Gevonden zoektermen

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHAMS:2017:3130

Instantie
Gerechtshof Amsterdam
Datum uitspraak
01-08-2017
Datum publicatie
03-10-2017
Zaaknummer
200.195.942/01
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

Huurder betrekt niet verhuurder maar derde als verhuurder in procedure voor Huurcommissie. Voor door verhuurder tegen huurder geëntameerde procedure voor kantonrechter geldt art.7:262 lid 2 BW niet. Verhuurder geen schijn gewekt dat derde als verhuurder mocht worden beschouwd.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team I

zaaknummer: 200.195.942/01

zaak-/rolnummer rechtbank Noord-Holland: 4227603 \ CV EXPL 15-5704

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 1 augustus 2017

inzake

[appellante] ,

wonend te [woonplaats] ,

appellante,

advocaat: mr. B. Wernik te Haarlem,

tegen

WOONWAGENSTANDPLAATSEN KENNEMERLAND B.V.,

gevestigd te Haarlem,

geïntimeerde,

advocaat: mr. D. de Vries te Den Haag.

Partijen worden hierna [appellante] en Kennemerland genoemd.

1 Het verloop van het geding in hoger beroep

[appellante] is bij dagvaarding van 15 juni 2016 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de rechtbank Noord-Holland, sectie kanton, locatie Haarlem (verder: de kantonrechter) van 16 maart 2016, in deze zaak onder bovengenoemd zaak-/rolnummer gewezen tussen Kennemerland als eiseres en [appellante] als gedaagde.

Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:

- memorie van grieven, met producties;

- memorie van antwoord, met producties.

Ten slotte is arrest gevraagd.

[appellante] heeft geconcludeerd dat het hof het vonnis waarvan beroep zal vernietigen en, opnieuw recht doende, Kennemerland niet ontvankelijk zal verklaren in haar vorderingen althans haar deze vorderingen zal ontzeggen, met beslissing over de proceskosten.

Kennemerland heeft geconcludeerd dat het hof het vonnis waarvan beroep zal bekrachtigen, met beslissing over de proceskosten, uitvoerbaar bij voorraad.

2 De feiten

De kantonrechter heeft in het vonnis waarvan beroep onder het kopje ‘De feiten’ (sub a tot en met f) de feiten vastgesteld die hij tot uitgangspunt heeft genomen. Omdat die feiten tussen partijen niet in geschil zijn, zal ook het hof daarvan uitgaan.

3 De beoordeling

3.1.

Het gaat in deze zaak om het volgende.

( i) Sinds 1 april 2004 huurt [appellante] van Kennemerland een standplaats aan de [adres] (verder: de standplaats). In de daaraan voorafgaande brief van de gemeente Haarlem aan [appellante] van 25 maart 2004 was daaromtrent onder meer het volgende gesteld:

“Op 28 maart 2003 hebben wij u geïnformeerd omtrent het convenant dat tussen de gemeente Haarlem en de drie woningcorporaties (…) is ondertekend. Het doel van dit convenant is te komen tot overdracht van de woonwagencentra in Haarlem. (…)

Wij kunnen u nu mededelen dat de overdracht van de woonwagenstandplaatsen aan de woningcorporaties per 1 april 2004 een feit is. (…) Het voorgaande betekent dat u met ingang van 1 april 2004 een andere verhuurder heeft, namelijk de BV Woonwagenstandplaatsen Kennemerland (…).

Ten aanzien van het beheer en onderhoud verandert er niets, dit werd verzorgd door de firma Nijbod Consultancy uit Eindhoven en dat blijft zo. (…)

Ten aanzien van de huurincasso verandert er wel iets. Tot 1 april 2004 was u de huur voor de standplaats verschuldigd aan de gemeente Haarlem. Met ingang van 1 april 2004 moet u de huur aan de BV Woonwagenstandplaatsen Kennemerland betalen. Zij hebben hiervoor een administratiekantoor in de arm genomen, nl. AWS (…).”

(ii) Kennemerland, de nieuwe eigenaar, heeft inderdaad de huurincasso uitbesteed aan AWS B.V. (verder: AWS) en het beheer en onderhoud aan Nijbod Consultancy Beheer & Onderhoud B.V. (verder: Nijbod).

(iii) Bij brief van 11 juli 2013 heeft Nijbod aan [appellante] het volgende bericht:

“Namens en in opdracht van Woonwagenstandplaatsen Kennemerland BV doen wij u deze brief toekomen. Op 22 oktober 2013 schreef u aan ons een brief terzake het feit dat uw standplaats zou verzakken en er daardoor schade is ontstaan aan uw woonwagen. Uw brief hebben wij doorgezonden naar onze opdrachtgever.”

(iv) Op 24 en 30 september 2014 heeft Nijbod eveneens brieven verzonden aan [appellante] . Beide brieven hebben de volgende aanhef:

“Namens en in opdracht van Woonwagenstandplaatsen Kennemerland BV doen wij u deze brief toekomen.”

