Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHAMS:2017:2415

Instantie
Gerechtshof Amsterdam
Datum uitspraak
20-06-2017
Datum publicatie
07-07-2017
Zaaknummer
200.190.915/01
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

Geen reële onderhuurovereenkomst nu kennelijk de bedoeling voorlag de ‘onderhuurder’ in de plaats te laten treden van de huurder (art. 7:269 BW). Zie ECLI:NL:GHAMS:2016:4195.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team I

zaaknummer : 200.190.915/01

zaaknummer rechtbank Amsterdam : 4310679 CV EXPL 15-18930

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 20 juni 2017

inzake

[appellant] ,

wonend te [woonplaats] ,

appellant,

advocaat: mr. W. Albers te Amsterdam,

tegen

STCHTING YMERE,

gevestigd te Amsterdam,

geïntimeerde,

advocaat: mr. H.M.G. Brunklaus te Amsterdam.

1 Het verdere verloop van het geding in hoger beroep

Partijen worden hierna [appellant] en Ymere genoemd.

Bij arrest van 18 oktober 2016 heeft het hof de vordering van [appellant] in het incident afgewezen en in de hoofdzaak de zaak verwezen naar de rol voor beraad partijen.

Vervolgens heeft [appellant] op de rol van 10 januari 2017 een akte wijziging eis genomen.

Partijen hebben de zaak ter zitting van 20 april 2017 doen bepleiten, ieder door hun advocaat voornoemd en ieder aan de hand van pleitnotities die zijn overgelegd.

Ten slotte is arrest gevraagd.

[appellant] heeft – na voormelde wijziging van eis – geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en primair alsnog de vordering van Ymere tot ontruiming van de woning aan de [adres 1] zal afwijzen en subsidiair Ymere zal veroordelen hem een woning toe te wijzen met kenmerken en een huurprijs als door [appellant] aangegeven, met veroordeling van Ymere in de kosten van het geding in beide instanties, daaronder begrepen de kosten van ontruiming van hiervoor genoemde woning en opslag van de spullen.

Ymere heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis met veroordeling van [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep.

2 Feiten

De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 1.1 tot en met 1.14 de feiten vastgesteld die hij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt. Samengevat en waar nodig aangevuld met andere feiten die als enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende betwist zijn komen vast te staan, komen de feiten neer op het volgende.

2.1

Een rechtsvoorganger van Ymere heeft met ingang van 3 december 1993 de

woning aan de [adres 1] (hierna: het gehuurde) verhuurd aan [moeder] (geboren op [geboortedatum 1] ; hierna: [moeder]

), de moeder van [appellant] (geboren op [geboortedatum 2] ). Het

betreft een sociale huurwoning bestaande uit vijf kamers en een woonoppervlakte

van 84 m². De huurprijs bedraagt laatstelijk € 658,48 bruto per maand.

2.2

Nadat [moeder] met ingang van 1 juli 1998 een vaste baan als docent aan

de Rijksuniversiteit te Groningen had verkregen, heeft zij in 1999 een verzoek

tot huisbewaring voor twee jaar ingediend, hetgeen is toegestaan.

2.3

[moeder] is per 3 september 1999 uit de GBA te Amsterdam uitgeschreven en ingeschreven op het adres [adres 2] . Sinds 25 november 1999 is zij eigenares van de woning aan het adres [adres 3]

en daarnaast, sinds 27 december 2011, eigenares van een

appartement aan de [adres 4] alwaar zij eveneens een

betrekking heeft aan de UvA. Per 23 november 2001 heeft zij zich van het [adres 2]

naar de [adres 3] , beide te Groningen laten overschrijven. Sinds 14 januari 2005 stond [moeder] afwisselend op het adres van het gehuurde

en op laatstgenoemd adres in Groningen ingeschreven. Op het adres van het

gehuurde hebben ook andere personen ingeschreven gestaan.

2.4

[appellant] heeft vanaf de aanvang van de huurovereenkomst met zijn moeder in

het gehuurde gewoond, is vervolgens in 1999, toen hij 13 jaar oud was, met zijn

moeder meeverhuisd naar Groningen en heeft daar bij zijn moeder gewoond tot

hij, 18 jaar oud, dus tussen eind 2003 en eind 2004, opnieuw in het gehuurde is

gaan wonen, terwijl [moeder] toen in Groningen is blijven wonen.

[appellant] heeft zich per 31 augustus 2004 op het adres van het gehuurde laten

inschrijven en bewoont het gehuurde, tezamen met anderen, nog steeds.

2.5

Mede naar aanleiding van meldingen van omwonenden dat [moeder] niet

meer in het gehuurde woonachtig was, heeft (de rechtsvoorganger van) Ymere

enige malen enig onderzoek gedaan en contact met [moeder] opgenomen,

die daarbij zowel in 2002 als in 2003 liet weten voornemens te zijn metterwoon

terug te keren naar het gehuurde.

