Feedback

Gevonden zoektermen

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHAMS:2017:3508

Instantie
Gerechtshof Amsterdam
Datum uitspraak
29-08-2017
Datum publicatie
19-09-2017
Zaaknummer
200.204.214/01
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

Huur bedrijfsruimte. Restaurant. Kwalificatie van overeenkomst van huur van los erbij gehuurde grond. Opzegging van de overeenkomsten wegens dringend eigen gebruik (ingebruikneming door dochters van verhuurder/eigenaar). Beroep op dringend eigen gebruik na eerdere verkoop van (inventaris en goodwill van) restaurant vormt geen misbruik van recht en is niet naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar. Akten nemen over tegemoetkoming in verhuis- en inrichtingskosten.

Wetsartikelen: Art. 7:290 lid 3 BW, 7:296 lid 1 aanhef en onder b BW, 7:297 BW, 7:299 BW, 3:13 BW, 6:248 lid 2 BW.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
WR 2018/13
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team I

zaaknummer : 200.204.214/01

zaak-/rolnummer rechtbank Noord-Holland : 4752001\CV EXPL 16-627

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 29 augustus 2017

(bij vervroeging)

inzake

[appellant] ,

wonend te [woonplaats 1] ,

appellant,

advocaat: mr. R.A.M. Schram te Haarlem,

tegen

1 [geïntimeerde sub 1]

2. [geïntimeerde sub 2],

beiden wonend te [woonplaats 2] ,

geïntimeerden,

advocaat: mr. I.N.A. Denniger te Haarlem.

1 Het geding in hoger beroep

Partijen worden hierna [appellant] en [geïntimeerden] (enkelvoud) genoemd.

[appellant] is bij dagvaarding van 3 november 2016 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Noord-Holland, locatie Haarlem (hierna: de kantonrechter), van 19 oktober 2016, onder bovenvermeld zaak-/rolnummer gewezen tussen [appellant] als eiser en [geïntimeerden] als gedaagde.

Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:

- memorie van grieven, met producties;

- memorie van antwoord, met producties.

Partijen hebben de zaak op 18 juli 2017 doen bepleiten door hun hiervoor genoemde advocaten, ieder aan de hand van pleitnotities die zijn overgelegd. Ten slotte is arrest gevraagd.

[appellant] heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en - uitvoerbaar bij voorraad - alsnog zijn vorderingen zal toewijzen, met beslissing over de proceskosten.

[geïntimeerden] heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis, met - uitvoerbaar bij voorraad - beslissing over de proceskosten, inclusief de nakosten en met rente.

Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.

2 Feiten

De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 2.1 tot en met 2.10 de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. Met grief 1 betoogt [appellant] dat de kantonrechter ten onrechte niet de meest recente plannen van hem en zijn dochters heeft vermeld. Het hof zal met dit bezwaar in het hierna volgende rekening houden. Voor het overige zijn de vastgestelde feiten in hoger beroep niet in geschil. Die feiten dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt. De feiten luiden als volgt.

2.1

[appellant] heeft aan [geïntimeerden] verhuurd de bedrijfsruimte en de aangrenzende onbebouwde grond aan de [adres 1] (hierna:

het gehuurde). [geïntimeerden] exploiteert in het gehuurde het restaurant “ [X] ”.

2.2

[appellant] en [geïntimeerden] hebben hiertoe drie huurovereenkomsten gesloten.

- Huurovereenkomst I is aangegaan voor de duur van vijf jaar, ingaande op 15 december 2003 en lopende tot en met 14 december 2008. Bepaald is dat de huur vervolgens (behoudens opzegging) telkens voor vijf jaar wordt verlengd en tevens dat het gehuurde uitsluitend is bestemd om te worden gebruikt als “restaurant”.

- Huurovereenkomst II is aangegaan voor een periode van 3 jaar, 11 maanden en 14 dagen, ingaande op 1 januari 2010 en lopende tot en met 14 december 2013. Bepaald is dat de huur vervolgens (behoudens opzegging) telkens wordt voortgezet voor een periode van één jaar, parallel lopende aan Huurovereenkomst I, alsmede dat het gehuurde uitsluitend is bestemd om te worden gebruikt als “restaurant”.