( v) Op 26 augustus 2014 heeft de Huurcommissie een verzoek van [appellante] ontvangen om tijdelijke verlaging van de huurprijs voor de standplaats vanwege de vermindering van het woongenot door ernstige onderhoudsgebreken (verder: het verzoek). [appellante] heeft in het verzoek aangegeven dat AWS de verhuurder van de standplaats is. Op 8 december 2014 is de standplaats onderzocht.

(vi) Op 27 maart 2015 heeft Nijbod per e-mail aan de advocaat van [appellante] het volgende geschreven:

“(…) met ingang van 1 april 2004 heeft de gemeente de woonwagenstandplaatsen in eigendom overgedragen aan Woonwagenstandplaatsen Kennemerland BV. (…) Daarmee is deze BV (…) de verhuurder van de standplaats [adres] .”

(vii) Op 30 maart 2015 is het onder (v) vermelde verzoek van [appellante] op een zitting van de Huurcommissie behandeld. Op 23 april 2015 is de uitspraak van de Huurcommissie (met kenmerk ZKN-2014-008586; verder: de uitspraak van de Huurcommissie) aan AWS verzonden. AWS is in de procedure bij de Huurcommissie niet verschenen.

3.2.

Kennemerland heeft in eerste aanleg gevorderd, kort gezegd, a. verklaring voor recht dat de uitspraak van de Huurcommissie geen werking heeft tegen haar althans dat [appellante] aan die uitspraak geen rechten kan ontlenen jegens haar, b. vernietiging van de uitspraak van de Huurcommissie en c. veroordeling van [appellante] om de verschuldigde huurprijs – die tot 1 juli 2015 € 204,15 en vanaf 1 juli 2015 € 209,25 per maand bedroeg – te voldoen, met veroordeling van [appellante] in de proceskosten. Zij heeft daartoe gesteld, kort gezegd, dat [appellante] in haar verzoek aan de Huurcommissie een onjuiste wederpartij heeft genoemd, dat zij, Kennemerland, niet op de hoogte was van de procedure bij de Huurcommissie en dat zij zich tijdens deze procedure niet heeft kunnen verweren. [appellante] heeft tegen deze vordering verweer gevoerd.

3.3.

De kantonrechter heeft in het vonnis waarvan beroep, kort gezegd, als volgt overwogen. [appellante] wist dan wel behoorde te weten dat Kennemerland de verhuurder van de standplaats was. Dit blijkt uit een aantal specifiek genoemde brieven van en aan (de gemachtigde van) [appellante] . Nu [appellante] niet Kennemerland, maar een verkeerde rechtspersoon, in de procedure bij de Huurcommissie heeft betrokken, kan zij aan de uitspraak in die procedure geen rechten ontlenen jegens Kennemerland, zodat de gevorderde verklaring voor recht toewijsbaar is. Kennemerland heeft niet gesteld welk belang zij vervolgens nog heeft bij haar vordering tot vernietiging van de uitspraak van de Huurcommissie en was bovendien geen partij in de procedure waarin de Huurcommissie uitspraak heeft gedaan, zodat deze vordering moet worden afgewezen. De vordering met betrekking tot de huurprijs, waartegen geen afzonderlijk verweer is gevoerd, zal worden toegewezen, aldus (nog steeds) de kantonrechter. Op grond van een en ander heeft de kantonrechter voor recht verklaard dat de uitspraak van de Huurcommissie geen werking heeft tegen Kennemerland en dat [appellante] aan die uitspraak geen rechten kan ontlenen jegens Kennemerland, [appellante] veroordeeld de tot op dat moment (nader omschreven) verschuldigde huurprijs te voldoen (en bepaald dat reeds betaalde huurpenningen daarop in mindering strekken) en [appellante] veroordeeld in de proceskosten.

3.4.

Het hof stelt voorop dat [appellante] ontvankelijk is in haar (vordering in) hoger beroep. De procedure die heeft geresulteerd in het vonnis waarvan beroep betrof een door Kennemerland tegen haar aanhangig gemaakte civiele procedure in eerste aanleg voor de Nederlandse burgerlijke rechter, van welk vonnis – behoudens uitzonderingen die zich in het onderhavige geval niet voordoen – op de voet van artikel 332 lid 1 Rv hoger beroep openstaat. Dat vonnis staat in beginsel geheel los van de uitspraak van de Huurcommissie, die is gedaan in een procedure tussen [appellante] en AWS en waarvoor – voor zover het om een daartegen in te stellen rechtsmiddel gaat – artikel 7:262 lid 2 BW geldt. Dat betekent dat de (door [appellante] zelf opgeworpen) vraag of het in laatstgenoemde bepaling vervatte appelverbod in het onderhavige geval kan worden doorbroken, geheel buiten bespreking kan blijven.

3.5.