2.6

Ymere heeft [moeder] op 8 november 2004 schriftelijk verzocht de

huurovereenkomst op te zeggen, omdat haar verblijf in Groningen een

permanent karakter had. Hierop gaf [moeder] te kennen dat zij weer

voornamelijk in Amsterdam zou wonen. In 2006 heeft Ymere enige malen om

opheldering en bewijsstukken verzocht.

2.7

Bij brief van 6 juni 2013 heeft Ymere [moeder] wederom gesommeerd de

huurovereenkomst op te zeggen, omdat zij het gehuurde niet daadwerkelijk

bewoont. Het bij deze brief gevoegde opzeggingsformulier, waarop onder meer

staat dat het gehuurde op de einddatum leeg en vrij van bewoning moet worden

opgeleverd, heeft [moeder] op 15 juli 2013 ten kantore van Ymere

ondertekend met als vermelde einddatum 10 januari 2014. Daarna heeft Ymere

enige malen vergeefs geprobeerd een afspraak voor de eindoplevering te maken.

2.8

Eind 2013 vroeg [moeder] , die naar eigen zeggen (weer) in het buitenland

verkeerde, Ymere per e-mail om uitstel van de ontruiming omdat (haar zoon)

[appellant] , die vanaf 1993 ‘met een kleine onderbreking rond 1999’

onafgebroken in het gehuurde zou hebben gewoond, nog geen andere woning

had gevonden en zij haar eigen kind niet op straat wilde zetten.

2.9

Op 9 januari 2014 heeft [appellant] een aangetekende brief aan Ymere gestuurd,

waarin hij mededeelde dat hij door de huuropzegging van [moeder]

(tegen de volgende dag) opvolgend huurder was geworden omdat hij met [moeder]

een huurovereenkomst had gesloten en daarom

onderhuurbescherming inriep. Deze brief is (al dan niet omdat deze zonder

vermelding van dossierbehandelaar naar het bezoekadres van Ymere in Diemen

was gestuurd) geruime tijd door Ymere onopgemerkt gebleven.

2.10

Uiteindelijk is door Ymere, nog steeds onkundig van zojuist bedoelde brief, een

afspraak gemaakt met [moeder] dat het gehuurde op 5 november 2014 door haar

leeg en ontruimd wordt opgeleverd, doch op 10 november 2014 constateerde

Ymere dat de sleutels nog niet waren ingeleverd. Op 4 december 2014 verzond

[moeder] een WhatsApp-bericht aan de behandelaar bij Ymere met de

mededeling dat haar zoon ( [appellant] ) nog iets meer tijd nodig had en geïnformeerd werd of het huis te koop werd aangeboden. Op een sommatiebrief van de gemachtigde

van Ymere van 11 december 2014 om uiterlijk op 15 januari 2015 het gehuurde

leeg en ontruimd aan Ymere op te leveren, reageerde [moeder] op 16 december 2014 per e-mail dat zij de sleutels op 15 januari 2015 zou inleveren.

2.11

Op die datum is de het gehuurde niet leeg en ontruimd aan Ymere opgeleverd. Op 20 januari 2015 stuurde [moeder] aan de behandelaar bij Ymere een e-mail:

“Zoals afgesproken stuur ik hierbij de brief en de bijlagen die ik op 14 januari

aangetekend aan Ymere heb gestuurd’’. Daaronder volgt als tekst van de

kennelijk door haar bedoelde brief: “Hierbij lever ik (…) de sleutels in (...).

Zoals bij u bekend kan ik de woning niet leeg opleveren, omdat bij mijn

beëindiging van de huurovereenkomst, getekend op uw kantoor in augustus

2013 met als opleveringsdatum 9 januari 2014, mijn zoon, [appellant] , als onderhuurder de huur heeft overgenomen en hiermee volgens artikel 7:269 automatisch hoofdhuurder is geworden”

2.12

De gemachtigde van Ymere heeft bij brieven van 21 januari 2015 aan zowel

[moeder] als aan de bewoners van het adres van het gehuurde betwist dat

sprake was van onderhuur door [appellant] , onder sommatie tot oplevering.

2.13

Ymere heeft vervolgens zowel [moeder] en [appellant] als de (overige) personen die op het adres van het gehuurde verbleven in kort geding doen dagvaarden tot ontruiming. Kort voor de behandeling op 21 april 2015 werd namens (toen) gedaagden een kopie van een schriftelijk “Onderhuurcontract [adres 1] gedateerd 27 juni 2006 overgelegd, volgens welke [moeder] met ingang

van 1 juli 2006 tot het moment van haar besluit om definitief terug te keren naar

de woning het gehuurde onderverhuurt aan [appellant] tegen voldoening door deze

laatste aan [moeder] van de huurkosten (€ 554,33 per maand) en de

kosten van gas/licht door maandelijkse contante betaling of storting op een

bankrekening ten name van [moeder] .

