Gevonden zoektermen

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHAMS:2017:3802

Instantie
Gerechtshof Amsterdam
Datum uitspraak
19-09-2017
Datum publicatie
25-09-2017
Zaaknummer
200.197.195/01
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

Huur woonruimte. Welke titel ligt ten grondslag aan de huurverhouding tussen partijen: een (onder)huurovereenkomst of een nieuwe zelfstandige huurovereenkomst. Is onderhuur toegestaan?

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team I

zaaknummer : 200.197.195/01

rolnummer rechtbank Amsterdam : CV 15-374

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 19 september 2017

inzake

MINERVA MONUMENTEN B.V.,

gevestigd te Amsterdam,

appellante,

advocaat: mr. A. van Dorsten te Amsterdam,

tegen

[geïntimeerde] ,

wonend te [woonplaats] ,

geïntimeerde,

advocaat: mr. M.E. Zweers te Amsterdam.

1 Het geding in hoger beroep

Partijen worden hierna Minerva en [geïntimeerde] genoemd.

Minerva is bij dagvaarding van 14 juni 2016 in hoger beroep gekomen van de vonnissen van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam (hierna: de kantonrechter) van 27 oktober 2015 en 15 maart 2016, onder bovenvermeld rolnummer gewezen tussen Minerva als eiseres en [geïntimeerde] als gedaagde.

Bij tussenarrest van 23 augustus 2016 heeft het hof een comparitie van partijen gelast, die op 1 december 2016 heeft plaatsgevonden. Het van die zitting opgemaakte proces-verbaal bevindt zich bij de stukken.

Partijen hebben vervolgens de volgende stukken ingediend:

- memorie van grieven, tevens vermeerdering van eis, met producties;

- memorie van antwoord, met producties.

Ten slotte is arrest gevraagd.

Minerva heeft geconcludeerd tot vernietiging van de bestreden vonnissen en voorts - uitvoerbaar bij voorraad - primair tot ontbinding van de huurovereenkomst tussen partijen en, kort gezegd, tot veroordeling van [geïntimeerde] tot ontruiming van het gehuurde en subsidiair (na eisvermeerdering) tot het voor recht verklaren dat de overeenkomst tussen partijen een gemengde huurovereenkomst is en dat deze huurovereenkomst dient te worden gesplitst in twee afzonderlijke huurovereenkomsten in die zin dat op elke verdieping een ander huurregime van toepassing is, dat de huurovereenkomst ten aanzien van de eerste verdieping van het gehuurde zal worden ontbonden en dat [geïntimeerde] zal worden veroordeeld tot ontruiming van deze verdieping. Zowel primair als subsidiair heeft Minerva, ten slotte, gevorderd dat [geïntimeerde] wordt veroordeeld tot betaling aan Minerva van een bedrag van € 1.824,62 te vermeerderen met de wettelijke rente over € 1.073,00 vanaf 1 juni 2016 tot de dag der voldoening ter zake van huurachterstand, alles met veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van het geding in beide instanties.

[geïntimeerde] heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis en tot afwijzing van het bij vermeerdering van eis gevorderde, met veroordeling van Minerva in de kosten van het geding in hoger beroep.

Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.

2 Feiten

De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis van 15 maart 2016 (verder: het bestreden eindvonnis) onder “Feiten” de feiten vastgesteld die hij tot uitgangspunt heeft genomen. Samengevat en waar nodig aangevuld met andere feiten die als enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende betwist zijn komen vast te staan, komen de feiten neer op het volgende.

a. Minerva is sinds 21 december 1998 eigenaar van het pand aan de [adres] . De eerste en tweede verdieping van het pand (hierna: het gehuurde) worden momenteel verhuurd aan [geïntimeerde] , die in ieder geval sinds 1983 in het pand woont.

b. Toen Minerva eigenaar werd van het pand, waren de eerste, tweede, derde en vierde verdieping reeds lang verhuurd aan mevrouw [A] (hierna: [A] ). Het was [A] toegestaan het door haar gehuurde gedeeltelijk in onderhuur af te staan. Zij had van deze toestemming gebruik gemaakt en aanvankelijk een deel van de eerste en de gehele tweede verdieping aan [geïntimeerde] onderverhuurd. Later, vanaf 1995, is [geïntimeerde] ook de gehele eerste verdieping gaan onderhuren. [geïntimeerde] woonde met zijn toenmalige echtgenote op de tweede verdieping en gebruikte de eerste verdieping als fotostudio. Een deel van de eerste verdieping is, evenals de tweede verdieping, zelfstandig bewoonbaar.