Met haar eerste grief betoogt [appellante] dat de kantonrechter ten onrechte heeft geoordeeld, kort gezegd, dat [appellante] wist dan wel behoorde te weten dat Kennemerland de verhuurder van de standplaats was, dat dit blijkt uit een aantal specifiek genoemde brieven van en aan (de gemachtigde van) [appellante] en dat, nu [appellante] niet Kennemerland, maar een verkeerde rechtspersoon, in de procedure bij de Huurcommissie heeft betrokken, zij aan de uitspraak in die procedure geen rechten kan ontlenen jegens Kennemerland, zodat de gevorderde verklaring voor recht toewijsbaar is. De grief spitst zich blijkens de toelichting toe op de stelling dat Kennemerland zelf heeft aangegeven althans de schijn heeft gewekt dat zij haar belangen liet behartigen door AWS en Nijbod, dat het daarom aan AWS was om op adequate wijze te reageren op het verzoekschrift van [appellante] aan de Huurcommissie (dat AWS destijds moet hebben ontvangen), althans dat [appellante] daarop heeft mogen vertrouwen, en dat het niet adequaat reageren door AWS daarom voor risico van Kennemerland komt. Aldus beschouwd komt het betoog van [appellante] erop neer, zo begrijpt het hof, dat, hoewel Kennemerland, strikt genomen, niet gebonden kan worden geacht aan de uitspraak van de Huurcommissie, zij zich niettemin jegens [appellante] aan de inhoud van die uitspraak dient te houden, omdat dit in de gegeven omstandigheden moet worden beschouwd als een rechtsgevolg van de tussen hen bestaande huurovereenkomst dat uit de eisen van redelijkheid en billijkheid als bedoeld in artikel 6:248 lid 1 BW voortvloeit.

3.6.

Het hof kan [appellante] niet volgen in het betoog dat voor Kennemerland door haar gedragingen jegens [appellante] een zorgplicht is ontstaan die tot het genoemde rechtsgevolg leidt. Kennemerland heeft nimmer aan [appellante] medegedeeld en/of jegens [appellante] de indruk gewekt dat zij al haar belangen als verhuurder door derden liet behartigen. Indien en voor zover de aan haar gerichte brief van de gemeente Haarlem van 24 september 2003 al tot enig misverstand heeft kunnen leiden althans de schijn heeft kunnen wekken dat de gemeente Haarlem al haar belangen liet behartigen door AWS en Nijbod, is dat misverstand of die schijn volledig weggenomen door de (onder 3.1 sub (i) geciteerde) brief van de gemeente Haarlem aan [appellante] van 25 maart 2004, waarin glashelder staat verwoord dat vanaf 1 april 2004 Kennemerland de nieuwe eigenaar-verhuurder is, Nijbod het beheer en onderhoud verzorgt en AWS de huurincasso voor haar rekening neemt. Dat [appellante] deze mededelingen ook aldus heeft opgevat blijkt uit het feit dat – zoals de kantonrechter ook heeft overwogen – [appellante] op of omstreeks 11 oktober 2012 een brief aan Kennemerland heeft gestuurd waarin zij Kennemerland aansprakelijk heeft gesteld voor de schade die zij stelde te hebben geleden als gevolg van gebreken aan het gehuurde. [appellante] heeft geen feiten gesteld waaruit kan worden afgeleid dat Kennemerland op enig ogenblik na 1 april 2004 de schijn heeft gewekt dat Nijbod en AWS meer taken voor hun rekening namen dan slechts het beheer en onderhoud respectievelijk de huurincasso, met name dat AWS ook in juridische procedures de eigenaar-verhuurder vertegenwoordigde. Nijbod heeft er in haar aan [appellante] gerichte (en onder 3.1 sub (iii) en (iv) geciteerde) brieven van 11 juli 2013 en 24 en 30 september 2014 geen misverstand over laten bestaan wie op dat moment eigenaar-verhuurder was en in haar aan de advocaat van [appellante] gerichte (onder 3.1 sub (vi) geciteerde) e-mail van 27 maart 2015 – drie dagen vóór de zitting bij de Huurcommissie – expliciet herhaald dat Kennemerland sinds 1 april 2004 eigenaar-verhuurder was. Onder al deze omstandigheden, in onderling verband en samenhang beschouwd, moet, met de kantonrechter, worden geconcludeerd dat [appellante] wist dan wel behoorde te weten dat Kennemerland de verhuurder van de standplaats was, en kan niet worden geconcludeerd dat, hoewel Kennemerland, strikt genomen, niet gebonden kan worden geacht aan de uitspraak van de Huurcommissie, zij zich niettemin jegens [appellante] aan de inhoud van die uitspraak dient te houden.

3.7.

De conclusie is dat grief I faalt.

3.8.

Omdat de eerste grief faalt, komt het hof niet meer toe aan de behandeling van de tweede grief, die [appellante] afhankelijk heeft gesteld van het slagen van haar eerste grief.

3.9.

De slotsom luidt dat het appel faalt en dat het vonnis waarvan beroep zal worden bekrachtigd. [appellante] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten van het geding in hoger beroep.

4 De beslissing

Het hof:

bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;

veroordeelt [appellante] in de proceskosten van het geding in hoger beroep en begroot die kosten, voor zover tot heden aan de kant van Kennemerland gevallen, op € 718,= voor verschotten en op € 894,= voor salaris advocaat;

verklaart dit arrest ten aanzien van de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. R.J.M. Smit, J.C.W. Rang en D.J. van der Kwaak, en is in het openbaar uitgesproken op 1 augustus 2017 door de rolraadsheer.