Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHAMS:2017:2128

Instantie
Gerechtshof Amsterdam
Datum uitspraak
06-06-2017
Datum publicatie
19-06-2017
Zaaknummer
200.193.267/01
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

Ontbinding huurovereenkomst woning vanwege in gebruik geven aan derden. Medehuurster is naast huurder hoofdelijk aansprakelijk voor nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team I

zaaknummer : 200.193.267/01

zaaknummer rechtbank Amsterdam : 4610598 CV EXPL 15-31822

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 6 juni 2017

inzake

1 [appellante sub 1] ,

2. [appellant sub 2] ,

beiden wonend te [woonplaats] ,

appellanten in het principaal beroep,

geïntimeerden in het incidenteel beroep,

advocaat: mr. A.W. van Rijn te Katwijk,

tegen

STICHTING STADGENOOT,

gevestigd te Amsterdam,

geïntimeerde in het principaal beroep,

appellante in het incidenteel beroep,

advocaat: mr. I.N. Maaskant te Hoofddorp.

1 Het geding in hoger beroep

Partijen worden hierna [appellante sub 1] , [appellant sub 2] en Stadgenoot genoemd. [appellante sub 1] en [appellant sub 2] worden gezamenlijk en in enkelvoud aangeduid als [appellanten]

is bij dagvaarding van 1 juni 2016 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam (hierna: de kantonrechter), van 11 maart 2016, onder bovenvermeld zaaknummer gewezen tussen Stadgenoot als eiseres en [appellanten] , [A] , [B] , [C] en [D] (hierna respectievelijk: de broer, [B] , [C] en [D] ) als gedaagden.

Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:

- memorie van grieven, met producties;

- memorie van antwoord, tevens memorie van grieven in incidenteel appel, met producties;

- memorie van antwoord in incidenteel appel, met een productie.

Ten slotte is arrest gevraagd.

[appellanten] heeft in het principaal beroep geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en - uitvoerbaar bij voorraad - alsnog de vorderingen van Stadgenoot zal afwijzen, met beslissing over de proceskosten.

Stadgenoot heeft in het principaal beroep en in het incidenteel beroep geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis, met dien verstande dat ten aanzien van [appellante sub 1] , opnieuw rechtdoende, niet alleen de ontruiming wordt uitgesproken maar ook de ontbinding van de huurovereenkomst, met beslissing over de proceskosten.

In het incidenteel beroep heeft [appellanten] geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis, althans ten aanzien van [appellante sub 1] , met beslissing over de proceskosten.

Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.

2 Feiten

De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder “Feiten” de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. Samengevat en waar nodig aangevuld met andere feiten die als enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende betwist zijn komen vast te staan, komen de feiten neer op het volgende.

a. Stadgenoot verhuurt sedert 26 juli 2011 aan [appellant sub 2] de woning aan de [adres] (hierna: het gehuurde) tegen een huurprijs van € 465,36 per maand. Het betreft een vierkamerwoning van 56 m2.

b. Op de huurovereenkomst zijn de Algemene voorwaarden woonruimte 01-07-2008 van toepassing. Artikel 7 van deze voorwaarden bepaalt onder meer:

7.15

U verhuurt uw woning of een deel daarvan niet zonder onze voorafgaande schriftelijke toestemming aan een ander. Voor bruikleen van (delen van) uw woning geldt hetzelfde. (…)

7.22

U geeft bij het begin van de huurovereenkomst naar waarheid aan ons op wie er tot uw huishouding behoort. Als daar iets in verandert geeft u dit schriftelijk aan ons door.”

c. Bij e-mail van 19 september 2013 heeft het Zoeklicht Meldpunt een zoeklicht melding gestuurd betreffende het adres van het gehuurde, met het verzoek deze in behandeling te nemen. Volgens dit meldpunt stonden zes personen ingeschreven op het adres van het gehuurde, waaronder [appellant sub 2] , de broer en [B] .

