Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHAMS:2017:1744

Instantie
Gerechtshof Amsterdam
Datum uitspraak
09-05-2017
Datum publicatie
17-05-2017
Zaaknummer
16/00157
Formele relaties
Cassatie: ECLI:NL:HR:2018:344
Rechtsgebieden
Belastingrecht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

Wet waardering onroerende zaken; objectafbakening bij hofjeswoningen

Wetsverwijzingen
Wet waardering onroerende zaken 16
Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Belastingblad 2017/262
V-N 2017/39.21.54
V-N Vandaag 2017/1146
FutD 2017-1266
Viditax (FutD), 16-03-2018
NTFR 2017/1406
NLF 2017/1207 met annotatie van
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

kenmerk 16/00157

9 mei 2017

uitspraak van de tweede meervoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

Kerkgenootschap [X] , te [Z] , belanghebbende,

gemachtigde: mr. K.J.T.M. Hehenkamp (Hehenkamp Van Riessen & Eisenberger advocaten te Amsterdam)

tegen de uitspraak van 9 maart 2016 in de zaak met kenmerk AMS 14/3469 van de rechtbank Amsterdam (hierna: de rechtbank) in het geding tussen

belanghebbende

en

de heffingsambtenaar van de gemeente [Z], de heffingsambtenaar.

1 Ontstaan en loop van het geding

1.1.

De heffingsambtenaar heeft bij krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) met dagtekening 28 februari 2013 genomen beschikkingen onder meer de waarden van de in 2.2.1 vermelde objecten voor het kalenderjaar 2013 vastgesteld. In hetzelfde geschrift zijn ook de aanslagen onroerendezaakbelastingen (hierna: OZB) voor het jaar 2013 bekendgemaakt.

1.2.

Na daartegen gemaakt bezwaar heeft de heffingsambtenaar bij in één geschrift verenigde uitspraken op bezwaar van 1 mei 2014 vorenbedoelde beschikkingen en de daarop gebaseerde aanslagen OZB gehandhaafd.

1.3.

De rechtbank heeft bij uitspraak van 9 maart 2016 het beroep voor zover dat was gericht tegen de waardevaststelling van de in 2.2.1 vermelde objecten ongegrond verklaard.

1.4.

Belanghebbende heeft tegen deze uitspraak op 15 april 2016 hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

1.5.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 28 maart 2017. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.

2 Feiten

2.1.

Belanghebbende heeft als doelstelling kerkelijke leefgemeenschappen in stand te houden ten behoeve van min- of onvermogenden.

2.2.1.

Belanghebbende is genothebbende krachtens eigendom van de navolgende objecten – zoals vermeld in punt 3 van de rechtbankuitspraak, dat door partijen niet is bestreden – welke zijn gelegen in het zogenoemde [complex 1] en [complex 2a] - [complex 2b] te [Z] :

[complex 2a]

[complex 2b]

[complex 1]

[E-straat xxx]

[F-straat xxx]

[X1] [xxx]

[E-straat xxx]

[F-straat xxx]

[X2] [xxx]

[E-straat xxx]

[F-straat xxx]

[X3] [xxx]

[E-straat xxx]

[F-straat xxx]

[X4]

[E-straat xxx]

[F-straat xxx]

[E-straat xxx]

[F-straat xxx]

[E-straat xxx]

[F-straat xxx]

[E-straat xxx]

[F-straat xxx]

[E-straat xxx]

[F-straat xxx]

[E-straat xxx]

[E-straat xxx]

[E-straat xxx]

2.2.2.

De in [complex 2a] - [complex 2b] gelegen 21 objecten betreffen woningen (daaronder begrepen drie zogenoemde beheerderswoningen) voor de verhuur (hierna ook: de hofjeswoningen). De hofjeswoningen delen de aanwezige binnenplaats/tuin alsmede een binnenruimte. Bewoners van het [complex 2a] bereiken hun hofjeswoning via een poort aan de [E-straat] en die van [complex 2b] via twee centrale ingangen aan de [F-straat] .

