Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHAMS:2017:188

Instantie
Gerechtshof Amsterdam
Datum uitspraak
24-01-2017
Datum publicatie
01-02-2017
Zaaknummer
200.176.469/01
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

Besluit VvE inzake aansprakelijkheid voor servicekosten van erfgenamen van de appartementseigenaren. Geldt voor besluit VvE tot het vaststellen van een redelijke schadeloosstelling in de zin van artikel 5:140b lid 3 BW het meederheidsvereiste van artikel 5:139 lid 2 BW? Dienen wijzigingsbesluit in de zin van artikel 5:139 BW en schadeloosstellingsbesluit in de zin van artikel 5:140b lid 3 BW gelijktijdig genomen te worden? Vordering tot vernietiging van besluit VvE op grond van artikel 2:42 lid 1 tot en met 3 jo artikel 5:139 lid 2 BW (ter inzagelegging) en artikel 5:140b lid 3 BW (redelijke schadeloosstelling).

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team B & V

zaaknummer : 200.176.469/01

zaaknummer rechtbank Noord-Holland : C/14/152509/HA ZA 14-73

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 24 januari 2017

inzake

[appellant] ,

wonend te [woonplaats] ,

appellant,

advocaat: mr. R.P.M. de Laat te Utrecht,

tegen

de vereniging DIENSTVERLENING [X],

gevestigd te [plaats] ,

geïntimeerde,

advocaat: mr. N.L.J.M. Rijssenbeek te Arnhem.

1 Het geding in hoger beroep

Partijen worden hierna [appellant] en de VD genoemd.

[appellant] is bij dagvaarding van 24 april 2015 in hoger beroep gekomen van het vonnis van de rechtbank Noord-Holland van 28 januari 2015, onder bovenvermeld zaaknummer gewezen tussen negen eisers, waaronder [appellant] , en de VD als gedaagde.

Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:

- memorie van grieven, met producties;

- memorie van antwoord.

Partijen hebben de zaak (tegelijk met die met zaaknummer 200.176.475/01, waarin vandaag eveneens arrest wordt gewezen ) ter zitting van 25 oktober 2016 doen bepleiten, [appellant] door mr. De Laat voornoemd en de VvE door mr. Rijssenbeek voornoemd, mr. De Laat aan de hand van pleitnotities die zijn overgelegd. Beide partijen hebben nog producties in het geding gebracht.

Ten slotte is arrest gevraagd.

[appellant] heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en alsnog, bij arrest uitvoerbaar bij voorraad, het besluit van de VD van 11 december 2013 op grond van art. 2:15 lid 1 sub b, jo art. 2:8, jo art. 3:12 BW zal vernietigen wegens strijd met de redelijkheid en billijkheid en met veroordeling van de VD in de kosten van het geding in beide instanties met nakosten en rente.

De VD heeft geconcludeerd dat het hof [appellant] in zijn hoger beroep niet ontvankelijk zal verklaren, althans de vordering van [appellant] zal afwijzen met - uitvoerbaar bij voorraad - veroordeling van [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep.

Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.

2 Feiten

De rechtbank heeft in het bestreden vonnis onder 2 de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt. Het gaat in deze zaak om het volgende.

2.1.

In [plaats] bevindt zich een serviceflatcomplex genaamd [X] (hierna: de serviceflat). Het complex is gebouwd in het begin van de jaren ‘70 van de vorige eeuw en bestaat uit 101 serviceflatappartementen, 99 bergingsappartementen en 16

garageappartementen. In de serviceflat worden diverse diensten verleend aan de bewoners. De voorzieningen die de serviceflat biedt, omvatten onder meer de aanwezigheid van biljart-, bridge- en schilderclubs, een recreatiezaal, een biljartkamer, een fitnessruimte, een bibliotheek en een kerkkoor. Daarnaast beschikt de serviceflat over een keuken van waaruit maaltijden worden verzorgd, 24-uurs alarmservice, een huismeester, een secretariaat, een facilitair manager en een huishoudelijke dienst.