- Huurovereenkomst III heeft betrekking op een perceel onbebouwde grond. Deze overeenkomst is aangegaan voor de duur van 1 jaar, 11 maanden en 14 dagen, ingaande op 1 januari 2012 en lopende tot en met 14 december 2013. Bepaald is dat de huur vervolgens (behoudens opzegging) telkens voor vijf jaar wordt verlengd en dat het gehuurde uitsluitend is bestemd om te worden gebruikt als “terras behorende bij Restaurant [X] ”.

De totale huurprijs bedroeg laatstelijk € 6.909,60 inclusief btw per maand.

2.3

In zowel Huurovereenkomst II als Huurovereenkomst III is bepaald dat zij onlosmakelijk zijn verbonden met Huurovereenkomst I.

2.4

[geïntimeerden] heeft op 15 december 2003 de goodwill en de inventaris van het restaurant gekocht van [X] B.V. (hierna: de BV) voor een koopprijs van € 300.000,=. [appellant] was destijds directeur en aandeelhouder van die BV en heeft de BV vertegenwoordigd bij het ondertekenen van de koopovereenkomst. [geïntimeerden] heeft voor de financiering van de koopsom een “schuldbekentenis met verpanding in tweede hand” ter hoogte van € 200.000,= ondertekend. Het rentepercentage bedraagt 4%. Schuldeiser is de BV, vertegenwoordigd door [appellant] . [geïntimeerden] heeft op 1 december 2013 de laatste van de overeengekomen 120 termijnen betaald, zodat de schuld en de hierover verschuldigde rente volledig zijn ingelost.

2.5

Op 21 mei 2015 heeft [geïntimeerden] bij de kantonrechter in de rechtbank Noord-Holland een verzoek ingediend, strekkende tot benoeming van een deskundige met de opdracht advies uit te brengen over de hoogte van de huurprijs van het gehuurde. Bij beschikking van 11 september 2015 heeft de kantonrechter R. Rijers, register taxateur bij Van de Weerd Horecamakelaardij B.V., tot deskundige benoemd.

2.6

Bij aangetekende brief van 1 juli 2015 heeft [appellant] de drie huurovereenkomsten aan [geïntimeerden] opgezegd, met inachtneming van een opzegtermijn van één jaar. [appellant] heeft voorts geschreven:

(…) Dit brengt met zich dat Huurovereenkomst I en Huurovereenkomst III eindigen per 14 december 2018, en Huurovereenkomst II eindigt per 14 december 2016. Voor zover nodig zeg ik hierbij tevens de ontruiming aan en verzoek en sommeer ik u om de gehuurde zaken op deze data leeg en ontruimd aan mij ter beschikking te stellen.

De drie verschillende huurovereenkomsten zijn afzonderlijk van elkaar gesloten (op verschillende data), en zijn goed splitsbaar. Op ieder huurcontract is een ander huurregime van toepassing. Voor huurcontract II en III hoeven formeel geen redenen te worden gegeven voor de opzegging. Desalniettemin zal ik hieronder toelichten wat de reden is voor opzegging van alle huurovereenkomsten.

Reden voor de opzegging is dat ik de gehuurde zaken dringend zelf nodig heb voor eigen gebruik. Ik wil zelf, tezamen met mijn dochters, de gehuurde zaak zoals omschreven in Huurovereenkomst I en II in gebruik gaan nemen als restaurant, met aanvullende voorzieningen. De onbebouwde onroerende zaak als omschreven in Huurovereenkomst III wil ik eveneens zelf in gebruik gaan nemen.

Afgezien van het feit dat ik de zaken zelf wil gaan gebruiken en er sprake is van “dringend eigen gebruik” ben ik van mening dat gelet op de algemene belangenafweging er voldoende grond bestaat voor beëindiging van de huur. (…)

2.7

Zowel Rijers als S. Vanhijfte, makelaar taxateur bij Van de Weerd Taxaties B.V., heeft in het taxatierapport van 23 december 2015, met als peildatum 21 mei 2015, de huurwaarde per jaar getaxeerd op € 48.600,=.

2.8

[A] en [B] [appellant] , de oudste twee dochters [appellant] , exploiteren sinds 2011 samen het eetcafé “ [Y] ” te [plaats 1] , dat plaats biedt aan 54 gasten.

