Feedback

Gevonden zoektermen

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHAMS:2016:770

Instantie
Gerechtshof Amsterdam
Datum uitspraak
01-03-2016
Datum publicatie
11-03-2016
Zaaknummer
200.181.478/01
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

Huisbewaarnemingsovereenkomst tussen verhuurder, huurder en huisbewaarder voor de duur van een jaar. Beroep door huisbewaarder ten opzichte van verhuurder op artikel 7:269 BW. Bestaan (onder)huurovereenkomst tussen huisbewaarder en huurder aannemelijk geworden?

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team I

zaaknummer : 200.181.478/01 SKG

zaak- en rolnummer rechtbank Amsterdam : 4470962 KK EXPL 15-1311

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 1 maart 2016

inzake

in de zaak

de stichting WONINGSTICHTING ROCHDALE,

gevestigd te Amsterdam,

appellante,

tevens incidenteel geïntimeerde,

advocaat: mr. R.N.E. Visser te Amsterdam,

tegen

1 [geïntimeerde sub1] ,

2. [geïntimeerde sub 2] ,

beiden krachtens huurovereenkomst woonplaats hebbend te [woonplaats] ,

geïntimeerden,

niet verschenen,

en

3 [geïntimeerde sub 3] ,

4. [geïntimeerde sub 4] ,

beiden wonende te [woonplaats] ,

geïntimeerden in principaal appel,

tevens incidenteel appellanten,

advocaat: mr. J.F. Overes te Amsterdam.

1 Het geding in hoger beroep

Partijen worden hierna aangeduid als Rochdale, [geïntimeerden sub 1 en 2] , [geïntimeerden sub 3 en 4] en laatstgenoemde afzonderlijk als [geïntimeerde sub 3] en [geïntimeerde sub 4] .

Rochdale is bij dagvaarding van 30 november 2015 in hoger beroep gekomen van het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam (hierna: de kantonrechter), van 3 november 2015, in kort geding gewezen tussen Rochdale als eiseres en [geïntimeerden sub 1 en 2] en [geïntimeerden sub 3 en 4] als gedaagden. De appeldagvaarding bevat de grieven.

Rochdale heeft een memorie overeenkomstig de appeldagvaarding, met productie, ingediend. Tegen [geïntimeerden sub 1 en 2] is verstek verleend.

Vervolgens hebben Rochdale respectievelijk [geïntimeerden sub 3 en 4] de volgende stukken ingediend:

- memorie overeenkomstig de appeldagvaarding, met productie;

- memorie van antwoord, tevens memorie van grieven in incidenteel appel, met productie;

- memorie van antwoord in incidenteel appel.

Rochdale en [geïntimeerden sub 3 en 4] hebben de zaak ter zitting van 1 februari 2016 doen bepleiten bij monde van voornoemde advocaten, ieder aan de hand van pleitnotities die zijn overgelegd.

Ten slotte is arrest gevraagd.

Rochdale heeft (in principaal appel) geconcludeerd tot vernietiging van het bestreden vonnis en alsnog - uitvoerbaar bij voorraad - toewijzing van haar vorderingen, met hoofdelijke veroordeling van [geïntimeerden sub 1 en 2] en [geïntimeerden sub 3 en 4] tot betaling van een gebruiksvergoeding tot het moment dat zij nog gebruik kunnen maken van de woning, en met hoofdelijke veroordeling van [geïntimeerden sub 1 en 2] en [geïntimeerden sub 3 en 4] in de proceskosten, inclusief nakosten.

[geïntimeerden sub 3 en 4] heeft in principaal appel geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis. In incidenteel appel heeft [geïntimeerde sub 3] geconcludeerd tot vernietiging van het bestreden vonnis, voor zover daarbij de proceskosten zijn gecompenseerd, en alsnog veroordeling van Rochdale in de proceskosten.