2.2.

Bij notariële akte van 2 december 1969 is de Coöperatieve Vereniging

Serviceflat “ [X] ” U.A. (hierna: de coöperatie) opgericht. De statuten van de coöperatie zijn gewijzigd op 19 juli 1983 en 24 december 1993. In artikel 15 van de statuten is onder meer bepaald dat de leden verplicht zijn maandelijks bij vooruitbetaling hun bijdrage te voldoen als voorschot op hun aandeel in de exploitatiekosten, ook als de wooneenheid niet wordt gebruikt, en dat die bijdrage verschuldigd is tot de dag van toetreding van een nieuw lid in hun plaats.

2.3.

In 2009 is de coöperatie opgesplitst in de ‘Vereniging Dienstverlening [X] ’ (hierna: de VD) en in de ‘Vereniging van Eigenaars Serviceflat [X] ’ (hierna: de VvE).

2.4.

De VD is op 19 maart 2009 opgericht. Het doel van de VD is het leveren van

diensten en het treffen van voorzieningen (verder: het servicepakket) ten behoeve van bewoners van appartementen in de serviceflat.

2.5.

In artikel 4 van de statuten van de VD staat dat de levering van het servicepakket geschiedt tegen een door de ledenvergadering vast te stellen maandelijkse vooruit te betalen bijdrage en in artikel 6 lid 1 staat dat natuurlijke personen die zijn toegelaten tot de bewoning van een appartement in de serviceflat, lid zijn van de VD.
Artikel 7 van de statuten van de VD luidt als volgt:

1. Het lidmaatschap eindigt door:

a. opzegging door het lid, wegens de beëindiging van de huur- of gebruiksovereenkomst van het door hem bewoonde appartement. (…).

b. overlijden van het lid:

(...)

3. Indien het lidmaatschap is geëindigd, heeft het gewezen lid jegens de vereniging de VD; hof] geen andere financiële rechten dan de terugbetaling van eventueel teveel betaalde servicekosten.

(…).

2.6.

In het huishoudelijk reglement van de VD is in artikel 14.14 bepaald:

“De leden, dan wel hun erven of andere rechtverkrijgenden, zijn verplicht bij vooruitbetaling hun maandelijkse bijdrage in de servicekosten te voldoen, ook wanneer de woning niet wordt gebruikt. Deze bijdrage is verschuldigd tot de dag van toelating van een nieuw lid in hun plaats. Met ingang van deze dag komt de bijdrage ten laste van het nieuwe lid”.

2.7.

De VvE is opgericht bij notariële akte 19 mei 2009. Bij deze akte is de serviceflat gesplitst in appartementen en is het reglement van splitsing, verder het splitsingsreglement, vastgesteld.

2.8.

Artikel 25 lid 3 van het splitsingsreglement luidt als volgt:

‘‘3. a. Iedere eigenaar en gebruiker is verplicht bij het gebruik van zijn appartement, het reglement (met inbegrip van de statuten) en het huishoudelijk reglement van de Vereniging van Eigenaars in acht te nemen, evenals de statuten en het Huishoudelijk Reglement van de vereniging Dienstverlening [X] gevestigd te [plaats] , hierna verder te noemen: “de serviceverlener”.

b. De gebruikers/bewoners verplichten zich -alvorens zij het appartement in gebruik nemen- lid te worden van conform de voorwaarden en bepalingen als vermeld in de statuten en het Huishoudelijk Reglement van de serviceverlener.

c. Het lidmaatschap geeft recht op het servicepakket van de serviceverlener. Dit bestaat uit het collectief dan wel individueel doen van verstrekkingen, verlenen van diensten en treffen van voorzieningen ten behoeve van de gebruikers/bewoners van appartementen in serviceflat [X] ”.

Artikel 59 lid 7 onder II van het splitsingsreglement (onder het kopje “Huishoudelijk Reglement) luidt als volgt:

“De gebruikers van de privé-gedeelten met als bestemming woonruimte zijn aangesloten bij de serviceverlener zoals nader staat omschreven in het huishoudelijk reglement. De statuten van deze serviceverlener en de bepalingen van het huishoudelijk reglement zijn op hen van toepassing”.

