Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHAMS:2017:197

Instantie
Gerechtshof Amsterdam
Datum uitspraak
24-01-2017
Datum publicatie
30-01-2017
Zaaknummer
200.182.358/01
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

Tussenarrest. Huur woonruimte. Huurachterstand. Beroep van huurder op schuldoverneming en eerdere beëindiging van de huurovereenkomst verworpen.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team I

zaaknummer : 200.182.358/01

zaaknummer rechtbank Amsterdam : 3611197 CV EXPL 14-32737

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 24 januari 2017

(bij vervroeging)

inzake

[appellant] ,

wonend te [woonplaats] ,

appellant,

advocaat: mr. K.J.T.M. Hehenkamp te Amsterdam,

tegen

[X] BEHEER GROEP B.V.,

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

geïntimeerde,

advocaat: mr. D.N. Allick te Amsterdam.

1 Het geding in hoger beroep

Partijen worden hierna [appellant] en [X] Beheer genoemd.

[appellant] is bij dagvaarding van 19 november 2015 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam (hierna: de kantonrechter), van 24 augustus 2015, gewezen tussen [X] Beheer als eiseres in conventie, tevens verweerster in voorwaardelijke reconventie en [appellant] als gedaagde in conventie, tevens eiser in voorwaardelijke reconventie.

Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:

- memorie van grieven, met producties;

- memorie van antwoord, met een productie.

Partijen hebben de zaak ter zitting van 8 december 2016 doen bepleiten door hun hiervoor genoemde advocaten, ieder aan de hand van pleitnotities die zijn overgelegd. [appellant] heeft nog een productie in het geding gebracht.

Ten slotte is arrest gevraagd.

[appellant] heeft, na wijziging van eis in hoger beroep, geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en alsnog de vorderingen van [X] Beheer zal afwijzen, voor recht zal verklaren dat de huurovereenkomst tussen [appellant] en [X] Beheer met ingang van 1 maart 2013, althans 1 augustus 2013 is beëindigd en [appellant] geheel aan zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst heeft voldaan en, uitvoerbaar bij voorraad, [X] Beheer zal veroordelen tot terugbetaling van al hetgeen [appellant] ter uitvoering van het bestreden vonnis aan [X] Beheer heeft voldaan, met beslissing over de proceskosten.

[X] Beheer heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van het vonnis, met - uitvoerbaar bij voorraad - beslissing over de proceskosten.

Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.

2 Feiten

2.1

De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 1.1 tot en met 1.5 de feiten vastgesteld die hij tot uitgangspunt heeft genomen. Grief 1 houdt in dat de kantonrechter ten onrechte onder 1.4 als vaststaand heeft aangenomen dat de huurovereenkomst tussen [appellant] en [X] Beheer per 1 oktober 2014 is beëindigd. Omdat [appellant] dit thans heeft betwist, zal het niet als feit worden opgenomen. De grief wordt onder 3.5 inhoudelijk besproken. De overige feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt. Voor zover in hoger beroep van belang en waar nodig aangevuld met andere feiten die als enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende betwist zijn komen vast te staan, komen de feiten neer op het volgende.

2.2

[X] Beheer heeft bij overeenkomst van 18 juni 2004 vanaf 1 juli 2004 aan [appellant] verhuurd de woonruimte aan de [adres 1] , door partijen ook wel aangeduid als [adres 1] (hierna: het gehuurde) tegen een maandelijkse huur van € 1.500,=. [appellant] huurde ook van [X] Beheer de beneden het gehuurde gelegen horecaruimte aan het [adres 2] . In het kader van de bedrijfsvoering van het in die horecaruimte geëxploiteerde restaurant had [appellant] een deel van het gehuurde als restaurantkeuken in gebruik genomen.

2.3

Bij brief van 23 januari 2013 heeft [Z] Makelaars, die optreedt namens [X] Beheer (hierna: [Z] ), aan [appellant] bericht dat de huurovereenkomst per 1 maart 2013 wordt opgezegd vanwege ongeoorloofd gebruik, onder andere door kamerverhuur en het gebruik van een deel van het gehuurde als restaurantkeuken.