2.9

[appellant] heeft samen met genoemde dochters een ondernemersplan opgesteld “voor het exploiteren van een restaurant op de [adres 2] ”. Het ondernemersplan vermeldt ten aanzien van de promotie:

Door de geweldige ligging van de locatie, er rijden elke dag duizenden passanten voorbij, is het eenvoudig om het horecaconcept onder de aandacht van potentiële gasten te brengen.

2.10

[D] , werkzaam bij HVAB horeca makelaardij, heeft op 27 mei 2016 aan

[appellant] geschreven:

(…) Naar aanleiding van uw verzoek om te onderzoeken of er een horecapand te koop is in [plaats 1] dat voldoet aan de door u gestelde criteria (…). Kan ik u berichten dat een dergelijk pand niet beschikbaar is en ik ook niet verwacht dat dit op korte termijn wel het geval zal zijn. (…)

3 Beoordeling

3.1

In dit geding vordert [appellant] dat voor recht zal worden verklaard dat de huurovereenkomsten I, II en III eindigen op respectievelijk 14 december 2018, 14 december 2016 en 14 december 2018 en [geïntimeerden] wordt veroordeeld tot ontruiming van het gehuurde en in de kosten van het geding. Aan deze vorderingen legt [appellant] ten grondslag dat hij tezamen met twee van zijn dochters een restaurant wil gaan exploiteren in het gehuurde, hetgeen betekent dat hij het gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik, althans dat een afweging van belangen tot het einde van de huurovereenkomsten moet leiden.

3.2

[geïntimeerden] heeft de vorderingen van [appellant] weersproken. Hij meent dat [appellant] niet aannemelijk heeft gemaakt dat hij het gehuurde dringend nodig heeft. Voorts heeft hij aangevoerd dat een beëindiging van de huurovereenkomsten op grond van een belangenafweging niet mogelijk is, omdat de overeenkomsten onlosmakelijk met elkaar zijn verbonden en huurovereenkomst II korter dan 10 jaar voor de beoogde einddatum is aangegaan. Voor het geval dat de vordering tot beëindiging van de huurovereenkomsten wordt toegewezen verzoekt [geïntimeerden] vaststelling van een bedrag als bedoeld in artikel 7:299 lid 3 BW, alsmede toekenning van een tegemoetkoming in zijn verhuis- en inrichtingskosten.

3.3

De kantonrechter heeft de vorderingen van [appellant] afgewezen. Zij heeft daartoe overwogen dat [appellant] de dringende noodzaak tot eigen gebruik niet aannemelijk heeft gemaakt. Voorts heeft zij overwogen dat de onlosmakelijke samenhang tussen de drie huurovereenkomsten met zich brengt dat ook huurovereenkomst II, tezamen met huurovereenkomst I, op grond van een belangenafweging zou kunnen worden beëindigd. De kantonrechter heeft dat echter niet gedaan, omdat zij de belangen van [geïntimeerden] zwaarwegender acht.

3.4

Grief 2 houdt in dat de kantonrechter ten onrechte heeft overwogen dat huurovereenkomst III onder het regime van artikel 7:290 BW valt en dat de gehuurde grond is aan te merken als bijbehorende grond als bedoeld in artikel 7:290 lid 3 BW.

3.4.1

Huurovereenkomst III draagt als kop “Huurovereenkomst winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW”. In artikel 1.3 van de huurovereenkomst is bepaald dat het gehuurde uitsluitend is bestemd om te worden gebruikt als terras behorend bij restaurant “ [X] ”. Voorts is in de artikelen 3.1 en 3.2 van deze huurovereenkomst bepaald dat de eerste huurperiode loopt tot en met 14 december 2013 (zijnde de einddatum, behoudens verlenging, van Huurovereenkomst I) en daarna voor vijf jaar wordt verlengd behoudens opzegging, terwijl in artikel 3.3 van de huurovereenkomst is vermeld dat, indien het lopende huurcontract voor het restaurant, na ommekomst van de lopende periode, voor een andere periode wordt voortgezet dan de termijnen genoemd in 3.2, deze overeenkomst wordt voortgezet voor eenzelfde periode als waarvoor het huurcontract voor het restaurant wordt voortgezet. In artikel 3.4 is onder meer bepaald dat de verhuurder bij beëindiging van huurovereenkomst III de wettelijke opzeggingsgronden in acht dient te nemen en dat huurder bij opzegging van huurovereenkomst I ook huurovereenkomst III dient op te zeggen. Ten slotte bepaalt artikel 9 van huurovereenkomst III onder meer dat deze overeenkomst onlosmakelijk is verbonden met de huurovereenkomst voor het restaurant en dat het huurder is verboden op het gehuurde andere dranken te serveren dan hem op grond van huurovereenkomst I in het restaurant is toegestaan.