2.9.

In artikel 30 lid 3 van het huishoudelijk reglement van de VvE is bepaald:

“De gebruikers van de woonappartementen in Serviceflat [X] zijn verplicht lid van Dienstverlening [X] ”.

2.10.

De appartementseigenaren betalen servicekosten aan de VvE voor het

beheer en onderhoud van het gebouw. Deze kosten, verder servicekosten VvE, worden omgeslagen naar evenredigheid volgens breukdelen.

De maandelijks bijdrage wordt hierna servicekosten VD genoemd.

2.11.

[appellant] is mede-erfgenaam van zijn moeder, de laatst overledene van zijn ouders. Zij overleed op 2 oktober 2010 en was eigenaar van appartement nr. 82. Door haar overlijden is haar lidmaatschap van de VD geëindigd. [appellant] heeft het lidmaatschap van de VD ook opgezegd.

2.12.

De besturen van de VvE en de VD zijn gecombineerd in één bestuur. Als de vergadering van eigenaars VvE en de ledenvergadering VD gezamenlijk vergaderen (‘onder de noemer Algemene ledenvergadering’, verder ook zodanig te noemen) wordt dat in de notulen van die vergadering vermeld.

2.13.

Tijdens een Algemene ledenvergadering op 12 december 2012 heeft de ledenvergadering van de VD gestemd over het voorstel van [appellant] om te komen tot verlaging van de servicekosten VD bij leegstand van een appartement. Dat voorstel is niet aangenomen.

2.14.

[appellant] heeft over zijn betalingsverplichtingen jegens de VvE en de VD advies ingewonnen bij de Belangenorganisatie voor Appartementseigenaren (Stichting VvE Belang) die [appellant] bij brief van 21 januari 2013 heeft geadviseerd. Dat advies luidde, kort samengevat, dat [appellant] geen lid is van de vereniging VD, dat hij de servicekosten VD niet aan de VD hoeft te betalen en dat hij als erfgenaam van zijn moeder recht heeft op terugbetaling van teveel betaalde servicekosten VD. Op grond van dat advies heeft [appellant] het bestuur van de VD verzocht diens standpunt over de servicekosten VD bij leegstand te herzien. Dit verzoek was voor het bestuur van de VD aanleiding om zich te beraden en juridisch advies in te winnen.

2.15.

Vooruitlopend op dit advies heeft [A] , de voorzitter van de besturen van de VD en van de VvE, bij brief van 20 maart 2013, gericht aan “Erven [appellant] en andere betrokkenen”, bericht het standpunt “inzake het door de erven verschuldigd zijn van de servicekosten Dienstverlening” voorlopig als volgt aan te passen:

“Met ingang van april 2013 wordt de inning van servicekosten dienstverlening bij erven gestopt. Een definitief standpunt over het wel of niet aanpassen van de statuten en of het huishoudelijk reglement van beide verenigingen en het al dan niet terugbetalen van reeds door de erven betaalde servicekosten Dienstverlening is afhankelijk van het nadere, nog te volgen advies van onze jurist.”

Daarbij heeft [A] benadrukt dat het gewijzigde standpunt uitsluitend geldt voor vererfde appartementen en niet voor andere betrokkenen.

2.16.

Het bestuur van de VD en de VvE heeft besloten dat het splitsingsreglement en de statuten van de VvE aangepast dienden te worden en het voornemen daartoe voor te leggen aan de vereniging van eigenaars van de VvE op een te houden vergadering van 15 mei 2013. Ter voorbereiding van de besluitvoering op die vergadering is aan de eigenaars een schriftelijke toelichting verstrekt.