2.4

In een huurovereenkomst van 7 augustus 2013 tussen [X] Beheer en v.o.f. [Y] (hierna: [Y] ) met betrekking tot [adres 2] is een bepaling over het herstel van het gehuurde in de oorspronkelijke toestand opgenomen en verder, voor zover van belang:

De openstaande huurachterstand van [adres 2] (…) en de woningen [adres 1] (zijnde € 4.938,91 (…)) wordt in zes maanden afgelost

De ex-echtgenote van [appellant] is een van de vennoten van [Y] .

2.5

Bij aangetekende brief van 20 juli 2014, die op 7 augustus 2014 bij [Z] is bezorgd, heeft [appellant] aan de heer [X] van [X] Beheer bericht de huur voor [adres 1] per direct te willen opzeggen. De geldende opzegtermijn is één maand.

2.6

Bij brief van 23 oktober 2014 heeft [X] Beheer [appellant] gesommeerd een huurachterstand te voldoen.

3 Beoordeling

3.1

In eerste aanleg heeft [X] Beheer - voor zover in hoger beroep nog van belang - gevorderd betaling van € 26.051,65 aan achterstallige huur, berekend tot en met 30 september 2014, te vermeerderen met wettelijke rente. [appellant] heeft de vordering weersproken en in voorwaardelijke reconventie eigen vorderingen ingesteld, die in hoger beroep niet meer van belang zijn, nu het hoger beroep niet is gericht tegen de afwijzing van die vorderingen.

3.2

In het bestreden vonnis heeft de kantonrechter het door [appellant] gedane beroep op schuldoverneming verworpen, geoordeeld dat [appellant] de hoogte van de huurachterstand niet voldoende gemotiveerd heeft betwist en [appellant] veroordeeld tot betaling van het gevorderde bedrag. Tegen deze beslissing en de daaraan ten grondslag gelegde motivering komt [appellant] met zijn grieven op. Het hof begrijpt de grieven van [appellant] aldus dat hij de in eerste aanleg gevoerde verweren die zien op verzuim door [X] Beheer en overname van het gehuurde door twee huurders in mei 2013 in hoger beroep niet heeft gehandhaafd.

3.3

Met grief 2 bestrijdt [appellant] de verwerping van zijn beroep op schuldoverneming. Hij voert aan dat aan de vereisten van artikel 6:155 BW is voldaan, onder meer doordat in de huurovereenkomst tussen [X] Beheer en [Y] is opgenomen dat [Y] de huurschuld van [appellant] overneemt en de kennisneming van schuldoverneming, en de toestemming daarvoor, door [X] Beheer ligt besloten in de huurovereenkomsten met [appellant] en [Y] en het veelvuldige overleg en uitvoerige e-mailverkeer dat heeft plaatsgevonden tussen [Z] en [A] , de zoon van [appellant] , over het beëindigen van de huurovereenkomst met [appellant] en het sluiten van een nieuwe huurovereenkomst met [Y] .

3.4

De grief heeft geen succes. [appellant] heeft - naar het hof begrijpt - gesteld dat niet alleen de volledige huurachterstand per 7 augustus 2013 ad € 4.938,91, maar ook de daarna in verband met de woning nog te vervallen huurtermijnen door [Y] zijn overgenomen in haar huurovereenkomst met [X] Beheer (zie onder 2.4). [X] Beheer heeft gemotiveerd betwist dat het in de huurovereenkomst met [Y] opgenomen bedrag van € 4.938,91 de volledige huurachterstand van [appellant] betreft en dat de ten aanzien van het gehuurde op 7 augustus 2013 nog te vervallen huurtermijnen daar ook onder zouden vallen. Zij betoogt dat [X] Beheer dat dan wel in de huurovereenkomst met [Y] had opgenomen. Naar het oordeel van het hof ziet de bepaling in de huurovereenkomst tussen [X] Beheer en [Y] slechts op het in die overeenkomst expliciet vermelde bedrag, te weten € 4.938,91, van de in het verleden bestaande huurachterstand van [appellant] ten aanzien van het gehuurde. Een ruimere strekking kan in de huurovereenkomst met [Y] niet worden gelezen en [appellant] heeft geen concrete feiten gesteld die tot een ander oordeel kunnen leiden. Dat bedrag ad € 4.938,91 vordert [X] Beheer niet (meer) van [appellant] en is overigens door [Y] betaald, zodat in het midden kan blijven of [Y] dat deel van de huurachterstand heeft overgenomen. Dat de huurachterstand ook geen € 4.938,91 kon bedragen omdat [X] Beheer de waarborgsom van € 4.500,= ten onrechte niet heeft verrekend, zoals [appellant] bij pleidooi nog heeft aangevoerd, kan - wat daarvan ook zij - gelet op het voorgaande niet tot een ander oordeel leiden.

