Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHAMS:2016:5715

Instantie
Gerechtshof Amsterdam
Datum uitspraak
15-12-2016
Datum publicatie
15-02-2017
Zaaknummer
15 00109 en 15 00110
Formele relaties
Eerste aanleg: ECLI:NL:RBNHO:2015:880, Meerdere afhandelingswijzen
Rechtsgebieden
Belastingrecht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

WOZ. Hof stelt WOZ-waarden per 1 januari 2012 en 1 januari 2013 schattenderwijs vast, nu partijen de door hen voorgestane waarden niet aannemelijk hebben gemaakt. De heffingsambtenaar heeft de ‘eigen transactieprijs’ van voorjaar 2014 en de naderhand door koper aangeleverde informatie in het ‘Inlichtingenformulier marktanalyse’ niet mede in aanmerking genomen. Proceskostenveroordeling.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
V-N Vandaag 2017/376
V-N 2017/15.25.26
FutD 2017-0456
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

Kenmerken 15/00109 en 15/00110

15 december 2016

uitspraak van de derde meervoudige belastingkamer

op de hogere beroepen van

[X] , wonende te [Z] , belanghebbende,

(gemachtigde: M.F. Rupert te Venhuizen)

tegen de uitspraak van 13 februari 2015 in de zaken met kenmerken ALK 14/32 en 14/1570 van de Rechtbank Noord-Holland (hierna: de rechtbank) in het geding tussen

belanghebbende

en

de heffingsambtenaar van de gemeente Drechterland, de heffingsambtenaar.

1 Ontstaan en loop van het geding

1.1.1.

De heffingsambtenaar heeft op de voet van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) bij beschikking met dagtekening 28 februari 2013 de waarde van de onroerende zaak [A-straat] [huisnummer] te Hoogkarspel (hierna: de woning) voor het jaar 2013 naar de waardepeildatum 1 januari 2012 vastgesteld op € 165.000. Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt de aan belanghebbende opgelegde aanslag in de onroerendezaakbelasting 2013.

1.1.2.

Na daartegen gemaakt bezwaar heeft de heffingsambtenaar in de uitspraak op bezwaarschrift met dagtekening 22 november 2013 het bezwaar gegrond verklaard en de waarde van de woning verlaagd naar € 142.000.

1.2.1.

De heffingsambtenaar heeft op de voet van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) bij beschikking met dagtekening 28 februari 2014 de waarde voor het jaar 2014 naar de waardepeildatum 1 januari 2013 van de woning vastgesteld op € 134.000. Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt de aan belanghebbende opgelegde aanslag in de onroerendezaakbelasting 2014.

1.2.2.

Na daartegen gemaakt bezwaar heeft de heffingsambtenaar in de uitspraak op bezwaarschrift met dagtekening 2 juli 2014 het bezwaar ongegrond verklaard.

1.3.

Belanghebbende heeft tegen de onder 1.1.2 en 1.2.2 vermelde uitspraken op bezwaar beroep ingesteld bij de rechtbank. Bij uitspraak van 13 februari 2015 heeft de rechtbank:

  • -

    het door belanghebbende ingestelde beroep met betrekking tot het jaar 2013 (inzake rechtbank nr. ALK 14/32) ongegrond verklaard;

  • -

    het door belanghebbende ingestelde beroep met betrekking tot het jaar 2014 (inzake rechtbank nr. ALK 14/1570) gegrond verklaard;

  • -

    de uitspraak op bezwaar met betrekking tot het jaar 2014 vernietigd en bepaald dat de rechtsgevolgen van die uitspraak ten aanzien van de WOZ-waarde in stand blijven;

  • -

    de heffingsambtenaar veroordeeld in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 1.217 (inzake rechtbank nr. ALK 14/1570); en

  • -

    de heffingsambtenaar gelast het door belanghebbende betaalde griffierecht van € 45 te vergoeden inzake het beroep met betrekking tot het jaar 2014 (inzake rechtbank nr. ALK 14/1570).

1.4.

De tegen deze uitspraak door belanghebbende ingestelde hogere beroepen zijn bij het Hof ingekomen op 30 maart 2015. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

1.5.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 9 november 2016. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.

2 Feiten

2.1.

De rechtbank heeft in haar uitspraak de volgende feiten vastgesteld. Belanghebbende wordt daarin aangeduid als ‘eiseres’ en de heffingsambtenaar als ‘verweerder’:

“Eiseres is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning betreft een rijwoning met berging. De inhoud van de woning is ongeveer 380 m3 en de kaveloppervlakte is 121 m2.”