c. Per 1 juni 2002 heeft [A] haar huurovereenkomst beëindigd en is [geïntimeerde] rechtstreeks van Minerva gaan huren.

d. In 2006 zijn [geïntimeerde] en zijn toenmalige echtgenote gescheiden. [geïntimeerde] is op de eerste verdieping gaan wonen, zijn ex-echtgenote bleef op de tweede verdieping wonen. De fotostudio werd naar elders verplaatst.

e. In 2008 is de ex-echtgenote elders gaan wonen. De eerste verdieping werd weer deels in gebruik genomen als fotostudio. Later is deze studio weer verplaatst naar de tweede verdieping. [geïntimeerde] is blijven wonen op de tweede verdieping. Op de eerste verdieping werd toen een hobbykamer ingericht en een ander deel van de verdieping is vanaf 2008 onderverhuurd aan derden.

3
3. Beoordeling

3.1

Minerva heeft in eerste aanleg gevorderd, kort gezegd, dat de huurovereenkomst zal worden ontbonden, dat [geïntimeerde] het gehuurde zal ontruimen en dat hij een gebruiksvergoeding zal betalen tot aan de ontruiming. Daarnaast heeft Minerva gevorderd dat [geïntimeerde] een bedrag van € 1.824,62 te vermeerderen met wettelijke rente zal betalen ter zake van achterstallige huur, dit alles met beslissing over de proceskosten. Laatstgenoemde vordering is bij akte na comparitie ingetrokken. Minerva heeft gesteld dat [geïntimeerde] de gedaante of inrichting van het gehuurde zonder toestemming van de verhuurder heeft veranderd, dat hij het gehuurde zonder toestemming heeft onderverhuurd dan wel in gebruik heeft afgestaan en dat de eerste verdieping van het gehuurde wordt gebruikt in strijd met de bestemming. Nader heeft Minerva gesteld dat het zou gaan om een gemengde huurovereenkomst, te weten de huur van de tweede etage als woning en de huur van de eerste etage als bedrijfsruimte.

[geïntimeerde] heeft zich verweerd en gesteld dat hij tot onderverhuur bevoegd was en dat het gehuurde een woon-werkruimte betreft.

3.2

De kantonrechter heeft bij bestreden eindvonnis de vorderingen afgewezen en daartoe, kort gezegd, overwogen dat beide verdiepingen zijn verhuurd als woning waarbinnen beroepsmatige activiteiten kunnen worden uitgeoefend, dat [geïntimeerde] tot het in gebruik geven aan derden bevoegd was en dat Minerva onvoldoende heeft gesteld over de inrichting van het gehuurde op het moment dat [geïntimeerde] dit betrok en slechts in algemene termen heeft betwist dat het gehuurde op dat moment uit lege ruimten bestond.

3.3

Tegen deze beslissing en de daaraan ten grondslag gelegde motivering heeft Minerva zes grieven geformuleerd, waarvan de grieven 1 tot en met 4 zich voor gezamenlijke behandeling lenen. Omdat Minerva tegen het tussenvonnis van 27 oktober 2015, waarbij een comparitie van partijen is gelast, geen grieven heeft gericht, is zij niet-ontvankelijk tegen haar tegen dat vonnis ingestelde hoger beroep.

3.4

Uit het over en weer gestelde leidt het hof af dat tussen partijen in de eerste plaats in geschil is welke titel ten grondslag ligt aan de huurverhouding tussen beiden: de (onder)huurovereenkomst die [geïntimeerde] per 1 juni 2002 - na het vertrek van [A] - heeft voortgezet met Minerva, zoals [geïntimeerde] meent, of een nieuwe zelfstandige huurovereenkomst die partijen rond die datum met elkaar zouden zijn aangegaan, zoals Minerva stelt.