3.5

Met grief 1 bestrijdt [appellant] de vaststelling van de kantonrechter dat de huurovereenkomst tussen [appellant] en [X] Beheer per 1 oktober 2014 is beëindigd. Hij voert daartoe aan dat die huurovereenkomst per 1 maart 2013, althans per 1 augustus 2013, is geëindigd, omdat [X] Beheer bij brief van 23 januari 2013 de huurovereenkomst per 1 maart 2013 heeft beëindigd (zie onder 2.3) en omdat een derde, [B] , vanaf 1 augustus 2013 het gehuurde huurt voor € 869,91 per maand. Ter onderbouwing van die laatste stelling heeft [appellant] stukken overgelegd en verklaringen van hemzelf, van [C] , de dochter van [appellant] , en van [A] . Daaruit volgt volgens [appellant] dat [B] met een vriendin in het gehuurde heeft gewoond, maar geen schriftelijke huurovereenkomst van [X] Beheer heeft ontvangen, zij wel borg en huur over augustus en september 2013 heeft betaald, zij een eigen huurdersnummer in de administratie van [Z] had en uit die administratie blijkt dat zij de huur tot en met januari 2014 heeft openstaan. Daarnaast heeft [appellant] in die schriftelijke verklaring naar voren gebracht dat hij omstreeks juli 2013 een beëindigingsovereenkomst heeft ondertekend samen met [X] die namens [X] Beheer optrad en dat hij - [appellant] - enkel op advies van zijn toenmalige advocaat nogmaals per aangetekende post de huurovereenkomst heeft opgezegd (zie onder 2.5).

3.6

Ook deze grief slaagt niet. Nu het een woonruimte betreft, geldt artikel 7:272 BW dat - samengevat - bepaalt dat een door de verhuurder opgezegde huurovereenkomst van kracht blijft tot de rechter onherroepelijk heeft beslist over wanneer die huurovereenkomst zal eindigen, tenzij de huurder schriftelijk in de beëindiging van die huurovereenkomst heeft toegestemd. Niet gesteld en niet gebleken is dat [appellant] naar aanleiding van de onder 2.3 vermelde brief van [Z] schriftelijk heeft toegestemd in de beëindiging van de huurovereenkomst en evenmin dat een rechter over beëindiging van de huurovereenkomst tussen [X] Beheer en [appellant] heeft beslist, zodat die niet per 1 maart 2013 is geëindigd.

3.7

Naar het oordeel van het hof is de huurovereenkomst tussen partijen evenmin per 1 augustus 2013 geëindigd. [appellant] heeft weliswaar schriftelijk verklaard “omstreeks juli 2013” samen met [X] een beëindigingsovereenkomst te hebben getekend, maar hij heeft die, zonder verklaring voor het ontbreken daarvan, niet overgelegd, terwijl [X] Beheer gemotiveerd heeft betwist dat een dergelijke overeenkomst is getekend en deze betwisting steun vindt in de e-mails van 26 en 28 juni 2013 van [Z] , waaruit blijkt dat wel over de ondertekening van een beëindigingsovereenkomst is gesproken, maar daaraan zijdens [X] Beheer de voorwaarde van het volledig verrichten van de herstelwerkzaamheden is verbonden.

