Gevonden zoektermen

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHAMS:2017:3494

Instantie
Gerechtshof Amsterdam
Datum uitspraak
29-08-2017
Datum publicatie
22-09-2017
Zaaknummer
200.195.277/01
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

Verbintenissenrecht. Huurbemiddelaar brengt courtage in rekening aan huurder. Dienen van twee heren. (vgl ECLI:NL:HR:2015:3099)

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team I

zaaknummer : 200.195.277/01

zaaknummer rechtbank Amsterdam : 4192954 CV EXPL 15-14258

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 29 augustus 2017

inzake

[appellant] ,

wonend te [woonplaats 1] ,

appellante,

advocaat: mr. T. Delmée te Tilburg,

tegen

1 [geïntimeerde sub 1] ,

2. [geïntimeerde sub 2],

beiden wonend te [woonplaats 2] ,

geïntimeerden,

advocaat: mr. H.M. Meijerink te Amsterdam.

1 Het geding in hoger beroep

Partijen worden hierna [appellant] en (gezamenlijk) [geïntimeerden] genoemd.

[appellant] is bij dagvaarding van 28 juni 2016 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam van 18 april 2016, onder bovengenoemd zaaknummer gewezen tussen [geïntimeerden] als eiseressen en [appellant] als gedaagde.

Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:

- memorie van grieven;

- memorie van antwoord.

Partijen hebben de zaak ter zitting van 1 juni 2017 doen bepleiten, door hun voornoemde raadslieden, ieder aan de hand van pleitnotities die zijn overgelegd.

Ten slotte is arrest gevraagd.

[appellant] heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en

– uitvoerbaar bij voorraad – alsnog de vordering van [geïntimeerden] zal afwijzen en [geïntimeerden] zal veroordelen tot terugbetaling van al hetgeen [appellant] ter uitvoering van het bestreden vonnis heeft voldaan, op straffe van verbeurte van een dwangsom, met beslissing over de proceskosten, te vermeerderen met wettelijke rente en met nakosten.

[geïntimeerden] hebben geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis, met

– uitvoerbaar bij voorraad – beslissing over de proceskosten.

Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.

2 Feiten

2.1.

De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 1.1 tot en met 1.10 de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. Voor zover [appellant] in grief II erover klaagt dat de rechtbank in het bestreden vonnis niet alle relevante feiten heeft vermeld, doet dit aan de juistheid van de daar wel vastgestelde feiten niet af. Dit neemt niet weg dat het hof bij de beoordeling van het geschil aandacht zal besteden aan hetgeen [appellant] in hoger beroep aan feiten heeft aangevoerd, voor zover deze feiten voor de beoordeling van belang zijn. Omdat de door de kantonrechter vastgestelde feiten (op zichzelf) niet in geschil zijn, zal ook het hof daarvan uitgaan. De door de kantonrechter vastgestelde feiten komen neer op het volgende.

2.2.

[appellant] heeft een bemiddelingsbureau genaamd Global Housing. Op de Facebookpagina van Global Housing worden woningen aangeboden ‘voor ingeschreven kandidaten via de website’.

2.3.

Op 17 maart 2014 om 11.56 uur heeft [geïntimeerde sub 1] aan [appellant] bericht:

‘(…) Via via zag ik het Facebook bericht wat er net geplaatst is. Ik ben op zoek naar een 3 kamer appartement/studio vandaar dat ik mail. Wat moet ik doen om in aanmerking te komen? groetjes […] .’

2.4.

[geïntimeerde sub 2] heeft zich op 17 maart 2014 om 17.53 uur ingeschreven op de site van Global Housing.

2.5.

Op 17 maart 2014 heeft [geïntimeerde sub 2] aan [appellant] geschreven:

‘(...) Ik ben geïnteresseerd in het appartement dat op Facebook staat: Prachtig nieuw

appartement gerenoveerd in Amsterdam West ([naam straat]) bestaat uit 2 grote

slaapkamer en woonkamer met open keuken(...) badkamer douche, wc, wastafel.

