Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHAMS:2016:636

Instantie
Gerechtshof Amsterdam
Datum uitspraak
23-02-2016
Datum publicatie
26-02-2016
Zaaknummer
200.164.390/01
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

Huur woonruimte en bedrijfsruimte tussen moeder en zoon. Structurele wanbetaling na vaststellingsovereenkomst rechtvaardigt ontbinding en ontruiming van woning en bedrijfsruimte.Zie ECLI:NL:GHAMS:2015:475.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

arrest

___________________________________________________________________ _ _

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team I

zaaknummer : 200.164.390/01

zaak/rolnummer rechtbank Noord-Holland : 596843/CV EXPL 13-3503

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 23 februari 2016

inzake

[appellant] ,

wonende te [woonplaats] ,

appellant,

advocaat: mr. F.W. Huizinga te Haarlem,

tegen:

[geïntimeerde] ,

wonende te [woonplaats] , gemeente [gemeente] ,

geïntimeerde,

advocaat: mr. H.J. Visser te Haarlem.

1 Het geding in hoger beroep

Partijen worden hierna [appellant] en [geïntimeerde] genoemd.

[appellant] is bij dagvaarding van 29 januari 2015 in hoger beroep gekomen van het vonnis van de rechtbank Noord-Holland, sector kanton, locatie Haarlem (hierna: de kantonrechter) van 29 oktober 2014, gewezen tussen [geïntimeerde] als eiseres in conventie, verweerster in reconventie en (onder andere) [appellant] als gedaagde in conventie, eiser in reconventie.

Bij arrest van dit hof van 17 februari 2015 is een comparitie van partijen gelast, die op 9 april 2015 heeft plaatsgevonden. Het proces-verbaal van de comparitie bevindt zich bij de stukken.

Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:

- memorie van grieven, met producties;

- memorie van antwoord, tevens memorie van grieven in voorwaardelijk incidenteel appel, met producties;

- memorie van antwoord in het voorwaardelijk incidenteel appel.

Ten slotte is arrest gevraagd.

[appellant] heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en alsnog de vorderingen van [geïntimeerde] zal afwijzen en zijn vorderingen zal toewijzen, met beslissing over de proceskosten.

[geïntimeerde] heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis (zij het met inachtneming van een door haar aangegeven aanpassing), met beslissing over de proceskosten. In het voorwaardelijk incidenteel appel heeft zij toewijzing gevorderd van haar vorderingen onder 3, 4, 5 en 6 van haar inleidende dagvaarding, uitvoerbaar bij voorraad en met beslissing over de proceskosten. [appellant] heeft tot afwijzing van het voorwaardelijk incidenteel appel geconcludeerd, met proceskostenveroordeling.

[geïntimeerde] heeft in hoger beroep bewijs van haar stellingen aangeboden.

2 Feiten

2.1

De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt. Samengevat en waar nodig aangevuld met andere feiten die zijn gebleken uit de niet (voldoende) weersproken stellingen van partijen, komen de feiten neer op het volgende.

2.1.1.

[geïntimeerde] is de moeder van [appellant] .

2.1.2.

[geïntimeerde] en [appellant] waren vennoten in VOF [X] aan de [vestigingsplaats] . Per 1 mei 2004 heeft [appellant] het aandeel van [geïntimeerde] in de vof overgenomen en de exploitatie van de juwelierszaak voortgezet in de vorm van een besloten vennootschap, [X] B.V.

2.1.3.

[appellant] huurt sinds 2004 de bedrijfsruimte aan de [vestigingsplaats] ten behoeve van de exploitatie van de juwelierszaak (hierna: de bedrijfsruimte). Tevens huurt [appellant] sedertdien de boven de bedrijfsruimte gelegen woning (hierna: de woning).

2.1.4.

Zowel in de huurbetaling voor de bedrijfsruimte als die voor de woning is achterstand ontstaan.

2.1.5.

Naar aanleiding van de behandeling van een kort geding tussen partijen op 6 januari 2014 hebben zij een vaststellingsovereenkomst gesloten, die in een proces-verbaal is vastgelegd (hierna: “de vaststellingsovereenkomst”). Daarin wordt onder meer in aanmerking genomen dat tussen partijen een bodemprocedure aanhangig is waarin ontbinding en ontruiming wordt gevorderd en “dat [geïntimeerde] [hof: [geïntimeerde] ] de zekerheid wenst te hebben dat zij (in elk geval) gedurende een periode van ongeveer 6 maanden de huur voor de bedrijfsruimte en de woning van [appellant] zal ontvangen zonder dat zij genoodzaakt is daartoe opnieuw een procedure aan te spannen”. In dat verband zijn partijen onder meer overeengekomen:

1. Partijen onderkennen dat de huur van de bedrijfsruimte tot en met december 2013 is voldaan minus een in geschil zijnde bedrag van € 862,65. De huur ter zake de woning is voldaan tot en met december 2013.