3.4.2

Voormelde citaten uit huurovereenkomst III, in onderling verband en samenhang beschouwd, laten geen andere conclusie toe dan dat partijen hebben beoogd dat de gehuurde losse grond zou worden gebruikt als bij de bedrijfsruimte (het restaurant) behorende grond in de zin van artikel 7:290 lid 3 BW. Deze contractuele bestemming brengt mee dat op de huurovereenkomst het bepaalde in artikel 7:290 BW van toepassing is. Dat partijen die toepasselijkheid ook onder ogen hebben gezien blijkt uit de verwijzing naar “wettelijke opzeggingsgronden” in artikel 3.4 van de overeenkomst; de huur van “echte” losse grond kent immers geen enkele vorm van huurbescherming. Al met al is grief 2 tevergeefs voorgedragen.

3.5

De grieven 3 tot en met 7 bestrijden het oordeel van de kantonrechter dat [appellant] de dringende noodzaak van het eigen gebruik niet aannemelijk heeft gemaakt, en de gronden waarop dat oordeel berust. Deze grieven lenen zich voor gezamenlijke behandeling.

3.5.1

[appellant] stelt dat hij het gehuurde dringend nodig heeft om daarin samen met zijn dochters [B] en [C] een restaurant te gaan exploiteren. [B] exploiteert op dit moment samen met haar tweelingzus [A] het restaurant “ [Y] ”, maar dat restaurant is met 54 zitplaatsen eigenlijk te klein om twee ondernemers een goed ondernemersinkomen te bieden. [C] , die evenals haar beide zusters een horecaopleiding heeft genoten, is op dit moment in loondienst werkzaam en heeft de ambitie om ook ondernemer te worden en zo tevens een hoger inkomen te behalen. [appellant] en zijn dochters willen in het gehuurde een grootschalig restaurant vestigen, van aanvankelijk 120 zitplaatsen en na uitbreiding 220 zitplaatsen, dat zich zowel richt op de werknemers en de bezoekers van de nabij gevestigde bedrijven (met name voor de lunch) als op de lokale bevolking in de regio (met name voor het diner). De ligging, vrijwel direct aan de afslag van de A9, met ruim voldoende parkeergelegenheid, is daarvoor zeer geschikt, aldus [appellant] . Het gezin [appellant] heeft zijn wortels in [plaats 1] en kan bij de exploitatie van het nieuwe restaurant dus gebruik maken van bestaande contacten ter plaatse. Het in het gehuurde te vestigen restaurant heeft als formule dat alle gangen (voor-, hoofd- en nagerecht) een vaste prijs hebben. [appellant] en zijn dochters willen zich richten op het lagere en middensegment, maar wel met een luxe uitstraling. Het door [appellant] overgelegde businessplan bevat een prognose van afgerond € 184.000,= nettowinst commercieel voor de uitbreiding (boekjaar 2019) en € 299.000,= daarna (boekjaar 2021).

3.5.2

[geïntimeerden] heeft het realiteitsgehalte van het businessplan en de daarin opgenomen prognose in twijfel getrokken. Hij voert aan dat het plan niet meer is dan een “standaard praatje” en dat in de prognose geen rekening is gehouden met het feit dat flink zal moeten worden geïnvesteerd, omdat de totale inrichting van het restaurant door [geïntimeerden] bij het einde van de huurovereenkomsten zal worden meegenomen. Verder zijn in het plan de personeelskosten en de inkoopkosten (veel) te laag geraamd.