Die toelichting vermeldt onder meer:
“Uit hun [Rijssenbeek Advocaten; hof] advies blijkt kort gezegd dat uit het splitsingsreglement van de Vereniging van Eigenaars [X] valt op te maken dat alleen personen die het appartement feitelijk bewonen verplicht lid zijn van Vereniging Dienstverlening. De statuten van Vereniging van Dienstverlening bepalen vervolgens dat dit lidmaatschap eindigt bij overlijden van het lid”. (…).

Als oplossing voor het probleem geeft Rijssenbeek in haar recentelijk advies er de voorkeur aan om de service-elementen van Vereniging Dienstverlening te integreren in het splitsingsreglement/de statuten van de VvE [X] . Hiertoe zal dan allereerst het splitsingsreglement/de statuten van de VvE [X] gewijzigd moeten worden en vervolgens zou de Vereniging van Dienstverlening moeten worden opgeheven.(…).

Teneinde Rijssenbeek aan het werk te zetten is in de nu geplande vergadering een principebesluit nodig van de leden dat aangeeft dat de VvE voornemens is haar splitsingsreglement/statuten aan te passen zoals in het voorgaande weergegeven(…).

2.17.

Op de vergadering van eigenaars van de VvE van 15 mei 2013 is met meerderheid van stemmen (80 voor, 8 tegen en 1 onthouding) besloten om te komen tot een wijziging van de akte van splitsing waarbij uitgangspunt is dat alle activiteiten inclusief het servicepakket vanuit de VvE plaatsvinden.

2.18.

Bij brief van 27 mei 2013 aan de leden van de VvE heeft Rijssenbeek Advocaten de leden geïnformeerd over de (voorgeschiedenis van de) beoogde wijzigingen van de akte van splitsing en het voornemen om na die wijziging de VD te ontbinden en haar vermogen te liquideren. De brief vermeldt:

“Naar aanleiding hiervan is op verzoek van het bestuur een ontwerp van een wijziging van het splitsingsreglement opgesteld, dat u bijgaand aantreft. Met het bestuur vertrouw ik erop, dat u de inhoud van dit ontwerp goed bestudeert.”

Nadien werd nog een addendum van 31 mei 2013 met een zevental redactionele aanpassingen/aanvullingen aan de leden van de VvE gestuurd.

2.19.

Op 12 juni 2013 heeft een Algemene ledenvergadering plaatsgevonden over (onder meer) de wijziging van de akte van splitsing. Mede omdat de stemmen die bij volmacht waren uitgebracht door een bestuurder niet geldig waren, is besloten tot het houden van een nieuwe vergadering.

2.20.

De appartementseigenaren zijn schriftelijk uitgenodigd voor de vergadering van eigenaars op 31 juli 2013. De uitnodiging vermeldt:
(…)

4. Voorstel tot wijziging van de akte van splitsing (tevens machtiging bestuur):

a. a) akkoord inhoud ontwerp aktewijziging dd 28 juni 2013

b) akkoord wijziging akte volgens ontwerp 28 juni 2013

(…)

Ingesloten treft u aan:

  • -

    Brief van Rijssenbeek Advocaten van 1 juli 2013

  • -

    Ontwerp akte van wijziging splitsing dd. 28 juni 2013

(…).

De bijgesloten brief van 1 juli 2013 van Rijssenbeek Advocaten bevat, artikelsgewijs, een toelichting op de inhoud van de wijzigingen van de akte van splitsing en informatie over de procedure. Tevens wordt in de brief vermeld:

“Naar aanleiding hiervan is op verzoek van het bestuur een concept van een wijziging van de splitsingsakte opgesteld, dat u bijgaand aan treft. (…)”.

2.21.

