Gevonden zoektermen

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHAMS:2017:3594

Instantie
Gerechtshof Amsterdam
Datum uitspraak
05-09-2017
Datum publicatie
25-09-2017
Zaaknummer
200.220.765/01
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep kort geding
Inhoudsindicatie

Kort geding. Huur woonruimte. Vordering tot ontruiming wegens overlast. Toe te passen maatstaf. Vordering moet worden ingesteld tegen de bewindvoerder en niet (ook) tegen de onder bewind gestelde. Toewijzing omdat van omwonenden niet kan worden gevergd nog langer deze overlast te verdragen. Daarvoor moet het zwaarwegende belang van huurder bij behoud van zijn woning wijken. Dat het met name de bezoekers van huurder zijn die de overlast veroorzaken brengt niet met zich dat de tekortkoming vanwege haar bijzonder aard of geringe betekenis de ontbinding van de huurovereenkomst niet zou rechtvaardigen.

Wetsartikelen: artikelen 1:441 BW, 254 Rv, 7: 213 BW, 6:265 BW

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team I

zaaknummer : 200.220.765/01 SKG

zaaknummer rechtbank Amsterdam : 6061826 KK EXPL 17-597

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 5 september 2017

inzake

[appellante] , in haar hoedanigheid van bewindvoerder over de (toekomstige) goederen van [X],

kantoorhoudend te Amsterdam,

appellante,

tevens voorwaardelijk incidenteel geïntimeerde,

advocaat: mr. M.T.C. Bikker te Utrecht,

tegen

WONINGSTICHTING ROCHDALE,

gevestigd te Amsterdam,

geïntimeerde,

tevens voorwaardelijk incidenteel appellante,

advocaat: mr. M.F. Bartels te Amsterdam.

1 Het geding in hoger beroep

Partijen worden hierna [appellante] en Rochdale genoemd.

[appellante] is bij dagvaarding van 1 augustus 2017 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam van 13 juli 2017, in kort geding gewezen tussen Rochdale als eiseres en [appellante] als gedaagde.

De appeldagvaarding bevat de grieven. Aan de appeldagvaarding zijn producties gehecht. Ter rolle heeft [appellante] geconcludeerd overeenkomstig die dagvaarding en producties in het geding gebracht.

Rochdale heeft vervolgens een memorie van antwoord, tevens memorie van grieven in voorwaardelijk incidenteel appel, met producties, ingediend.

Partijen hebben de zaak op 29 augustus 2017 doen bepleiten door hun hiervoor genoemde advocaten aan de hand van aan het hof overgelegde pleitnotities. [appellante] heeft nog producties in het geding gebracht. Door respectievelijk namens partijen zijn inlichtingen verschaft.

Ten slotte is arrest gevraagd.

[appellante] heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en alsnog de vorderingen van Rochdale zal afwijzen, met beslissing over de proceskosten, inclusief de nakosten en met rente. In het voorwaardelijke incidentele appel heeft zij geconcludeerd tot afwijzing daarvan.

Rochdale heeft in het principale appel geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis en in het voorwaardelijke incidentele appel tot bekrachtiging van dat vonnis onder aanvaarding van de verbetering van de eis, een en ander met beslissing over de proceskosten, inclusief de nakosten.

2 Feiten

De kantonrechter heeft in het vonnis onder 1.1 tot en met 1.10 de feiten opgesomd die zij bij de beoordeling van de zaak tot uitgangspunt heeft genomen. Met grief VI bestrijdt [appellante] enige van die feiten. Het hof zal met die bezwaren in het hierna volgende rekening houden. Die in hoger beroep niet weersproken feiten, voor zover relevant, luiden als volgt.

a. Rochdale verhuurt sinds 8 augustus 2011 aan [X] (hierna: [X] ) de woning aan het adres [adres] .