Balkon op het zuiden. Prijs 1200 excl. (...)

Heb je foto’s? Of is het mogelijk een bezichtiging te plannen? Vriendelijke groeten

[geïntimeerde sub 2] .’

2.6.

[appellant] heeft [geïntimeerde sub 2] op 18 maart 2014 in twee e-mails laten weten:

‘Beste […] ,

Appartement aan de [naam straat] wordt momenteel verbouwd. 15 april/1 mei is het klaar. Ik heb de sleutel, we kunnen overdag gaan kijken. Laat maar weten wanneer je zou willen kijken.’

en:

‘Beste […] ,

Hierbij de benodigde formulieren om een passende aanbieding te kunnen doen bij

beheerder/eigenaar:

Kopie paspoort

Kopie arbeid contract

(..)

inschrijving Global Housing

[emailadres] (...)’

2.7.

Op 19 maart 2014 vond de bezichtiging plaats.

2.8.

[X] Vastgoed Management B.V. (hierna: [X] ), beheerder voor de verhuurder, heeft op 23 maart 2014 een concept voor het huurcontract van de [adres 1] naar [geïntimeerden] gestuurd. Hierover is nader onderhandeld tussen [geïntimeerden] en [X] .

2.9.

Op 31 maart 2014 heeft [appellant] [geïntimeerden] een factuur gezonden met daarin een betalingsoverzicht van ‘toekomstige woonruimte aan: [adres 2] . Daarin wordt onder het kopje ‘eerste betaalperiode’ een aanvangshuur van € 1.200,= en waarborgsom van € 1.200,= vermeld, o.v.v: ‘Direct betaald aan [X] beheer bv.’ Tevens heeft [appellant] in totaal € 1.633,50 in rekening gebracht ter zake van bemiddelingsvergoeding en contract kosten. [geïntimeerden] hebben dit bedrag

voldaan aan [appellant] .

2.10.

Met ingang van 1 mei 2014 hebben [geïntimeerden] de woning aan de [adres 1] gehuurd van Stadsrenovatie B.V., vertegenwoordigd door [X] , op basis van een op 25 april 2014 getekende huurovereenkomst.

2.11.

Bij brieven van 18 mei 2014, 23 februari 2015, 25 maart 2015 en 8 april 2015

hebben [geïntimeerden] [appellant] tevergeefs verzocht om en gesommeerd tot restitutie van de betaalde bemiddelingskosten.

3 Beoordeling

3.1.

[geïntimeerden] hebben in de eerste aanleg van de procedure in de kern gevorderd dat [appellant] wordt veroordeeld tot (terug)betaling van de aan [appellant] betaalde commissie/contractkosten van € 1.633,50, te vermeerderen met buitengerechtelijke kosten van € 296,48 en met de wettelijke rente vanaf 8 april 2015. Zij hebben daartoe gesteld dat zij de bemiddelingskosten onverschuldigd hebben betaald op grond van het bepaalde in artikel 7:427 BW in verbinding met de artikelen 7:417 en 7:418 BW, dan wel op grond van artikel 7:264 BW.

3.2.

De kantonrechter heeft de vordering toegewezen en daartoe onder verwijzing naar het arrest van de Hoge Raad van 16 oktober 2015 ECLI:NL: HR:2015:3099 (houdende beantwoording van prejudiciële vragen) in essentie overwogen dat [appellant] door zijn handelwijze twee heren heeft gediend en hij daarom op grond van artikel 7:427 BW in verbinding met artikel 7:417 lid 4 BW geen recht heeft op bemiddelingskosten jegens [geïntimeerden] Tegen deze beslissing en de daaraan ten grondslag gelegde motivering komt [appellant] met zijn grieven op. Deze grieven lenen zich voor gezamenlijke behandeling.

3.3.