3.5

In het procesdossier bevinden zich twee huurovereenkomsten waarbij [A] partij was: een huurovereenkomst van september althans november 1981 en een van oktober 1991. In deze huurovereenkomsten wordt de bestemming van het door [A] gehuurde gekwalificeerd als respectievelijk “bedrijfs-/kantoorruimte + bedrijfswoning” en “atelier/bedrijfswoning”. Verder wordt de huurder uitdrukkelijk toestemming gegeven om het door haar gehuurde geheel of gedeeltelijk in onderhuur af te staan. Van deze toestemming heeft [A] , zoals hiervoor al vermeld, gebruik gemaakt: tussen partijen staat vast dat [geïntimeerde] in ieder geval vanaf 1983 in het pand woont en vanaf 1995 de gehele eerste en tweede verdieping onderhuurt. Het hof gaat er, bij gebreke van feiten en omstandigheden die tot een ander oordeel nopen, van uit dat het door [geïntimeerde] gehuurde destijds als één geheel en op basis van één en dezelfde (onder)huurovereenkomst werd gehuurd. In de loop der jaren is het gehuurde kennelijk wisselend gebruikt: er is gewoond op beide verdiepingen en er zijn bedrijfsmatige activiteiten afwisselend op beide verdiepingen geweest. Op basis van de door [A] met haar verhuurder gesloten huurovereenkomsten was een dergelijk gebruik ook toegestaan en het hof ziet, gezien dit langjarige feitelijk gebruik door [geïntimeerde] , voldoende aanleiding om er ook vanuit te gaan dat [A] bij aanvang van de onderhuur een dergelijk gebruik van het gehuurde op haar beurt aan [geïntimeerde] heeft toegestaan. Dat [A] en [geïntimeerde] bij aanvang van de onderhuurovereenkomst een gemengde huurovereenkomst voor ogen hadden waarin de eerste verdieping was bestemd voor (uitsluitend) bedrijfsmatige activiteiten en wonen alleen op de tweede verdieping zou plaatsvinden, is in het licht van het voorgaande niet komen vast te staan, reeds omdat is gebleken dat er in de loop der jaren een wisselend gebruik van beide verdiepingen heeft plaatsgevonden en beide verdiepingen zich kennelijk lenen voor zowel wonen als werken. Daar komt nog bij dat juist namens [A] (mede ingegeven door [geïntimeerde] ) bij brief van 28 januari 2002 de wens is geuit om de huurovereenkomst niet te splitsen in drie - maar in twee overeenkomsten: te weten één overeenkomst voor de eerste en tweede verdieping en één overeenkomst voor de derde en vierde verdieping. Tevens neemt het hof in overweging dat voor beide verdiepingen tezamen één huurprijs in rekening werd gebracht.

3.6.

Het hof is, voorts, van oordeel dat partijen, toen [A] de huur met Minerva opzegde, op grond van artikel 7:269 lid 1 BW van rechtswege de onderhuurovereenkomst, die bestond tussen [A] en [geïntimeerde] , met elkaar hebben voortgezet, niet alleen ten aanzien van de tweede verdieping (tussen partijen staat niet ter discussie dat [geïntimeerde] daar in 1998 woonde), maar ook ten aanzien van de eerste verdieping, zulks vanwege het onder 3.5 beschreven gebruik van het gehele gehuurde in de loop der jaren. Op grond hiervan oordeelt het hof dat [geïntimeerde] op beide verdiepingen zijn hoofdverblijf had in de zin van genoemde wetsbepaling. De rechten en verplichtingen uit de huurovereenkomst zoals die bestond tussen de rechtsvoorganger van Minerva en [A] zijn overgegaan op Minerva op het moment dat zij eigenaar werd van het pand waarvan het gehuurde onderdeel uitmaakt. Toen vervolgens [A] de huurovereenkomst met Minerva in 2002 beëindigde, is de onderhuurrelatie voortgezet door Minerva als verhuurder. De mogelijkheid om de beëindiging van de voortgezette onderhuurovereenkomst te vorderen is door Minerva niet benut.

