van de waarde voor het onderhavige jaar.”

3 Geschil in hoger beroep

3.1.

In geschil is of de WOZ-waarde van [woning 1], [woning 2] en het perceel grond aan de [perceel X] op de waardepeildatum 1 januari 2014 te hoog is vastgesteld (standpunt belanghebbende), of niet (standpunt heffingsambtenaar).

3.2.

Belanghebbende voert in hoger beroep aan – kort samengevat en naar het Hof begrijpt – dat:

- de woningen niet zijn te vergelijken met de door de heffingsambtenaar bij zijn waardering gebruikte vergelijkingsobjecten; door de ligging op veengrond is sprake van scheurvorming terwijl de vergelijkingsobjecten op kleigrond zijn gelegen;

- de schuur (een voormalig kippenhok) bij [woning 1] asbestplaten heeft en dat het saneren kosten met zich brengt;

- bij de waardering geen althans onvoldoende is rekening gehouden met de omstandigheid dat de woningen zijn gelegen onder een aanvliegroute van Schiphol. In dit verband heeft belanghebbende mede gewezen op de zogenoemde (gewijzigde) 58-decibelcontour;

- [woning 2] mede als gevolg van het heien van de buurman scheuren heeft. Het gaat hier om een slooppand dat niet is te herstellen en nutsvoorzieningen ontbreken;

- bij de waardering van [woning 2] geen, althans onvoldoende, rekening is gehouden met het onder 2.5.1 genoemde Paraplubestemmingsplan. Belanghebbende stelt dat hij van VROM geen voor nieuwbouw benodigde ‘verklaring van geen bezwaar krijgt’;

- het perceel grond aan de [perceel X] niet is te vergelijken met de door de heffingsambtenaar bij zijn waardering gebruikte vergelijkingsobjecten; [vergelijkingsobject 4] heeft last van vliegverkeer noch van fijnstof. En op de [vergelijkingsobject 5] mag gebouwd worden maar niet op de [perceel X], mede vanwege het hiervoor genoemde Paraplubestemmingsplan, aldus belanghebbende.

3.3.

De heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt – onder verwijzing naar de in 2.4.3, 2.4.4 en 2.8.2 vermelde taxatierapporten en bijbehorende matrices – dat de WOZ-waarden niet te hoog zijn vastgesteld, en hij concludeert tot bevestiging van de uitspraken waarvan hoger beroep.

4 Beoordeling van het geschil

4.1.

Op de heffingsambtenaar rust de last te bewijzen dat hij de waarde van de onder 3.1 vermelde objecten bij de bestreden beschikkingen niet te hoog heeft vastgesteld. De waarde wordt ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. De waarde als bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44).

4.2.

De rechtbank heeft geoordeeld dat de heffingsambtenaar met de door hem overgelegde en in 2.4.3, 2.4.4 en 2.8.2 vermelde taxatierapporten en bijbehorende matrices, heeft voldaan aan de op hem rustende bewijslast.

4.3.

De rechtbank heeft daartoe in haar uitspraak betreffende [woning 1] en [woning 2] – waarin belanghebbende en de heffingsambtenaar zijn aangeduid als ‘eiser’ en ‘verweerder’ – als volgt overwogen en beslist:

“(…)

8. De rechtbank overweegt dat de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn om als onderbouwing van de waarden te kunnen dienen. Het zijn evenals de woningen in [Z] gelegen twee-onder-één-kapwoningen. De bouwjaren en de inhoud van de vergelijkingsobjecten wijken niet al te zeer af van die van de woningen. Verder zijn de woningen en de vergelijkingsobjecten alle voorzien van ten minste twee aan- of bijgebouwen. Dat er verschillen zijn tussen de woningen en de vergelijkingsobjecten doet aan de vergelijkbaarheid niet af. Het gaat erom dat verweerder met de verschillen voldoende rekening heeft gehouden.

