Gevonden zoektermen

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHAMS:2017:3493

Instantie
Gerechtshof Amsterdam
Datum uitspraak
29-08-2017
Datum publicatie
22-09-2017
Zaaknummer
200.195.233/01
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

Verbintenissenrecht. Huurbemiddelaar brengt courtage in rekening aan huurder. Dienen van twee heren. (vgl ECLI:NL:HR:2015:3099)

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team I

zaaknummer : 200.195.233/01

zaaknummer rechtbank Amsterdam : 4418708 CV EXPL 15-23490

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 29 augustus 2017

inzake

[appellant] ,

wonend te [woonplaats 1] ,

appellant,

advocaat: mr. T. Delmée te Tilburg,

tegen

[geïntimeerde] ,

wonend te [woonplaats 2] ,

geïntimeerde,

advocaat: mr. H.M. Meijerink te Amsterdam.

1 Het geding in hoger beroep

Partijen worden hierna [appellant] en [geïntimeerde] genoemd.

[appellant] is bij dagvaarding van 28 juni 2016 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam (hierna: de kantonrechter) van 6 mei 2016 onder bovengenoemd zaaknummer gewezen tussen [geïntimeerde] als eiser en [appellant] als gedaagde.

Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:

- memorie van grieven;

- memorie van antwoord.

Partijen hebben de zaak ter zitting van 1 juni 2017 doen bepleiten, door hun voornoemde raadslieden, ieder aan de hand van pleitnotities die zijn overgelegd.

Ten slotte is arrest gevraagd.

[appellant] heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en – uitvoerbaar bij voorraad – alsnog de vordering van [geïntimeerde] zal afwijzen, met veroordeling van [geïntimeerde] tot terugbetaling van al hetgeen [appellant] ter uitvoering van het bestreden vonnis heeft voldaan, op straffe van verbeurte van een dwangsom, met beslissing over de proceskosten, te vermeerderen met wettelijke rente en met nakosten.

[geïntimeerde] heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis, met – uitvoerbaar bij voorraad – beslissing over de proceskosten.

Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.

2 Feiten

2.1.

De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 1.1 tot en met 1.10 de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. Voor zover [appellant] in de memorie van grieven onder het kopje ‘Feiten in het vonnis’ erover klaagt dat de kantonrechter bij de feitenopsomming onvolledig is geweest, doet dit aan de juistheid van de in het vonnis wel vastgestelde feiten niet af. Dit neemt niet weg dat het hof bij de beoordeling van het geschil aandacht zal besteden aan hetgeen [appellant] in hoger beroep aan feiten heeft aangevoerd, voor zover deze feiten voor de beoordeling van belang zijn. Omdat de door de kantonrechter vastgestelde feiten (op zichzelf) niet in geschil zijn, zal ook het hof daarvan uitgaan. Samengevat en waar nodig aangevuld met andere feiten die als enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende betwist zijn komen vast te staan, komen de feiten neer op het volgende.

2.2.

[geïntimeerde] heeft gereageerd op een advertentie op de website [website] waarin woonruimte aan de [naam straat 1] te Amsterdam te huur werd aangeboden.

2.3.

[appellant] heeft een bemiddelingsbureau, genaamd Global Housing. Bij e-mail van 17 november 2014 om 8.44 uur heeft [appellant] [geïntimeerde] het volgende geschreven:

Beste [geïntimeerde] ,

Bedankt voor je reactie op de advertentie [naam straat 1] in Amsterdam.

Beste Allen,

De woning aan de [naam straat 1] is verhuurd zaterdag.

we hebben een ander woning gevonden op de [naam straat 2] . Deze heeft 4 slaapkamers en is nieuw gerenoveerd, is vergelijkbaar met de [naam straat 1] . Als je interesse hebt om te komen kijken hebben we je gratis inschrijving nodig op [website]

We gaan vandaag om 17.00 uur kijken.

Print je inschrijving van global housing uit en neem deze mee naar de bezichtiging. (…)

2.4.