d. Op 4 februari 2015 stonden er op het adres van het gehuurde acht personen ingeschreven. Naar aanleiding hiervan heeft [X] , medewerker van Stadgenoot, op 10 februari 2015 het gehuurde bezocht. Van dat bezoek heeft [X] verslag gedaan in een brief van 24 februari 2015 gericht aan [appellant sub 2] . Daarin is onder meer het volgende opgenomen: “Wat opviel was dat er in de woonkamer een muur was geplaatst waardoor er een extra slaapkamer is gecreëerd. Door deze aanpassing is er geen woonkamer meer. De woning bestaat nu slechts uit vier slaapkamers die allemaal op slot kunnen. Door deze aanpassingen kunnen de bewoners gescheiden leven waardoor de bewoning een pensionachtig karakter heeft gekregen. De slaapkamers aan de straatkant worden verhuurd voor respectievelijk € 300,- en € 400,- per maand. Dit is mij verteld door de heer [D] en mevrouw [B] die beide een kamer huren. De gesprekken hebben afzonderlijk in de slaapkamers plaatsgevonden.

Bovenstaande is in strijd met de voorwaarden uit de huurovereenkomst. U bent daarom verplicht om de huurovereenkomst op te zeggen, maar u hebt dat nog niet gedaan. Met deze brief verzoeken wij u dringend om de huurovereenkomst op korte termijn op te zeggen. Daarnaast wijzen wij u op uw overige verplichtingen.”

e. Per 23 februari 2015 zijn twee van de acht personen uitgeschreven van het gehuurde.
f. Bij brief van 26 mei 2015 heeft [Y] , bedrijfsjurist, namens Stadgenoot [appellant sub 2] het volgende bericht:

“Na een melding van de Dienst Basis Informatie over een grote hoeveelheid personen die zich op de woning aan de [adres] hebben ingeschreven, zijn wij bij u op 10 februari jl. op huisbezoek geweest. Tijdens dat huisbezoek zagen wij dat elke slaapkamer afzonderlijk afgesloten kon worden en dat u in de woonkamer ook een muur hebt geplaatst waardoor er nog een slaapkamer is gecreëerd. In totaal bestaat de woning nu uit 5 afzonderlijke slaapkamers. U verhuurt deze slaapkamers aan 6 verschillende personen die hier € 300,- tot € 400,- voor betalen. (…) Het is ingevolge artikel 7.15 van de algemene voorwaarden behorende bij uw huurovereenkomst namelijk niet toegestaan om uw woning geheel of gedeeltelijk onder te verhuren dan wel in gebruik te geven aan derden. Daarnaast verdient u flink aan de verhuur van de ruimten (…).

Door het niet nakomen van de verplichtingen uit de huurovereenkomst pleegt u wanprestatie welke een ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Echter, een huuropzegging hebben wij nog niet van u mogen ontvangen. In dat kader zullen wij op korte termijn nog eens bij u langskomen om één en ander door te spreken.”

g. In een e-mail van [Y] van 15 juni 2015 is het volgende met betrekking tot het gehuurde vermeld:

“Huurder belde (…) om mij te laten weten dat hij al zijn huurders zal laten weten dat zij moeten vertrekken. Hij belt mij volgende week om te laten weten of zij dat ook zullen doen. Termijn is max 2 maanden. Wanneer ik hem volgende week spreek maak ik een afspraak om te controleren.
De mensen in zijn woning zouden niets betalen en alleen hebben verklaard dit wel toe doen tegen [X] omdat zij dachten dat hij dan een ander huis voor hen zou regelen. Huurder vroeg zich af wat te doen als de bewoners niet vertrekken. Ik heb hem aangeraden met zijn advocaat te gaan praten dan.”

h. Bij brief van 22 oktober 2015 heeft de gemachtigde van Stadgenoot [appellant sub 2] medegedeeld dat geconstateerd is dat [appellant sub 2] de woning onrechtmatig aan derden in gebruik heeft gegeven c.q. heeft onderverhuurd, hetgeen in strijd is met de wet en met de bepalingen van het huurcontract. Daarbij is medegedeeld dat Stadgenoot niet bereid is de huurovereenkomst nog langer voort te zetten. Indien [appellant sub 2] de huurovereenkomst niet opzegt, de woning ontruimt en de sleutels inlevert, zal Stadgenoot overgaan tot het nemen van rechtsmaatregelen.
i. Bij brief van eveneens 22 oktober 2015 heeft de gemachtigde van Stadgenoot de broer, [B] , [appellante sub 1] , [C] en [D] gesommeerd het gehuurde te verlaten.