b. Op 15 februari 2016 heeft Rochdale aan [X] een waarschuwing gestuurd dat er meldingen zijn gedaan van overlast, te weten geluidsoverlast ’s avonds laat en ’s nachts, geluidsoverlast van bezoekers van [X] , die zich tevens hinderlijk in het portiek ophouden en het aanbellen bij verschillende buren door bezoekers van [X] . [X] is in de brief erop gewezen dat hij overlast dient te voorkomen.

c. [appellante] is bij beschikking van 9 maart 2016 van de kantonrechter te Amsterdam benoemd tot beschermingsbewindvoerder van [X] wegens verkwisting dan wel de aanwezigheid van problematische schulden.

d. Op 20 juni 2016 heeft [appellante] voor gezien en akkoord getekend een aanhangsel bij de huurovereenkomst waarin zij namens [X] heeft erkend dat deze overlast heeft veroorzaakt en heeft toegezegd dat hij zich als een goed huurder zal gedragen.

3 Beoordeling

3.1

Bij de inleidende dagvaarding van 16 juni 2017 heeft Rochdale gevorderd dat [appellante] in kort geding wordt veroordeeld tot ontruiming van de door [X] gehuurde woning. Als adres van het gehuurde is in het lichaam en het petitum van de dagvaarding abusievelijk het kantooradres van Rochdale zelf genoemd. Aan de vordering tot ontruiming heeft Rochdale ten grondslag gelegd dat bij haar sinds begin 2017 weer meerdere meldingen zijn binnengekomen dat [X] ernstige en structurele overlast veroorzaakt, nadat aan hem door middel van het aanhangsel bij de huurovereenkomst reeds eerder een laatste waarschuwing was gegeven. Rochdale stelt een spoedeisend belang te hebben bij de gevorderde ontruiming omdat zij op die manier in het belang van de omwonenden op korte termijn een einde kan maken aan de door [X] veroorzaakte overlast.

3.2

[appellante] heeft ter zitting in eerste aanleg niet gewezen op de vergissing in de inleidende dagvaarding en inhoudelijk verweer gevoerd tegen de vorderingen van Rochdale. Haar verweer kwam erop neer dat van voldoende ernstige en actuele overlast niet was gebleken, zodat toewijzing van de ontruimingsvordering in kort geding niet gerechtvaardigd was.

3.3

Twee dagen na de zitting heeft de kantonrechter partijen op voormelde vergissing gewezen en hen in de gelegenheid gesteld te reageren op haar voornemen om, kort gezegd, de eis van Rochdale verbeterd te lezen. Ondanks het daartegen door [appellante] gemaakte bezwaar heeft de kantonrechter haar voornemen ten uitvoer gelegd en bij het bestreden vonnis de aldus verbeterd gelezen vordering tot ontruiming toegewezen. Zij heeft daartoe overwogen dat voldoende aannemelijk was geworden dat [X] in het eerste half jaar van 2016 ernstige structurele overlast heeft veroorzaakt, waarna hij in het aanhangsel bij de huurovereenkomst is gewaarschuwd en het enige tijd rustig is geweest, maar sinds het begin van 2017 weer verschillende klachten over overlast door [X] zijn binnengekomen. Volgens de kantonrechter vergde het belang van de omwonende huurders dat zij niet langer aan de door [X] veroorzaakte overlast zouden worden blootgesteld.

3.4

In hoger beroep heeft Rochdale haar eis aldus gewijzigd, dat zij alsnog ontruiming vordert van de woning met het juiste adres. Die eiswijziging is toelaatbaar en [appellante] heeft daartegen ook geen bezwaar gemaakt. Met de eis aldus gewijzigd is aan de voorwaarde waaronder het incidentele appel door Rochdale is ingesteld, namelijk dat dat appel nodig zou zijn, niet voldaan, zodat het hof aan de beoordeling van dat appel niet toekomt. Door de eiswijziging ontvalt ook grotendeels het belang aan grief V, waarmee [appellante] klaagt over de wijze waarop de kantonrechter is omgegaan met de door haar geconstateerde fout. Voor zover de grief suggereert dat de kantonrechter door haar handelwijze blijk heeft gegeven van partijdigheid faalt deze. Door, nadat partijen zich daarover hebben kunnen uitlaten, deze evidente fout te herstellen is de kantonrechter binnen haar wettelijke bevoegdheden gebleven, terwijl bovendien niet valt in te zien in welk rechtens te respecteren belang [appellante] of [X] is getroffen doordat partijen (en de samenleving) de kosten en moeite van een executiegeschil en/of een nieuw kort geding tot ontruiming zijn bespaard. De mogelijkheid dat Rochdale na een afwijzing van de vordering op grond van de door haar gemaakte vergissing zou hebben besloten [X] nog een kans te geven acht het hof illusoir.