[geïntimeerde] heeft zich ingeschreven bij Global Housing via een e-mail van 17 november 2014, verstuurd om 9.57 uur en gericht aan [mailadres] , met als onderwerp “Reactie via website”.

2.5.

[geïntimeerde] is telefonisch ervan op de hoogte gesteld dat hij zich op 17 november 2014 om 17.00 uur kan melden bij [adres 1] voor een bezichtiging.

2.6.

Direct na de bezichtiging heeft [geïntimeerde] per e-mail op 17 november 2014 om 17.15 uur aan [appellant] laten weten dat hij de woonruimte wil huren.

2.7.

Bij e-mail van 17 november 2014 om 18.03 uur heeft [appellant] aan [geïntimeerde] het volgende geschreven:

Om een goed voorstel te doen bij de eigenaar/beheerder hebben we het volgende nodig:

Gratis inschrijving op de website Global Housing.

[website]

Bevestiging per email dat je akkoord gaat met;

per 1 dec 2014, 12 maanden met optie verlenging.

- huurprijs (2.000,-) Exclusief G/E internet

- € 181,50 check in kosten beheerder

- € 35,- +/- Watergeld/servicekosten (…)

- 1 maand huur + btw aan commissie. € 2.000,- + 21% btw = € 2.420,-

Wij kunnen alleen een passend voorstel doen als u/jullie 100% zeker zijn en akkoord met het voorstel wat wij voor jullie gaan doen. (…)

Het moge duidelijk zijn dat wij ten behoeve van de huurder optreden, daarom kunnen wij voor u een bindend voorstel voorleggen bij eigenaar/beheerder als wij akkoord krijgen van u op deze email. Wij krijgen geen vergoeding van de eigenaar/beheerder en werken dus niet in opdracht van de eigenaar/beheerder. (…)

2.8.

Bij e-mail van 19 november 2014 om 2.41 uur heeft [appellant] aan [geïntimeerde] laten weten dat de eigenaar voor andere kandidaten heeft gekozen en daaraan toegevoegd:

We houden contact en volg ons via Facebook pagina global housing amsterdam.

2.9.

Bij e-mail van 28 november 2014 om 10.53 uur heeft [geïntimeerde] het volgende aan [appellant] medegedeeld:

Ik zag net op Facebook dat er een nieuw huis beschikbaar is! Ik en mijn beste vriend hebben veel interesse. Hopelijk kunnen wij het bezichtigen!

Stond niet precies waar het huis was maar het gaat om het twee slaapkamer appartement!

2.10.

Bij e-mail van 28 november 2014 heeft [appellant] aan [geïntimeerde] bericht dat de locatie van het huis [adres 2] is en op 1 december 2014 om 18.30 kan worden bezichtigd. Ten tijde van de bezichtiging bleek het om een ander adres te gaan, te weten [adres 3] .

2.11.

Bij e-mail van 1 december 2014 om 19.03 uur heeft [geïntimeerde] aan [appellant] laten weten dat hij de woonruimte aan de [adres 3] wil huren. Vervolgens zijn de benodigde gegevens verzonden en is [geïntimeerde] akkoord gegaan met de door [appellant] opgegeven kosten (vergelijkbaar met hetgeen hiervoor onder 2.7 is weergegeven, met een huurprijs van € 1.200,=). [appellant] heeft [geïntimeerde] daarna bij e-mail van 5 december 2014 gefeliciteerd met zijn nieuwe woning en laten weten dat de beheerder van verhuurder het huurcontract per e-mail naar [geïntimeerde] zal sturen en hem zal uitnodigen voor de ondertekening daarvan, waarbij [geïntimeerde] de betalingen voor ondertekening van het contract aan de beheerder moet voldoen en de verschuldigde commissie aan [appellant] .

2.12.

Met ingang van 15 december 2014 is [geïntimeerde] de woonruimte aan de [adres 3] te Amsterdam gaan huren.