9. Dat laatste heeft verweerder gedaan. Daartoe overweegt de rechtbank dat bij elk van beide rapporten een matrix is gevoegd waarbij gebruik is gemaakt van een berekening met kubieke- en vierkantemeterprijzen. De kubiekemeterprijzen zijn gecorrigeerd naar kwaliteit, staat van onderhoud en uitstraling van de betreffende woning. Bovendien is aan de bij de woningen behorende aan- en bijgebouwen steeds een afzonderlijke waarde toegekend. Op het vergelijkingsobject [vergelijkingsobject 2] na verkeren de vergelijkingsobjecten in een matige staat van onderhoud en kwaliteit. Verweerder heeft aan de woningen een kubiekemeterprijs toegekend van slechts € 151 ([woning 1]) respectievelijk € 49 ([woning 2]). Dit is ruim beneden de gemiddelde kubiekemeterprijs en ook beneden de laagste kubiekemeterprijs van de vergelijkingsobjecten, zoals verweerder heeft berekend. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder hiermee in ruim voldoende mate rekening gehouden met de door eiser gestelde onderhoudsstaat en kwaliteit van de woningen. Eiser heeft niet aannemelijk gemaakt dat een lagere kubiekemeterprijs gerechtvaardigd is.

Voorts is de rechtbank van oordeel dat de gegevens van de vergelijkingsobjecten geen aanleiding geven voor het oordeel dat de door verweerder voor de bij de woningen horende gronden gehanteerde vierkantemeterprijzen in een onjuiste verhouding staan tot de vierkantemeterprijzen van die bij de vergelijkingsobjecten. De rechtbank ziet dan ook geen aanleiding voor de conclusie dat er sprake zou moeten zijn van lagere vierkantemeterprijzen dan door verweerder voor de gronden bij de woningen is gehanteerd.

10. Voor zover eiser beoogt te stellen dat de waarden van de woningen dienen te worden verlaagd in verband met de invloed van de geluidsoverlast door het (toegenomen) vliegverkeer en fijnstof, overweegt de rechtbank dat deze invloed is verdisconteerd in de verkoopprijzen van de eveneens in [Z] aan de [vergelijkingsobject 2] en 36 en [vergelijkingsobject 1] gelegen vergelijkingsobjecten. Gelet op het ter zitting gestelde houdt de rechtbank het er voor dat alle woningen zijn gelegen in de zogenoemde 48 dB- en 58 dB-zones. Voor het overige heeft eiser onvoldoende onderbouwd waarom de waarden te hoog zouden zijn vastgesteld. De door eiser ingebrachte bijlagen bij zijn brieven geven daar in ieder geval geen aanleiding toe. (…)”

[woning 1]

4.4.

Het Hof is met de rechtbank van oordeel dat de waarde van [woning 1] niet te hoog is vastgesteld. De vastgestelde waarde van [woning 1] vindt – naar het oordeel van het Hof – voldoende steun in de verkoopprijzen van de door de heffingsambtenaar bij de waardebepaling gebruikte objecten [vergelijkingsobject 1], [vergelijkingsobject 2] en [vergelijkingsobject 3] (zie de onder 2.4.3 vermelde matrix). Mede naar aanleiding van wat belanghebbende in hoger beroep heeft aangevoerd, overweegt het Hof hierover nader als volgt.

4.5.

Het Hof acht evenals de rechtbank de hiervoor genoemde objecten voldoende met de woning vergelijkbaar. Deze objecten zijn namelijk alle twee-onder-één-kapwoningen te [Z], van een vergelijkbare omvang en met een vergelijkbare uitstraling als [woning 1]. De enkele omstandigheid – zoals belanghebbende in hoger beroep aanvoert – dat [woning 1] op veengrond is gelegen (en niet op kleigrond) doet daaraan niet, althans onvoldoende, af.

4.6.

Belanghebbende heeft in hoger beroep, zo begrijpt het Hof, gewezen op scheurvorming (als gevolg van de ligging op veengrond) in de woning en op de slechte staat waarin de woning verkeert. Dienaangaande overweegt het Hof dat tussen partijen niet in geschil is dat [woning 1] – zoals is af te leiden uit het verslag (zie 2.4.2) van de inpandige opname van 12 juni 2012 – ook op de waardepeildatum 1 januari 2014 nog in mindere staat verkeert. Het Hof is met de rechtbank van oordeel dat hiermee – zoals volgt uit de desbetreffende matrix – door bij [woning 1] uit te gaan van een kubieke meterprijs van € 151 terwijl uit de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten (na herleiding) een gemiddelde kubieke meterprijs blijkt van afgerond € 244, voldoende rekening is gehouden.