2.2.3.

Het object [X1] betreft de dienstwoning van de koster. De objecten [X2] , [X3] en [X4] betreffen – kort gezegd – kantoor- of bedrijfsruimtes.

2.3.

Op dinsdag 8 september 2015 heeft door de heffingsambtenaar in het bijzijn van de bestuurder van belanghebbende en haar gemachtigde een bezichtiging plaatsgevonden. Het verslag dat naar aanleiding van de bezichtiging is opgesteld luidt onder andere als volgt:

“(…)

Er zijn drie hofjes-complexen bezocht: [Hofje G] , [complex 2a] [complex 2b] en [complex 1] . Alle woz-objecten in deze drie hofjes-complexen zijn immers in de fase van beroep bij de Rechtbank ter discussie gesteld, zowel qua afbakening (artikel 16 Wet WOZ) als qua waardebepaling (artikel 17 Wet WOZ). Aanwezig waren Belastingen [Z] (…), eiser (…) en de gemachtigde van [belanghebbende] (…).

Gekeken is met name of de objectafbakening van de drie hofjes conform artikel 16 Wet WOZ is vastgesteld. De criteria die daarbij volgens de jurisprudentie gelden, zijn: (1) afsluitbaarheid en (2) huiskamer/slaapkamer, (3) kookvoorzieningen/keuken(tje), (4) eigen toiletvoorziening en (5) eigen wasgelegenheid. Op zichzelf was het geen ingewikkelde exercitie. Tevens heeft de gemeente [Z] een goede indruk kunnen krijgen van de kwaliteit en onderhoudstoestand.

Het volgende is gebleken. Het overgrote deel van de hier bedoelde woz-objecten voldoet aan de vijf criteria als hiervoor beschreven. Die woz-objecten zijn correct afgebakend. Een deel van de woz-objecten (gelegen in het complex [Hofje G] aan de [G-straat] ) bleek te klein te zijn afgebakend. Die woz-objecten bleken niet te beschikken over zelfstandige toiletvoorzieningen en eigen wasgelegenheid. Deze woz-objecten zijn vernietigd. Dit is inmiddels gebeurd. (…)”

2.4.

Het proces-verbaal van de zitting op 28 maart 2017 bij het Hof luidt onder andere als volgt:

[naam bestuurder] [Hof: bestuurder van belanghebbende] verklaart – zakelijk weergegeven – in eerste en tweede termijn, mede op vragen van het Hof als volgt:

(…)

Wie zijn de bewoners van de in het [complex 2a] - [complex 2b] gelegen hofjeswoningen? Naast een drietal studenten dat toezicht houdt, is het merendeel van de bewoners 70 plus; de bewoners zijn oude mensen met de daarbij behorende problemen. De aanwezigheid van de studenten zorgt voor een prettige sfeer en een goede gang van zaken; het is een vorm van sociale controle. Wie betaalt voor de servicekosten? In eerste instantie wordt dat bekostigd uit de huurinkomsten; tekorten worden aangevuld via de leden van de kerk. Wij zijn een organisatie als Schiphol maar dan in het klein. Het bestuur van belanghebbende vergadert eenmaal in de week in het hofje.

De [naam kerk] zelf valt buiten de rechtsstrijd. [X1] betreft de dienstwoning en wordt feitelijk gebruikt door de koster. In die woning bevindt zich de schuilgang; de oorspronkelijke hoofdtoegang tot de schuilkerk. In [X2] is een advocatenkantoor gevestigd; ik betwist niet dat dit pand afsluitbaar is en zelfstandig is te gebruiken. Datzelfde geldt voor [X4] , waarin op 1 januari 2013 eveneens een advocatenkantoor was gevestigd. Maar het gaat erom dat deze panden ondergeschikt aan de schuilkerk zijn. Na de bouw in [jaartal] behoorden deze panden bij de schuilkerk; ze zijn met de andere panden bedoeld om samen met de kerk als één object te gebruiken. [X3] is eveneens afzonderlijk afsluitbaar en is in gebruik bij de [naam] , een landelijk werkende organisatie met rechtspersoonlijkheid; deze organisatie ondersteunt als landelijk bureau [xxx] en neemt deel aan verschillende samenwerkingsverbanden. Boven bevindt zich het seminarie. In feite bestaat [X3] uit een aantal vergaderruimtes, die ook door de landelijke samenwerkingsverbanden en de kerk worden gebruikt. (…)”