Nu de door de rechtbank vastgestelde feiten door partijen op zichzelf niet zijn bestreden, zal ook het Hof daarvan uitgaan. Het Hof voegt hieraan nog het volgende toe.

2.2.

In het beroepschrift inzake rechtbank nr. ALK 14/1570 is onder meer het volgende vermeld:

“De woning aan de [A-straat] [huisnummer] is verkocht in het eerste half jaar van 2014, de koopakte is getekend op 1 mei 2014. De woning is geleverd op 10 juni 2014 tegen een koopsom van 121.500 euro.”

2.3.

Bij het verweerschrift inzake rechtbank nr. ALK 14/1570 heeft de heffingsambtenaar een formulier gevoegd met als onderwerp ‘Inlichtingenformulier marktanalyse’. Dit formulier is op 15 oktober 2014 ingevuld en ondertekend door [koper] (de kopende partij bij de onder 2.2 weergegeven transactie) en vermeldt ter zake van de woning onder meer het volgende:

Heeft er na aankoop in of aan het object een verbouwing of renovatie plaatsgevonden? (…) JA (…)

Zo ja, wat waren de kosten hiervan?

€ 10.000

Is de onderhoudstoestand gewijzigd?

JA (…)

Zo ja, toelichting

Nieuwe keuken, nieuwe vloeren / alles nieuw behangen en geverfd

Zijn er bouwtechnische gebreken (…)

(…) NEE

(…)

Zijn er nog andere factoren te noemen die invloed hadden op de koopprijs?

JA (…)

Zo ja, toelichting

Slecht onderhoud & uitgerookt

(…)”

2.4.

Bij het verweerschrift inzake rechtbank nr. ALK 14/32 heeft de heffingsambtenaar een formulier gevoegd met als onderwerp ‘Inlichtingenformulier marktanalyse’. Dit formulier is op 6 januari 2012 ingevuld en ondertekend door [derde] , de kopende partij van het voor het jaar 2013 betrokken vergelijkingsobject [A-straat] [huisnummer 2] te Hoogkarspel (hierna: [A-straat] [huisnummer 2] ). Het formulier vermeldt ter zake van de [A-straat] [huisnummer 2] onder meer het volgende:

Koopsom volgens transportakte

€ 121.000

Datum tekening voorlopige koopakte?

23-07-2011

Heeft er na aankoop in of aan het object een verbouwing of renovatie plaatsgevonden? (…) JA (…)

Zo ja, wat waren de kosten hiervan?

€ 25.000

Is de onderhoudstoestand gewijzigd?

JA (…)

Zo ja, toelichting

Buitenkant hout is vervangen door keralit dit is onderhoudsarm. De kozijnen zijn allemaal vervangen door nieuwe hardhouten kozijnen.

Zijn er bouwtechnische gebreken (…)

JA (…)

Zo ja, toelichting

Het hele huis moet gerenoveerd worden: badkamer, wc’s, keuken, muren, vloeren, dak, kozijnen, plafonds, electra etc

Zijn er nog andere factoren te noemen die invloed hadden op de koopprijs?

JA (…)

Zo ja, toelichting

Het hele huis is 15 jaar verwaarloosd en moet daarom helemaal gerenoveerd worden.

(…)”

2.5.

Bij het verweerschrift inzake rechtbank nr. ALK 14/32 heeft de heffingsambtenaar het ‘Taxatieverslag Woning’ gevoegd. In dit document is de woning onder meer vergeleken met pand [A-straat] [huisnummer 2] , waarvan volgens de bijgesloten matrix de waarde per 1 januari 2012 € 154.690 bedraagt en waarvan de staat van het onderhoud met een ‘3’ is gekwalificeerd.

3 Geschil in hoger beroep

3.1.

Evenals bij de rechtbank is bij het Hof tussen partijen in geschil of de heffingsambtenaar de WOZ-waarden van de woning voor de jaren 2013 en 2014 tot een te hoog bedrag heeft vastgesteld.

3.2.

Voor de onderbouwing van de standpunten van partijen verwijst het Hof naar de stukken van het geding en hetgeen partijen daaraan ter zitting hebben toegevoegd.

4 Beoordeling van het geschil

4.1.

