Gevonden zoektermen

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHAMS:2017:3582

Instantie
Gerechtshof Amsterdam
Datum uitspraak
05-09-2017
Datum publicatie
10-11-2017
Zaaknummer
200.200.828/01
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

Huur woonruimte. Verboden onderverhuur. Tegenover stellingen van verhuurder heeft huurder onvoldoende onderbouwd dat hij daadwerkelijk in gehuurde woonde. Verhuurder heeft geen gedragsregel geschonden door zich bij de woning op de hoogte te stellen van feitelijke situatie. Ontruiming.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team I

zaaknummer : 200.200.828/01

zaaknummer rechtbank Amsterdam : 4678891 CV EXPL 15-35192

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 5 september 2017

inzake

[appellant] ,

wonend te [woonplaats] ,

appellant,

advocaat: mr. G.J. Mulder te Amsterdam,

tegen

WONINGSTICHTING ROCHDALE,

gevestigd te Amsterdam,

geïntimeerde,

advocaat: mr. M.F. Bartels te Amsterdam.

1 Het geding in hoger beroep

Partijen worden hierna [appellant] en Rochdale genoemd.

[appellant] is bij dagvaarding van 5 oktober 2016 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam (hierna: de kantonrechter), van 9 september 2016, onder bovenvermeld zaaknummer gewezen tussen [appellant] als eiser (in het vonnis staat ten onrechte ‘gedaagde’) en Rochdale als gedaagde.

Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:

- memorie van grieven, met producties;

- memorie van antwoord.

Partijen hebben de zaak ter zitting van 25 juli 2017 doen bepleiten door hun voornoemde advocaten, ieder aan de hand van pleitnotities die zijn overgelegd.

Ten slotte is arrest gevraagd.

[appellant] heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en - uitvoerbaar bij voorraad - alsnog zijn in eerste aanleg ingestelde vorderingen zal toewijzen en de vorderingen van Rochdale in reconventie zal afwijzen, met veroordeling van Rochdale in de kosten van het geding in beide instanties.

Rochdale heeft geconcludeerd tot bekrachtiging, met - uitvoerbaar bij voorraad - veroordeling van [appellant] in de kosten van (zo begrijpt het hof) het geding in hoger beroep.

Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.

2 Feiten

2.1

De kantonrechter heeft in het bestreden onder 1.1. tot en met 1.13. de feiten vastgesteld die hij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt. Waar nodig aangevuld met andere feiten die als enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende betwist zijn komen vast te staan, luiden die feiten als volgt.

2.2

Sinds 6 februari 1998 huurde [appellant] samen met zijn echtgenote mevrouw [X] van Rochdale de woning aan het [adres 1] (hierna: de woning). Het betreft een zogenaamde sociale huurwoning.

2.3

In de huurovereenkomst is in artikel 5 het volgende bepaald:
“5.1. De woning wordt door de verhuurder aan de huurder verhuurd uitsluitend voor bewoning door de huurder zelf al dan niet met degenen, met wie hij een gemeenschappelijke huishouding heeft.
5.8. Het is de huurder zonder schriftelijke toestemming van de verhuurder niet toegestaan de woning voor een deel of in z’n geheel - ook voor korte duur - onder te verhuren of aan derden in gebruik te geven.”

2.4

Op 3 mei 2011 heeft [X] afstand gedaan van de woning en is de huurovereenkomst alleen met [appellant] voortgezet. [X] is op 1 juli 2009 samen met de drie kinderen van haar en [appellant] naar een woning aan de [adres 2] gegaan.

2.5

Rochdale heeft op 29 augustus 2014 via de gemeente Amsterdam een melding ontvangen dat de woning wordt aangeboden voor kamer-/woningverhuur op de website van easykamer.nl.

2.6

In september 2014 en januari 2015 hebben medewerkers van Rochdale een bezoek gebracht aan het gehuurde, maar daar niemand aangetroffen.