2. Partij [appellant] zal binnen 14 dagen na heden het restant van de borg ten bedrage van € 1.000,- betalen aan [geïntimeerde] (…)

3. Partij [appellant] zal met ingang van 1 februari 2014 stipt en integraal telkens uiterlijk op de eerste dag van de betreffende maand, de huur voor de bedrijfsruimte ten bedrage van thans € 1.396,83 en voor de woning ten bedrage van thans € 270,83 aan [geïntimeerde] betalen (…)

2.1.6.

Bij arrest van dit hof van 5 augustus 2014 is [X] B.V. in staat van faillissement verklaard.

3 Beoordeling

3.1

In dit geding heeft [geïntimeerde] ten aanzien van zowel de bedrijfsruimte als de woning ontbinding gevorderd van de huurovereenkomst, ontruiming en betaling van de desbetreffende huurachterstand (tot en met 5 oktober 2014 voor de woning begroot op € 1.699,36 en voor de bedrijfsruimte begroot op € 5.199,78). [appellant] heeft op zijn beurt veroordeling gevorderd van [geïntimeerde] om diverse gebreken in het gehuurde te laten herstellen, dan wel verklaring voor recht gevorderd dat [appellant] gerechtigd is tot herstel van die gebreken op kosten van [geïntimeerde] .

3.2

Volgens de kantonrechter heeft [appellant] onvoldoende gemotiveerd betwist dat, hoewel partijen in de vaststellingsovereenkomst stipte betaling zijn overeengekomen, vervolgens toch achterstanden in de huurbetaling zijn ontstaan. Volgens de kantonrechter heeft [appellant] ook het overeengekomen restant van de borg niet voldaan. Enkele dagen voorafgaand aan de zitting heeft [appellant] wel in totaal € 3.405,66 betaald, waarmee de totale huurachterstand inclusief borg op € 4.463,48 kwam. Voorts oordeelde de kantonrechter dat [geïntimeerde] genoegzaam heeft aangetoond dat [appellant] de woning niet zelf bewoonde en, vanwege het faillissement, de bedrijfsruimte ook niet overeenkomstig de bestemming gebruikte. Aldus is [appellant] in meerdere opzichten toerekenbaar tekort geschoten in de naleving van zijn verplichtingen uit hoofde van de beide huurovereenkomsten, welke tekortkomingen ontbinding en ontruiming rechtvaardigen, aldus (nog steeds) de kantonrechter. De primaire vorderingen van [geïntimeerde] zijn daarop toegewezen en de vorderingen van [appellant] , bij gebrek aan belang, afgewezen.

3.3

Tegen deze oordelen is [appellant] in hoger beroep met zeven grieven opgekomen.

3.4

Met zijn grieven I, II en III voert [appellant] aan dat, in weerwil van wat de kantonrechter heeft overwogen, het restant van de borg wel is betaald alsmede dat er ten tijde van de comparitie op 8 oktober 2014 geen huurachterstand meer was. Ten onrechte heeft de kantonrechter volgens [appellant] bij de berekening van [appellant] huurachterstand geen rekening gehouden met diens beroep op verrekening.

3.5

Volgens artikel 5 van de huurovereenkomst bedroeg de borg € 2.000,=. Volgens [geïntimeerde] heeft [appellant] de eerste helft daarvan, € 1.000,= op 14 oktober 2013 (dus voorafgaand aan de vaststellingsovereenkomst) betaald, zodat [appellant] het restant (eveneens € 1.000,=) nog verschuldigd was. Dat verklaart de bepaling in de vaststellingsovereenkomst dat [appellant] een restant aan borg van € 1.000,= moet betalen. [appellant] heeft als productie 8 in hoger beroep een brief gedateerd 13 november 2014 van hem aan de raadsman van [geïntimeerde] met als opschrift “onderwerp: verrekening” overgelegd, waarin hij onder meer schrijft dat hij in februari 2014 € 1.000,= aan borg heeft betaald. Naar het oordeel van het hof volstaat dit niet als bewijs van betaling, nu [geïntimeerde] die betaling betwist. [appellant] heeft geen bewijs van zijn stelling aangeboden, zodat het hof ervan uitgaat dat het restant van de borg onbetaald is gebleven. De kantonrechter heeft dan ook terecht de huurachterstand verhoogd met het bedrag van het nog niet betaalde (naar zij zal hebben bedoeld) restant van de borg van € 1.000,=.