3 Beoordeling

3.1.

[geïntimeerde] heeft in de eerste aanleg van de procedure in de kern gevorderd dat [appellant] wordt veroordeeld tot (terug)betaling van de aan [appellant] betaalde commissie/contractkosten van € 1.633,50, te vermeerderen met buitengerechtelijke kosten van € 296,38 en met de wettelijke rente per 6 juli 2015. Hij heeft daartoe gesteld dat hij de bemiddelingskosten onverschuldigd aan [appellant] heeft voldaan op grond van het bepaalde in artikel 7:427 BW in verbinding met de artikelen 7:417 en 7:418 BW, dan wel op grond van het bepaalde in artikel 7:264 BW.

3.2.

De kantonrechter heeft de vordering toegewezen en daartoe, kort weergegeven, onder verwijzing naar het arrest van de Hoge Raad van 16 oktober 2015 ECLI:NL: HR:2015:3099 (houdende beantwoording van prejudiciële vragen), overwogen dat [appellant] door zijn handelwijze twee heren heeft gediend en hij daarom op grond van artikel 7:427 BW in verbinding met artikel 7:417 lid 4 BW geen recht heeft op loon (commissie) jegens [geïntimeerde] . Tegen deze beslissing en de daaraan ten grondslag gelegde motivering komt [appellant] met zijn grieven op. Deze grieven lenen zich voor gezamenlijke behandeling.

3.3.

[appellant] heeft de door hem in het algemeen gevolgde werkwijze als volgt beschreven. Zijn bedrijf, Global Housing, is een bemiddelingsbureau dat alleen de belangen van huurders behartigt. Hij treedt nooit op voor de verhuurder. Global Housing plaatst alleen een woning op Facebook indien hij deze woning voor zijn klanten heeft gevonden op bijvoorbeeld de website van een beheerder/verhuurder of op Pararius en tot de conclusie komt dat de betreffende woning past in het profiel dat zijn klanten kenbaar hebben gemaakt voor een te huren woning. De woning wordt dus door een andere partij, namelijk de belangenbehartiger van de verhuurder, gepresenteerd. Indien daarvan sprake is, neemt Global Housing contact op met de belangenbehartiger of de verhuurder van de te huren woning met de mededeling dat de betreffende woning past in het zoekprofiel van zijn klanten, waarbij hij tevens het verzoek doet of hij de betreffende foto’s aan hen mag laten zien (via onder meer Facebook) om aan te tonen dat zijn zoektocht naar geschikte woonruimte voor zijn klanten hopelijk is geslaagd. Dit is de meest efficiënte manier van werken. Global Housing ontvangt hiervoor geen enkele vergoeding van de verhuurder.

Bij de zoektocht naar een te huren woning voor en door [geïntimeerde] – die daartoe een specifieke opdracht heeft gegeven door het invullen van het inschrijfformulier met vermelding van zijn woonwensen – heeft Global Housing exact dezelfde werkwijze gehanteerd.

De Facebookpagina van Global Housing staat alleen open voor zijn klanten. Dat blijkt ook uit de vermelding op die pagina: ‘voor ingeschreven kandidaten via onze website’. Hierdoor is sprake van exclusiviteit. Het gaat vaak om zeer courante woningen die passen binnen de zoekopdracht en kenbaar gemaakte woonwensen van de verschillende bij Global Housing ingeschreven woningzoekenden. Indien Global Housing een woning binnen een bepaald zoekprofiel heeft gevonden, heeft hij zelf de woning nog niet kunnen bezichtigen. Eerst wordt een algemene bezichtiging georganiseerd voor de klanten die hebben gereageerd op een door Global Housing gevonden woning. Deze bezichtiging is bedoeld ter oriëntatie. Vervolgens kunnen de klanten kenbaar maken of zij nog een exclusieve bezichtiging wensen, waarbij geen andere klanten van Global Housing aanwezig zijn. Bij de bezichtigingen is altijd een persoon namens de verhuurder aanwezig. Voor klanten die geïnteresseerd zijn gaat Global Housing daarna onderhandelen met (de belangenbehartiger van) de verhuurder. Als uit de algemene bezichtiging geen interesse volgt, gaat Global Housing verder op zoek voor zijn klanten naar andere woningen, aldus nog steeds [appellant] .