De rechtbank heeft het beroep met betrekking tot het belastingjaar 2013 ongegrond verklaard (rechtbank nr. ALK 14/32) en het beroep met betrekking tot het belastingjaar 2014 gegrond verklaard (rechtbank nr. ALK 14/1570). Daartoe heeft zij het volgende overwogen:

“6. Ingevolge artikel 17, tweede lid, Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waardes niet te hoog heeft vastgesteld.

7. Met de hiervoor vermelde matrices heeft verweerder aan de op hem rustende bewijslast voldaan voor zowel de door hem gehanteerde WOZ-waarde in 2013, als die in 2014. De in de matrices genoemde vergelijkingsobjecten zijn rond de waardepeildata verkocht en betreffen alle rijwoningen gelegen in de omgeving van de woning. De rechtbank is van oordeel dat verweerder voldoende inzichtelijk heeft gemaakt hoe uit de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten de WOZ-waardes van eiseres’ woning zijn herleid. Bij dit oordeel neemt de rechtbank in aanmerking dat verweerder aan de hand van de matrices en correctietabellen een toelichting heeft gegeven op de vastgestelde waarde aan de hand van een onderbouwing met m³- en m²-prijzen. Daarnaast heeft verweerder aan de bij de woningen behorende bijgebouwen steeds afzonderlijk een waarde toegekend. Verweerder heeft hiermee aannemelijk gemaakt dat in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten, met name de grootte en de staat van onderhoud. Verweerder heeft de woning op 13 november 2013 inpandig opgenomen en geconstateerd dat de woning in gedateerde staat verkeert en deze gekwalificeerd met de correctiefactor 2 (slecht/ondergemiddeld). Een en ander wordt bevestigd door het door verweerder overgelegde, door de nieuwe eigenaren van de woning ingevulde informatieformulier marktanalyse, waarin de staat van onderhoud van de verschillende objectkenmerken wordt beoordeeld van voldoende tot zeer slecht. De invloed van de slechte staat van onderhoud wordt voor wat betreft het kalenderjaar 2013 weerspiegeld in de verkoop van het eveneens in slechte staat van onderhoud verkerende woning aan de [B-straat] [huisnummer] , verkocht voor € 145.000 op 14 februari 2011, waarbij zij aangetekend dat deze woning 40 m³ kleiner is en op een iets kleinere kavel staat. Voor het kalenderjaar 2014 vormt de verkoop van de in dezelfde straat als eiseres’ woning gelegen woning aan de [A-straat] [huisnummer 3] een goede onderbouwing van de door verweerder voorgestane waarde. Deze is op 22 februari 2013 verkocht voor een bedrag van € 128.500 en is voor zowel kwaliteit als staat van onderhoud door verweerder gekwalificeerd met het cijfer 2.

8. Gelet op het voorgaande kan niet worden gezegd dat de aan de woning toegekende waardes in een onjuiste verhouding staat tot de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten. Dit laat onverlet dat eiseres feiten en omstandigheden kan aanvoeren die leiden tot neerwaartse bijstelling van de voor de woning vastgestelde waardes. Het door eiseres overgelegde bouwkundig rapport rechtvaardigt geen grotere waardecorrectie dan die reeds door verweerder is toegepast bij het bepalen van de door hem voorgestane waarde. De rechtbank tekent daarbij aan dat het in het rapport genoemde bedrag van € 71.800 niet één op één in de waarde kan worden verdisconteerd omdat enerzijds niet iedere euro die in de verbetering van de woning wordt gestoken, resulteert in een gelijke waardevermeerdering en anderzijds omdat de in het rapport genoemde kosten niet uitsluitend zien op herstel van gebreken maar ook op verbetering van de woning.

9. Eiseres heeft ter adstructie van de door haar voorgestane waarde voorts nog gewezen op de verkoopprijs van € 121.500 waarvoor zij de woning op 1 mei 2014 verkocht. Deze verkoop is echter te ver van de hier voorliggende waardepeildata (1 januari 2012 en 1 januari 2013) verwijderd om van betekenis te zijn voor de hier in geschil zijnde waardes, zodat de rechtbank hieraan voorbijgaat.”

4.2.1.

Belanghebbende heeft ter zitting van het Hof het standpunt ingenomen dat de WOZ-waarde voor het jaar 2013 op € 126.000 moet worden vastgesteld en voor het jaar 2014 op € 123.000.

Belanghebbende heeft gesteld dat de woning op de toestandsdata in een zeer slechte staat verkeerde en dat daarmee door de rechtbank onvoldoende rekening is gehouden.
Daarnaast is belanghebbende het er niet mee eens dat de verkoop van de woning in 2014 niet in de vaststelling van de waarde is betrokken.