2.7

Op 16 maart 2015 heeft Rochdale van Bureau Zoeklicht een melding ontvangen van onrechtmatige bewoning van de woning.

2.8

Op 15 april 2015 hebben medewerkers van Rochdale naar aanleiding van de melding een bezoek gebracht aan de woning. Zij troffen ene [A] uit Australië aan, die vertelde dat hij samen met zijn vriend [B] in de woning woonde, [A] gedurende twee maanden en [B] een maand langer. Ze betaalden € 1.100,- aan huur en hadden een borg betaald van € 1.100,-. [appellant] (het hof begrijpt: [appellant] ) had hem verteld dat hij de eigenaar van de woning was en dat die woning tot 1 mei 2015 beschikbaar was. [A] heeft dit bevestigd in een schriftelijke verklaring van dezelfde datum.

2.9

Naar aanleiding van dit huisbezoek heeft Rochdale [appellant] uitgenodigd voor een gesprek op 6 mei 2015 en verzocht om onder meer over de afgelopen drie maanden zijn bankafschriften mee te nemen.

2.10

Bij brief van 6 mei 2015 heeft Rochdale [appellant] bericht dat onderzoek door medewerkers van Rochdale uitwijst dat hij niet meer op het adres van de woning woont en de woning in gebruik geeft aan derden, hetgeen niet is toegestaan. Daarbij heeft Rochdale [appellant] verzocht de huurovereenkomst op te zeggen. [appellant] heeft de huurovereenkomst niet opgezegd.

2.11

Bij vonnis van de kantonrechter in kort geding van 2 september 2015 is [appellant] veroordeeld om de woning te ontruimen.

2.12

Bij vonnis in kort geding van 28 september 2015 heeft de voorzieningenrechter de vordering van [appellant] om Rochdale te verbieden voornoemd vonnis te executeren voordat op het door hem ingestelde spoedappel zal zijn beslist, afgewezen. Het gehuurde is vervolgens ontruimd.

2.13

Ingevolge een uitspraak van 2 september 2015 van de kantonrechter waarbij een verzoek van [appellant] tot het houden van een voorlopig getuigenverhoor is toegewezen, zijn op 19 mei 2016 twee getuigen gehoord, te weten: [X] , ex-vrouw van [appellant] , en [Y] [appellant] , de oudste dochter van [appellant] .

2.14

[appellant] heeft een verklaring van 28 april 2016 van [C] overgelegd, waarin zij het volgende verklaart:
“Met U ben ik overeen gekomen tijdens ons telefoon gesprek, dat ik U zou schrijven wat mijn oom nog weet over Dhr. [appellant] toen deze nog zijn onder buurman was. Gezien mijn oom niet in staat is, wegens een zeer slechte gezondheid, te komen getuigen gaf U aan dat een verklaring als deze een goede oplossing zou kunnen zijn waarop uw cliënt af zou zien van een persoonlijke getuigenis van mijn oom.
Wegens slechte gezondheid komt mijn oom niet meer buiten, dit is al zeker meer dan een jaar zo. Wel hangt hij regelmatig uit het raam om een luchtje te scheppen. Dan ziet hij af en toe buren en andere voorbijgangers buiten lopen. Zo ook Dhr. [appellant] . Deze kwam afgelopen zomer dan vanaf de bushalte richting huis aan gelopen. De heren begroeten elkaar met zwaaien en heel af en toe een praatje vanuit het raam naar de straat en van straat naar boven. De inhoud van deze gesprekjes waren altijd vrijblijvend en algemeen (mooi weer, alles goed). Er is nooit iets persoonlijks besproken, ook niet over woon of gezinssituaties. In dit contact zat geen enkele continuïteit of regelmaat. Mijn oom wist ook niet wanneer zijn buurman wel of niet thuis was en of er wel of geen bezoek was. Mijn oom heeft geen zicht op de voordeur van de buurman, deze zit om de hoek van het adres van mijn oom.
Afgelopen najaar, half oktober t/m half november, heeft mijn oom in het ziekenhuis gelegen. Daarna was het nauwelijks nog mogelijk om bij het raam een luchtje te scheppen gezien het staan op zich niet meer gaat. (…)”