3.4.

De stelling van [appellant] dat het door de kantonrechter aangehaalde arrest van de Hoge Raad geen betrekking heeft op hem, omdat zijn onderneming alleen optreedt voor huurders, berust op een onjuiste lezing van het arrest. De bemiddelaar in die zaak stelde immers ook alleen op te treden voor particuliere woningzoekenden (zie overweging 4.2 van voornoemd arrest van de Hoge Raad). Dit verweer kan [appellant] dus niet baten.

3.5.1.

Uit de werkwijze, zoals geschetst door [appellant] , bezien in onderling verband en samenhang met de gang van zaken die uiteindelijk heeft geleid tot de totstandkoming van de huurovereenkomst tussen [geïntimeerde] en [X] Vastgoed Management B.V. (hierna: [X] ) als vertegenwoordiger van de verhuurder van de woning aan de [adres 3] , volgt dat [appellant] te huur staande woningen op zijn Facebookpagina vermeldt. Deze pagina kan door eenieder worden bezocht, maar een bezichtiging van een op de Facebookpagina vermelde woning kan alleen plaatsvinden nadat de geïnteresseerde woningzoekende zich bij [appellant] inschrijft of zich al eerder had ingeschreven. De vermelding van een woning op de Facebookpagina van Global Housing geschiedt – voor zover in deze procedure is gebleken – zonder het exacte adres van de woning te noemen en zonder dat de contactgegevens van (de belangenbehartiger van) de verhuurder bekend worden gemaakt. Zo reageerde [geïntimeerde] achtereenvolgens op diverse, niet geïndividualiseerde woningen. Naar aanleiding van zijn eerste reactie (in verband met een woning aan de [naam straat 1] ) kreeg hij te horen dat deze woning was verhuurd, dat wel een vergelijkbare woning kon worden bezichtigd, maar dat daartoe eerst een inschrijving was vereist. Daarop heeft [geïntimeerde] zich ingeschreven.

3.5.2.

De laatste reactie van [geïntimeerde] vond plaats naar aanleiding van een evenmin geïndividualiseerde woning, eigendom van een niet geïndividualiseerde verhuurder, op de Facebookpagina van Global Housing. Op die reactie kreeg [geïntimeerde] ten behoeve van de bezichtiging te horen dat het om het adres [adres 2] zou gaan. De bezichtiging vond echter plaats in de woning aan de [adres 3] . Onder deze omstandigheden acht het hof het niet van wezenlijk belang dat deze uiteindelijk door [geïntimeerde] gehuurde woning volgens [appellant] niet op de Facebookpagina stond. Inherent aan een werkwijze zoals die van [appellant] , waarbij concrete adressen van woningen niet worden vermeld, maar alleen de straatnaam en een korte omschrijving van de woning, is immers dat achter de vermelding van een woning op de Facebookpagina meerdere vergelijkbare woningen schuil kunnen gaan. Feit blijft dat [geïntimeerde] reageerde op een bekendmaking op de Facebookpagina van Global Housing van een te huur staande, niet geïndividualiseerde woning, zonder vermelding van de contactgegevens van (de belangenbehartiger van) de verhuurder, en dat hij aldus de uiteindelijk door hem gehuurde woning heeft bezichtigd. Uit de omstandigheid dat [geïntimeerde] reageerde op een niet geïndividualiseerde woning op Facebook, daar geplaatst ten behoeve van bij Global Housing ingeschreven kandidaten, en de bezichtiging vervolgens plaatsvond in een andere woning, kan niet worden afgeleid dat [appellant] , zoals hij stelt, de desbetreffende uiteindelijk gehuurde woning specifiek voor [geïntimeerde] heeft gevonden. Hoe dan ook is kenmerkend voor de werkwijze van [appellant] dat hij woningen aanbiedt op zijn Facebookpagina, dat een woningzoekende op het aanbod op deze pagina reageert en dat de woningzoekende eerst een huurovereenkomst kan sluiten nadat hij zich heeft ingeschreven bij Global Housing (en [appellant] moet betalen bij het vinden van een woning), zoals ook [geïntimeerde] heeft gedaan.