Rochdale heeft in incidenteel appel geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis, voor zover daarbij de proceskosten zijn gecompenseerd, met hoofdelijke veroordeling van [geïntimeerden sub 3 en 4] in de proceskosten in incidenteel appel, inclusief rente en nakosten.

2 Feiten

2.1.

De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis in de eerste alinea van pagina 2 de feiten opgesomd die hij tot uitgangspunt heeft genomen. De juistheid van deze feiten is in hoger beroep niet in geschil, zodat ook het hof hiervan uitgaat. Samengevat en waar nodig aangevuld met andere feiten die volgen uit niet weersproken stellingen van partijen dan wel de niet (voldoende) bestreden inhoud van producties waarnaar zij ter staving van hun stellingen verwijzen, komen de feiten neer op het volgende.

2.2.

Tussen De Key als verhuurder en [geïntimeerden sub 1 en 2] als huurders gold vanaf 19 juli 2007 een huurovereenkomst met betrekking tot de woonruimte, gelegen aan het [adres] (hierna: de woonruimte). Rochdale heeft in deze huurovereenkomst de rechtspositie van verhuurder De Key overgenomen. De huurprijs van de woning bedraagt € 447,98.

2.3.

Rochdale ontving op 11 februari 2014 een van [geïntimeerden sub 1 en 2] afkomstig “aanvraagformulier huisbewaring” (hierna: het aanvraagformulier huisbewaring). In dit formulier is onder de kop “Reden van de huisbewaring” aangekruist “Remigratie (maximaal een jaar)”. Onder de kop “Huuropzegging” staat vermeld dat de huurovereenkomst wordt opgezegd per 30 april 2015. Onder deze opzegging zijn achter “Handtekening huurder(s)” twee handtekeningen geplaatst.

2.4.

In de “Overeenkomst huisbewaring” tussen Rochdale en [geïntimeerden sub 1 en 2] betreffende de woning van 27 maart 2014 (hierna: de overeenkomst huisbewaring Rochdale/ [geïntimeerden sub 1 en 2] ) wordt onder meer vermeld:

deel 1a, te ondertekenen door huurder bij aanvraag huisbewaring

Woningstichting Rochdale, verhuurder van bovengenoemde woning, verleent toestemming aan de heer [geïntimeerde sub1] en mevrouw [geïntimeerde sub 2] , huurder van de woning, de woning tijdelijk in gebruik te geven aan de hieronder genoemde huisbewaarder.

Bij deze toestemming worden uitdrukkelijk de volgende voorwaarden gesteld.

1. Het huisbewaarderschap wordt uitsluitend verleend aan de heer [geïntimeerde sub 3]

2. De periode van huisbewaring betreft 31 maart 2014 tot en met 31 maart 2015 .

(…)

4. De vergoeding die u maandelijks ontvangt van de huisbewaarder mag niet meer bedragen dan € 0,--

5. U bent verplicht voor afloop van de periode van huisbewaring contact op te nemen met Woningstichting Rochdale om te laten weten of de woning door u al dan niet opnieuw als hoofdverblijf in gebruik wordt genomen.

(…)

7. In geval u de woning na afloop van de huisbewaring niet opnieuw als hoofdverblijf in gebruik neemt en/of geen (tijdig) contact met Woningstichting Rochdale opneemt, zal de door u ondertekende huuropzegging worden verwerkt. Dit heeft tot gevolg dat de huurovereenkomst wordt beëindigd onder de daarvoor gestelde voorwaarden.”

Onder deze overeenkomst staan bij “De huurder, [geïntimeerde sub1] ” twee handtekeningen.

2.5.

In de “Overeenkomst huisbewaring” tussen Rochdale, [geïntimeerden sub 1 en 2] en [geïntimeerde sub 3] betreffende de woning van 24 maart 2014 (hierna: de overeenkomst huisbewaring Rochdale/ [geïntimeerden sub 1 en 2] / [geïntimeerde sub 3] ) wordt onder meer vermeld:

deel 2, te ondertekenen door huisbewaarder, de huurder alsmede de verhuurder bij aanvraag huisbewaring

Op verzoek van de heer [geïntimeerde sub1] en mevrouw [geïntimeerde sub 2] , huurder van bovengenoemde woning, geeft Woningstichting Rochdale, verhuurder van bovengenoemde woning, toestemming aan [geïntimeerde sub 3] de woning tijdelijk in gebruik te nemen als huisbewaarders.