Minerva heeft gesteld dat, nadat partijen het niet eens waren geworden over de aankoop van het gehuurde door [geïntimeerde] , zij mondeling zijn overeengekomen dat laatstgenoemde met ingang van 1 juni 2002 het gehuurde rechtstreeks zou huren van Minerva, dus krachtens een nieuwe huurovereenkomst. Het hof is van oordeel dat het op de weg van Minerva had gelegen om deze stelling, tegenover de betwisting ervan door [geïntimeerde] , nader te onderbouwen met feiten en omstandigheden, omdat het wettelijk uitgangspunt is dat in een situatie als de onderhavige de (onder)huurovereenkomst van rechtswege overgaat. Dit heeft Minerva niet gedaan. In dit verband merkt het hof nog op dat het voor de hand had gelegen dat een “nieuwe” huurovereenkomst tussen partijen - met mogelijk een andere huurprijs en tegen andere voorwaarden - ten opzichte van de reeds bestaande huurovereenkomst, schriftelijk was vastgelegd. Het hof neemt dan ook als uitgangspunt, evenals de kantonrechter, dat tussen partijen een huurovereenkomst geldt die (als zodanig) niet schriftelijk is vastgelegd en op grond waarvan dezelfde voorwaarden van toepassing zijn als die van toepassing waren tussen Minerva en [A] .

3.7

Het hof is voorts van oordeel dat het [geïntimeerde] , evenals [A] , was toegestaan om het gehuurde gedeeltelijk in gebruik/onderhuur te geven. [geïntimeerde] heeft van deze toestemming al langere tijd gebruik gemaakt: een deel van de eerste verdieping, dat deel uitmaakt van het gehuurde, is ter beschikking gesteld aan vrienden, is tussentijds in gebruik geweest als studio en uiteindelijk onderverhuurd aan verschillende huurders. Minerva heeft niet, althans onvoldoende, betwist dat [geïntimeerde] op de eerste verdieping ook steeds zelf ruimte in gebruik had en heeft. Ook overigens (als onderhuur niet zou zijn toegestaan op grond van de voortgezette huurovereenkomst) staat daarmee vast dat sprake is van een situatie die voldoet aan artikel 7:244 BW: de huurder van een zelfstandige woning die in die woning zijn hoofdverblijf heeft, is bevoegd een deel daarvan aan een ander in gebruik te geven. Dat dit deel van het gehuurde eigen voorzieningen heeft, doet hier niet aan af.

3.8

Minerva stelt dat [geïntimeerde] het gehuurde heeft veranderd zonder haar toestemming. Zij erkent in haar memorie van grieven dat zij niet bekend was met de situatie in 1981. Nu Minerva pas in 1998 eigenaar is geworden van het pand gaat het hof ervan uit dat zij, op zijn vroegst, pas rond die tijd op de hoogte is geraakt van de indeling van het pand. [geïntimeerde] trof, naar eigen zeggen, bij aanvang van de huur twee kale verdiepingen aan, met enkel toiletten. Alle grote verbouwingen hebben plaatsgevonden voordat Minerva eigenaar werd, aldus [geïntimeerde] . Het gedeelte dat als fotostudio werd gebruikt ten tijde van de eigendomsverkrijging door Minerva was ook al geschikt voor bewoning en in 1982 aangelegd. Volgens [geïntimeerde] is het plaatsen van een halletje op een etage na een etagetoegangsdeur op de wijze zoals is geschied zonder noemenswaardige kosten ongedaan te maken. Het hof is van oordeel dat Minerva, ook in hoger beroep, haar stellingen omtrent de inrichting van het gehuurde ten tijde van het verkrijgen van de eigendom en de veranderingen die [geïntimeerde] nadien in strijd met artikel 7:215 BW zou hebben aangebracht onvoldoende heeft onderbouwd. Het enkele verwijzen naar twee in eerste aanleg overgelegde tekeningen van de situatie in 2001 is in dit verband onvoldoende.

De conclusie van al het voorgaande is dat [geïntimeerde] , afgezien van zijn betalingsgedrag, niet in strijd heeft gehandeld met zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst en dat daarin dus geen grond voor ontbinding van die overeenkomst kan zijn gelegen.

