Feedback

Gevonden zoektermen

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHAMS:2017:19

Instantie
Gerechtshof Amsterdam
Datum uitspraak
03-01-2017
Datum publicatie
17-01-2017
Zaaknummer
200.183.637/01
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

huur woonruimte; ingebruikgeving door huurder aan derden van gehele woning (artikel 7:244 BW); bewijsopdracht aan verhuurder; bewijslevering geslaagd; ontbinding en ontruiming.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team I

zaaknummer : 200.183.637/01

rolnummer rechtbank Amsterdam: 1423590 CV EXPL 13-9123

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 3 januari 2017

inzake

[appellante] ,

wonende te [woonplaats] ,

appellante,

advocaat: mr. R.V.H. Jonker te Amsterdam,

tegen

B.V. CENTRAAL HUIZEN BEHEER,

gevestigd te Amsterdam,

geïntimeerde,

advocaat: mr. C.F.J.M Nelemans te Schiphol-Rijk.

1 Het geding in hoger beroep

Partijen worden hierna [appellante] en CHB genoemd.

[appellante] is bij dagvaarding van 7 januari 2016 in hoger beroep gekomen van de vonnissen van 17 januari 2014 (hierna ook: het tussenvonnis) en 20 november 2015 (hierna ook: het eindvonnis) van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam, onder bovenvermeld rolnummer gewezen tussen haar als gedaagde en CHB als eiseres.

Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:

- memorie van grieven;

- memorie van antwoord, met een productie;

- akte van de zijde van [appellante] , met een productie;

- akte uitlating productie van de zijde van CHB.

Ten slotte is arrest gevraagd.

[appellante] heeft geconcludeerd dat het hof de bestreden vonnissen zal vernietigen en de oorspronkelijke vordering van CHB zal afwijzen, met beslissing over de proceskosten, uitvoerbaar bij voorraad.

CHB heeft geconcludeerd tot afwijzing van het hoger beroep, met beslissing over de proceskosten.

[appellante] heeft in hoger beroep bewijs van haar stellingen aangeboden.

2 Feiten

2.1

De kantonrechter heeft in het bestreden tussenvonnis onder 1.1 tot en met 1.6 de feiten vastgesteld die hij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen daarom ook het hof als uitgangspunt. Voor zover in hoger beroep van belang en waar nodig aangevuld met andere feiten die enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende zijn betwist, zijn die feiten de volgende.

2.2

CHB is beheerster van de woning gelegen aan het adres [adres 1]

(hierna ook: de woning). [appellante] huurt deze woning sinds 1995. Ten tijde van het tussenvonnis bedroeg de huur € 463,44.

2.3

Begin maart 2013 heeft CHB aan de woning een bezoek gebracht en een Portugees sprekend echtpaar aangetroffen.

2.4

[appellante] heeft CHB op 6 maart 2013 een e-mail gestuurd waarin zij schrijft: “Beste

[naam] , Ik hoorde dat je gisteren op de [adres 1] langs bent geweest. Is er een

telefoonnummer waar ik je op kan bereiken? Zou graag een en ander met je willen

bespreken. Ik hoor het graag.”

2.5

Bij brief van 11 maart 2013 heeft CHB aan [appellante] bericht dat haar is gebleken dat de woning niet meer door [appellante] als hoofdbewoner wordt bewoond en dat zij haar

aansprakelijk stelt voor de te lijden schade.

2.6

Naar aanleiding van deze brief heeft de ex-man van [appellante] CHB per e-mail benaderd en daarbij gesteld dat er absoluut geen sprake is van onderhuur.

2.7

[appellante] is duikinstructrice en voert haar werkzaamheden uit in het buitenland.

2.8

De eigendom van het pand [adres 1] , en daarmee van de woning, is bij notariële akte van 1 oktober 2014 door Westheimer Financial Group B.V., van welke vennootschap CHB volgens die akte enig bestuurder is, overgedragen aan Stichting Vischjager I.

3 Beoordeling

3.1

In de eerste aanleg van dit geding heeft CHB de ontbinding van de tussen partijen geldende huurovereenkomst alsmede de ontruiming van de woning gevorderd, een en ander op de grond dat [appellante] in strijd met de huurovereenkomst de woning niet zelf bewoont maar heeft onderverhuurd dan wel in gebruik heeft gegeven aan derden. De kantonrechter heeft, alvorens tot een eindbeslissing te komen, bij het tussenvonnis CHB toegelaten tot het bewijs van haar stellingen dat [appellante] in de woning niet langer haar hoofdverblijf heeft en de woning heeft onderverhuurd, althans aan derden in gebruik heeft gegeven.