3 Geschil in hoger beroep

3.1.

Evenals bij de rechtbank is bij het Hof in geschil of de heffingsambtenaar de onder 2.2.1 vermelde objecten voor de toepassing van de Wet WOZ op een juiste wijze heeft afgebakend.

3.2.

Indien de heffingsambtenaar op een juiste wijze de objecten heeft afgebakend, is niet in geschil – dat is ter zitting desgevraagd door de bestuurder van belanghebbende verklaard –dat de voor de objecten vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is.

4 Beoordeling van het geschil

4.1.

Belanghebbende herhaalt in hoger beroep zijn betoog dat voor de toepassing van de Wet WOZ sprake is van twee onroerende zaken, te weten het [complex 2a] - [complex 2b] ( [E-straat] [xxx] en [F-straat] [xxx] ) en het [complex 1] ( [X1, X2, X3] en [X4] ), en niet – zoals de rechtbank heeft geoordeeld – van vijfentwintig onroerende zaken, overeenkomstig het in 2.2.1 gegeven overzicht van objecten.

4.2.

Op grond van artikel 16 van de Wet WOZ worden, voor zover hier van belang, als één onroerende zaak aangemerkt:

  1. een gebouwd eigendom;

  2. een ongebouwd eigendom;

  3. een gedeelte van een in onderdeel a of onderdeel b bedoeld eigendom dat blijkens zijn indeling is bestemd om als een afzonderlijk geheel te worden gebruikt;

  4. een samenstel van twee of meer van de in onderdeel a of onderdeel b bedoelde eigendommen of in onderdeel c bedoelde gedeelten daarvan die bij dezelfde belastingplichtige in gebruik zijn en die, naar de omstandigheden beoordeeld, bij elkaar behoren.

4.3.

Naar het Hof verstaat bestaat het door belanghebbende aangeduide ‘ [complex 1] ’ uit een voormalige schuilkerk – thans de [naam kerk] , die buiten de rechtsstrijd valt – welke toegankelijk is via zogenoemde schuilgangen of overdekte stegen vanuit verschillende omliggende grachtenpanden, in dit geval vanuit de vier in geding zijnde onder 2.2.1 vermelde panden aan de [A-straat] en de [B-straat] . Naar het Hof voorts verstaat, bestaat het [complex 2a] - [complex 2b] uit een (samengevoegd) pand gelegen aan de [F-straat] en aan de [E-straat] met daartussen gelegen een binnenplaats/tuin.

4.4.

Tussen partijen is niet in geschil dat de hiervoor genoemde (grachten)panden elk zijn aan te merken als een gebouwd eigendom (artikel 16, onderdeel a, Wet WOZ). Een zodanig eigendom vormt één onroerende zaak in de zin van artikel 16 Wet WOZ, tenzij zich binnen dat eigendom gedeelten bevinden die blijkens indeling bestemd zijn om als een afzonderlijk geheel te worden gebruikt (artikel 16, onderdeel c, Wet WOZ). Is dat het geval dan vormen die gedeelten (in beginsel) afzonderlijke belastingobjecten.

4.5.1.