3.5

Het hof zal nu het meest verstrekkende verweer van [appellante] behandelen. Grief VIII houdt in dat Rochdale ook [X] in persoon had moeten dagvaarden, omdat de door haar ingestelde vordering niet de beëindiging van de, onder het bewind vallende, huurovereenkomst betreft, doch slechts strekt tot beëindiging, bij wijze van voorlopige voorziening, van het feitelijk gebruik van de woning, dat [X] als feitelijk betrokkene aangaat. Dit betoog kan niet worden aanvaard, omdat het miskent dat ook het gebruiksrecht met betrekking tot de woning een, uit de huurovereenkomst voortspruitend, vermogensrecht is, dat in het onder bewind gestelde vermogen valt. In het door [appellante] aangehaalde arrest van de Hoge Raad van 7 maart 2014 is ook niet iets anders te lezen, aangezien de Hoge Raad daar spreekt over een “gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde” (cursivering hof). Voorts is de eis dat in het geval van een vordering als deze zowel de bewindvoerder als de feitelijk betrokkene zou moeten worden gedagvaard in strijd met het wettelijk systeem, nog daar gelaten dat [X] in beide instanties in persoon ter zitting is verschenen en door de rechter is gehoord en door de gang van zaken dus niet in zijn belangen is geschaad. Grief VIII faalt.

3.6

Met grief I betoogt [appellante] dat de kantonrechter een onjuiste althans onvolledige toetsingsmaatstaf heeft gehanteerd, althans onvoldoende acht heeft geslagen op de uit artikel 8 EVRM en artikel 254 Rv. voortvloeiende proportionaliteits- en subsidiariteitstoets.

3.7

In het midden kan blijven of de kantonrechter een onjuiste maatstaf heeft gehanteerd. Bij de beoordeling of op grond van een gestelde tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst als voorlopige voorziening in kort geding een zeer ingrijpende maatregel als veroordeling tot ontruiming kan worden getroffen, dient grote terughoudendheid te worden betracht, gelet op de waarborgen waarmee de wet de rechten van huurders van woonruimte omkleedt. Daarbij komt dat in een kortgedingprocedure geen plaats is voor een diepgaand onderzoek naar bestreden feiten. Voor de toewijzing van een dergelijke vordering zal dan ook slechts plaats zijn indien in hoge mate waarschijnlijk is dat de bodemrechter tot toewijzing van die vordering zal komen, terwijl het bovendien moet gaan om een zodanig ernstige tekortkoming dat de beslissing in de bodemzaak niet kan worden afgewacht. Het hof zal het in deze zaak aangevoerde aan deze maatstaf toetsen.

3.8

De grieven II, III, IV, VI en VII lenen zich voor gezamenlijke behandeling, aangezien die de vraag aan de orde stellen of in deze zaak voor een veroordeling tot ontruiming in kort geding bij toepassing van de juiste maatstaf voldoende grond bestaat.

3.9

Het hof stelt het volgende voorop. Ook als de Algemene Bepalingen, waarop Rochdale zich beroept en voor de ontvangst waarvan [X] bij het aangaan van de huurovereenkomst afzonderlijk heeft getekend, om de een of andere reden niet op de huurovereenkomst van toepassing zouden zijn - [appellante] heeft die toepasselijkheid betwist -, dan nog is de verplichting de omwonenden geen overlast aan te doen een verplichting op grond van de huurovereenkomst, als onderdeel van de wettelijke plicht zich te gedragen als een goed huurder (artikel 7:213 BW). In het geval van [X] komt daarbij, dat in het aanhangsel bij de overeenkomst [X] , bij monde van [appellante] , uitdrukkelijk heeft toegezegd zijn buren geen overlast (meer) te zullen aandoen.