De advocaat van [appellant] (en de toenmalige andere eisers) heeft bij brief van 23 juli 2013 aan de VvE onder meer geschreven:

“Cliënten hebben kennis genomen van het voorstel tot wijziging van de akte van splitsing. Door de wijziging van de akte van splitsing worden de kosten voor de dienstverlening van Vereniging Dienstverlening [X] gekoppeld aan het eigendom van een appartement, ongeacht of de eigenaar het appartement bewoont of dat de eigenaar gebruik maakt van de geleverde diensten. (…). Op dit moment geldt het (profijt)beginsel dat de eigenaar die het appartement bewoont en gebruik maakt [lees:] van de diensten van de Vereniging Dienstverlening [X] , hiervoor de rekening betaalt. (…) Door niet alleen gebouwgebonden kosten, maar ook de kosten van (persoonsgeboden) diensten over alle (inclusief de leegstaande) appartementen (…) om te willen slaan, dragen eigenaars bij aan diensten waarvan zij onmogelijk profijt kunnen hebben. De wijziging maakt appartementen daardoor onverkoopbaar, nu leegstand tot onevenredig hoge kosten zal leiden. (…)”. Zoals u wellicht bekend, is op grond van artikel 5:140b Burgerlijk Wetboek een wijziging van de akte van splitsing (...) vernietigbaar indien de eigenaren die als gevolg van de wijziging schade lijden, geen schadeloosstelling wordt aangeboden.”

2.22.

Mr. L.C.A. Hesseling, hierna Hesseling, heeft in opdracht van het bestuur van de VvE en de VD bij brief van 30 juli 2013 aan de advocaat van [appellant] een voorstel tot schadeloosstelling als bedoeld in artikel 5:140b lid 3 BW gedaan. Dat voorstel luidt, zakelijk weergegeven, aldus dat:

- [appellant] onvoorwaardelijk akkoord gaat met de wijziging van de akte van splitsing;

- de aan de VD onverschuldigd betaalde bedragen over 2010 tot en met 2013, met een totaal bedrag van € 13.037,00, zonder rente en kosten, worden terugbetaald;

- [appellant] vanaf de wijziging van de akte van splitsing voor een bedrag van € 350,00 per maand zal worden vrijgesteld van de maandelijks aan de VvE verschuldigde servicekosten;

- de vraagprijs van het appartementsrecht marktconform zal zijn en de erfgenamen verplicht zijn mee te doen aan open huisdagen.

2.23.

Daags daarna, op 31 juli 2013, vond de volgende Algemene ledenvergadering plaats. Tijdens die vergadering is het concept van de akte van splitsing ter goedkeuring voorgelegd. Van de 95 aanwezige stemmen, waren er 83 voor en 12 tegen. [appellant] heeft tegen gestemd. Het voorstel tot schadeloosstelling van 30 juli 2013 is niet in stemming gebracht.

2.24.

Bij brief van 9 augustus 2013, heeft Hesseling, dit keer in opdracht van het bestuur van de VvE, de advocaat van [appellant] nogmaals een aanbod gedaan als bedoeld in artikel 5:140b lid 3 BW onder het voorbehoud van goedkeuring door de vergadering van eigenaars. Dat voorstel is gelijk aan het aanbod van 30 juli 2013 met dien verstande dat de terugbetaling van de onverschuldigd betaalde bijdragen aan de VD daarvan geen deel (meer) uitmaakt. De brief vermeldt daarover:

“Ten aanzien van de terugbetaling van de onverschuldigd betaalde bijdragen door vereniging Dienstverlening [X] zal het bestuur van deze vereniging u nader schriftelijk informeren.”

2.25.

Bij brief van 16 augustus 2013 stelt (de advocaat van) [appellant] , samengevat weergegeven, dat de aangeboden schadeloosstelling niet voldoende is, dat het onredelijk is om van [appellant] te eisen dat hij met de wijziging van de akte van splitsing akkoord gaat en dat het voorstel integraal onderdeel had moeten zijn van het besluit tot wijziging van die akte.

2.26.

Op 24 september 2013 heeft een bespreking plaatsgevonden van de erfgenamen van overleden appartementseigenaren, onder wie [appellant] , en het bestuur van de VvE en de VD om over de voorstellen van gedachten te wisselen en zo mogelijk tot een vergelijk te komen.