Het Hof is met de heffingsambtenaar van oordeel dat de onder 2.2.1 vermelde hofjeswoningen en de dienstwoning ( [X1] ) elk naar hun indeling zijn bestemd om als een afzonderlijk geheel te worden gebruikt. Daartoe zijn redengevend de op 8 september 2015 (zie 2.4) geconstateerde – ook in hoger beroep door belanghebbende niet betwiste – in elk van deze objecten aanwezige afsluitbare toegang, sanitaire voorzieningen en keukeninrichting. Met andere woorden: het gaat hier om gedeelten die blijkens hun indeling zijn bestemd om als een zelfstandige woning te worden gebruikt. Noch de voor een hofje als geheel kenmerkende indeling, met daarbij behorende gemeenschappelijke ruimtes, noch de aanwezigheid van een centrale (en bewaakte) toegangspoort vanaf de openbare weg, die ’s avonds wordt gesloten, noch het bijzondere karakter van een hofjesgemeenschap (een woongemeenschap met een bijzonder karakter, aldus belanghebbende), met daarbij behorende regels, doen naar het oordeel van het Hof – anders dan belanghebbende betoogt – af aan het feit dat de hofjeswoningen blijkens hun indeling bestemd zijn om als zelfstandige woningen te worden gebruikt.

4.5.2.

Voor wat betreft de objecten [X2] , [X3] en [X4]

– de panden met daarin kantoor- en/of bedrijfsruimtes – is het Hof van oordeel dat op grond van de gedingstukken en het verhandelde ter zitting is komen vast te staan dat het hier gaat om – hetgeen belanghebbende overigens op zich niet heeft bestreden – afzonderlijke, als zodanig afsluitbare (grachten)panden met eigen voorzieningen; deze panden worden verhuurd aan advocatenkantoren ( [X2] en [X4] ) respectievelijk - [X3] – gebruikt door de [naam] , als kantoor- en vergaderruimte. Deze objecten dienen naar het oordeel van het Hof te worden aangemerkt als afzonderlijke gebouwde eigendommen in de zin van artikel 16, onderdeel a, Wet WOZ, dan wel in elk geval als zelfstandige gedeelten in de zin van artikel 16, onderdeel c, Wet WOZ. Dat genoemde objecten – het Hof begrijpt vanwege de aanwezige schuilgangen – (na de bouw in [jaartal] ) samen met de schuilkerk een functie vervulden, brengt het Hof op dit punt niet tot een ander oordeel.

4.6.

Met betrekking tot de vraag of er eigendommen of zelfstandige gedeelten daarvan zijn die een samenstel vormen – zoals belanghebbende evenals in eerste aanleg in hoger beroep voorts betoogt – is vereist dat zodanige eigendommen of zelfstandige gedeelten naar de omstandigheden beoordeeld bij elkaar behoren en bij dezelfde belastingplichtige in gebruik zijn (artikel 16, onderdeel d, Wet WOZ). De rechtbank heeft hierover in haar uitspraak (waarin belanghebbende wordt aangeduid als ‘eiseres’ en de heffingsambtenaar als ‘verweerder’) – voor zover in hoger beroep van belang – als volgt overwogen en beslist:

“5.1. Eiseres voert aan dat de hiervoor genoemde groepen van objecten [Hof: lees de onder 2.2 vermelde objecten] alle (…) [twee] gezien moeten worden als een samenstel van eigendommen die als één object zijn aan te merken in de zin van artikel 16 onder d van de Wet WOZ, omdat ze door eiseres in gebruik zijn en naar omstandigheden beoordeeld bij elkaar horen. Voor het (….) [complex 2a] / [complex 2b] geldt dat sprake is van hofjeswoningen. Hofjeswoningen zijn door hun indeling bestemd om als leefgemeenschap te worden gebruikt en niet als afzonderlijke onroerende zaak. Eigen aan het wonen in deze hofjeswoningen is dat (voor een groot deel van de woningen) de toegang niet direct aan de straat is gelegen, maar aan een niet openbaar toegankelijk binnenterrein, dat uitsluitend betreden kan worden via een poort. Ten aanzien van het [complex 1] voert eiseres aan dat de door haar tot dit complex gerekende objecten - gelet op de omstandigheid dat het hier een schuilkerk betreft die uitsluitend toegankelijk is via schuilgangen vanuit de omliggende grachtenpanden - tezamen als kerk dienen te worden gezien en ook ten dienste van de kerk worden gebruikt.