3.10

Voorts lijkt [appellante] met haar stelling dat Rochdale geen belangenbehartiger is van de omwonende huurders, de implicaties van de verplichting van Rochdale om aan haar omwonende huurders het rustig woongenot te verschaffen, te onderschatten. Wel degelijk kan zich bij structurele en ernstige overlast de situatie voordoen dat Rochdale uit hoofde van die inspanningsverplichting jegens de omwonenden gehouden is in kort geding ontruiming te vorderen.

3.11

Rochdale stelt dat zij van vier van de twaalf bewoners in het portiek waarin de gehuurde woning is gelegen, klachten heeft ontvangen over overlast door [X] . [appellante] heeft dat bij gebrek aan wetenschap betwist en aangevoerd dat, nu de klachten anoniem zijn en Rochdale de oorsprong van de klachten niet heeft onderzocht, niet valt uit te sluiten dat aan die klachten telkens een en dezelfde bron ten grondslag ligt. Dit betoog wordt verworpen. In hoger beroep heeft Rochdale vier verklaringen overgelegd uit begin augustus 2017 van omwonenden die overlast zeggen te ervaren vanuit het gehuurde, twee anoniem en twee met naam en adres. Ter zitting in hoger beroep heeft de gebiedscoördinator van Rochdale verklaard dat de klachten ongeanonimiseerd bij Rochdale zijn binnengekomen, zodat de medewerkers van Rochdale precies weten wie de vier buren zijn die over [X] hebben geklaagd. Het hof ziet geen aanleiding aan deze mededeling te twijfelen. Op grond van een en ander acht het hof voldoende aannemelijk geworden dat over [X] klachten zijn ingediend door vier verschillende buren.

3.12

De klachten waarop Rochdale zich beroept zijn vanaf januari 2016 bij haar binnengekomen. Tot juni 2016 ging het om acht meldingen van jarenlange overlast van de kant van [X] en door hem tot het portiek toegelaten personen, in de vorm van onder andere geluidsoverlast (ruzies, geschreeuw, aanbellen bij buren, ook ‘s nachts), aanwezigheid van grote hoeveelheden gestolen fietsen, zich hinderlijk ophouden in de gangen en drugsgebruik aldaar. Sommige van de klagers hebben verklaard bang te zijn vanwege dreigementen. Uit een door de politie verstrekt overzicht van informatie uit het politiesysteem blijkt van diverse bezoeken van de politie aan het gehuurde in 2016 naar aanleiding van meldingen, van derden of [X] zelf, van ruzies en geluidsoverlast.

3.13

Naar aanleiding van genoemde klachten heeft Rochdale [X] in februari 2016 gewaarschuwd in de hiervoor onder 2.b. genoemde brief en in juni 2016 in het onder 2.d. genoemde aanhangsel. Ook in het vonnis van de rechtbank Amsterdam van 20 juli 2016 waarin is beslist op het verzoek van [X] tot het instellen van een moratorium, is [X] in niet mis te verstane bewoordingen gewaarschuwd wat de gevolgen zouden kunnen zijn indien “op een later moment wederom mocht blijken van door verzoeker veroorzaakte overlast voor bewoners van de omliggende woningen”, namelijk een vordering tot ontruiming.