Bij deze toestemming worden uitdrukkelijk de volgende voorwaarden gesteld.

1. De periode van huisbewaring betreft 31 maart 2014 tot en met 31 maart 2015 .

2. Het huisbewaarderschap wordt uitsluitend verleend aan de in deze overeenkomst genoemde perso(o)n(en).

3. De vergoeding die u maandelijks betaalt aan de huurder mag niet meer bedragen dan € 0,-

(…)

5. De huisbewaarder kan ten aanzien van de woning geen enkel recht als huurder doen gelden en maakt geen aanspraak op huurbescherming. De huisbewaarder verklaart zich bewust te zijn van het tijdelijke karakter van het huisbewaarderschap alsmede dat op grond hiervan geen aanspraak kan worden gemaakt op huurbescherming

(…)

7. Indien de huurder de huur van de woning opzegt, wordt het huisbewaarderschap direct als beëindigd beschouwd. De huisbewaarder dient de woning alsdan per direct te ontruimen.

(…)

8. De huisbewaarder verlaat de woning direct na afloop van de periode van huisbewaring of bij eerdere beëindiging van het huisbewaarderschap. De huisbewaarder dient de woning alsdan per direct te ontruimen.”

Onder deze overeenkomst staan bij “De huurder, [geïntimeerde sub1] en [geïntimeerde sub 2] ” twee handtekeningen en bij “De huisbewaarders, [geïntimeerde sub 3] , De verhuurder Woningstichting Rochdale” staat één handtekening.

2.6.

[geïntimeerden sub 1 en 2] en [geïntimeerde sub 3] hebben Rochdale bij brief van 13 februari 2015 verzocht het huisbewaarderschap ter zake de woning te verlengen. Rochdale heeft dit verzoek afgewezen.

2.7.

Rochdale heeft [geïntimeerde sub 3] bij brief van 18 juni 2015 gesommeerd de woning uiterlijk 30 juni 2015 - met zijn gezin - te verlaten.

3 Beoordeling

3.1.

Rochdale heeft in eerste aanleg - samengevat - gevorderd:

a. [geïntimeerden sub 1 en 2] en [geïntimeerden sub 3 en 4] te veroordelen tot ontruiming van de woonruimte;

b. [geïntimeerden sub 1 en 2] te veroordelen tot betaling van € 447,98 voor iedere maand dat zij de woning na 30 september 2015 in gebruik houden;

c. [geïntimeerden sub 1 en 2] en [geïntimeerden sub 3 en 4] hoofdelijk te veroordelen in de proceskosten, inclusief nasalaris.

De kantonrechter heeft alle vorderingen afgewezen, onder compensatie van proceskosten.

3.2.

Rochdale heeft in het petitum van haar appeldagvaarding haar vordering tot betaling van de gebruiksvergoeding gewijzigd. Naar het hof begrijpt (zie nummer 6.3 appeldagvaarding) houdt de wijziging in dat Rochdale vordert [geïntimeerden sub 1 en 2] en [geïntimeerden sub 3 en 4] hoofdelijk te veroordelen tot betaling van € 447,98 voor iedere maand dat zij de woning na 1 december 2015 in gebruik houden tot de datum van ontruiming.

Het hof zal op deze gewijzigde eis rechtdoen. De eiswijziging is in de appeldagvaarding opgenomen en niet strijdig met de eisen van een goede procesorde (ten opzichte van [geïntimeerden sub 1 en 2] wordt de eis zelfs verminderd). [geïntimeerden sub 3 en 4] heeft bovendien geen (processueel) bezwaar gemaakt tegen de eiswijziging.

de vorderingen tegen [geïntimeerden sub 1 en 2]

3.3.