3.5.3

Het hof verwerpt deze argumenten. Het is voldoende duidelijk wat voor soort restaurant vader en dochters [appellant] in het gehuurde willen gaan exploiteren. Ter zitting in hoger beroep is namens [appellant] voorgerekend dat in het businessplan wel rekening is gehouden met de kosten van de nieuw aan te schaffen restaurantinrichting en dat daarvoor in feite per jaar meer wordt gereserveerd dan [geïntimeerden] zelf gemiddeld door de jaren heen heeft gedaan. De enkele betwisting van de juistheid van de door [appellant] in het plan genoemde getallen voor personeelskosten en inkoop is onvoldoende voor de conclusie dat dat plan niet realistisch is.

3.5.4

Het verweer van [geïntimeerden] berust verder in hoge mate op de stelling dat [appellant] niet werkelijk de bedoeling heeft het gehuurde duurzaam in gebruik te nemen (samen met zijn dochters), maar de opzegging gebruikt om [geïntimeerden] onder druk te zetten met betrekking tot het verzoek om huurprijsaanpassing (lees: -verlaging). [geïntimeerden] wijst in dit verband op het korte tijdsverloop tussen het verzoek een deskundige te benoemen op grond van artikel 7:304 BW en de opzegging en het feit dat huurovereenkomst II (die betrekking heeft op een los erbij gehuurde zaal) zonder enige zin al tegen december 2016 is opgezegd. Hij biedt bewijs aan van zijn stelling dat [appellant] na het vonnis in eerste aanleg heeft aangeboden de onderhavige procedure in te trekken als de huurprijs in onderling overleg zou worden verhoogd.

3.5.5

Ook als juist zou zijn dat de verwachte verlaging van de huurprijs voor [appellant] aanleiding was om over een andere bestemming van het gehuurde te gaan nadenken, wat [appellant] heeft betwist, betekent dat nog niet dat de vervolgens ontwikkelde plannen niet serieus zijn gemeend. Een (forse) verlaging van de ontvangen huur maakt dat alternatief immers aanstonds aantrekkelijker, afgezet tegen de situatie van voortzetting van de bestaande huurovereenkomsten. Voor [appellant] is de beslissing om zelf met zijn dochters een restaurant in het gehuurde te beginnen immers in ieder geval ten dele ook het product van economische afwegingen. Het in dit verband gedane bewijsaanbod wordt daarom als niet ter zake dienend gepasseerd. Op grond van hetgeen in de processtukken door [appellant] en ter zitting in hoger beroep door hem en zijn dochters naar voren is gebracht over de plannen is het hof voldoende overtuigd geraakt van het serieuze karakter daarvan. Daaraan doet niet af dat inderdaad niet goed valt in te zien waarom huurovereenkomst II al tegen december 2016 is opgezegd.

3.5.6

Dat [appellant] plannen heeft met het gehuurde, wil nog niet zeggen dat hij het gehuurde voor die plannen ook nodig heeft. [geïntimeerden] wijst erop dat [appellant] acht horecapanden in eigendom heeft in [plaats 1] , [plaats 2] , [plaats 3] , [plaats 4] en [plaats 5] , terwijl de oudste twee dochters hangende de procedure in eerste aanleg een pand in [plaats 6] hebben gekocht, dat zij willen ombouwen tot tapasrestaurant. Niet valt in te zien, aldus [geïntimeerden] , waarom niet een van deze panden kan worden gebruikt om het beoogde restaurant in te beginnen, dan wel, als er toch een pand wordt gekocht, niet een geschikt pand in de buurt kan worden gekocht om daarvoor te gebruiken.

3.5.7

Het gehuurde heeft een groot oppervlak, beschikt over een ruim terras en is gelegen aan de afslag van een snelweg, met ruime parkeergelegenheid in de buurt. [appellant] heeft uiteengezet dat deze eigenschappen het gehuurde bij uitstek geschikt maken als vestigingsplaats voor het nieuwe grootschalige restaurant van hem en zijn twee dochters. Hij heeft met stukken geadstrueerd dat vergelijkbare bedrijfsruimte in de buurt niet beschikbaar is. De horecaruimtes in zijn eigen vastgoedportefeuille zijn veel kleiner, net als het pand in [plaats 6] dat [A] en [B] als belegging hebben gekocht. [geïntimeerden] heeft een en ander niet voldoende gemotiveerd betwist. Het hof acht het voorts een gerechtvaardigde wens dat de nieuwe bedrijfsruimte enigszins is gelegen in de buurt van [plaats 1] , waar het gezin is geworteld. Op grond van het voorgaande stelt het hof vast dat [appellant] het gehuurde voor zijn plannen daadwerkelijk nodig heeft.