2.14

De Voorzieningenrechter heeft bij vonnis van 6 mei 2015 deze vordering in kort

geding van Ymere afgewezen, kort gezegd omdat het voor Ymeres risico

kwam dat zij de onder 2.9 bedoelde brief niet had onderkend en daardoor niet

binnen de termijn van zes maanden een vordering ex artikel 7:269 lid 2 BW had

ingesteld.

3 Beoordeling

3.1

Ymere vordert de ontruiming van het gehuurde op grond van de stelling dat [appellant] daarin vanaf de huuropzegging door [moeder] zonder recht of titel verblijft. [appellant] heeft dat betwist en stelt dat hij in 2006 een schriftelijke overeenkomst van onderhuur heeft gesloten met [moeder] , zodat hij na de opzegging van de huur door haar met ingang van 10 januari 2014 rechtsgeldig in het gehuurde verblijft op grond van het bepaalde in art. 7:269 lid 1 BW.

3.2

De kantonrechter heeft de vordering van Ymere toegewezen en hij heeft daartoe samengevat het volgende overwogen. Uit de vaststaande feiten kan worden afgeleid dat [moeder] gedurende langere tijd in strijd heeft gehandeld met haar contractuele verplichting om het gehuurde zelf te bewonen, dit met het kennelijke doel haar zoon [appellant] aan woonruimte in Amsterdam te helpen en zonder de bedoeling om metterwoon in het gehuurde terug te keren (zoals wél in de schriftelijke onderhuurovereenkomst staat opgenomen). Dit doet de grondslag aan de overgelegde onderhuurovereenkomst reeds ontvallen. Daarnaast vallen bij het werkelijk bestaan van die onderhuurovereenkomst de nodige vraagtekens te plaatsen gelet op de verzoeken van [moeder] aan Ymere om na de huuropzegging haar zoon tijd te geven een andere woning te vinden, maar zonder te reppen over het bestaan van een onderhuurovereenkomst, het ontbreken van deugdelijke betalingsbewijzen van die onderhuur en de omstandigheid dat een aannemelijke verklaring voor het sluiten van die overeenkomst ontbreekt in het licht van de beweringen van [moeder] tegenover derden dat zij zelf nog in het gehuurde woonde of dat snel weer van plan was. Ook wanneer van het werkelijk bestaan van de onderhuurovereenkomst moet worden uitgegaan, dan is deze in het licht van alle omstandigheden aan te merken als een pseudo-onderhuurovereenkomst, zodat het inroepen van de bescherming als bedoeld in art. 7:269 lid 1 BW neerkomt op misbruik van huurbescherming. [appellant] is in de proceskosten veroordeeld. Tegen deze beslissing en de daaraan ten grondslag gelegde motivering komt [appellant] met zijn grieven op.

3.3

De grieven 1 tot en met 7 komen er in de kern op neer dat er geen sprake is van een pseudo-onderhuurovereenkomst en dat de kantonrechter daartoe de (vaststaande) feiten op onjuiste wijze heeft geïnterpreteerd. [appellant] stelt dat [moeder] als hoofdhuurder altijd voornemens is geweest om naar het gehuurde terug te keren (zoals ook blijkt uit de onderhuurovereenkomst) en dat zij daarom ook nooit afstand heeft willen doen van de huurovereenkomst. Alleen al uit de omstandigheden dat [moeder] de huur betaalde, dat het gas, licht en water op haar naam stonden én dat [appellant] in het gehuurde woonde, volgt dat er sprake is van een onderhuurovereenkomst tussen partijen. De omstandigheid dat [moeder] de huur heeft opgezegd zonder melding te maken van het bestaan van een onderhuurovereenkomst is zonder betekenis, omdat [moeder] toen niet wist dat er zoiets als onderhuurbescherming bestond. Van woonfraude is geen sprake, aldus steeds [appellant] .