4.2.2.

De heffingsambtenaar heeft gesteld dat bij de vaststelling van de waarden voldoende rekening is gehouden met de staat van onderhoud van de woning. Dat onderhoud is als ‘slecht/ondergemiddeld’ gekwalificeerd. In de matrix waarin de woning is vergeleken met de vergelijkingsobjecten komt dit tot uiting in een ‘correctiefactor 2’. De heffingsambtenaar ziet deze kwalificatie bevestigd in het onder 2.3 aangehaalde ‘Inlichtingenformulier marktanalyse’.
De verkoop van de woning in 2014 acht de heffingsambtenaar niet van belang, omdat er voldoende gegevens van vergelijkingspanden voorhanden zijn en omdat het tijdstip van die verkoop te ver verwijderd ligt van de waardepeildata.

4.3.1.

Ingevolge artikel 17, tweede lid van de Wet WOZ dient de waarde te worden bepaald op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde zou zijn besteed. Het is primair aan de heffingsambtenaar om, indien de waarde wordt betwist, de door hem vastgestelde waarden te onderbouwen en aannemelijk te maken.

4.3.2.

Voor het jaar 2013 heeft de heffingsambtenaar zich onder meer gebaseerd op het vergelijkingsobject [A-straat] [huisnummer 2] . Qua ligging, bouwjaar en inhoud acht het Hof dit een goed vergelijkbaar pand. Van dit pand is een transactieprijs bekend die circa vier maanden van vóór de peildatum van de woning dateert. Deze bedraagt € 121.000. Kennelijk, zo begrijpt het Hof de toelichting op de matrix, is bij het gebruik van de woning [A-straat] [huisnummer 2] voor de vergelijking met de woning uitgegaan van verbeteringen voor circa € 25.000 die per toestandsdatum zijn gerealiseerd. Echter, voor de vergelijkbaarheid met de woning, zou het naar het oordeel van het Hof voor de hand hebben gelegen om de gerealiseerde verbeteringen buiten aanmerking te laten. Voorts wordt uit de door de heffingsambtenaar overgelegde cijfers ‘correcties per kuub’ niet duidelijk of en zo ja, welk effect de kwalificatie voor onderhoud op ‘2’ heeft gehad, aangezien de in het desbetreffende overzicht opgenomen (gecorrigeerde) waarde per m3 voor de woning € 183 bedraagt en derhalve in geringe mate afwijkt van de (gecorrigeerde) waarde per m3 voor het object [A-straat] [huisnummer 2] ad € 189, waarvan de staat van onderhoud met 3 is gekwalificeerd, terwijl niet aannemelijk is geworden dat deze laatste waarde is gecorrigeerd naar een waarde van vóór het aan die woning verrichte onderhoud.

4.3.3.

Voor de jaren 2013 en 2014 geldt dat het Hof voorts niet aannemelijk acht dat (voldoende) rekening is gehouden met het achterstallig onderhoud, waarvan blijkt uit het door belanghebbende bij zijn faxberichten van 8 januari 2014 overgelegde fotomateriaal en het onder 2.3 aangehaalde ‘Inlichtingenformulier marktanalyse’. Bovendien is naar het oordeel van het Hof niet aannemelijk geworden dat de heffingsambtenaar (voldoende) rekening heeft gehouden met de sporen die het (kennelijk) gedurende vele jaren roken door de voormalige bewoner in de woning heeft achtergelaten.

4.3.4.

Gegeven de specifieke negatieve kenmerken van de woning als hiervoor bedoeld heeft het naar het oordeel van het Hof in de rede gelegen om ook de in het voorjaar van 2014 gerealiseerde transactieprijs ad € 121.500 van de woning bij de waardering mede in aanmerking te nemen, ook al waren er overigens meerdere vergelijkingsobjecten voorhanden. Anders dan de rechtbank onder punt 9 van haar uitspraak, neemt het Hof bij zijn oordeel derhalve wél het verkoopcijfer van de woning mede in aanmerking.

4.3.5.

Op grond van hetgeen hiervoor is overwogen concludeert het Hof dat de heffingsambtenaar de voor de jaren 2013 en 2014 vastgestelde waarden niet aannemelijk heeft gemaakt.

4.4.

