Feedback

Gevonden zoektermen

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHAMS:2017:1179

Instantie
Gerechtshof Amsterdam
Datum uitspraak
04-04-2017
Datum publicatie
10-04-2017
Zaaknummer
200.167.696/01
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

Appartementsrecht. De aansprakelijkheid van de verkrijger uit hoofde van artikel 5:122 lid 3 BW reikt niet verder dan tot het bedrag dat uit de opgave van de notaris blijkt (artikel 5:122 lid 5, tweede zin BW). Uit parlementaire geschiedenis van artikel 5:122 lid 5 BW moet worden afgeleid dat indien (zoals in het onderhavige geval) een opgave ontbreekt, de verkrijger niet aansprakelijk is voor door de vroegere eigenaar onbetaald gelaten bijdragen.

De VvE heeft mede vanwege de betalingsachterstand van de vorige eigenaar, een extra bijdrage gevraagd van haar leden, waaronder de nieuwe eigenaar. Het hof acht aannemelijk dat de nieuwe eigenaar daardoor schade heeft geleden. Het had op de weg van de VvE gelegen om te pogen haar schade, hierin bestaande dat zij op grond van art. 5:122 lid 5 het niet op de vorige eigenaar te verhalen bedrag ook niet op de nieuwe eigenaar kon verhalen, vergoed te krijgen door de notaris aansprakelijk te stellen. Nieuwe eigenaar heeft belang bij haar vordering tot verklaring voor recht dat de VvE onrechtmatig jegens haar handelt door de notaris niet aansprakelijk te stellen.

Zie ECLI:NL:GHAMS:2015:2862.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
NJF 2017/216
RN 2017/59
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

arrest

___________________________________________________________________ _ _

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team I

zaaknummer : 200.167.696/01

zaak/rolnummer rechtbank Amsterdam : 3242710 CV EXPL 14-19849

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 4 april 2017

inzake

WATERSPORTCENTRUM [P] B.V.,

gevestigd te [vestigingsplaats 1] , gemeente [gemeente] ,

appellante,

advocaat: mr. J.A. Oudendijk te Amsterdam,

tegen:

VERENIGING VAN EIGENAARS VAN HET GEBOUW [adres] “ [naam gebouw] ”,

gevestigd te [vestigingsplaats 2] ,

geïntimeerde,

advocaat: mr. F.P. van Galen te Leiden.

1 Het geding in hoger beroep

Partijen worden hierna [P] en de VvE genoemd.

[P] is bij dagvaarding van 11 maart 2015 in hoger beroep gekomen van de vonnissen van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam (hierna: de kantonrechter) van 2 oktober 2014 en 2 januari 2015, onder bovenvermeld zaak/rolnummer gewezen tussen de VvE als eiseres in conventie, verweerster in reconventie, en [P] als gedaagde in conventie, eiseres in reconventie.

Bij arrest van dit hof van 7 juli 2015 is een comparitie van partijen gelast, die op 13 oktober 2015 heeft plaatsgevonden. Het proces-verbaal van de comparitie bevindt zich bij de stukken.

Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:

- memorie van grieven, tevens wijziging van eis, met producties;

- memorie van antwoord, met producties;

- akte van [P] , met producties.

Ten slotte is arrest gevraagd.

[P] heeft geconcludeerd, onder vermeerdering van haar eis, dat het hof de bestreden vonnissen zal vernietigen en - uitvoerbaar bij voorraad - alsnog haar vorderingen zoals in de appeldagvaarding en de memorie van grieven vermeld, zal toewijzen, met beslissing over de proceskosten en veroordeling van de VvE tot terugbetaling van de door [P] aan haar betaalde proceskosten van de eerste aanleg.

De VvE heeft geconcludeerd tot afwijzing van de vorderingen van [P] en bekrachtiging van het bestreden vonnis, met beslissing over de proceskosten.

De VvE heeft in hoger beroep bewijs van haar stellingen aangeboden.