3.5.3.

Nadat [geïntimeerde] had laten weten dat hij geïnteresseerd was in de woning aan de [adres 3] kreeg hij een e-mail van [appellant] met een vergelijkbare inhoud als de e-mail zoals vermeld onder 2.7. Volgens [appellant] onderhandelt hij voor zijn klanten met (de belangenbehartiger van) de verhuurder, maar uit de desbetreffende e-mail blijkt dat allerminst. [appellant] wenst het akkoord van [geïntimeerde] met, onder meer, de huurprijs. Een passend voorstel wordt alleen gedaan als [geïntimeerde] ‘100%’ zeker is en ‘akkoord met het voorstel dat wij voor jullie gaan doen’. Global Housing kan een voor [geïntimeerde] ‘bindend voorstel voorleggen bij eigenaar/beheerder als wij akkoord krijgen van u op deze email’. Hier komt geen onderhandeling aan te pas. [geïntimeerde] dient te voldoen aan de kennelijke eisen van (de belangenbehartiger van) de verhuurder.

In de hier bedoelde e-mail maakt [appellant] voor zichzelf aanspraak op ‘1 maand huur + btw aan commissie. € 1.200,- + 21% btw = € 1.472,00’. Ook dit staat in de opsomming waarmee [geïntimeerde] zich akkoord moet verklaren alvorens [appellant] bereid is hem als potentiële huurder aan de eigenaar/beheerder voor te stellen.

3.5.4.

[appellant] heeft gesteld dat hij [geïntimeerde] en de verhuurder niet voor elkaar heeft afgeschermd en heeft daartoe gewezen op zijn e-mail van 5 december 2014. Deze stelling is, gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, niet steekhoudend. Essentieel is dat de woningzoekende bekend is met de contactgegevens van de verhuurder vóórdat hij jegens een bemiddelaar als [appellant] is gehouden tot het betalen van commissie.

De woningzoekende moet immers de vrije keuze hebben om een te huur staande woning hetzij rechtstreeks van de verhuurder te huren, hetzij via een bemiddelaar aan wie hij commissie dient te betalen. Die keuze heeft [geïntimeerde] niet gehad.

3.5.5.

De omstandigheden in dit geding zijn aldus vergelijkbaar met de omstandigheden die aan de orde waren in meergenoemd arrest van de Hoge Raad. [appellant] moet worden geacht niet alleen met [geïntimeerde] , maar ook met (de beheerder van) de verhuurder een bemiddelingsovereenkomst in de zin van artikel 7:425 BW te hebben gesloten op de wijze zoals besproken door de Hoge Raad. Van bemiddeling is in een context als de onderhavige immers in beginsel reeds sprake als iemand in opdracht of met goedvinden van (de belangenbehartiger van) de verhuurder, een door deze te verhuren woning op zijn website of Facebookpagina plaatst. [appellant] heeft derhalve twee heren gediend. In het licht van het voorgaande doet hieraan niet af dat hij, onder verwijzing naar een daartoe strekkende verklaring van [X] , heeft gesteld dat dit niet daadwerkelijk het geval is geweest omdat hij geen opdracht, noch een vergoeding van (de beheerder van) de verhuurder heeft gekregen. Evenmin zijn in deze context van wezenlijk belang de stellingen van [appellant] dat niet alleen Global Housing, maar ook [X] bij de bezichtiging van de uiteindelijk gehuurde woning aanwezig was, dat [X] de huurovereenkomst heeft opgesteld en dat [geïntimeerde] , alle uit hoofde van de huurovereenkomst verplichte betalingen rechtstreeks aan [X] diende te voldoen.