j. Bij dagvaarding van 1 juni 2016 hebben [appellant sub 2] en [appellante sub 1] Stadgenoot betrokken in een executiegeschil en gevorderd Stadgenoot te verbieden tot tenuitvoerlegging van het bestreden vonnis over te gaan. Stadgenoot heeft de ontruiming doorgehaald en het executiegeschil is niet voortgezet.

k. Bij dagvaarding van 21 juni 2016 heeft Stadgenoot [appellante sub 1] gedagvaard en gevorderd dat [appellante sub 1] , in haar hoedanigheid van medehuurster, zal worden veroordeeld tot ontruiming. Dit heeft geleid tot het vonnis van 4 augustus 2016 van de voorzieningenrechter in de rechtbank Amsterdam waarin [appellante sub 1] is veroordeeld om het gehuurde te ontruimen en het ter beschikking van Stadgenoot te stellen.

l. Op 15 augustus 2016 is het gehuurde ontruimd.

m. Sinds 14 oktober 2016 wordt het gehuurde verhuurd aan derden.

n. Bij brief van 16 november 2016 heeft de gemachtigde van Stadgenoot de huurovereenkomst vernietigd op grond van bedrog, uitsluitend voor het geval in hoger beroep zou komen vast te staan dat de huurovereenkomst ten onrechte ontbonden zou zijn dan wel nog zou blijven bestaan ten aanzien van [appellante sub 1] .

o. Op 30 oktober 2014 zijn [appellant sub 2] en [appellante sub 1] een geregistreerd partnerschap aangegaan.

3 Beoordeling

3.1

Stadgenoot heeft in eerste aanleg, uitvoerbaar bij voorraad, gevorderd dat de huurovereenkomst zal worden ontbonden en dat [appellant sub 2] , de broer, [B] , [appellante sub 1] , [C] en [D] het gehuurde zullen ontruimen en ter beschikking van Stadgenoot zullen stellen, met beslissing over de proceskosten.
Stadgenoot heeft daartoe gesteld, kort gezegd, dat [appellant sub 2] in strijd heeft gehandeld met de huurovereenkomst en met de artikelen 7:213 juncto artikel 7:244 van het Burgerlijk Wetboek, door het gehuurde niet conform de bestemming onafgebroken te gebruiken als woonruimte voor louter hemzelf en het gehuurde daarnaast ongeoorloofd aan derden onder te verhuren dan wel in gebruik te geven. [appellanten] heeft hiertegen verweer gevoerd.

3.2

De kantonrechter heeft de vorderingen van Stadgenoot, uitvoerbaar bij voorraad, toegewezen. Zij heeft daartoe overwogen dat voldoende is komen vast te staan dat [appellant sub 2] het gehuurde tegen betaling heeft onderverhuurd aan [B] en [D] en in gebruik heeft gegeven aan de broer en [appellante sub 1] , zonder daartoe (schriftelijke) toestemming te hebben verkregen van Stadgenoot. De kantonrechter heeft geoordeeld dat deze tekortkoming dusdanig ernstig is dat de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde wordt gerechtvaardigd. Daarbij heeft de kantonrechter meegewogen dat [appellant sub 2] deze situatie heeft laten voortduren ook nadat hij hierop was gewezen door Stadgenoot en het feit dat het gehuurde een zogenoemde sociale huurwoning betreft. [appellanten] is in de proceskosten veroordeeld en het anders of meer gevorderde is afgewezen.

3.3

Tegen deze beslissingen en de daaraan ten grondslag gelegde motivering komt [appellanten] met twee grieven in het principaal beroep op en Stadgenoot met één grief in het incidenteel beroep. De grieven, zowel in het principaal - als in het incidenteel beroep, lenen zich voor gezamenlijke behandeling.