2 Feiten

2.1

De kantonrechter heeft in het bestreden eindvonnis van 2 januari 2015 onder 2.1 tot en met 2.9 de feiten vastgesteld die hij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt. Samengevat en waar nodig aangevuld met andere feiten die zijn gebleken uit de niet (voldoende) weersproken stellingen van partijen, komen de feiten neer op het volgende.

2.1.1.

Het gebouw [adres] is gesplitst in appartementsrechten. De appartementseigenaars zijn (van rechtswege) lid van de VvE.

2.1.2.

Op 1 februari 2013 is [P] eigenaar geworden van de appartementsrechten, rechtgevende op het uitsluitend gebruik van de bedrijfsruimte gelegen in het souterrain en de begane grond van het gebouw, plaatselijk bekend [straatnummer 1] en [straatnummer 2] te [plaats] (appartementsindex 1 en appartementsindex 2). De verkoper was de besloten vennootschap [X] Holding B.V. (hierna: [X] ), waarvan [A] bestuurder was.

2.1.3.

De voor de overdracht van voornoemde bedrijfsruimten ingeschakelde notaris heeft het bestuur van de VvE niet om een opgave verzocht van hetgeen [X] op dat moment aan de VvE verschuldigd was. Ten tijde van de overdracht had [X] een betalingsachterstand aan de VvE van ongeveer € 6.000,=.

2.1.4.

Op 24 juli 2013 heeft een algemene ledenvergadering van de VvE plaatsgevonden. [A] is voor de vergadering uitgenodigd, maar niet gekomen. In de notulen is opgenomen, voor zover hier van belang:

“Er is gestemd voor een extra eenmalige bijdrage van EUR 17.000,- voor het benodigde schilderwerk. Deze extra eenmalige bijdrage moet per 1 oktober 2013 zijn betaald. (…) Er is unaniem besloten dat er een extra eenmalige bijdrage moet worden betaald (...) Grote betalingsachterstand van Dhr. [A] : Er loopt een rechtszaak (…)”

2.1.5.

Het bestuur van de VvE is in ieder geval niet eerder dan augustus 2013 van de overdracht van de bedrijfsruimten aan [P] op de hoogte gebracht. De door de VvE ingeschakelde beheerder (“de HuisHouding “) heeft [X] in de periode van februari tot en met augustus 2013 de maandelijkse VvE-bijdragen in rekening gebracht. [X] heeft deze bijdragen niet betaald en is op 22 mei 2014 failliet verklaard.

2.1.6.

Met ingang van 1 september 2013 heeft de beheerder in opdracht van de VvE de maandelijkse bijdrage voor de bedrijfsruimten in rekening gebracht bij [P] . Ook heeft de VvE een bedrag van € 4.177,08 bij [P] in rekening gebracht voor de periode februari 2013 tot en met augustus 2013 en aan haar een eenmalige bijdrage van € 5.780,= gefactureerd in verband met het schilderwerk.

2.1.7.

Bij brief van 25 oktober 2013 heeft [B] van [P] onder meer aan het bestuur van de VvE geschreven:

“(…) Ik heb mij inmiddels verdiept in de stukken van uw vereniging. (…) Er is een ledenvergadering geweest op 24 juli j.l. Voor deze vergadering ben ik niet opgeroepen, of van in kennis gesteld. (…) Ik stel dan ook voor om een nieuwe vergadering uit te schrijven en de oude vergadering als niet gehouden te beschouwen (…) De eenmalige bijdrage zoals aan mij gefactureerd op 19 augustus j.l. houd ik aan. (…)”

2.1.8.

De VvE heeft [P] verschillende keren aangemaand om bijdragen te voldoen die [P] volgens haar is verschuldigd, te weten:

– € 4.177,08 aan bijdragen periode februari 2013 tot en met augustus 2013;

– € 5.780,= aan eenmalige bijdrage schilderwerk;

– maandelijkse bijdragen vanaf augustus 2013.

[P] is niet tot (volledige) betaling van die bedragen overgegaan.