3 Beoordeling

3.1

In eerste aanleg heeft [appellant] gevorderd Rochdale te veroordelen om de woning wederom aan hem in gebruik te geven dan wel een vergelijkbare sociale huurwoning in Amsterdam, op straffe van een dwangsom, en voorts tot vergoeding van alle kosten die [appellant] heeft moeten maken en nog gaat maken samenhangend met de ontruiming, met veroordeling van Rochdale in de kosten van het geding. De kantonrechter heeft deze vorderingen afgewezen. Tegen deze beslissing en de daaraan ten grondslag gelegde motivering komt [appellant] met zijn grieven op.

3.2

Grief 1 houdt in dat de kantonrechter ten onrechte heeft overwogen dat [appellant] onvoldoende verweer heeft gevoerd tegen de stelling van Rochdale dat hij de woning heeft onderverhuurd, dan wel in gebruik heeft gegeven aan derden en daar niet zijn hoofdverblijf had. Ter toelichting voert [appellant] aan dat hij de advertentie op internet waarin de woning te huur stond aangeboden, niet heeft geplaatst. Volgens [appellant] rust op Rochdale de bewijslast hiervan. Voorts heeft hij aangifte gedaan van identiteitsfraude. Rochdale heeft naar aanleiding van de advertentie geen contact met hem opgenomen om een en ander te verifiëren en niet is gebleken dat derden zich bij Rochdale hebben gemeld met de mededeling dat hij onderverhuurde.

3.3

Grief 2 behelst dat de kantonrechter ten onrechte heeft overwogen dat [appellant] zijn woning heeft onderverhuurd door deze aan te bieden op internet. Ter toelichting stelt [appellant] dat Rochdale, in plaats van in te gaan op de advertentie, een onaangekondigd huisbezoek aan het gehuurde heeft afgelegd, waarvoor geen redelijke grond bestond. Aan de waarde van de verklaring van [A] kan worden getwijfeld omdat de verklaring niet strookt met de advertentie op internet, terwijl de verklaring ook niet kan worden geverifieerd omdat [A] in Australië woonachtig is en telefonisch niet te bereiken is.

3.4

Grief 3 gaat in op de conclusies die de kantonrechter uit de overgelegde afschriften van de bankrekening van [appellant] heeft getrokken. Volgens [appellant] is het onderzoek summier geweest en is door hem voldoende verklaring gegeven voor de transacties in Amsterdam Zuidoost en Osdorp. Hij werkte in Zuidoost immers als vrijwilliger in een moskee en zijn moeder woont in Osdorp. [appellant] betwist bij zijn ex-partner in Zuidoost te zijn ingetrokken. De metrokaartjes wijzen op verplaatsingen vanuit zijn woning naar de moskee in Zuidoost.

3.5

Met grief 4 wordt betoogd dat met de getuigenverklaringen van [X] , [Y] en de schriftelijke verklaring van [C] namens [D] , de stellingen van Rochdale wel degelijk voldoende zijn weersproken, mede gelet op het feit dat de verklaring van [A] niet te verifiëren is .

3.6

Ten slotte houdt grief 5 in dat de kantonrechter ten onrechte de bewijslast heeft omgekeerd door van [appellant] te verlangen aan te tonen wel in het gehuurde te hebben gewoond.