5.2.

Eiseres heeft ter ondersteuning van haar standpunt tevens de volgende feiten en omstandigheden aangevoerd: De hofjes hebben een sociale doelstelling. Ze hebben tot doel om huisvesting te verschaffen aan minder vermogenden. (…) Voor het [complex 2a] / [complex 2b] geldt dat sprake is van beschermd wonen door (minvermogende) ouderen onder leiding van drie beheerders. Er is sprake van een hofbestuur, dat samen met drie door de kerk betaalde inwonende beheerders/mantelzorgers en één inwonende dominee, zorgt voor het dagelijks beheer van de complexen. Verder is er een commissie die de bewoners van de woningen selecteert. Om in aanmerking te komen voor een woning moet je vrijwilligersdiensten draaien met een kerkelijk doel. Er is een gezamenlijke ruimte voor koffie waar iedereen door moet om naar buiten te gaan. Het gaat niet om gewone verhuur, de woningen worden voor slechts € 300,- per maand verhuurd. Gelet op het doel van de hofjeswoningen en de aangevoerde omstandigheden gaat het om kerkelijk gebruik en is er sprake van een samenstel van onderdelen die bij elkaar horen.

(…)

7. De rechtbank stelt voorop dat voor het als samenstel aanmerken van verschillende (gedeelten van) objecten in de zin van artikel 16, aanhef en onder d, van de Wet WOZ is vereist dat die (gedeelten van) objecten bij dezelfde belastingplichtige in gebruik zijn. Het gaat er daarbij om wie de objecten feitelijk in gebruik heeft.

7.1.

De rechtbank is van oordeel dat de door eiseres bepleite drie objecten niet aan deze voorwaarde voldoen. Immers, niet in geschil is dat in het Zonshofje en het [complex 2a] / [complex 2b] verschillende objecten door verschillende personen worden bewoond. Verder is niet in geschil dat de tot het [complex 1] behorende objecten niet allemaal feitelijk door eiseres worden gebruikt.

7.2.

Eiseres heeft aangevoerd dat zijzelf - gelet op het bijzondere karakter van hofjesbewoning - als gebruiker van alle objecten moet worden aangemerkt. De rechtbank is echter van oordeel dat aan de hand van de door eiseres aangevoerde feiten en omstandigheden over de indeling, het gebruik en het doel van de hofjes, zoals genoemd in rechtsoverweging 5.1 en 5.2. niet geconcludeerd kan worden dat eiseres zelf als feitelijk gebruiker kan worden aangemerkt. Nu aan dit onderdeel van artikel 16, onder d, van de Wet WOZ niet is voldaan, kunnen de objecten reeds daarom niet als samenstel worden gezien. De rechtbank komt dus niet toe aan de vraag of sprake is van eigendommen of gedeelten die naar de omstandigheden beoordeeld bij elkaar horen.

8. Verweerder heeft de genoemde objecten terecht alle als zelfstandige WOZ-objecten aangemerkt.

9. Eiseres heeft tot slot nog aangevoerd dat de criteria die in het Schiphol-arrest (zie rechtsoverweging 3.1.3. van ECLI:NL:HR:2003:AD6058) zijn genoemd ook op deze situatie van toepassing zijn. Volgens het arrest moet worden gekeken naar de geografische samenhang verder moet het gaan om een bedrijf dat één samenhangend geheel vormt, waarbinnen alle (gedeelten van) eigendommen voor één organisatorisch doel worden gebruikt. Aan de hand van deze criteria dienen de hofjeswoningen ook als geheel te worden gezien.