Dat overleg leidde tot een aangepast voorstel voor een schadeloosstelling en de terugbetaling van de servicekosten VD, en wel aldus dat de teveel betaalde servicekosten VD in een keer zouden worden terugbetaald en de vrijstelling op de aan de VvE te betalen servicekosten van € 350,00 werd verhoogd met € 65,00 per maand als tegemoetkoming in de kosten voor verwarming en water.

Bij brief van 26 september 2013 heeft het bestuur van de VvE en de VD dit voorstel nogmaals aan [appellant] gedaan en aangegeven dat het dit voorstel beschouwt als een redelijke schadeloosstelling als bedoeld in artikel 5:140b lid 3 BW.

2.27.

Op 16 oktober 2013 heeft een ‘Buitengewone Algemene Ledenvergadering’ plaatsgevonden. Tijdens die vergadering is het laatste aangepaste voorstel van 24 september 2013 tot schadeloosstelling in stemming gebracht. Dat voorstel luidde als volgt:

  • -

    De erfgenamen zullen onverkort en onvoorwaardelijk hun medewerking verlenen aan de voorgestelde akte van wijziging splitsing (versie 28 juni 2013)

  • -

    De erfgenamen ontvangen vanaf de datum van totstandkoming van de wijziging van de splitsing (streefdatum 1 november 2013) een vrijstelling op de totale maandelijkse bijdrage (die dan geheel via de VvE in rekening zal worden gebracht) van € 350, - per maand. Dit bedrag wordt vermeerderd met de tegemoetkoming (voor 2013 becijferd op € 65, -) zoals deze nu is opgenomen in artikel 8 lid 7 van de conceptakte van wijziging splitsing, waardoor de huidige servicekostenbijdrage van € 430, - per maand zoveel mogelijk wordt benaderd.

  • -

    De vraagprijs van het appartementsrecht dient marktconform te zijn. Voorts zijn de erfgenamen verplicht mee te doen aan de open huisdagen.

  • -

    Onderhavig voorstel is alleen van toepassing op de erfgenamen die op het moment van het besluit tot wijziging van de akte splitsing gerechtigd waren tot een appartementsrecht in [X] .

Dit voorstel is aangenomen met 61 stemmen voor, 13 stemmen tegen en 6 onthoudingen.

Het voorstel tot terugbetaling van de servicekosten VD is aangenomen met 63 stemmen voor.

2.28.

Op 30 oktober 2013 heeft (onder anderen) [appellant] de VvE gedagvaard voor de rechtbank Noord Holland, locatie Alkmaar, en een verklaring voor recht gevorderd dat het besluit van 16 oktober 2013 nietig is wegens strijd met artikel 5:139 lid 2 BW (het meerderheidsvereiste van ten minste 80%). Tevens heeft [appellant] de vernietiging gevorderd van (primair) het besluit tot wijziging van de akte van splitsing van 31 juli 2013 en (subsidiair) het besluit tot schadeloosstelling van 16 oktober 2013 en heeft hij (meer subsidiair) gevorderd de VvE te veroordelen tot vergoeding van de schade die hij als gevolg van het besluit van 31 juli 2013 lijdt, alles met veroordeling van de VvE in de proceskosten.

2.29.

Bij brief van 22 november 2013 heeft het bestuur van de VD de leden geïnformeerd over zijn voornemen om vanwege het tijdsbeslag van de procedure tegen de VvE, voorlopig de statuten van de VD te wijzigen in die zin dat na het overlijden van een lid-eigenaar de erfgenamen de servicekosten VD verschuldigd zijn en dat, als bij verhuur van een appartement een huurder als lid wordt toegelaten, de huurder de servicekosten VD verschuldigd is en de eigenaar hoofdelijk voor die schuld aansprakelijk blijft. Op de Algemene Ledenvergadering van 11 december 2013 is het voorstel tot wijziging van de statuten van de VD in de voormelde door het bestuur van de VD voorgestelde zin aangenomen met 67 stemmen voor, 4 stemmen tegen en 2 onthoudingen.

2.30.

[appellant] heeft met ingang van 1 december 2013 zijn appartement verhuurd. De huurder betaalt de maandelijkse bijdrage aan de VD.