3 Beoordeling

3.1

In het geding in eerste aanleg heeft de VvE – na vermindering van eis – gevorderd dat [P] wordt veroordeeld tot betaling van € 12.477,48, met nevenvorderingen. [P] heeft op haar beurt vernietiging gevorderd van het besluit van de VvE van 24 juli 2013.

3.2

De kantonrechter heeft de door [P] ingestelde vordering tot vernietiging van het VvE-besluit afgewezen omdat de daarvoor geldende wettelijke termijn van één maand reeds was verstreken. Wat betreft de betalingsvorderingen van de VvE heeft de kantonrechter allereerst overwogen dat de VvE de gevorderde hoofdsom heeft gewijzigd in een bedrag van € 9.957,08 dat is opgebouwd uit twee deelbedragen, namelijk een post van € 4.177,08 (bijdragen periode februari 2013 tot en met augustus 2013) en een post van € 5.780,= (eenmalige bijdrage schilderwerk). Het gewijzigde bedrag heeft de kantonrechter toegewezen, evenals de gevorderde buitengerechtelijke incassokosten, rente en proceskosten.

3.3

In hoger beroep heeft [P] haar vordering gewijzigd. Bij appeldagvaarding heeft zij gevorderd dat (1) de vorderingen van de VvE alsnog zullen worden afgewezen, (2) het besluit van de VvE van 24 juli 2013 zal worden vernietigd, (3) de VvE in de kosten zal worden veroordeeld en (4) de VvE zal worden veroordeeld om de door [P] betaalde proceskosten in eerste aanleg terug te betalen. Bij memorie van grieven is, als wijziging dan wel vermeerdering van eis, (1) een verklaring voor recht gevorderd dat de VvE onrechtmatig handelt jegens [P] door niet de notaris aansprakelijk te stellen ten aanzien van zijn handelen bij (naar het hof begrijpt) de overdracht van de bedrijfsruimten op 1 februari 2013 met als gevolg dat de daardoor door de VvE geleden schade niet is vergoed, en (2) voorts gevorderd dat de VvE wordt veroordeeld tot betaling van € 8.830,50, met wettelijke rente vanaf 21 mei 2015.

3.4

De VvE heeft verweer gevoerd tegen de eiswijziging, maar daarin wordt zij niet gevolgd. Het bepaalde in het slot van artikel 353 lid 1 Rv. betreft de situatie dat voor het eerst in hoger beroep een reconventionele eis wordt ingesteld; niet het geval, zoals het onderhavige, waarin in eerste aanleg wel een reconventionele eis was ingesteld. In dat laatste geval mag de eis in hoger beroep worden gewijzigd. Het gegeven dat enkele vorderingen geheel nieuw zijn, leidt er in het onderhavige geval, gelet op de herstelfunctie van het hoger beroep, niet toe dat de eiswijzigingen in strijd zijn met de goede procesorde. Overigens merkt het hof hier op dat [P] niet-ontvankelijk is in haar appel tegen het bestreden (tussen)vonnis van 2 oktober 2014, waarbij een comparitie van partijen is gelast, omdat tegen dat vonnis geen hogere voorziening openstaat (art. 131 Rv).

3.5

Met grief 1 richt [P] zich tegen de toewijzing van de vordering van de VvE in twee deelbedragen. Volgens haar zijn deze vorderingen niet in overeenstemming met hetgeen waartoe de VvE gerechtigd is omdat de VvE, naar het hof de stelling van [P] begrijpt, niet voldoende deugdelijk en nauwkeurig inzicht heeft gegeven in de kosten die aan de gevorderde bijdragen ten grondslag liggen.

3.6

Bij de beoordeling van de grief is allereerst van belang dat de bedragen die de VvE vordert achterstallige maandbijdragen alsmede een eenmalige extra bijdrage betreffen. Deze bedragen vinden hun grondslag in besluiten van de VvE.

3.6.1.