3.4

Het hof stelt vast dat, nu [appellante sub 1] en [appellant sub 2] met elkaar een geregistreerd partnerschap zijn aangegaan, [appellante sub 1] sedert de aanvang van het geregistreerd partnerschap als medehuurster is aan te merken. [appellant sub 2] heeft het gehuurde niet in strijd met de huurovereenkomst aan [appellante sub 1] in gebruik gegeven, maar wel nagelaten overeenkomstig artikel 7:19 van de “Algemene voorwaarden woonruimte 01-07-2008” bij de huurovereenkomst schriftelijk aan Stadgenoot door te geven dat hij een geregistreerd partnerschap was aangegaan. Daarmee heeft hij in strijd met de huurovereenkomst gehandeld. Daarnaast laat het voorgaande onverlet dat het gehuurde in strijd met de huurovereenkomst in gebruik is gegeven aan [C] , [D] , [B] en de broer. Dat [C] en [D] ten tijde van de inleidende dagvaarding reeds vertrokken waren uit het gehuurde is daarbij niet relevant, nu dit de reeds ontstane tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst van de zijde van [appellant sub 2] niet meer ongedaan kon maken. Ook al omdat daarna [B] en de broer zich nog (steeds) in het gehuurde bevonden waarvoor evenmin de contractueel vereiste toestemming van Stadgenoot was verkregen. Hiermee is ook in hoger beroep voldoende komen vast te staan dat er sprake is van een tekortkoming in de nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst door [appellant sub 2] .

3.5

De vraag is of deze tekortkoming van [appellant sub 2] ook heeft te gelden als tekortkoming van [appellante sub 1] als medehuurster. Het hof is van oordeel dat deze vraag bevestigend moet worden beantwoord. Uitgangspunt is dat [appellante sub 1] , als medehuurster, naast [appellant sub 2] hoofdelijk aansprakelijk is tegenover Stadgenoot voor de nakoming van de verplichtingen zoals die voortvloeien uit de huurovereenkomst en de daarop van toepassing zijnde algemene voorwaarden (artikel 7:266 lid 2 BW). Deze aansprakelijkheid strekt zich uit tot alle verplichtingen die hieruit voortvloeien en bij niet-nakoming is niet relevant wie van beiden, [appellant sub 2] of [appellante sub 1] tekort is geschoten. [appellanten] heeft nog aangevoerd dat [appellante sub 1] zich pas op 23 december 2014 heeft gevestigd in het gehuurde en dat op dat moment de broer, [B] , [C] en [D] al woonden in het gehuurde. Zij wist niet beter dan dat dit een verblijf op tijdelijke basis was, aldus [appellanten] , en dat [appellant sub 2] hier geen vergoeding voor vroeg. Het hof is van oordeel dat het ontbreken van deze wetenschap bij [appellante sub 1] , voor zover daarvan al sprake is, geen rol speelt bij de vraag of de tekortkoming van [appellant sub 2] ook geldt als een tekortkoming van [appellante sub 1] . Dit is anders bij de beoordeling van de vraag of de tekortkoming ook tegenover de medehuurder ontbinding rechtvaardigt (zie hieronder r.o. 3.6.2).

3.6

Vervolgens is de vraag aan de orde of de tekortkoming, zowel van [appellant sub 2] als van [appellante sub 1] , voldoende ernstig is om tot ontbinding over te gaan. Daarbij stelt het hof het volgende voorop. Artikel 7:266 lid 3 BW bepaalt dat indien de huurovereenkomst eindigt ten aanzien van de huurder de medehuurder huurder wordt. In een kwestie als de onderhavige moet dit artikel echter zo worden uitgelegd dat de beëindiging van de huurovereenkomst die het gevolg is van de ontbinding daarvan wegens een voldoende zwaarwegende tekortkoming van de huurder, in beginsel ten gevolge heeft dat ook degene die na de tekortkoming van de huurder maar voor de ontbinding medehuurder is geworden, zijn positie als zodanig verliest. In de onderhavige kwestie was [appellant sub 2] reeds tekortgeschoten tegenover Stadgenoot voordat hij een partnerschap aanging met [appellante sub 1] . Gezien het voorgaande zal een ontbinding van de huurovereenkomst met [appellant sub 2] daarom ook in beginsel gevolgen hebben voor [appellante sub 1] .