2.31.

Bij akte van 17 januari 2014 zijn de statuten van de VD gewijzigd overeenkomstig het besluit van 11 december 2013.

2.32. (

Onder anderen) [appellant] heeft op 11 februari 2014 de VD gedagvaard voor de rechtbank Noord Holland, locatie Alkmaar, incidenteel gevorderd de zaak te voegen met de onder 2.19 genoemde procedure en (in de hoofdzaak) gevorderd dat bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, het besluit van de VD van 11 december 2013 op grond van artikel 2:15 lid 1 sub b BW jo. artikel 2:8 jo 3:12 BW zal worden vernietigd wegens strijd met de redelijkheid en billijkheid, met veroordeling van de VD in de kosten van de procedure met nakosten en wettelijke rente. Deze procedure heeft als zaak/rolnummer C/14/152509/HAZA 14-73.

2.33.

Bij incidenteel vonnis van 26 maart 2014 in de zaak tegen de VD heeft de rechtbank Noord Nederland, locatie Alkmaar, de zaak tegen de VD met zaak/rolnummer C/14/152509/HAZA 14-73 gevoegd met de zaak tegen de VvE met zaak/rolnummer C/14/150070/ HA ZA 13-317.

2.34.

Op 8 juli 2014 heeft in beide zaken tegelijkertijd een comparitie van partijen plaats gevonden.

2.35.

Op 28 januari 2015 heeft de rechtbank in beide zaken vonnis (zij het niet in een stuk) gewezen en daarbij telkens de vorderingen van [appellant] afgewezen en [appellant] veroordeeld in de proceskosten van de VvE en de VD.

De beoordeling

3.1.

Tegen de in de zaak tegen de VD gewezen beslissing en de daaraan ten grondslag gelegde motivering komt [appellant] met zijn grieven op.

3.2.

De vorderingen in deze zaak hangen nauw samen met de vorderingen van [appellant] in de zaak tegen de VvE (met zaaknummer 200.176.475/01).

In de zaak tegen de VvE heeft [appellant] vernietiging gevorderd van het besluit tot wijziging van de akte van splitsing van 31 juli 2013, hierna het wijzigingsbesluit VvE. Dat besluit behelst onder meer de invoering van de verplichting van de appartementseigenaren om maandelijks, als onderdeel van de aan de VvE te betalen servicekosten, een vergoeding te betalen voor het servicepakket dat thans nog door de VD verstrekt wordt. Deze verplichting gaat onder algemene titel over op de erfgenamen. Omdat [appellant] op grond van artikel 5:140b BW de vernietiging gevorderd heeft van het wijzigingsbesluit VvE, is dat besluit tot op heden niet uitgevoerd.

3.3.

Dit is de achtergrond van het besluit van de ledenvergadering van de VD van 11 december 2013 tot wijziging van de statuten van de VD, hierna het wijzigingsbesluit VD. Artikel 7 van de statuten van de VD bepaalde voorheen dat het lidmaatschap eindigt door het overlijden van het lid en dat het gewezen lid jegens de VD geen andere financiële rechten heeft dan de terugbetaling van eventueel teveel betaalde servicekosten. Met het wijzigingsbesluit VD wordt bereikt dat het lidmaatschapsrecht van een overleden appartementseigenaar onder algemene titel overgaat op de erven en mitsdien de verplichting tot betaling van de maandelijkse bijdrage voor het servicepakket jegens de VD blijft bestaan hoewel van die service door de erven geen gebruik gemaakt wordt. Het wijzigingsbesluit VD heeft dus hetzelfde rechtsgevolg als met het wijzigingsbesluit VvE wordt beoogd

3.4.