3.14

Hierna zijn de meldingen een tijd lang gestopt, maar na januari 2017 kwamen er wederom soortgelijke klachten over overlast vanuit het gehuurde bij Rochdale binnen. Een (anonieme) verklaring van 8 juni 2017 eindigt met de passage: “Veel herrie, ruzie, enge sfeer, agressie. Ik wil dat dit STOPT!!! Want ik ben erg bang geworden, ik wil dat deze meneer hier weggaat/gestuurd wordt”. Het eerdergenoemde overzicht uit het politiesysteem, gedateerd 24 mei 2017, vermeldt drie bezoeken van de politie aan het gehuurde in 2017, alle naar aanleiding van meldingen van ruzies en/of geluidsoverlast. In het overzicht staat voorts dat het is verstrekt op grond van een zwaarwegend algemeen belang, erin gelegen dat de politie diverse malen assistentie heeft moeten verlenen, de overlast door verschillende omwonenden werd ervaren en het er niet naar uitzag dat verandering in de situatie zou optreden.

3.15

Ter zitting in eerste aanleg heeft [X] verklaard dat de politie, na het laatste in het overzicht vermelde bezoek van 9 april 2017, ook in mei/juni 2017 nog bij hem langs is geweest. [appellante] verwijt de kantonrechter dat die heeft overwogen dat [X] toen zou hebben gezegd dat het drie bezoeken zijn geweest wegens nachtelijke geluidsoverlast, terwijl “over een concreet aantal bezoeken (…) [X] zelf geen concrete uitlatingen [heeft] gedaan en over de concrete toedracht daarvan (…) [X] evenmin [heeft] verklaard”. Bij gebreke van een concreet gemaakte betwisting van de lezing van de kantonrechter gaat het hof ervan uit dat in mei en juni 2017 meerdere politiebezoeken aan het gehuurde hebben plaatsgevonden naar aanleiding van soortgelijke meldingen als in de periode tot en met april 2017.

3.16

Naar het oordeel van het hof blijkt uit de hiervoor genoemde bewijsmiddelen overtuigend dat een voor de omwonenden van [X] onhoudbare overlastsituatie bestaat, zeker in het licht van het feit dat de overlast al jaren aan de gang is. Die omwonenden hebben aanspraak op een, zoveel mogelijk, veilige en rustige woonomgeving. In een stad als Amsterdam mag van de bewoners wel enige verdraagzaamheid worden verwacht, maar het geduld van deze omwonenden is nu wel zeer lang op de proef gesteld. [X] is een- en andermaal gewaarschuwd, maar heeft die waarschuwingen naast zich neergelegd. Eerst nadat hij in eerste aanleg tot ontruiming was veroordeeld, heeft hij zich onder begeleiding gesteld van het maatschappelijk werk. Gelet op het feit dat [X] verslaafd is, welke verslaving waarschijnlijk ten grondslag ligt aan het overlastprobleem, en een in het vonnis van 20 juli 2016 genoemde aanmelding bij Jellinek niet tot succes heeft geleid, heeft het hof niet de verwachting dat deze coaching binnen een voor de omwonenden aanvaardbare termijn tot een merkbare verbetering van het gedrag van [X] zal leiden. De verder niet met stukken onderbouwde stelling dat vier van de twaalf omwonenden in het portiek zouden willen dat [X] deze kans krijgt, overtuigt het hof niet, aangezien onduidelijk is gebleven of onder die omwonenden ook bewoners zijn die eerder bij Rochdale hebben geklaagd. Een in hoger beroep overgelegde petitie om [X] in zijn woning te laten blijven, is kennelijk alleen door een vriend van [X] ondertekend.

3.17

Aan de ernst van de situatie wordt niet afgedaan door de constatering van [appellante] dat een groot deel van de politiebezoeken heeft plaatsgevonden naar aanleiding van een melding van [X] zelf. Dat [X] zelf last heeft van de ruzies die hij met zijn bezoekers heeft, neemt niet weg dat de buren dat ook hebben. Deze meldingen door [X] zelf illustreren dat hij kennelijk geen behoorlijke selectie uitvoert van het publiek dat hij in het portiek en in zijn woning ontvangt, met alle gevolgen voor de omwonenden van dien. Voor de overlast die daarvan het gevolg is, is [X] zelf ten volle verantwoordelijk. Dat de overlast voor een aanzienlijk deel door de bezoekers van [X] wordt veroorzaakt, maakt ook niet dat kan worden gezegd dat de wanprestatie van [X] vanwege haar bijzondere aard of geringe betekenis de ontbinding van de huurovereenkomst niet zou rechtvaardigen. Het hof acht het daarentegen hoogst waarschijnlijk dat de rechter in een eventueel bodemprocedure zal oordelen dat de overlast dermate ernstig is dat die tot ontbinding van de huurovereenkomst moet leiden.