3.6.1

Het hof is, evenals de kantonrechter, van oordeel dat de tekortkoming van de zijde van [appellant sub 2] zodanig ernstig is dat deze de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde rechtvaardigt. [appellant sub 2] heeft het gehuurde zonder toestemming aan derden in gebruik gegeven en heeft ook na hiertoe te zijn aangemaand geen maatregelen getroffen om deze situatie te beëindigen. Dat het daarbij om één gebruiker minder gaat dan waarvan de kantonrechter is uitgegaan, maakt de tekortkoming van [appellant sub 2] niet minder ernstig. Daarbij weegt voor het hof zwaar dat het hier een sociale huurwoning betreft, waarvoor vanwege schaarste in de regel lange wachttijden gelden. [appellant sub 2] had zich voorts moeten realiseren welke verplichtingen hij was aangegaan en dat deze in dit geval niet samen konden gaan met de door [appellanten] gestelde Afrikaanse gewoonte om mensen in nood, waaronder de zieke broer, in huis te nemen.

3.6.2

Ook ten aanzien van [appellante sub 1] heeft te gelden dat de tekortkoming aan haar zijde de ontbinding en ontruiming rechtvaardigt. [appellante sub 1] - zo blijkt uit het als productie 2 bij memorie van grieven overgelegde afschrift uit de basisregistratie personen - heeft zich op 23 december 2014 gevestigd in het gehuurde. Op dat moment maakten, naast [appellant sub 2] , ook [C] , [D] , [B] en de broer al gebruik van het gehuurde. Zij is dus vanaf het begin, dag in dag uit, geconfronteerd met deze gebruikers. Vervolgens heeft een medewerker van Stadgenoot op 10 februari 2015 een bezoek gebracht aan het gehuurde en is bij brief van 24 februari 2015 aan [appellant sub 2] bericht dat het gehuurde onrechtmatig wordt gebruikt. Nadien is [appellant sub 2] gesommeerd en vervolgens volgde er een dagvaarding. Dat [appellante sub 1] niet zou hebben geweten van eventuele betaling door de gebruikers kan aan het voorgaande niet afdoen, nu reeds het enkele in gebruik geven van het gehuurde aan derden in strijd is met de huurovereenkomst. Zou [appellante sub 1] zich hiervan aanvankelijk niet bewust zijn geweest, dan was zij daarvan in elk geval na het bezoek van de medewerker van Stadgenoot op de hoogte.

3.7

Het bewijsaanbod van [appellanten] wordt gepasseerd omdat geen feiten of omstandigheden te bewijzen zijn aangeboden die tot een andere beslissing kunnen leiden.

3.8

Alles overziende luidt de slotsom dat de grieven in principaal beroep falen, althans niet kunnen leiden tot vernietiging van het bestreden vonnis. De grief in incidenteel beroep slaagt. Het bestreden vonnis zal in zoverre worden vernietigd dat het dictum komt te luiden dat de huurovereenkomst zowel ten aanzien van [appellant sub 2] als ten aanzien van [appellante sub 1] zal worden ontbonden. [appellanten] zal, als grotendeels in het ongelijke gestelde partij, worden verwezen in de kosten van het geding in beide instanties.

4 Beslissing

Het hof:

rechtdoende in principaal en incidenteel appel:

bekrachtigt het vonnis waarvan beroep, met dien verstande dat de huurovereenkomst ook ten aanzien van [appellante sub 1] wordt ontbonden;

veroordeelt [appellanten] in de kosten van het geding in principaal en incidenteel hoger beroep, tot op heden aan de zijde van Stadgenoot in principaal hoger beroep begroot op € 718,00 aan verschotten en € 894,00 voor salaris en in incidenteel hoger beroep op € 447,00 voor salaris;

verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. E.M. Polak, J.F. Aalders en A.E. Oderkerk en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 6 juni 2017.