3.9

Met haar grief 5 betoogt Minerva dat de kantonrechter ten onrechte de vordering tot betaling van de incassokosten en de wettelijke rente onbesproken heeft gelaten. Het hof oordeelt als volgt. Uit Minerva’s akte na comparitie, tevens vermindering van eis, blijkt dat Minerva haar vordering zoals opgenomen onder 3. van de inleidende dagvaarding vermindert, doch uitsluitend voor wat betreft de betaling van de huurachterstand. Petitum 3. van de inleidende dagvaarding behelst de vordering tot betaling van een bedrag van € 1.824,62, bestaande uit een huurachterstand van € 1.508,45, € 300,00 aan buitengerechtelijke incassokosten en € 16,17 aan wettelijke rente. Het hof is van oordeel dat Minerva na de eisvermindering nog steeds (voldoende duidelijk) een bedrag van € 316,17 vorderde, hetgeen ook niet onredelijk is aangezien [geïntimeerde] ook daadwerkelijk een betalingsachterstand had en Minerva hiervoor kosten heeft moeten maken. Wat betreft de wettelijke rente heeft Minerva echter - nadat partijen een akkoord hadden bereikt over een lager bedrag aan huurachterstand dan oorspronkelijk was gevorderd - onvoldoende toegelicht welke gevolgen de betaling door [geïntimeerde] had voor deze renteverplichting. Om die reden zal het hof de vordering slechts toewijzen voor zover deze de buitengerechtelijke incassokosten betreft.

3.10

Ten slotte heeft Minerva nog naar voren gebracht dat [geïntimeerde] wederom een huurachterstand heeft laten ontstaan, deze keer over de maand juni 2016. [geïntimeerde] heeft erkend dat deze maand geheel onbedoeld onbetaald is gebleven en stelt, bij memorie van antwoord, deze betaling alsnog te hebben voldaan. Het hof zal [geïntimeerde] , voor zover deze huurachterstand niet mocht zijn voldaan, veroordelen tot betaling van een bedrag van € 1.073,00, met wettelijke rente vanaf 1 juni 2016. In geen geval vormt de eventuele niet-betaling van voormeld bedrag, gelet op het bepaalde in art. 6:265 BW, reden om de huurovereenkomst alsnog te ontbinden, ook niet bezien in verband met eerdere te late betalingen. Het anders of meer gevorderde wordt, nu dit niet is gespecificeerd, afgewezen.

3.11

Minerva heeft nog een algemeen bewijsaanbod gedaan maar dit wordt gepasseerd omdat zij geen concrete feiten of omstandigheden te bewijzen heeft aangeboden die tot een andere beslissing kunnen leiden.

3.12

Alles overziende komt het hof tot het oordeel dat de grieven 1 tot en met 4 falen en dat grief 6, wegens gebrek aan zelfstandig belang, buiten bespreking kan blijven. Grief 5 slaagt (deels) en het gevorderde bedrag aan buitengerechtelijke incassokosten zal alsnog worden toegewezen. Het bestreden eindvonnis zal grotendeels worden bekrachtigd. Minerva zal, als grotendeels in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van het geding in hoger beroep.

4 Beslissing

Het hof:

verklaart Minerva niet-ontvankelijk in haar hoger beroep tegen het bestreden tussenvonnis van 27 oktober 2015;

vernietigt het bestreden eindvonnis van 15 maart 2016, voor zover daarbij de vordering ter zake van buitengerechtelijke incassokosten is afgewezen en, in zoverre opnieuw rechtdoende, veroordeelt [geïntimeerde] tot betaling aan Minerva van een bedrag van € 300,00 aan buitengerechtelijke incassokosten;

bekrachtigt het bestreden eindvonnis van 15 maart 2016 voor al het overige ;

veroordeelt [geïntimeerde] tot betaling van een bedrag van € 1.073,- met wettelijke rente vanaf 1 juni 2016 tot de dag der algehele voldoening, doch uitsluitend voor zover dit bedrag niet reeds door [geïntimeerde] is voldaan;

wijst af het anders of meer gevorderde;

veroordeelt Minerva in de proceskosten in hoger beroep en begroot die kosten, voor zover tot heden aan de kant van [geïntimeerde] gevallen, op € 314,00 aan verschotten en op € 1.788,00 aan salaris;

verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. J.F. Aalders, R.J.M. Smit en M.A.J.G. Janssen en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 19 september 2017.