3.6.

[appellant] heeft nog gesteld dat tot het arrest van de Hoge Raad niet duidelijk was dat deze uitleg aan artikel 7:425 BW in verband met de artikelen 7:417 en 7:427 BW, zou worden gegeven, dat in de rechtspraak voordien tegenstrijdige uitspraken hierover werden gedaan en dat de wetgever heeft gehandeld in strijd met de beginselen van rechtszekerheid, vertrouwen en legaliteit door deze ongewenste situatie te laten voortbestaan. Voorts heeft [appellant] gesteld dat hij te goeder trouw heeft gekozen voor zijn werkwijze, waarbij hij alleen voor huurders optrad en dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat dit verdienmodel hem met terugwerkende kracht wordt ontzegd. Dit is bovendien een vorm van onteigening als bedoeld in artikel 1 van het eerste Protocol bij het EVRM en zal leiden tot het faillissement van Global Housing, aldus nog steeds [appellant] .

3.7.

Wat hiervan verder ook zij, de keuze voor een bepaalde werkwijze/een verdienmodel is in beginsel een ondernemersrisico. Concrete feiten of omstandigheden die toewijzing van de vordering van [geïntimeerde] , strekkende tot terugbetaling van de door hem betaalde commissie, naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar doen zijn, dan wel in strijd met artikel 1 van het eerste Protocol bij het EVRM, zijn gesteld noch gebleken. Het beroep van [appellant] op schending van algemene beginselen van behoorlijk bestuur door de wetgever leidt niet tot een ander oordeel.

3.8.

Voor zover [appellant] heeft beoogd ook in hoger beroep naar voren te brengen dat [geïntimeerde] de door hem verschuldigde commissie niet heeft betaald (memorie van grieven, nummer 53), heeft hij niet toegelicht hoe deze stelling zich verhoudt tot (i) het door [geïntimeerde] in eerst aanleg in het geding gebrachte betalingsbewijs betreffende betaling aan [appellant] van een bedrag van € 1.633,50 (conclusie van repliek, productie 31), en (ii) zijn stelling dat hij – [appellant] – ‘enkel en alleen de bemiddelingsvergoeding heeft ontvangen’ (memorie van grieven, nummer 65, laatste gedachtestreepje). Het hof gaat daarom, met de kantonrechter, ervan uit dat [geïntimeerde] het in deze procedure gevorderde bedrag aan [appellant] heeft betaald.

3.9.

Het hof kan [appellant] niet volgen in zijn betoog dat [geïntimeerde] onzelfstandige woonruimte heeft gehuurd. De enkele stelling dat de woning wordt bewoond door [geïntimeerde] en een vriend en dat zij geen gemeenschappelijke huishouding voeren, betekent – indien juist – nog niet dat deze woning kan worden aangemerkt als onzelfstandige woonruimte.

3.10.

De grieven stuiten reeds af op het voorgaande. Voor het overige hoeven zij geen bespreking. [appellant] heeft weliswaar bewijs aangeboden, maar geen feiten of omstandigheden aangevoerd die, indien bewezen, tot een andere beoordeling van het geschil zouden kunnen leiden. Dat bewijsaanbod wordt daarom gepasseerd.

3.11.

De slotsom is dat het bestreden vonnis wordt bekrachtigd. [appellant] dient, als de in het ongelijk gestelde partij, de kosten van het hoger beroep te dragen.

4 Beslissing

Het hof:

bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;

veroordeelt [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [geïntimeerde] begroot op € 314,= aan verschotten en € 1.896,= voor salaris;

verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit arrest is gewezen door mrs. E.M. Polak, C. Uriot en L.R. van Harinxma thoe Slooten en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 29 augustus 2017.