3.6

Waar [geïntimeerde] aanvoert dat de kantonrechter over het hoofd heeft gezien dat [appellant] de eerste helft van de borg wel heeft betaald kan zij daarin overigens niet worden gevolgd. Ook de kantonrechter gaat er in haar berekening immers (terecht) vanuit dat de betalingsachterstand van [appellant] ter zake de borg (nog maar) € 1.000,= bedroeg.

3.7

Het hof kan [appellant] niet volgen in zijn betoog dat er op 8 oktober 2014 geen betalingsachterstand meer bestond. De cijfers die hij in dat verband ter toelichting noemt leiden niet tot die conclusie, terwijl hij die cijfers bovendien niet nader heeft onderbouwd. Mogelijk bedoelt [appellant] (ook) te betogen dat (een deel van) zijn huurschuld is gedelgd door verrekening, maar uit voornoemde brief van 13 november 2014 die hij in dat verband aanhaalt volgt niet, dat hij tot verrekening bevoegd was en evenmin, welk bedrag dan voor verrekening in aanmerking zou komen. Het hof is daarom van oordeel dat de kantonrechter terecht heeft aangenomen dat er op 8 oktober 2014 nog een huurschuld met betrekking tot beide overeenkomsten bestond.

3.8

Dit leidt ertoe dat grieven I tot en met III falen. In het kader van de beoordeling van de vorderingen van [geïntimeerde] is daarnaast het volgende van belang. Uit hetgeen [geïntimeerde] reeds in eerste aanleg onvoldoende betwist naar voren heeft gebracht valt af te leiden, dat het betaalgedrag van [appellant] ter zake van zijn huurverplichtingen jarenlang niet is geweest zoals van hem als goed huurder verwacht mocht worden. Zeer regelmatig heeft hij huurachterstanden laten ontstaan, huur te laat betaald en aanmaningen namens [geïntimeerde] genegeerd. [geïntimeerde] heeft uiteindelijk in kort geding betaling gevorderd en naar aanleiding daarvan is de vaststellingsovereenkomst gesloten. Het betaalgedrag van [appellant] is echter, ondanks de uitdrukkelijke daartoe strekkende bepalingen in de vaststellingsovereenkomst, na het sluiten van die overeenkomst niet verbeterd. In eerste aanleg heeft [geïntimeerde] een overzicht overgelegd (productie 24 bij akte wijziging eis tevens akte overlegging producties van [geïntimeerde] ) waaruit volgt dat reeds direct na het sluiten van de vaststellingsovereenkomst de huur voor zowel de bedrijfsruimte als de woning wederom niet dan wel te laat werd betaald. Daarmee heeft hij de gemaakte afspraken met voeten getreden. Het hof is daarom van oordeel dat in het betaalgedrag van [appellant] , dat als structurele wanbetaling moet worden aangemerkt, voldoende ernstig tekortschieten is gelegen om de ontbinding van beide huurovereenkomsten en ontruiming van woning en bedrijfsruimte te rechtvaardigen.

3.9

Dit oordeel brengt mee dat de vraag of [appellant] daarnaast ook is tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit beide huurovereenkomsten door de woning aan anderen in gebruik te geven, dan wel de bedrijfsruimte niet te gebruiken, in het midden kan blijven. Bij bespreking van de grieven IV, V en VI bestaat bij deze stand van zaken geen belang.

3.10

In dit licht bezien heeft de kantonrechter ook terecht overwogen dat [appellant] geen belang meer heeft bij zijn reconventionele vorderingen, zodat grief VII eveneens faalt.

3.11

Nu de voorwaarde waaronder het incidenteel appel is ingesteld niet is ingetreden, kan dat appel van [geïntimeerde] als niet ingesteld worden beschouwd. Bespreking van hetgeen [geïntimeerde] in het incidenteel appel heeft aangevoerd kan dus achterwege blijven.

3.12

De slotsom luidt dat de grieven falen. Het vonnis waarvan beroep zal worden bekrachtigd. [appellant] zal als in het ongelijk te stellen partij worden verwezen in de kosten van het geding in principaal appel. In het voorwaardelijk incidenteel appel zal geen kostenveroordeling worden uitgesproken.

4 Beslissing

Het hof:

bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;

veroordeelt [appellant] in de kosten van het geding in principaal hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [geïntimeerde] begroot op € 311,= aan verschotten en € 1.264,= voor salaris;

verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. D.J. van der Kwaak, C.C. Meijer en E.M. Polak en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 23 februari 2016.