4.7.

Belanghebbende heeft in hoger beroep gewezen op de aanwezigheid van asbestplaten in de schuur/het voormalige kippenhok en gesteld dat het saneren bij een schuur van een omvang als die van hem – anders dan de heffingsambtenaar heeft gesteld – kosten met zich brengt, te weten € 180 per kilo, aldus belanghebbende ter zitting. Dit is volgens belanghebbende van negatieve invloed op de vastgestelde waarde. De heffingsambtenaar heeft daartegenover aangevoerd dat het verwijderen van asbest gratis geschiedt en heeft voorts in zijn verweerschrift in hoger beroep gesteld dat hem niet is gebleken van de onmiddellijke noodzaak of een op belanghebbende rustende verplichting de asbestplaten te doen verwijderen. Om die reden is de aanwezigheid van asbestplaten in de schuur geen reden om de vaststelde waarde van de woning te verlagen, mede gelet op de aanzienlijk lagere waardebepaling van de schuur en de berging bij de woning in vergelijking met de waarde van dezelfde objectonderdelen bij de vergelijkingsobjecten, aldus de heffingsambtenaar.

4.8.

Het Hof overweegt dat belanghebbende niet heeft bestreden dat op hem geen onmiddelijke verplichting rust de asbestplaten te verwijderen. Gelet op de door de heffingsambtenaar gegeven, onder 4.7 vermelde onderbouwing noopt de enkele omstandigheid dat in de schuur/ het voormalig kippenhok asbestplaten aanwezig zijn, zonder nadere toelichting, die ontbreekt, niet tot de conclusie dat de vastgestelde waarde van de woning moet worden verminderd. De stelling van belanghebbende faalt.

4.9.

Belanghebbende heeft in hoger beroep ter zitting zijn stelling herhaald dat geen, althans onvoldoende, rekening is gehouden met de ligging van de woning onder een van de aanvliegroutes van Schiphol; er is volgens belanghebbende sprake van geluidsoverlast en fijnstof. De stelling faalt en het Hof verenigt zich diengaangaande met het in onderdeel van 11 van de rechtbankuitspraak gegeven oordeel. Daarbij neemt het Hof in aanmerking dat belanghebbende ter zitting heeft verklaard dat voornoemde omstandigheden alsook de (gewijzigde) decibellencontournota gelden voor geheel [Z].

[woning 2]

4.10.

Het Hof acht – anders dan de rechtbank heeft geoordeeld – de voor [woning 2] vastgestelde waarde te hoog. Daartoe overweegt het Hof, mede naar aanleiding van hetgeen partijen in hoger beroep naar voren hebben gebracht, als volgt.

4.11.

Tussen partijen staat vast dat [woning 2] ook in het onderhavige jaar is aan te merken als een slooppand dat niet is bewoond en dat binnen de zogenoemde 58-decibelcontour ligt als bedoeld in het Paraplubestemmingsplan (zie 2.5.1). Ter zitting heeft belanghebbende gesteld dat VROM in zijn geval geen voor nieuwbouw benodigde ‘verklaring van geen bezwaar’ verleent.

4.12.

Het Hof heeft eerder over het Paraplubestemmingsplan – en het Hof begrijpt dat belanghebbende daar met zijn betoog ter zitting een beroep op doet, waarbij het Hof opmerkt dat belanghebbende dit ook heeft gedaan bij de rechtbank in zijn schrijven van 8 december 2015 – in de onder 2.5.1 vermelde uitspraak het volgende overwogen:

“(…)

2.5.5.