De kern van het bezwaar van [appellant] tegen het wijzigingsbesluit VD is dat hij als erfgenaam als gevolg daarvan schade lijdt. [appellant] stelt dat als gevolg van het, na het overlijden van de appartementseigenaar, doorlopen van de bijdrageverplichting voor het servicepakket het appartement in waarde zal dalen. Die waardedaling doet zich volgens [appellant] niet alleen op de koop- maar ook op de verhuurmarkt voor omdat bij verhuur de huurder als gevolg van het wijzigingsbesluit lid wordt van de VD en de eigenaar hoofdelijk aansprakelijk blijft voor de betaling van het servicepakket. De gestelde waardedaling op de koopmarkt heeft [appellant] nader onderbouwd door een rapport in het geding brengen van 26 oktober 2010 van Prismaat Makelaars. Prismaat schrijft onder meer:

“Juist het wijzigen van reglementen in die zin, dat ook bij leegstand doorbetaald moet worden is niet in overeenstemming met wat de markt momenteel vraagt en leidt zonder meer tot een afnemende vraag en een verdere waardedaling, welke de marktwaardedaling te boven gaat. Die extra waardedaling is door ons niet op een exact bedrag te waarderen, maar dat sprake is van een substantiële waardedaling staat genoegzaam vast.”

3.5.

Uitgaande van de door hem gestelde schade, is [appellant] van mening dat het wijzigingsbesluit VvE wegens het ontbreken van een redelijke schadeloosstelling in de zin van artikel 5:140b lid 3 BW vernietigd zal worden. Daarvan uitgaande acht [appellant] het in strijd met de redelijkheid en billijkheid die op grond van artikel 2:8 lid 1 BW de rechtsverhouding tussen hem en de VD, en tussen hem en de VvE, beheersen, dat de VD een besluit neemt dat materieel overeenkomt met het vernietigbare besluit van het bestuur van de VvE. Op grond van artikel 15 lid 2 BW acht [appellant] het wijzigingsbesluit VD vernietigbaar.

3.6.

De VD heeft gemotiveerd bestreden dat [appellant] als eigenaar van het appartement schade lijdt en (onder meer) om die reden acht de VD het wijzigingsbesluit VD niet in strijd met de redelijkheid en billijkheid zoals bedoeld in artikel 8 lid 2 BW en mitsdien niet vernietigbaar op grond van artikel 2:15 lid 2 BW.

3.7.

Vandaag heeft het hof tussenarrest gewezen in de procedure van [appellant] tegen de VvE (met zaaknummer 200.176.475/01). In die procedure is nog de vraag aan de orde of, en zo ja in welke mate, als gevolg van het wijzigingsbesluit VvE het appartement van [appellant] in waarde is gedaald en of zal dalen. Naar het oordeel van het hof zal de beantwoording van die vraag van betekenis zijn voor de beoordeling van de vorderingen van [appellant] in de onderhavige procedure. Vanwege die verknochtheid van de onderhavige procedure met de procedure van [appellant] tegen de VvE zal het hof de onderhavige procedure ambtshalve met die andere procedure voegen in de zin van artikel 222 Rv. Zodra het deskundigenbericht gereed is zal de zaak tegen de VvE op de rol worden aangehouden voor conclusie na deskundigenbericht aan de zijde van [appellant] . Op diezelfde rolzitting zal [appellant] in de onderhavige zaak een akte (of - afhankelijk van de omvang- een conclusie) ter overlegging van en uitlating over het deskundigenbericht dienen te nemen.

4 Beslissing

Het hof:

voegt de zaak met die van [appellant] tegen de VvE, bij dit hof bekend onder zaaknummer 200.176.475/01;

bepaalt dat zodra in de zaak van [appellant] tegen de VvE het deskundigenbericht is uitgebracht en die zaak op de rol geplaatst is voor conclusie na deskundigenbericht aan de zijde van [appellant] , [appellant] in de onderhavige zaak een akte (of - afhankelijk van de omvang- een conclusie) neemt ter overlegging van en uitlating over het deskundigenbericht, waarna de VvE een antwoordakte zal mogen nemen;

houdt verder iedere beslissing aan.

Dit arrest is gewezen door mrs. R.J.M. Smit, J.E. Molenaar en H.M.M. Steenberghe en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 24 januari 2017.