Rochdale voert als grondslag voor de ontruimingsvordering aan dat [geïntimeerden sub 1 en 2] de woning niet vanaf 31 maart 2015 opnieuw heeft betrokken. Dit heeft tot gevolg dat de in het aanvraagformulier huisbewaring opgenomen huuropzegging per 30 april 2015 haar werking heeft gekregen (artikel 7 van de overeenkomst huisbewaring Rochdale/ [geïntimeerden sub 1 en 2] ) en de huurovereenkomst derhalve per deze datum is geëindigd, zo stelt Rochdale. Grief II is gericht tegen afwijzing van deze vordering door de kantonrechter.

Naar het oordeel van het hof komt de vordering niet onrechtmatig of ongegrond voor, zodat deze zal worden toegewezen. In zoverre slaagt grief II.

3.4.

Rochdale voert als grondslag voor de vordering tot betaling van een gebruiksvergoeding aan dat [geïntimeerden sub 1 en 2] gebruik zou kunnen maken van de woning, zodat hij op grond van (onder meer) onrechtmatige daad gehouden is hiervoor een gebruiksvergoeding te voldoen. Grief II is gericht tegen afwijzing van deze vordering door de kantonrechter.

De grief faalt. Rochdale heeft bij herhaling gesteld dat [geïntimeerden sub 1 en 2] thans niet in de woning verblijft, zodat - zonder toelichting die ontbreekt - de kans niet erg groot lijkt dat [geïntimeerden sub 1 en 2] de woning alsnog zal betrekken (en dus ook niet dat Rochdale recht zal hebben op gebruiksvergoeding).

3.5.

Uit het voorgaande volgt dat het ingestelde hoger beroep deels slaagt en deels faalt. Duidelijkheidshalve zal het bestreden vonnis, voor zover gewezen tegen [geïntimeerden sub 1 en 2] , in het geheel worden vernietigd en de vorderingen deels worden toegewezen en deels afgewezen. Nu partijen in eerste aanleg en in hoger beroep over en weer in het gelijk zijn gesteld, zullen de proceskosten in beide procedures worden gecompenseerd. Grief III, die is gericht tegen de compensatie van de proceskosten in eerste aanleg, wordt verworpen.

de vorderingen tegen [geïntimeerden sub 3 en 4] (in principaal en incidenteel appel)

3.6.

Rochdale voert als grondslag voor de ontruimingsvordering aan dat uit de overeenkomst huisbewaring Rochdale/ [geïntimeerden sub 1 en 2] / [geïntimeerde sub 3] volgt dat het huisbewaarderschap van [geïntimeerde sub 3] per 30 april 2015 is geëindigd, zodat hij de woning dient te ontruimen. Nu tussen Rochdale en [geïntimeerde sub 4] evenmin een huurovereenkomst geldt moet ook zij de woning verlaten, zo stelt Rochdale. De grieven I en II in principaal appel zijn gericht tegen de afwijzing van deze vordering door de kantonrechter.