3.5.8

Daarmee komt het hof toe aan de vraag of [appellant] het gehuurde ook dringend nodig heeft. [geïntimeerden] voert in dit verband aan dat het feit dat de wil bestaat om het gehuurde zelf in gebruik te nemen nog niet met zich brengt dat daartoe enige noodzaak bestaat. Hij betwist dat [appellant] bij die ingebruikneming een wezenlijk belang heeft, mede gelet op het feit dat hij andere horecapanden bezit waarin zijn dochters desgewenst een eigen zaak kunnen beginnen. [geïntimeerden] wijst erop dat de dochters op dit moment allemaal een inkomen hebben, terwijl ook [appellant] voor zijn levensonderhoud niet afhankelijk is van het beoogde nieuwe restaurant.

3.5.9

[appellant] wil zijn dochter [C] , die ook een horecaopleiding heeft genoten, maar nu als enige nog in loondienst werkzaam is, de kans geven om samen met haar reeds ervaren zus [B] een restaurant te gaan uitbaten. Om aan twee ondernemers een interessant inkomen te kunnen bieden moet het restaurant een zekere omvang hebben. Het gehuurde biedt die mogelijkheid. Een beroep op dringend eigen gebruik is niet alleen mogelijk als de verhuurder en/of het kind aan wie hij het gehuurde in gebruik wenst te geven, in zijn maatschappelijk voortbestaan wordt bedreigd. In zoverre is het niet relevant dat de drie zussen in de huidige situatie al in hun levensonderhoud kunnen voorzien en dat dat ook geldt voor [appellant] zelf. Waar het om gaat is dat [B] en [C] ambities hebben die zij zonder dat zij de beschikking krijgen over het gehuurde, moeilijk kunnen realiseren. Als vader mag [appellant] zich dat belang aantrekken als (ware het) zijn eigen belang. De slotsom is dan ook dat [appellant] het gehuurde voor zijn plannen dringend nodig heeft.

3.5.10

Nu hiervoor is vastgesteld dat [appellant] het gehuurde dringend nodig heeft om het tezamen met zijn dochters zelf te gebruiken, komt het hof niet toe aan een afweging van de belangen van [appellant] bij beëindiging van de huurovereenkomst tegen de belangen van [geïntimeerden] bij voortzetting daarvan. Dit betekent dat de grieven 8 tot en met 11, die daarop betrekking hebben, niet hoeven te worden behandeld. Wel kan het hof toetsen of, zoals [geïntimeerden] tevens heeft aangevoerd, het beroep van [appellant] op dringend eigen gebruik, naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is, dan wel misbruik van bevoegdheid oplevert. [geïntimeerden] heeft in dit verband gesteld dat hij heeft mogen verwachten dat de huurovereenkomst langer zou duren dan tot 2018, aangezien hij voor (de goodwill en de inventaris van) het restaurant in 2003 een aanzienlijke som heeft neergeteld, die pas in 2013 geheel was afbetaald, en vervolgens in 2010 bij het huren van de nieuw gebouwde zaal aanzienlijke inrichtingskosten heeft gemaakt en ook nadien investeringen heeft gedaan die nog niet zijn terugverdiend. Voorts betoogt hij dat hij sinds 2003 het restaurant heeft uitgebouwd van een matig lopend tot een zeer goed draaiend etablissement en financieel afhankelijk is van de inkomsten uit zijn restaurant.