Indien [P] het met de hoogte van de voorschot- dan wel definitieve bijdragen niet eens is omdat zij meent dat de kosten van de VvE tot andere bedragen moeten leiden (hetgeen uit haar memorie valt af te leiden) en zij voor haar klachten daarover bij de VvE geen gehoor vindt, staat de weg naar de rechter open om (afhankelijk van de grondslag van het bezwaar) nietigverklaring dan wel vernietiging van door de VvE genomen besluiten te bewerkstelligen. Daarbij dient zij wel de wettelijke termijnen in acht te nemen. [P] heeft in haar appeldagvaarding (alleen) vernietiging van het besluit van 24 juli 2013 met betrekking tot de extra bijdrage gevorderd, maar de kantonrechter heeft daarover terecht geoordeeld dat het verzoek te laat is gedaan, omdat het bepaalde in artikel 5:130 lid 2 BW niet in acht is genomen. Van andere besluiten is in het geheel geen vernietiging gevorderd. De besluiten waarop de gevorderde bedragen zijn gebaseerd zijn daarom onherroepelijk.

3.6.2.

In dit stadium is de VvE niet meer gehouden tot het geven van een nadere toelichting op de onderbouwing van die bedragen, hoewel het haar siert als zij die toelichting desgevraagd wel aan haar leden geeft; in dat licht moet de overeenstemming die partijen tijdens de comparitie na aanbrengen in hoger beroep hebben bereikt over het verstrekken van stukken worden beschouwd. Het hof volgt [P] echter niet in haar betoog dat de VvE misbruik van procesrecht maakt door haar onvoldoende inzicht in de administratie van de VvE te geven of geconstateerde fouten onvoldoende te corrigeren. Bij gebreke van andere stellingen of gronden die meebrengen dat [P] de gevorderde bedragen toch niet verschuldigd zou zijn, is de slotsom dat [P] gehouden is de gevorderde maandelijkse VvE-bijdragen alsmede de extra bijdrage te voldoen. Grief 1 faalt daarom.

3.7

Grief 2 is gericht tegen de toewijzing van de buitenrechtelijke incassokosten. Ook deze grief faalt, nu deze grief slechts voortbouwt op grief 1 en het hiervoor overwogene meebrengt dat [P] niet wordt gevolgd in haar betoog dat de vordering van de VvE op tal van fronten ondeugdelijk was.

3.8

Omtrent de door [P] in hoger beroep gevorderde verklaring voor recht overweegt het hof als volgt. In dit geding staat vast dat de notaris, bij de overdracht van de appartementsrechten aan [P] , in strijd met de verplichting die krachtens artikel 5:122 lid 5 BW op hem rust, heeft nagelaten een verklaring van het bestuur van de VvE met betrekking tot de betalingsachterstand van [X] aan de door hem verleden aktes te hechten. De VvE heeft de notaris daarvoor niet aansprakelijk gesteld.

3.8.1.

De VvE heeft betwist dat zij door het nalaten van de notaris schade heeft geleden op de grondslag dat zij, gezien het bepaalde in artikel 5:122 lid 3 BW, zowel de vroegere eigenaar ( [X] ) als de verkrijger ( [P] ) aansprakelijk kan stellen. Zij meent dat het [P] is die de notaris aansprakelijk zou moeten stellen.

3.8.2.

Het betoog van de VvE miskent dat de aansprakelijkheid van de verkrijger uit hoofde van artikel 5:122 lid 3 BW niet verder reikt dan tot het bedrag dat uit de opgave blijkt (artikel 5:122 lid 5, tweede zin BW). Gelet op hetgeen over die laatstgenoemde bepaling in de parlementaire geschiedenis is overwogen (MvT Kamerstukken II, 28614, nr 3, p. 5; Nota naar aanleiding van het verslag, Kamerstukken II, 28614, nr 5, p.6) moet daaruit worden afgeleid dat indien (zoals in het onderhavige geval) een opgave ontbreekt, de verkrijger niet aansprakelijk is voor door de vroegere eigenaar onbetaald gelaten bijdragen. De VvE kan de door [X] onbetaald gebleven bijdragen dus niet van [P] vorderen.