3.7

De grieven lenen zich voor gezamenlijke bespreking. Ten eerste verliest [appellant] uit het oog dat de kantonrechter de bewijslast dat hij in het gehuurde woonachtig was niet bij hem heeft gelegd. Gelet op de feiten en omstandigheden die door Rochdale waren aangedragen ter onderbouwing van haar stelling dat dit niet het geval was, heeft de kantonrechter slechts terecht tot uitdrukking gebracht dat op [appellant] een verzwaarde verweerplicht rustte, die inhield dat hij voldoende onderbouwde feiten en omstandigheden diende te stellen ter onderbouwing van zijn verweer dat hij wel degelijk in de woning woonde.

3.8

Ter onderbouwing van de stelling van Rochdale dat [appellant] de woning had onderverhuurd en aldaar niet zijn hoofdverblijf had, in elk geval niet in 2014 en tot mei 2015, heeft Rochdale gewezen op de melding die zij had ontvangen van de gemeente Amsterdam dat de woning werd aangeboden voor kamer-/woningverhuur op de website van easykamer.nl en de latere melding van Bureau Zoeklicht. Naar aanleiding van deze meldingen hebben medewerkers van Rochdale op 15 april 2015 een bezoek gebracht aan de woning, alwaar zij [A] aantroffen, die verklaarde dat hij reeds gedurende twee maanden en zijn vriend [B] gedurende drie maanden in de woning woonde tegen een huur van € 1.100,- per maand. Tevens hadden zij een borgsom van € 1.100,- betaald. Voorts heeft Rochdale ter onderbouwing van haar standpunt gewezen op de bankafschriften die [appellant] op haar verzoek had meegenomen naar het gesprek op 6 mei 2015. Uit die bankafschriften bleek volgens Rochdale dat het leven van [appellant] zich niet in de buurt van het gehuurde afspeelde, maar in Zuidoost en Osdorp. Daarnaast heeft Rochdale ter ondersteuning van haar stelling dat [appellant] de woning onderverhuurde en aldaar niet zijn hoofdverblijf had, in deze procedure nog een drietal verklaringen van buurtbewoners ingebracht. Twee daarvan zijn anoniem, zodat daaraan beperkte betekenis toekomt, doch alle drie hebben verklaard dat gedurende langere tijd andere mensen in de woning hebben gewoond. In de niet anonieme verklaring wordt melding gemaakt van onderverhuur gedurende de afgelopen drie à vier jaar. Tussendoor werd de oorspronkelijke bewoner af en toe gezien. Aldus Rochdale.

3.9

Terecht heeft de kantonrechter vervolgens overwogen dat tegen de achtergrond van die stellingen, [appellant] zijn verweer onvoldoende heeft onderbouwd. [appellant] heeft weliswaar gesteld dat van de advertentie van het gehuurde op internet niet vast is komen te staan dat hij die heeft gezet en dat waarschijnlijk sprake is van identiteitsfraude, maar hij heeft geen afdoende verklaring gegeven voor het feit dat desalniettemin bij een huisbezoek door Rochdale twee personen in het gehuurde bleken te wonen, waaronder [A] , die de hiervoor weergegeven verklaring heeft afgelegd, kort gezegd inhoudend dat zij de woning van [appellant] (onder)huurden. Die verklaring is wel degelijk in lijn met het gegeven dat de woning op internet te huur is aangeboden. Dat de woning kennelijk, zoals [A] heeft verklaard, via Facebook en niet via easyliving.nl is gehuurd doet daar niet aan af. In dit verband is de omstandigheid dat [A] niet meer te bereiken is ook onvoldoende om aan de waarde van die verklaring af te doen, nu deze op schrift is gesteld en is ondertekend en bovendien in de aanwezigheid van medewerkers van Rochdale is afgelegd en overeenkomt met hun waarnemingen. Indien [appellant] het slachtoffer zou zijn geweest van identiteitsfraude, zou bovendien aannemelijk zijn geweest dat huurders die ten onrechte aan de fraudeurs huur of borg hebben afgedragen zich zouden hebben gewend tot [appellant] of Rochdale. Beide partijen hebben echter ten pleidooie in hoger beroep verklaard dat dat niet is gebeurd. Daarbij komt nog dat [appellant] pas enige tijd na ontdekking en na betekening van de kort geding dagvaarding, aangifte heeft gedaan van de vermeende identiteitsfraude.