3.5.11

[geïntimeerden] heeft niet inzichtelijk gemaakt dat het door hem voor (de goodwill en de inventaris van) het restaurant betaalde bedrag zodanig hoog was, dat bij de aanvang van de exploitatie moest worden verwacht dat dat in vijftien jaar niet zou zijn terug te verdienen. Hetzelfde geldt, mutatis mutandis, voor de inrichtingskosten in 2010. Daarop strandt zijn argument dat hij op een langere duur van de huurovereenkomst heeft mogen vertrouwen. [geïntimeerden] heeft bovendien niet aannemelijk gemaakt dat hij ook feitelijk niet in staat is geweest de door hem in 2003 en 2010 gedane investeringen terug te verdienen. Het verloren gaan van een opgebouwde zaak en financiële afhankelijkheid zijn, gegeven het in principe tijdelijke karakter van een huurovereenkomst voor bedrijfsruimte, onvoldoende redenen om aan een verhuurder het recht te ontzeggen na verloop van zekere tijd weer de vrije beschikking te krijgen over zijn eigendom. Het beroep op de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid en op misbruik van bevoegdheid wordt derhalve, bij gebrek aan voldoende (vaststaande) feiten die tot dergelijke conclusies kunnen leiden, verworpen. Dit betekent dat de grieven 3 tot en met 7 slagen en dat [appellant] de huurovereenkomsten in beginsel rechtsgeldig heeft opgezegd.

3.6

Op grond van het bepaalde in artikel 7:295 BW blijft een opgezegde huurovereenkomst na de dag waartegen is opgezegd van rechtswege van kracht totdat de rechter onherroepelijk heeft beslist op een vordering van de verhuurder tot vaststelling van de datum waarop de huurovereenkomst zal eindigen. [appellant] heeft die vordering niet ingesteld, maar heeft een verklaring voor recht gevorderd. Wat daarvan zij, de datum waartegen huurovereenkomst II is opgezegd is inmiddels reeds verstreken. Omdat [appellant] niet inzichtelijk heeft gemaakt welk belang hij erbij heeft om eerder de beschikking te krijgen over een losse zaal, zal het hof bij het eindarrest de einddatum van huurovereenkomst II, evenals die van de overige huurovereenkomsten, bepalen op 14 december 2018, daarbij bij gebreke van een subsidiair gevorderde datum uitgaande van de stelregel dat het meerdere (de eerdere datum) het mindere (de latere datum) omvat. De ontruimingsvordering zal eveneens per die datum worden toegewezen. Een en ander ervan uitgaande dat het eindarrest voor of uiterlijk op genoemde datum zal kunnen worden gewezen.

3.7

Voor het zich thans voordoende geval dat de vorderingen van [appellant] toewijsbaar zijn, heeft [geïntimeerden] verzocht het bedrag vast te stellen dat [appellant] aan [geïntimeerden] dient te betalen indien later mocht blijken dat de wil tot persoonlijke duurzame ingebruikneming van het gehuurde in werkelijkheid niet aanwezig is geweest. Hij verzoekt dat bedrag te stellen op € 300.000,=. [appellant] heeft tegen dit verzoek geen bezwaar gemaakt, terwijl het bedrag het hof ook passend voorkomt gegeven het feit dat [geïntimeerden] dat bedrag in 2003 aan de BV heeft betaald voor (de goodwill en de inventaris van) het restaurant. Het hof zal dienovereenkomstig beslissen.

3.8

Daarnaast heeft [geïntimeerden] verzocht om toekenning van een tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten op grond van het bepaalde in artikel 7:297 BW. Ter zitting heeft [appellant] reeds bij voorbaat afstand gedaan van zijn uit lid 2 van dat artikel voortvloeiende recht zijn vordering in te trekken als het bedrag van de tegemoetkoming bekend wordt. Vooralsnog is er echter geen reden om de beëindigingsbeslissing reeds uit te spreken. Het hof acht de tot nu toe over de tegemoetkoming gevoerde discussie onvoldragen. [geïntimeerden] wordt daarom in de gelegenheid gesteld om bij akte het door hem gevraagde bedrag nader te motiveren en te adstrueren, waarbij hij tevens aandacht dient te besteden aan zijn wens en mogelijkheden om ergens anders een nieuwe restaurant te openen en aan de omstandigheid dat artikel 7:297 BW niet rept van een volledige schadeloosstelling, maar van een tegemoetkoming. [appellant] zal op die akte bij antwoordakte kunnen reageren. Partijen wordt verzocht te onderzoeken of zij over de tegemoetkoming met elkaar tot overeenstemming kunnen komen.

3.9

Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.

4 Beslissing

Het hof:

verwijst de zaak naar de rol van dinsdag 26 september 2017 voor een akte aan de zijde van [geïntimeerden] als bedoeld onder 3.8;

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit arrest is gewezen door mrs. J.C.W. Rang, D.J. van der Kwaak en E.M. Polak en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 29 augustus 2017.