Naast het Bestemmingsplan geeft ook het Paraplubestemmingsplan regels betreffende de bestemming en het gebruik van de onroerende zaak in verband met de nabijheid van de luchthaven Schiphol. Op basis van artikel IV, lid 4, van dit plan zijn op de gronden die op de plankaarten “Beperking bebouwing” genummerd 1R tot en met 6R, zijn gelegen binnen de 58 decibelcontour, geen woningen toegestaan, behoudens bestaand gebruik. Ingevolge lid 5 van genoemd artikel is sprake van bestaand gebruik, indien onder meer op de datum van inwerkingtreding (20 februari 2003) van het Luchthavenindelingbesluit Schiphol, Stb. 2002, 591, op de desbetreffende plaats een gebouw rechtmatig aanwezig is en overeenkomstig de bestemming wordt gebruikt. Naar het oordeel van het Hof is bij de onderhavige opstal geen sprake van bestaand gebruik in voormelde zin, aangezien deze niet wordt bewoond. Dit heeft tot gevolg dat bouw van een nieuwe woning op het betreffende perceel niet mogelijk zal zijn. Bij de bepaling van de waarde in het economische verkeer van de onroerende zaak moet rekening worden gehouden met bovengenoemde regelgeving. Een potentiële koper zal zich er rekenschap van geven dat op het perceel woningbouw niet is toegestaan. Die regelgeving heeft daardoor een waardedrukkende invloed (vergelijk Hoge Raad 11 november 2005, nr. 39 455, LJN AU6011). Het in 2.1.2 vermelde taxatierapport geeft er geen blijk van dat bij de taxatie met die invloed rekening is gehouden en het Hof acht dit ook overigens niet aannemelijk. (…)”

4.13.

De heffingsambtenaar heeft ter zitting desgevraagd verklaard – kort samengevat – bekend te zijn met het Paraplubestemmingsplan en met het eerdere oordeel hierover van het Hof, alsmede met dat van de rechtbank in gelijke zin voor wat betreft de jaren 2010 tot en met 2012 (uitspraak van 7 februari 2014; zaaknummers AWB 13/2940, 13/2941 en 13/2942), waartegen geen hoger beroep is ingesteld. De heffingsambtenaar heeft evenwel – zo is door hem ter zitting verklaard – zelf waargenomen dat thans op diverse locaties in [Z] nieuwe woningen worden gebouwd, wat erop duidt, aldus de heffingsambtenaar, dat, ondanks het Paraplubestemmingsplan, thans bouwvergunningen worden afgegeven. De bouwbeperking die volgt uit het Paraplubestemmingsplan en waarop belanghebbende zich beroept, bestaat dus niet meer, aldus nog steeds de heffingsambtenaar.

4.14.

Het Hof acht op basis van de enkele verklaring ter zitting van de heffingsambtenaar, die niet concreet is onderbouwd – mede in het licht van het hetgeen het Hof eerder heeft overwogen en belanghebbende heeft aangevoerd – door hem niet aannemelijk gemaakt dat op de waardepeildatum 1 januari 2014 dan wel op 1 januari 2015 het perceel grond waarop [woning 2] staat en dat binnen genoemde contour ligt, opnieuw bebouwd mag worden, dan wel dat er op de genoemde data de waarde in het economische verkeer werd beïnvloed door een in de markt bestaande verwachting dat de grond in de toekomst bebouwd zou kunnen worden. Dit houdt in dat de [woning 2] louter met een perceel grond kan worden vergeleken waarop niet mag worden gebouwd. Omdat de heffingsambtenaar de vastgestelde waarde heeft onderbouwd met verkoopprijzen van woningen (zie 2.4.4) maakt hij reeds om die reden de door hem vastgestelde WOZ-waarde niet aannemelijk.

4.15.

Nu belanghebbende in deze procedure heeft nagelaten een waarde te stellen, laat staan te onderbouwen, zal het Hof de WOZ-waarde, rekening houdende met alle omstandigheden van dit geval, in goede justitie en schattenderwijs vaststellen, en wel op € 16.000.

[perceel X]

4.16.

De rechtbank heeft in haar uitspraak – waarin belanghebbende en de heffingsambtenaar zijn aangeduid als ‘eiser’ en ‘verweerder’ – aan haar oordeel dat de waarde van het perceel grond aan de [perceel X] niet te hoog is vastgesteld – voor zover in hoger beroep van belang – het volgende ten grondslag gelegd:

“7. De rechtbank stelt vast dat verweerder de waarde van de onroerende zaak heeft bepaald volgens de vergelijkingsmethode. Gelet op het verschil in grootte tussen de onroerende zaak en het vergelijkingsobject [vergelijkingsobject 4] is de rechtbank van oordeel dat dit object onvoldoende vergelijkbaar is. Het vergelijkingsobject [vergelijkingsobject 5] (hierna: het vergelijkingsobject) acht de rechtbank daarentegen wel voldoende vergelijkbaar.

Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder bij de vaststelling van de vierkante meterprijzen voldoende rekening gehouden met de verschillen in objectkenmerken tussen de onroerende zaak en het vergelijkingsobject. Aan de onroerende zaak is ten opzichte van het vergelijkingsobject een iets hogere vierkante meterprijs toegekend.

De rechtbank acht dit verklaarbaar. Daartoe overweegt zij dat niet in geschil is dat als gevolg van een wijziging van het bestemmingsplan met ingang van 28 oktober 2015 in plaats van “openbaar groen” de bestemming “woondoeleinden” op de onroerende zaak is komen te rusten. De rechtbank leidt uit de stukken af dat op de toestandsdatum (1 januari 2015) redelijkerwijs weinig twijfel bestond dat het bestemmingsplan voor de onroerende in voornoemde zin zou worden gewijzigd. Ofschoon de bestemmingswijzing van kracht is geworden nà de toestandsdatum mocht verweerder naar het oordeel van de rechtbank hiermee rekening houden aangezien de onder 6 genoemde “meestbiedende koper” de door hem te bieden prijs zeker (mede) zou laten bepalen door zijn inschatting van de gevolgen van de komende bestemmingswijziging. Algemeen bekend is dat een perceel waarop mag worden gebouwd een aanmerkelijk hogere waarde heeft dan een perceel waarop dat niet is toegestaan.

Gelet daarop acht de rechtbank de aan de onroerende zaak toegekende vierkante meterprijs niet te hoog. Verweerder heeft derhalve in beginsel aan zijn bewijslast voldaan.

8. Het voorgaande laat onverlet dat eiser feiten en omstandigheden kan aanvoeren die leiden tot een benedenwaartse bijstelling van de waarde van de onroerende zaak.

9. Eiser heeft gewezen op verkoopinformatie van [naam makelaar]. Voor zover eiser hiermee beoogt te stellen dat de waarde te hoog is vastgesteld overweegt de rechtbank dat uit deze verkoopinformatie blijkt dat het gaat om een aankondiging van een veilingverkoop van een perceel grasland aan de [adres] te [A dorp] en dat er nog geen sprake is van een gerealiseerde verkoopprijs. Aangezien bij de waardevaststelling in het kader van de Wet WOZ moet worden uitgegaan van marktgegevens kan de informatie reeds hierom geen aanleiding zijn de waarde te verlagen. De rechtbank overweegt voorts dat bij een veilingverkoop geen sprake hoeft te zijn van een situatie waarbij de verkoopprijs de prijs is die de meest biedende gegadigde voor een onroerende zaak betaalt. Een dergelijke verkoop geeft derhalve in beginsel niet de waarde weer in het economische verkeer zodat er ook om die reden geen aanleiding is de waarde te verlagen.

10. Verweerder heeft ter zitting gemotiveerd gesteld dat het perceel buiten de 58-dB-controur is gelegen en dat er daarom op mag worden gebouwd na de bestemmingswijziging. De stelling van eiser dat op de onroerende zaak niet mag worden gebouwd heeft eiser gelet daarop onvoldoende onderbouwd en daarmee niet aannemelijk gemaakt. Dat voor het perceel [perceelaanduiding] geen omgevingsvergunning is verstrekt, zoals blijkt uit een door eiser overgelegde bijlage, leidt niet tot die conclusie. Hierin ziet de rechtbank derhalve evenmin aanleiding de waarde te verlagen.”

4.17.

Het Hof komt – met inachtneming van het hiernavolgende – tot hetzelfde oordeel als de rechtbank. Mede naar aanleiding van hetgeen in hoger beroep nog door partijen naar voren is gebracht, overweegt het Hof hierover als volgt.

4.18.

Het Hof stelt voorop dat in beginsel de waarde op grond van artikel 18, eerste lid en tweede lid, Wet WOZ wordt bepaald naar de waarde die deze op de waardepeildatum heeft – in dit geval 1 januari 2014 – en naar de staat waarin deze op die datum verkeert, maar dat hiervan wordt afgeweken in het geval in het jaar voorafgaand aan het begin van het kalenderjaar (in dit geval: 2015) waarvoor de waarde wordt vastgesteld sprake is van wijziging van de te waarderen onroerende zaak, onder andere als gevolg van een verandering van bestemming of van een verandering in waarde als gevolg van een specifiek voor de onroerende zaak geldende, bijzondere omstandigheid (zie artikel 18, derde lid, Wet WOZ).