3.8

In de stellingen van [appellant] ligt wel besloten dat [B] met een vriendin met medeweten van [appellant] en [X] Beheer in het gehuurde heeft gewoond, maar niet dat [B] ook een huurovereenkomst met [X] Beheer heeft gesloten waarmee tegelijkertijd de huurovereenkomst met [appellant] is beëindigd. Het enkele betalen van huur doet immers geen huurovereenkomst ontstaan en ook geen huurovereenkomst tussen twee andere partijen eindigen. Vast staat bovendien dat [B] geen schriftelijke huurovereenkomst van [X] Beheer heeft ontvangen, terwijl [X] Beheer in andere gevallen wel schriftelijke overeenkomsten aanging met haar huurders. Dat een eventuele huurovereenkomst met [B] niet die met [appellant] heeft vervangen, volgt voorts uit het verschil in huur tussen het bedrag dat [appellant] betaalde (€ 1.500,= per maand) en hetgeen [B] betaalde (€ 869,91 per maand) voor hetzelfde gehuurde, nu [appellant] onvoldoende heeft gesteld om tot de conclusie te kunnen komen dat [B] slechts een deel van het gehuurde huurde. Het door [appellant] overgelegde bankafschrift waarop een betaling op 27 februari 2014 aan [Z] van € 830,= staat vermeld met als omschrijving “huur februarie [adres 1] betalingsregeling ing [X] ” wijst er tot slot op dat de huurovereenkomst met [appellant] ook in de optiek van [appellant] toen nog niet was geëindigd. Dat [A] op 24 mei 2013 aan [X] en [Z] heeft gemaild dat [appellant] “uittreedt van” [adres 2] en [adres 1] ten behoeve van de vennoten van [Y] en dat dat volgens [appellant] gelijktijdig zou gebeuren (in augustus 2013), maakt het oordeel van het hof niet anders, gelet op de voortdurende discussie over het terugbrengen in de oude staat van het gehuurde voordat [X] Beheer de huurovereenkomst met [appellant] wilde beëindigen. De stellingen van [appellant] evenals het bewijsaanbod zijn op dit punt onvoldoende concreet om [appellant] tot bewijs daarvan toe te laten. Het voorgaande betekent dat vast staat dat de huurovereenkomst tussen [X] Beheer en [appellant] niet eerder dan met ingang van 1 oktober 2014 is geëindigd.

3.9

Met grief 3 bestrijdt [appellant] het oordeel van de kantonrechter dat hij de hoogte van de huurachterstand niet gemotiveerd heeft betwist. [appellant] heeft in dit kader voor het eerst bij pleidooi aangevoerd dat [X] Beheer twee betalingen niet heeft verwerkt in het saldo van de huurachterstand. Dat zijn de betalingen van € 830,= op 27 februari 2014 (zie onder 3.8) en die van € 1.750,= op 29 juli 2013. Die laatste betaling is gedaan vanaf de bankrekening van [C] , die dit bedrag van [B] had ontvangen met het verzoek dat bedrag over te maken op de bankrekening van [Z] , hetgeen zij blijkens het overgelegde bankafschrift heeft gedaan met de omschrijving “maand huur augustus + borg namens mevr [B] ”. [X] Beheer heeft aangevoerd dat zij die betaling van € 1.750,= in mindering heeft gebracht op de huurachterstand van [appellant] . Gelet op het tijdstip waarop dit verweer door [appellant] is gevoerd, zal het hof [X] Beheer in de gelegenheid stellen zich over beide betalingen bij akte uit te laten en de zaak daartoe naar de rol verwijzen. [appellant] zal in beginsel niet in de gelegenheid worden gesteld op die akte te reageren, omdat hij bij pleidooi al een toelichting op de door hem overgelegde stukken heeft gegeven.

3.10

Partijen wordt in overweging gegeven het resterende geschil in onderling overleg te regelen. Met het oog daarop wordt alvast overwogen dat in het eindarrest zal worden bepaald dat de kosten van het hoger beroep voor rekening van [appellant] komen (€ 1.937,= aan verschotten en € 3.474,= salaris). De beslissing over de kosten van het geding in eerste aanleg wordt bekrachtigd.

4 Beslissing

Het hof:

verwijst de zaak naar de rol van dinsdag 21 februari 2017 voor een akte aan de zijde van [X] Beheer met het hiervoor onder 3.9 omschreven doel;

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit arrest is gewezen door mrs. J.C.W. Rang, C. Uriot en C. Huizing-Bruil en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 24 januari 2017.