Naar het oordeel van het hof volgt uit de bewoordingen van de overeenkomst huisbewaring Rochdale/ [geïntimeerden sub 1 en 2] / [geïntimeerde sub 3] - overduidelijk - dat [geïntimeerde sub 3] de woning aan het einde van de huisbewaring moest verlaten en dat [geïntimeerde sub 3] geen huurder zou worden. Het verweer dat de overeenkomst [geïntimeerde sub 3] niet bindt omdat hij de inhoud ervan niet begreep, wordt verworpen. Tijdens het pleidooi in hoger beroep is duidelijk geworden dat [geïntimeerde sub 3] de Nederlandse taal redelijk goed beheerst en heeft [geïntimeerde sub 3] overigens erkend dat de handtekening onder bedoelde overeenkomst huisbewaring van hem afkomstig is. Nu aannemelijk is geworden dat [geïntimeerde sub 3] de inhoud van de overeenkomst begreep wordt het verweer dat tussen hem en [geïntimeerden sub 1 en 2] een (onder)huurovereenkomst is ontstaan, evenzeer verworpen. In de overeenkomst huisbewaring Rochdale/ [geïntimeerden sub 1 en 2] / [geïntimeerde sub 3] wordt immers duidelijk bepaald dat [geïntimeerde sub 3] ten aanzien van de woning geen enkel recht als huurder kan doen gelden en geen aanspraak maakt op huurbescherming, dat hij zich bewust is van het tijdelijke karakter van het huisbewaarderschap en dat hij [geïntimeerden sub 1 en 2] geen maandelijkse vergoeding voor het gebruik van de woning mag betalen. Dat de bedoelde tijdelijkheid van het verblijf ook tot [geïntimeerde sub 3] is doorgedrongen wordt bevestigd door zijn verklaring bij het pleidooi dat hij tijdens het huisbewaarderschap heeft geprobeerd woonruimte elders te zoeken. Het besef van tijdelijkheid van de bewoning bij [geïntimeerde sub 3] kan ook worden afgeleid uit het gegeven dat het verzoek tot verlenging van het huisbewaarderschap van 13 februari 2015 (zie rechtsoverweging 2.5) mede van hem afkomstig was. In het licht van het voorgaande is het enkele feit dat [geïntimeerde sub 3] [geïntimeerden sub 1 en 2] maandelijks betalingen heeft gedaan, voorshands onvoldoende om te kunnen concluderen dat [geïntimeerden sub 1 en 2] en [geïntimeerde sub 3] een huurovereenkomst wilden aangaan dan wel er gerechtvaardigd op mocht vertrouwen dat de ander dit wilde. Voor zover al een (onder)huurovereenkomst is ontstaan, is deze naar aard van korte duur en derhalve per 31 maart dan wel 30 april 2015 beëindigd. Nu onvoldoende aannemelijk is geworden dat tussen [geïntimeerde sub 3] en [geïntimeerden sub 1 en 2] een (onder)huurovereenkomst is ontstaan, kan [geïntimeerde sub 3] geen beroep doen op het bepaalde in artikel 7:269 BW. Het (aannemelijke) gegeven dat geen (onder)huurrelatie [geïntimeerde sub 3] / [geïntimeerden sub 1 en 2] dan wel [geïntimeerde sub 3] /Rochdale is ontstaan, heeft tot gevolg dat [geïntimeerde sub 4] voorshands niet kan worden beschouwd als medehuurder.

Uit het voorgaande volgt dat de grieven I en II in principaal appel slagen en de ontruimingsvordering zal worden toegewezen.

3.9.

Rochdale voert als grondslag voor de vordering tot betaling van een gebruiksvergoeding aan dat [geïntimeerden sub 3 en 4] gebruik maakt van de woning, zodat hij op grond van (onder meer) onrechtmatige daad gehouden is hiervoor een gebruiksvergoeding te voldoen. Grief II in principaal appel is gericht tegen de afwijzing van deze vordering door de kantonrechter.

De grief faalt. [geïntimeerden sub 3 en 4] heeft onbetwist gesteld (vrijwillig) maandelijks een bedrag van € 447,98 aan Rochdale te betalen. Uit het gegeven dat Rochdale de vergoeding eerst vordert met ingang van 1 december 2015 (en niet eerder), leidt het hof af dat [geïntimeerden sub 3 en 4] (kennelijk) inderdaad maandelijkse betalingen doen. Mede gelet op de terughoudendheid die moet worden betracht bij het toewijzen van een geldvordering in kort geding, is onvoldoende aannemelijk geworden dat Rochdale een spoedeisend belang heeft bij toewijzing van haar vordering.

3.10.