De VvE heeft niet betwist dat zij de bijdragen die [X] onbetaald heeft gelaten (een totaalbedrag van circa € 6.000,=) niet heeft kunnen verhalen. Daarom moet worden aangenomen dat zij door het handelen van de notaris voor dat bedrag schade heeft geleden. De fout van de notaris weggedacht, had de VvE dat bedrag op [P] kunnen verhalen, die dan overigens dat bedrag – indien zij daarmee tijdig bekend zou zijn geweest – op haar beurt in mindering op de koopprijs had kunnen brengen. Dat alles is niet gebeurd, maar de VvE heeft, naar [P] , door de VvE onvoldoende gemotiveerd betwist, heeft gesteld, mede vanwege de betalingsachterstand van [X] , de extra bijdrage gevraagd van haar leden, waaronder [P] . Het hof acht aannemelijk dat (ook) [P] daardoor schade heeft geleden, zoals zij in haar akte heeft verduidelijkt. Door de omslag van het door de betalingsachterstand ontstane tekort is de extra bijdrage immers hoger uitgevallen dan zonder die betalingsachterstand nodig zou zijn geweest. Het had op de weg van de VvE gelegen om te pogen haar schade, als gezegd hierin bestaande dat zij op grond van art. 5:122 lid 5 het niet op [X] te verhalen bedrag van € 6.000,= ook niet op [P] kon verhalen, vergoed te krijgen door de notaris aansprakelijk te stellen. Hetgeen de VvE heeft aangevoerd ter toelichting waarom zij daartoe niet is overgegaan, is, naar uit het hiervoor overwogene volgt, op een onjuiste rechtsopvatting gebaseerd. Niet [P] , maar de VvE diende de notaris aansprakelijk te stellen. Bij die stand van zaken heeft [P] belang bij haar onderhavige vordering. Hieraan doet niet af dat het besluit van de VvE tot de extra bijdrage thans onherroepelijk is en [P] tot betaling van die bijdrage is verplicht.

3.9

De vordering van [P] tot betaling door de VvE aan haar van een bedrag van € 8.830,50 is niet voldoende duidelijk toegelicht en onderbouwd. Uit de memorie van grieven - die in dit opzicht onvoldoende gestructureerd en inzichtelijk is opgesteld - en de inhoud van de daarbij gevoegde producties kan het hof, net zo min als de VvE, afleiden dat en waarom [P] dat bedrag “inclusief het bedrag dat nog onder de notaris staat” nog van de VvE te vorderen heeft. Deze vordering moet daarom worden afgewezen.

3.10

Het hiervoor overwogene brengt mee dat de grieven falen, en dat uitsluitend de voor het eerst in appel gevorderde verklaring voor recht voor toewijzing in aanmerking komt. Het (eind)vonnis waarvan beroep zal worden bekrachtigd. Omdat partijen in hoger beroep over en weer ten dele in het ongelijk zijn gesteld, zal het hof de kosten van deze instantie tussen hen compenseren als na te melden.

4 Beslissing

Het hof:

verklaart [P] niet-ontvankelijk in het tussenvonnis van 2 oktober 2014 waarvan beroep;

bekrachtigt het eindvonnis van 2 januari 2015 waarvan beroep;

verklaart voor recht dat de VvE onrechtmatig jegens [P] handelt door niet de notaris aansprakelijk te stellen ten aanzien van zijn handelen bij de overdracht van de bedrijfsruimten op 1 februari 2013 met als gevolg dat de daardoor door de VvE geleden schade niet is vergoed;

compenseert de kosten van het geding in hoger beroep aldus dat partijen ieder de eigen kosten dragen;

wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit arrest is gewezen door mrs. R.J.M. Smit, D.J. van der Kwaak en C.C. Meijer en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 4 april 2017.