4.19.

Vast staat dat de bestemming van het perceel grond aan de [perceel X] op 28 oktober 2015 van ‘Openbaar groen’ is gewijzigd naar ‘Woondoeleinden’. Anders dan de rechtbank heeft geoordeeld in haar uitspraak, is deze bestemmingswijziging voor het onderhavig jaar evenwel zonder betekenis, nu deze niet heeft plaatsgevonden in de loop van 2014 maar in 2015 en de heffingsambtenaar zich tijdens de zitting in hoger beroep op het standpunt heeft gesteld – zoals weergegeven onder 2.10 – dat de bestemmingswijziging per 28 oktober 2015 niet van invloed is geweest op de voor het jaar 2015 vast te stellen waarde, en dat het perceel moet worden gewaardeerd met de bestemming ‘Openbaar groen’, naar de waardepeildatum 1 januari 2014. De bestemmingswijziging in oktober 2015 is derhalve geen bijzondere omstandigheid die rechtvaardigt dat de waarde van het perceel dient te worden bepaald naar de staat die het heeft op 1 januari 2015.

4.20.

Met zijn onder 2.8.2 vermelde matrix heeft de heffingsambtenaar voldaan aan de op hem rustende bewijslast. Daartoe overweegt het Hof dat de vergelijkingsobjecten [vergelijkingsobject 4] en [vergelijkingsobject 5] kort na de waardepeildatum zijn verkocht en – naar het oordeel van het Hof – wat betreft ligging en bestemming (agrarisch/tuin) voldoende met het perceel van belanghebbende vergelijkbaar zijn. Gegeven de op 1 januari 2014 voor het perceel geldende bestemming ‘Openbaar groen’ – dat wil zeggen er mag niet gebouwd (en dus gewoond) worden – mist het betoog van belanghebbende dat het perceel vanwege de overlast van het vliegverkeer niet met [vergelijkingsobject 4] kan worden vergeleken in dezen betekenis. Naar het oordeel van het Hof geven de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten tezamen bezien voldoende steun aan de conclusie dat de waarde niet te hoog is vastgesteld.

4.21.

Hetgeen belanghebbende voor het overige in hoger beroep heeft aangevoerd, brengt het Hof niet tot een ander oordeel.

Slotsom

4.22.

De slotsom is dat het hoger beroep dat is geregistreerd onder nr. 16/00459 gegrond is en dat de vastgestelde waarde van [woning 2] moet worden verminderd tot € 16.000. De overige hogere beroepen zijn ongegrond. Het Hof zal beslissen zoals hierna is vermeld.

5 Kosten

Het Hof ziet geen aanleiding voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht, omdat op grond van die bepaling alsmede het Besluit proceskosten bestuursrecht te vergoeden kosten gesteld noch gebleken zijn.

6 Beslissing

[perceel X] (16/00457)

Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.

[woning 1] en [woning 2] (16/00458 en 16/00459)

Het Hof:

  • -

    vernietigt de uitspraak van de rechtbank;

  • -

    verklaart het beroep inzake de onroerende zaak [woning 1] ongegrond;

  • -

    verklaart het beroep inzake de onroerende zaak [woning 2] gegrond;

  • -

    vernietigt de uitspraken op bezwaar inzake de vastgestelde waarde en de aanslag OZB voor het jaar 2015 inzake [woning 2];

  • -

    vermindert de vastgestelde waarde van [woning 2] tot € 16.000 en vermindert de aanslag OZB dienovereenkomstig; en

  • -

    gelast de heffingsambtenaar de door belanghebbende in verband met het beroep en het hoger beroep inzake de onroerende zaak [woning 2] betaalde griffierechten ten bedrage van [€ 45 (beroep) en 124 (hoger beroep) =] € 169 aan hem te vergoeden.

De uitspraak is gedaan door mr. H.E. Kostense, lid van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. C. Lambeck als griffier. De beslissing is op 19 september 2017 in het openbaar uitgesproken.

Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.

2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. een dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.

In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.