3.18

Volgens [appellante] is de situatie sinds juni 2017 verbeterd, doordat [X] het toen heeft uitgemaakt met zijn vriendin, die de aanleiding zou zijn geweest voor nagenoeg alle bezoeken van de politie aan het gehuurde. Het hof heeft van deze stelling echter onvoldoende bevestiging kunnen krijgen. De gestelde verbetering heeft niet kunnen voorkomen dat in augustus 2017 nog de vier onder 3.11 genoemde verklaringen zijn ingediend. Voorts heeft de gebiedscoördinator van Rochdale op vragen van het hof verklaard dat na het bestreden vonnis de klachten over [X] zijn blijven binnenkomen en dat hem van een verbetering in de situatie sinds juni 2017, zoals gesteld door [appellante] q.q., niet is gebleken.

3.19

[appellante] heeft nog aangevoerd dat zij sinds de ondertekening van het aanhangsel bij de huurovereenkomst een jaar niets meer van Rochdale heeft gehoord, totdat, als een donderslag bij heldere hemel, de inleidende dagvaarding werd uitgebracht. Zij meent dat Rochdale onvoldoende alternatieve instrumenten heeft ingezet, zoals bijvoorbeeld het Meldpunt Zorg en Overlast en het Laatste Kans-beleid. Rochdale heeft onder verwijzing naar een e-mail van het Meldpunt aangevoerd dat het Meldpunt wel degelijk van de casus op de hoogte is. Wat daarvan verder ook zij, het hof is, gelet op de ernst van de situatie waarin de omwonenden nu reeds langere tijd verkeren, van oordeel dat de kwestie op een punt is beland dat het uitproberen van alternatieve instrumenten met een twijfelachtige kans op succes niet meer kan worden afgewacht. Het zelfde geldt voor de door [appellante] genoemde alternatieve rechterlijke instrumenten, zoals een gedragsaanwijzing en een voorwaardelijke ontruiming.

3.20

Bij de afweging van belangen die onderdeel is van de in kort geding toe te passen toetsingsmaatstaf, komt zwaar gewicht toe aan het evidente woonbelang van [X] . Dit belang weegt nog zwaarder omdat [X] , naar [appellante] onweersproken heeft gesteld, een kwetsbare gezondheid heeft en zwakbegaafd is. Dakloosheid zal hem zwaar treffen. Alles afwegende is het hof echter toch van oordeel dat het belang van de omwonenden, die de thans ontstane toestand op geen enkele manier valt aan te rekenen, en hun aanspraak op een rustige en veilige woonomgeving moeten prevaleren. De kantonrechter heeft de vordering tot ontruiming dan ook terecht toegewezen. De grieven II, III, IV, VI en VII zijn tevergeefs voorgedragen.

3.21

Grief IX is een veeggrief zonder zelfstandige betekenis en deelt het lot van de overige grieven.

3.22

De grieven kunnen niet tot vernietiging van het bestreden vonnis leiden. Als de in het ongelijk gestelde partij zal [appellante] worden verwezen in de kosten van het geding in principaal hoger beroep.

4 Beslissing

Het hof:

bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;

veroordeelt [appellante] in de kosten van het geding in principaal hoger beroep, tot op heden aan de zijde van Rochdale begroot op € 716,= aan verschotten en € 2.682,= voor salaris en op € 131,= voor nasalaris, te vermeerderen met € 68,= voor nasalaris en de kosten van het betekeningsexploot ingeval betekening van dit arrest plaatsvindt;

verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. L.A.J. Dun, J.C.W. Rang en E.P. Stolp en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 5 september 2017.