De rechtbank overweegt dat deze uitspaak niet tot een ander oordeel kan leiden, omdat het Schiphol-arrest ziet op een geheel ander object en gebruik. Anders dan in het onderhavige geval had het bedrijf in het Schiphol-arrest alle onderdelen zelf feitelijk in gebruik. Zoals hiervoor is geoordeeld is daarvan in deze situatie geen sprake.

10. Ter zitting heeft eiseres naar voren gebracht dat zij een ideële doelstelling heeft en geen commerciële huurprijzen vraagt aan haar bewoners, waardoor de gevolgen van deze objectafbakening voor haar onevenredig zijn. Voor zover eiseres hiermee wil betogen dat dit zou moeten meewegen bij de objectafbakening, overweegt de rechtbank dat de Wet WOZ een objectieve waardering voorschrijft en geen ruimte laat voor een belangenafweging waarbij bijzondere individuele omstandigheden een rol kunnen spelen.”

4.7.

Het Hof verenigt zich met dit oordeel van de rechtbank en de gronden waarop het berust, waarbij het aan de slotzin van overweging 7.1 toevoegt dat in hoger beroep nader is komen vast te staan dat – gelet op hetgeen ter zitting in hoger beroep is verklaard, zoals weergegeven onder 2.4 – de objecten [X1] , [X2] , [X3] en [X4] niet in gebruik zijn bij belanghebbende in de zin van artikel 16, onderdeel c, Wet WOZ. De rechtbank heeft naar het oordeel van het Hof terecht vooropgesteld dat hierbij moet worden uitgegaan van het feitelijke gebruik. Kerkelijke doelstellingen of het gebruik binnen een kerkelijke context van de onder 2.2.1 genoemde objecten, dan wel (wat betreft [X3] ) het mede gebruik maken van vergaderruimten in een object, zoals belanghebbende in hoger beroep stelt, maken belanghebbende geen feitelijk gebruiker van die objecten. Evenals de rechtbank komt het Hof dan ook niet toe aan de vraag of sprake is van eigendommen of gedeelten daarvan die naar de omstandigheden beoordeeld bij elkaar horen. Hetgeen belanghebbende op dit punt in hoger beroep voor het overige heeft aangevoerd (onder meer omtrent het gemeentelijke woningdistributiebeleid) brengt het Hof niet tot een ander oordeel.

4.8.

Belanghebbende heeft gewezen op de afloop van de procedure inzake het zogenoemde [Hofje G] (zie 2.3), waaruit blijkt dat de heffingsambtenaar bij dat hofje ook te veel objecten had afgebakend. De heffingsambtenaar heeft daartegenover gesteld dat het [Hofje G] , kort gezegd, studentenhuisvesting betreft, dat wil zeggen, met gedeelde woonvoorzieningen; voorts heeft de heffingsambtenaar erop gewezen dat het [Hofje G] niet als één onroerende zaak is afgebakend maar uiteindelijk als zeven onroerende zaken.

4.9.

Voor zover belanghebbende met de verwijzing naar de afloop in procedure inzake het

[Hofje G] een beroep op het gelijkheidsbeginsel heeft bedoeld te doen, overweegt het Hof dat belanghebbende – op wie in dezen de bewijslast rust – tegenover de gemotiveerde betwisting door de heffingsambtenaar, zonder nadere onderbouwing, die ontbreekt, niet aannemelijk heeft gemaakt dat sprake is van gelijke gevallen, zodat reeds daarom het beroep niet kan slagen.

Slotsom

4.10.

De objectafbakening is juist. Het hoger beroep van belanghebbende treft geen doel en de uitspraak van de rechtbank dient te worden bevestigd.

5 Kosten

Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten.

6 Beslissing

Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.

De uitspraak is gedaan door mrs. H.E. Kostense, voorzitter, A. Bijlsma en B. van Brummelen, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. C. Lambeck als griffier. De beslissing is op 9 mei 2017 in het openbaar uitgesproken.

Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.

2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. een dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.

In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.