Grief III in principaal appel en het incidentele appel zijn gericht tegen de compensatie van de proceskosten in het bestreden vonnis. In eerste aanleg was tegen [geïntimeerden sub 3 en 4] enkel de ontruimingsvordering ingesteld. Anders dan de voorzieningenrechter heeft gedaan, had deze vordering moeten worden toegewezen. Dit heeft tot gevolg dat [geïntimeerden sub 3 en 4] als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten van de eerste aanleg moet worden veroordeeld. Grief III in principaal appel slaagt en het incidentele appel faalt.

3.11.

Uit het voorgaande volgt dat de grieven in principaal appel deels falen en deels slagen en het incidentele appel faalt. Duidelijkheidshalve zal het bestreden vonnis in het geheel worden vernietigd en zullen de vorderingen deels worden toegewezen en deels worden afgewezen. Nu partijen in principaal appel over en weer in het gelijk zijn gesteld, zullen de proceskosten in die procedure worden gecompenseerd. [geïntimeerden sub 3 en 4] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten in incidenteel appel.

4 Beslissing

Het hof:

vernietigt het bestreden vonnis van de kantonrechter van 3 november 2015, voor zover gewezen tussen Rochdale en [geïntimeerden sub 1 en 2] , en in zoverre opnieuw rechtdoende:

- veroordeelt [geïntimeerden sub 1 en 2] om de woning aan het [adres] binnen 4 weken na betekening van het onderhavige arrest (1) te ontruimen met het hunne en de hunnen en met afgifte van de sleutels en achterlating van al wat tot de woonruimte behoort en (2) in behoorlijke staat ter vrije en algehele beschikking van Rochdale te stellen, welke ontruiming zo nodig door de deurwaarder bewerkstelligd kan worden met de hulp van de sterke arm conform het in art. 555 e.v. jo. 444 Rv bepaalde;

- wijst af hetgeen meer of anders is gevorderd;

- compenseert de proceskosten, in die zin dat Rochdale en [geïntimeerden sub 1 en 2] ieder de eigen kosten dragen;

vernietigt het bestreden vonnis van de kantonrechter van 3 november 2015, voor zover gewezen tussen Rochdale en [geïntimeerden sub 3 en 4] , en in zoverre opnieuw rechtdoende:

- veroordeelt [geïntimeerden sub 3 en 4] om de woning aan het [adres] binnen 4 weken na betekening van het onderhavige arrest (1) te ontruimen met het hunne en de hunnen en met afgifte van de sleutels en achterlating van al wat tot de woonruimte behoort en (2) in behoorlijke staat ter vrije en algehele beschikking van Rochdale te stellen, welke ontruiming zo nodig door de deurwaarder bewerkstelligd kan worden met de hulp van de sterke arm conform het in art. 555 e.v. jo. 444 Rv bepaalde;

- veroordeelt [geïntimeerden sub 3 en 4] hoofdelijk in de proceskosten van de eerste aanleg, welke kosten tot op heden aan de zijde van Rochdale worden begroot op € 214,13 aan verschotten en op € 800,- aan salaris gemachtigde;

- wijst af hetgeen meer of anders is gevorderd;

compenseert de proceskosten in principaal appel, in die zin dat Rocdale en [geïntimeerden sub 3 en 4] . ieder de eigen kosten dragen;

veroordeelt [geïntimeerden sub 3 en 4] hoofdelijk in de proceskosten in incidenteel appel, welke kosten tot op heden aan de zijde van Rochdale worden begroot op € 447,- aan salaris advocaat, en op € 131,- voor nasalaris, te vermeerderen met € 68,- en de kosten van het betekeningsexploot ingeval betekening van dit arrest plaatsvindt, te vermeerderen met de wettelijke rente indien niet binnen 14 dagen na dit arrest dan wel het verschuldigd worden van de nakosten aan de kostenveroordeling is voldaan;

verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. L.A.J. Dun, J.E. Molenaar en L.R. van Harinxma thoe Slooten en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 1 maart 2016.