3.10

De handelwijze van Rochdale om, naar aanleiding van de melding van de gemeente Amsterdam en de controle van de bewuste advertentie op internet, op huisbezoek te gaan, lag onder de gegeven omstandigheden voor de hand en is alleszins begrijpelijk. Zij heeft daarmee geen (gedrags)regel overtreden, hetgeen ook onvoldoende is onderbouwd, noch noopte een en ander Rochdale om eerst bij [appellant] informatie in te winnen. Het stond haar immers vrij zich eerst zelf van de feitelijke situatie in de woning op de hoogte stellen. Nadat een tweetal malen een huisbezoek was afgelegd waarbij niemand werd aangetroffen, heeft Rochdale een nieuwe melding van Bureau Zoeklicht van onrechtmatige bewoning ontvangen en heeft zij vervolgens terecht opnieuw een huisbezoek afgelegd. Dat bezoek kan Rochdale evenmin worden verweten en nog minder dat daarbij niet [appellant] is aangetroffen maar [A] .

3.11

Met betrekking tot de bankafschriften heeft [appellant] weliswaar een verklaring gegeven voor diverse uitgaven die in de buurt van Amsterdam Zuidoost (en Osdorp) zijn gedaan, maar die geeft geen antwoord op de vragen van Rochdale hoe de transacties zich verhouden tot zijn stelling dat hij alleen in de middag vrijwilligerswerk in de moskee aldaar verrichtte (maar regelmatig in de ochtend transacties plaatsvonden) en de omstandigheid dat hij slechts toestemming had om tot 31 juli 2014 dat vrijwilligerswerk te doen (maar regelmatig ook daarna dergelijke transacties plaatsvonden). In elk geval ontbreekt een redelijke verklaring voor het feit dat hij in de buurt van de woning geen pintransacties heeft verricht. Dit duidt erop dat zijn dagelijks leven zich niet in de buurt van de woning afspeelde. Ook heeft [appellant] verzuimd andere verifieerbare gegevens aan te dragen waaruit zou kunnen worden afgeleid dat hij wel degelijk in de buurt van het gehuurde zijn dagelijks leven leidde. De (getuigen)verklaringen waarop [appellant] zich beroept kunnen niet als zodanig gelden. Ook de schriftelijke verklaringen die door [appellant] zijn ingebracht leiden niet tot die conclusie. Het hof sluit zich aan bij hetgeen de kantonrechter dienaangaande heeft overwogen in rechtsoverwegingen 9, 10 en 11 van het bestreden vonnis en neemt deze over. Kort gezegd kan uit die verklaringen niet worden afgeleid dat [appellant] wel in de woning woonachtig was en daarom vormen zij onvoldoende weerspreking van hetgeen Rochdale heeft aangevoerd.

3.12

Het aanbod van [appellant] tot het leveren van getuigenbewijs wordt als te algemeen van de hand gewezen. Gelet op het feit dat in deze zaak op verzoek van [appellant] reeds getuigen zijn gehoord en door [appellant] ook nog schriftelijke verklaringen zijn overgelegd, had van [appellant] mogen worden verwacht dat hij uiteen zou zetten wat getuigen in deze zaak nog meer of anders zouden kunnen verklaren dan reeds is verklaard.

3.13

De slotsom is dat de grieven falen. Het vonnis waarvan beroep zal worden bekrachtigd. [appellant] zal als in het ongelijk gestelde partij worden verwezen in de kosten van het geding in appel.

4 Beslissing

Het hof:

bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;

veroordeelt [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van Rochdale begroot op € 718,- aan verschotten en € 2.682,- voor salaris;

verklaart deze kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. L.A.J. Dun, J.C.W. Rang en M.H. Erich en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 5 september 2017.