3.2

CHB heeft haar medewerker [A] (hierna ook: [A] ), de huurster van [adres 2] (hierna ook: [B] ) en de technisch beheerder van het pand [adres 3] als getuigen doen horen. In contra-enquête heeft [appellante] haar buurman/ bewoner van [adres 4] (hierna ook: [C] ), haar voormalige partner met wie zij tussen 2000 en 2005 in de woning heeft samengewoond en zichzelf als getuigen laten horen.

3.3

Op basis van deze getuigenverklaringen heeft de kantonrechter vervolgens overwogen dat met voldoende zekerheid kan worden aangenomen dat [appellante] de gehele woning aan een of meer derden in gebruik heeft gegeven, terwijl op geen enkele andere wijze is gebleken dat het ging om gebruik van een gedeelte op momenten dat [appellante] zelf in de woning verbleef. De kantonrechter heeft de vordering van CHB tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde toegewezen en [appellante] veroordeeld in de kosten.

3.4

Tegen het tussenvonnis en het eindvonnis en de daaraan ten grondslag liggende motivering komt [appellante] op met achttien grieven.

3.5

Het hof stelt, in navolging van de kantonrechter, voorop dat niet is gesteld of gebleken dat tussen partijen een schriftelijke huurovereenkomst is gesloten, zodat slechts kan (en moet) worden getoetst aan artikel 7:244 BW (het verbod tot het geheel of gedeeltelijk aan een derde in gebruik geven van het gehuurde).

3.6

[appellante] richt zich met grief I tegen de verwerping door de kantonrechter van haar verweer dat CHB niet-ontvankelijk in haar vordering verklaard had moeten worden. Daartoe voert [appellante] aan dat er geen huurrelatie meer bestaat tussen haar en CHB als toenmalig eigenares maar wel tussen haar en de huidige eigenares, Stichting Vischjager, zodat CHB geen enkel belang meer had (of thans nog heeft) bij de oorspronkelijk ingestelde vordering.

3.6.1

Op goede gronden, die het hof overneemt en tot de zijne maakt, heeft de kantonrechter overwogen dat CHB onweersproken heeft uiteengezet de onderhavige procedure als beheerster van de vorige eigenares op eigen naam (krachtens lastgeving) te zijn begonnen en dat ter gelegenheid van de verkoop is overeengekomen dat zij, CHB, de procedure voor de nieuwe eigenares zou continueren. Ook overigens heeft [appellante] in hoger beroep niets aangevoerd dat tot een ander oordeel zou moeten leiden. De grief heeft geen succes.

3.7

Met grief II betoogt [appellante] dat de kantonrechter CHB ten onrechte heeft toegelaten tot het leveren van bewijs als geformuleerd in het tussenvonnis omdat zij, CHB, niet aan de op haar rustende stel- en substantiëringsplicht met betrekking tot de door haar gestelde onderverhuur heeft voldaan.

3.7.1

Deze grief gaat voorbij aan het bepaalde in artikel 166 lid 1 Rv, dat luidt dat, indien bewijs door getuigen bij de wet is toegelaten, de rechter op verzoek van een van partijen of ambtshalve een getuigenverhoor beveelt in geval van betwisting van de feiten en deze feiten tot de beslissing van de zaak kunnen leiden. Aangezien CHB in de inleidende dagvaarding onder 5 (onder meer) heeft gesteld dat [appellante] in strijd handelde met haar verplichting het gehuurde niet aan derden in gebruik of onderhuur te geven en deze stelling voor de beslissing van de zaak relevant was, stond het de kantonrechter vrij CHB tot bewijslevering toe te laten. De grief faalt.