[appellant] heeft de door hem in het algemeen gevolgde werkwijze als volgt beschreven. Zijn bedrijf, Global Housing, is een bemiddelingsbureau dat alleen de belangen van huurders behartigt. Hij treedt nooit op voor de verhuurder. Global Housing plaatst alleen een woning op Facebook indien hij deze woning voor zijn klanten heeft gevonden op bijvoorbeeld de website van een beheerder/verhuurder of op Pararius en tot de conclusie komt dat de betreffende woning past in het profiel dat zijn klanten kenbaar hebben gemaakt voor een te huren woning. De woning wordt dus door een andere partij, namelijk de belangenbehartiger van de verhuurder, gepresenteerd. Indien daarvan sprake is, neemt Global Housing contact op met de belangenbehartiger of de verhuurder van de te huren woning met de mededeling dat de betreffende woning past in het zoekprofiel van zijn klanten, waarbij hij tevens het verzoek doet of hij de betreffende foto’s aan hen mag laten zien (via onder meer Facebook) om aan te tonen dat zijn zoektocht naar geschikte woonruimte voor zijn klanten is geslaagd. Dit is de meest efficiënte manier van werken. Global Housing ontvangt hiervoor geen enkele vergoeding van de verhuurder.

Bij de zoektocht naar een te huren woning voor en door [geïntimeerden] – die daartoe een specifieke opdracht hebben gegeven door het invullen van het inschrijfformulier met vermelding van hun woonwensen – heeft Global Housing exact dezelfde werkwijze gehanteerd, aldus nog steeds [appellant] .

3.4.

De stelling van [appellant] dat het door de kantonrechter aangehaalde arrest van de Hoge Raad geen betrekking heeft op hem, omdat zijn onderneming alleen optreedt voor huurders, berust op een onjuiste lezing van het arrest. De bemiddelaar in die zaak stelde immers ook alleen op te treden voor particuliere woningzoekenden (zie overweging 4.2 van voornoemd arrest van de Hoge Raad). Dit verweer kan [appellant] dus niet baten.

3.5.1.

Uit de werkwijze, zoals geschetst door [appellant] , bezien in onderling verband en samenhang met de gang van zaken die uiteindelijk heeft geleid tot de totstandkoming van de huurovereenkomst tussen [geïntimeerden] en [X] , als vertegenwoordiger van de verhuurder van de woning aan de [adres 1] , volgt dat [appellant] te huur staande woningen op zijn Facebookpagina vermeldt. Deze pagina kan door eenieder worden bezocht, maar een bezichtiging van een op de Facebookpagina vermelde woning kan alleen plaatsvinden nadat de geïnteresseerde woningzoekende zich bij [appellant] inschrijft of zich al eerder had ingeschreven. De vermelding van een woning op de Facebookpagina van Global Housing geschiedt – voor zover in deze procedure is gebleken – zonder het exacte adres van de woning te noemen en zonder dat de contactgegevens van (de belangenbehartiger van) de verhuurder bekend worden gemaakt. Zo reageerde [geïntimeerde sub 2] , nadat zij zich had ingeschreven bij Global Housing, op een op de Facebookpagina van Global Housing vermeld appartement in Amsterdam West ([naam straat]), een niet geïndividualiseerde woning, eigendom van een niet geïndividualiseerde verhuurder. Naar aanleiding daarvan zijn volgens Global Housing twee woningen aan de [naam straat] bezichtigd, namelijk de woning aan de [adres 2] en de uiteindelijk gehuurde woning aan de [adres 1] . Onder deze omstandigheden acht het hof het niet van wezenlijk belang dat deze uiteindelijk door [geïntimeerden] gehuurde woning volgens [appellant] niet op de Facebookpagina stond. Inherent aan een werkwijze, zoals die van [appellant] , waarbij concrete adressen van woningen niet worden vermeld, maar alleen de straatnaam en een korte omschrijving van de woning, is immers dat achter de vermelding van een woning op de Facebookpagina meerdere vergelijkbare woningen schuil kunnen gaan. Feit blijft dat [geïntimeerden] reageerden op een bekendmaking op de Facebookpagina van Global Housing van een te huur staande, niet geïndividualiseerde woning, zonder vermelding van de contactgegevens van (de belangenbehartiger van) de verhuurder, en dat zij aldus de uiteindelijk door hen gehuurde woning hebben bezichtigd. Uit de omstandigheid dat [geïntimeerden] reageerden op een niet geïndividualiseerde woning op Facebook, daar geplaatst ten behoeve van bij Global Housing ingeschreven kandidaten, en de bezichtiging vervolgens plaatsvond in twee woningen in dezelfde straat, kan niet worden afgeleid dat [appellant] , zoals hij stelt, de desbetreffende uiteindelijk gehuurde woning specifiek voor [geïntimeerden] heeft gevonden. Hoe dan ook is kenmerkend voor de werkwijze van [appellant] dat hij woningen aanbiedt op zijn Facebookpagina, dat een woningzoekende op het aanbod op deze pagina reageert en dat de woningzoekende eerst een huurovereenkomst kan sluiten nadat hij zich heeft ingeschreven bij Global Housing (en [appellant] moet betalen bij het vinden van een woning), zoals ook [geïntimeerden] hebben gedaan.