3.4

Het hof overweegt als volgt. Uit de vaststaande feiten kan met voldoende mate van zekerheid worden afgeleid dat [moeder] in ieder geval vanaf 1999 permanent verblijf heeft gehouden buiten het gehuurde. Niet alleen haar eigen verklaring van 1 mei 2016 duidt daarop (“op 1 september 1999 zijn we toch naar Groningen verhuisd”), maar ook de inschrijving op een ander GBA-adres dan het adres van het gehuurde en het bezit van een eigen woning te Groningen. Bovendien bestond er kennelijk een (contractuele) noodzaak om te wonen in of nabij Groningen waar [moeder] doceerde en aldaar ook formeel ingeschreven te staan. De noodzaak om te beschikken over een woonruimte in Amsterdam was derhalve vanaf dat moment niet meer aanwezig. De enkele wens om ooit weer eens naar Amsterdam terug te keren maakt dat niet anders. [appellant] is vanuit de gezinssituatie bij [moeder] in Groningen in 2004 op 18-jarige leeftijd naar Amsterdam getogen en hij is vervolgens al dan niet samen met derden het gehuurde gaan bewonen. Van deze bewoning heeft noch [moeder] noch [appellant] melding gemaakt bij Ymere, integendeel, [moeder] heeft, meermaals aangesproken op de onduidelijke woonsituatie, Ymere voortdurend doen geloven dat zij óf in het gehuurde verbleef óf daarin op korte termijn zou terugkeren. Het hof gaat er daarom vanuit dat [moeder] niet alleen reeds in 1999 feitelijk heeft afgezien van de bewoning van het gehuurde maar tegelijkertijd dat feit welbewust verborgen heeft gehouden voor Ymere evenals – zelfs tot na de huuropzegging in augustus 2013 – de omstandigheid dat (in ieder geval) haar zoon [appellant] daar vanaf 2004 is gaan wonen. Daarmee heeft [moeder] afstand gedaan van de huurovereenkomst.

Verder is in dit verband het volgende van belang. Zelfs als al zou moeten worden aangenomen dat tussen [moeder] en [appellant] een overeenkomst van onderhuur is gesloten in 2006 (ter zitting in hoger beroep is zijdens [appellant] overigens voor het eerst in deze procedure het standpunt ingenomen dat er reeds een mondelinge onderhuurovereenkomst was gesloten in 2004), dan komt deze rechtens geen betekenis toe. Daartoe dient het volgende.

Een overeenkomst van (onder)huur schept rechten en verplichtingen voor beide partijen. Zo dienen in ieder geval de overeengekomen huurpenningen en de overige lasten te worden betaald door de huurder. Van enige betaling door [appellant] aan [moeder] is over de periode tot medio 2011 in het geheel niet gebleken. Ook de betaling van huur c.a. nadien door [appellant] is, voor zover al aan de hand van de door [appellant] overgelegde stukken na te gaan, niet of nauwelijks stelselmatig dan wel volledig te noemen. Uit niets blijkt dat [moeder] [appellant] op de niet-betaling van huurpenningen ooit (serieus) heeft aangesproken. Reeds daarom is van een volwaardige onderhuurovereenkomst geen sprake. [appellant] heeft verder niet betwist dat het aanvragen van huursubsidie en zorgtoeslag in samenspraak met, zoal niet alleen door, zijn moeder is verzorgd en voorts dat hij niet eerder dan eind 2014 (dus geruime tijd na de opzegging van de huur door [moeder] eind 2013) op de hoogte raakte van het bestaan van een schriftelijk vastgelegde onderhuurovereenkomst. Zie hiertoe de e-mail van [appellant] van maandag 2 mei 2016 aan [S.] , waarin [appellant] onder meer stelt: “Ergens eind 2014 kwam het Juridisch Loket toevallig ter sprake met mijn moeder. Zij zei mij toen dat wij ook een onderhuurcontract hadden opgesteld. Het Juridisch Loket had mij trouwens verteld, dat voor het bewijs van onderhuur het overleggen van een papieren contract niet nodig is. Een mondelinge afspraak is net zo geldig.” Aldus mag gevoeglijk worden aangenomen dat [moeder] vanaf het moment dat [appellant] feitelijk in het gehuurde verbleef – en [moeder] in ieder geval al langere tijd niet meer – doende is geweest om ervoor te zorgen dat haar zoon daar zo lang mogelijk zou kunnen blijven wonen. Een onderhuurovereenkomst met betrekking tot zelfstandige woonruimte die van stond af aan dat doel beoogt te bewerkstelligen verdient daarom niet de bescherming als bedoeld in art. 7:269 lid 1 BW en is door de kantonrechter terecht aangemerkt als een pseudo-onderhuurovereenkomst. Onder deze omstandigheden bestaat er ook geen grond om de subsidiaire vordering van [appellant] toe te wijzen.

3.5

De grieven, die uitgaan van een andere opvatting falen. Ook de grief met betrekking tot de proceskostenveroordeling is daarom vergeefs voorgedragen. Het vonnis waarvan beroep zal worden bekrachtigd. [appellant] zal als in het ongelijk gestelde partij worden verwezen in de kosten van het geding in appel mede omvattend die van het incident.

4 Beslissing

Het hof:

bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter te Amsterdam van 22 april 2016 waarvan beroep;

wijst de subsidiaire vordering van [appellant] af;

veroordeelt [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van Ymere begroot op € 718,= aan verschotten en € 2.682,= voor salaris.

Dit arrest is gewezen door mrs. C.M. Aarts, R.J.M. Smit en R.J.Q. Klomp en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 20 juni 2017.