3.8

De grieven IV en VIII tot en met XI zijn gericht tegen de waardering van het bewijs door de kantonrechter op basis van de getuigenverklaringen en de grieven VII en XII tot en met XIV tegen de daaraan verbonden conclusie. Deze grieven lenen zich voor gezamenlijke behandeling. Volgens [appellante] dient de verklaring van [A] , die in dienst is bij CHB, slechts als aanvullend bewijs en heeft deze getuige niets uit eigen waarneming verklaard maar alleen van horen zeggen. [B] verklaart alleen dat er wel eens andere mensen in de woning hebben verbleven en [C] zegt niets over onderverhuur, laat staan over het in gebruik geven tegen vergoeding, aldus [appellante] . Haar eigen verklaring heeft de kantonrechter ten onrechte als onderbouwing van zijn oordeel gebruikt. [appellante] heeft het gehuurde nooit in zijn geheel aan een derde afgestaan of in gebruik gegeven, zo stelt zij.

3.8.1

Het hof stelt voorop dat de waardering van het bewijs aan de rechter is voorbehouden (artikel 152 lid 2 Rv). De verklaring van [A] vindt steun in die van de overige getuigen en heeft aldus terecht meegewogen in de beoordeling door de kantonrechter. [B] heeft niet slechts verklaard dat er wel eens andere mensen in de woning hebben verbleven maar ook dat er post voor hen kwam en dat zij, [B] , met een aantal ook een goed persoonlijk contact had en bij hen over de vloer kwam. Dat [C] niets verklaart over onderverhuur of over het in gebruik geven tegen vergoeding is, gelet op de bewijsopdracht, irrelevant. [C] heeft immers (wel) verklaard dat [appellante] tijdens haar perioden van afwezigheid haar appartement aan derden in gebruik heeft gegeven, waarmee zijn verklaring bijdraagt aan het door CHB te leveren bewijs. Ten slotte heeft [appellante] zelf verklaard dat wanneer zij op reis is, zij het appartement aan anderen in gebruik geeft, die dan telkens het hele appartement mogen gebruiken.

Uit voornoemde getuigenverklaringen, in onderlinge samenhang bezien, heeft de kantonrechter op goede gronden de conclusie kunnen trekken dat [appellante] de gehele woning aan een of meer derden in gebruik heeft gegeven. Het hof deelt die conclusie. De grieven hebben geen succes.

3.9

Met grief XV komt [appellante] op tegen het oordeel van de kantonrechter dat zij geen beroep heeft gedaan op de tenzij-clausule van artikel 6:265 lid 1 BW (hof: de bevoegdheid tot ontbinding in geval van tekortkoming in de nakoming door de wederpartij, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt). Zij voert aan dat ontbinding en ontruiming voor haar grote gevolgen zouden hebben, nu zij volledig is aangewezen op haar woning, haar domicilie in Amsterdam, het een algemeen bekend feit is dat woningen in Amsterdam schaars zijn en zij, gelet op haar beperkte inkomen, geen andere woning zal kunnen vinden.

3.9.1

Gezien de algemeen bekende schaarste op de Amsterdamse woningmarkt, acht het hof de onderhavige tekortkoming van [appellante] niet van zodanig bijzondere aard of geringe betekenis dat deze de ontbinding van de huurovereenkomst (en als gevolg daarvan: de ontruiming van de woning) niet zou rechtvaardigen. [appellante] heeft geen feiten of omstandigheden aangevoerd die tot een ander oordeel nopen. De grief wordt verworpen.

3.10

De grieven V en VI berusten op een onjuiste lezing van het bestreden eindvonnis en falen daarom, terwijl de grieven III en XVI tot en met XVIII, gelet op het falen van de overige grieven, evenmin doel treffen. Bij bespreking van de (op zichzelf toelaatbare) uitbreiding door CHB van de grondslag van haar vordering in hoger beroep (MvA, nrs 14.3 tot en met 14.5) en de naar aanleiding daarvan gewisselde aktes, heeft CHB daarom geen belang meer.

3.11

De conclusie is dat de grieven falen en de bestreden vonnissen dienen te worden bekrachtigd. Het door [appellante] in appel gedane bewijsaanbod is onvoldoende onderbouwd en zal daarom worden gepasseerd. [appellante] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van het hoger beroep.

4 Beslissing

Het hof:

bekrachtigt de bestreden vonnissen van 17 januari 2014 en 20 november 2015;

veroordeelt [appellante] in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van CHB begroot op € 718,-- aan verschotten en € 894,-- voor salaris.

Dit arrest is gewezen door mrs. R.J.M. Smit, L.A.J. Dun en E.M. Polak en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 3 januari 2017.