3.5.2.

Volgens [appellant] was de verhuurder van de woning aan de [adres 1] in eerste instantie in gesprek met andere kandidaten, die het uiteindelijk niet zijn geworden. Daarna heeft Global Housing, aldus [appellant] , de verhuurder ervan ‘kunnen overtuigen om de woning aan [geïntimeerden] te verhuren’ en is hij daartoe expliciet met [X] in onderhandeling getreden (memorie van grieven, randnummer 55). Deze stelling valt echter, zonder toelichting, die ontbreekt, niet te rijmen met zijn stellingen in randnummer 70 van de memorie van grieven. Daar betoogt [appellant] immers onder meer dat Global Housing per e-mail van 19 maart 2014 in eerste instantie namens twee andere klanten had getracht een huurovereenkomst tot stand te laten komen voor de [adres 1] en dat [X] in haar e-mail van 20 maart 2014 enerzijds meldde dat deze kandidaten werden afgewezen en anderzijds dat de verhuurder zijn keuze had laten vallen op [geïntimeerden] als huurders. Hieruit kan niet anders worden afgeleid dan dat [appellant] de naam van [geïntimeerden] , net als de namen van de afgevallen kandidaten, aan [X] had voorgedragen. Enige andere inspanning van [appellant] ten behoeve van [geïntimeerden] volgt hieruit niet. Ook overigens is niet gebleken dat de bemoeienis van [appellant] verder is gegaan dan het bijwonen van de bezichtiging van de woning(en), het doorgeven van de naam van [geïntimeerden] aan (de belangenbehartiger van) de verhuurder, het aan [geïntimeerden] verstrekken van de ten behoeve van de verhuurder in te vullen formulieren en/of het doorgeven van de voorwaarden waaronder de verhuurder de huurovereenkomst zou willen sluiten. De stelling van [appellant] dat vervolgens ‘de onderhandelingen over de totstandkoming van de huurovereenkomst verder [zijn] gegaan, waarbij Global Housing enkel en alleen de belangen heeft behartigd (…) van [geïntimeerden] ’ is niet nader feitelijk toegelicht. Bovendien kan aan die stelling, zonder toelichting, die ontbreekt, weinig betekenis worden toegekend, omdat [geïntimeerden] , na de ontvangst van de concept huurovereenkomst van [X] , zelf met [X] in onderhandeling zijn getreden.

3.5.3.

[appellant] heeft gesteld dat hij [geïntimeerden] en de verhuurder niet voor elkaar heeft afgeschermd. Hij heeft daartoe gewezen op de omstandigheid dat [geïntimeerden] na de bezichtiging zelf van [X] hebben vernomen dat de keuze op hen was gevallen en zij dus direct contact hadden met de verhuurder. Deze stelling is, gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, niet steekhoudend. Essentieel is dat de woningzoekende bekend is met de contactgegevens van de verhuurder vóórdat hij jegens een bemiddelaar als [appellant] is gehouden tot het betalen van commissie. De woningzoekende moet immers de vrije keuze hebben om een te huur staande woning hetzij rechtstreeks van de verhuurder te huren, hetzij via een bemiddelaar aan wie hij commissie dient te betalen. Die keuze hebben [geïntimeerden] niet gehad.

3.5.4.

De omstandigheden in dit geding zijn aldus vergelijkbaar met de omstandigheden die aan de orde waren in meergenoemd arrest van de Hoge Raad. [appellant] moet worden geacht niet alleen met [geïntimeerden] , maar ook met (de beheerder van) de verhuurder een bemiddelingsovereenkomst in de zin van artikel 7:425 BW te hebben gesloten op de wijze zoals besproken door de Hoge Raad. Van bemiddeling is in een context als de onderhavige immers in beginsel reeds sprake als iemand in opdracht of met goedvinden van (de belangenbehartiger van) de verhuurder, een door deze te verhuren woning op zijn website of Facebookpagina plaatst. [appellant] heeft derhalve twee heren gediend. In het licht van het voorgaande doet hieraan niet af dat hij, onder verwijzing naar een daartoe strekkende verklaring van [X] , heeft gesteld dat dit niet daadwerkelijk het geval is geweest omdat hij geen opdracht, noch een vergoeding van (de beheerder van) de verhuurder heeft gekregen. Evenmin zijn in deze context van wezenlijk belang de stellingen van [appellant] dat niet alleen Global Housing, maar ook [X] bij de bezichtiging van de uiteindelijk gehuurde woning aanwezig was, dat [X] de huurovereenkomst heeft opgesteld en dat [geïntimeerden] , alle uit hoofde van de huurovereenkomst verplichte betalingen rechtstreeks aan [X] diende te voldoen.

3.6.

[appellant] heeft nog gesteld dat tot het arrest van de Hoge Raad niet duidelijk was dat deze uitleg aan artikel 7:425 BW in verband met de artikelen 7:417 en 7:427 BW, zou worden gegeven, dat in de rechtspraak voordien tegenstrijdige uitspraken hierover werden gedaan en dat de wetgever heeft gehandeld in strijd met de beginselen van rechtszekerheid, vertrouwen en legaliteit door deze ongewenste situatie te laten voortbestaan. Voorts heeft [appellant] gesteld dat hij te goeder trouw heeft gekozen voor zijn werkwijze, waarbij hij alleen voor huurders optrad en dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat dit verdienmodel hem met terugwerkende kracht wordt ontzegd. Dit is bovendien een vorm van onteigening als bedoeld in artikel 1 van het eerste Protocol bij het EVRM en zal leiden tot het faillissement van Global Housing, aldus nog steeds [appellant] .

3.7.

Wat hiervan verder ook zij, de keuze voor een bepaalde werkwijze/een verdienmodel is in beginsel een ondernemersrisico. Concrete feiten of omstandigheden die toewijzing van de vordering van [geïntimeerden] , strekkende tot terugbetaling van de door hen betaalde commissie, naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar doen zijn, dan wel in strijd met artikel 1 van het eerste Protocol bij het EVRM, zijn gesteld noch gebleken. Het beroep van [appellant] op schending van algemene beginselen van behoorlijk bestuur door de wetgever leidt niet tot een ander oordeel.

3.8.

De grieven stuiten reeds af op het voorgaande. Voor het overige hoeven zij geen bespreking. [appellant] heeft weliswaar bewijs aangeboden, maar geen feiten of omstandigheden aangevoerd die, indien bewezen, tot een andere beoordeling van het geschil zouden kunnen leiden. Dat bewijsaanbod wordt daarom gepasseerd.

3.9.

De slotsom is dat het bestreden vonnis wordt bekrachtigd. [appellant] dient, als de in het ongelijk gestelde partij, de kosten van het hoger beroep te dragen.

4 Beslissing

Het hof:

bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;

veroordeelt [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [geïntimeerden] begroot op € 314,= aan verschotten en € 1.896,= voor salaris;

verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit arrest is gewezen door mrs. E.M. Polak, C. Uriot en L.R. van Harinxma thoe Slooten en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 29 augustus 2017.