Belanghebbende heeft van zijn kant de door hem onder 4.2.1 weergegeven waarden overigens onvoldoende onderbouwd. Aan de berekening van die waarden door belanghebbende ligt ten grondslag – uitgaande van de feitelijke verkoopprijs zoals weergegeven onder 2.2 – een verhoging met 4% voor de waarde op 1 januari 2012 en met 2% voor de waarde op 1 januari 2013. Deze percentages heeft belanghebbende onvoldoende onderbouwd. Het Hof verenigt zich, voorts, met wat de rechtbank heeft overwogen wat betreft het door belanghebbende overgelegde bouwkundige rapport van [rapporteur] .

4.5.

Nu de heffingsambtenaar onvoldoende is geslaagd in de op hem rustende bewijslast en belanghebbende de door hem voorgestane waarden niet aannemelijk heeft gemaakt, zal het Hof de waarde van de woning schattenderwijs vaststellen. Rekening houdend met de specifieke feiten en omstandigheden die de woning betreffen en die hiervoor onder 2.3 aan de orde zijn gekomen, concludeert het Hof dat de waarde van de woning voor het jaar 2013 dient te worden vastgesteld op € 133.000 en voor het jaar 2014 op € 128.000.

Slotsom

4.6.

De slotsom luidt dat de uitspraak van de rechtbank vernietigd dient worden, dat de beroepen gegrond zijn, dat de uitspraken op bezwaar vernietigd dienen te worden, dat de waarde van de woning op waardepeildatum 1 januari 2012 dient te worden verminderd tot € 133.000 en dat de waarde van de woning op waardepeildatum 1 januari 2013 dient te worden verminderd tot € 128.000.

5 Kosten

Het Hof acht termen aanwezig voor een kostenvergoeding op de voet van artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht. De voor vergoeding in aanmerking komende kosten zijn opgenomen in artikel 1 van het Besluit proceskosten bestuursrecht (het Besluit).

Voor het onderhavige geval zijn dat de in artikel 1, aanhef en onderdeel a van het Besluit vermelde kosten van door een derde beroepsmatige verleende rechtsbijstand. Ingevolge artikel 2, eerste lid, aanhef en onderdeel a, van het Besluit stelt het Hof het bedrag van deze kosten in de hogerberoepsfase overeenkomstig het in de bijlage bij het Besluit opgenomen tarief op: 2 (hoger beroepschrift en verschijnen ter zitting) x € 496 x 1 (wegingsfactor) = € 992.

In de kostenbeslissing van de rechtbank zijn reeds de kosten van bezwaar en beroep in eerste aanleg vergoed inzake rechtbank nr. ALK 14/1570. Het Hof zal die beslissing in stand laten. Nu het beroep van belanghebbende inzake rechtbank nr. ALK 14/32 door het Hof alsnog ook gegrond wordt verklaard, zal het Hof in die zaak een vergoeding van de kosten rechtsbijstand in bezwaar en beroep toekennen. Deze vergoeding stelt het Hof vast op € 742 (1 punt voor het indienen van een bezwaarschrift met een waarde per punt van € 246, en 1 punt voor het indienen van het beroepschrift met een waarde per punt van € 496 en een wegingsfactor 1).

Het voorgaande mondt uit in een (aanvullende) kostenvergoeding van in totaal € 1.734 (€ 992 + € 742).

6 Beslissing

Het Hof:

  • -

    vernietigt de uitspraak van de rechtbank, met uitzondering van de veroordeling van de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 1.217 en de vergoeding van het door belanghebbende betaalde griffierecht van € 45 (inzake rechtbank nr. ALK 14/1570);

  • -

    verklaart de beroepen gegrond;

  • -

    vernietigt de uitspraken op bezwaar, met uitzondering van de voor het jaar 2013 aan belanghebbende toegekende vergoeding van € 235 voor het indienen van het bezwaarschrift;

  • -

    vermindert de vastgestelde waarden van de woning tot:

- € 133.000 (op waardepeildatum 1 januari 2012); en

- € 128.000 (op waardepeildatum 1 januari 2013);

  • -

    veroordeelt de heffingsambtenaar in de kosten van belanghebbende tot een bedrag van € 1.734;

  • -

    gelast de heffingsambtenaar aan belanghebbende het door belanghebbende betaalde griffierecht van € 44 te vergoeden (inzake rechtbank nr. ALK 14/32); en

  • -

    gelast de heffingsambtenaar aan belanghebbende het ter zake van de hogere beroepen betaalde griffierecht van € 123 te vergoeden (door de griffie van het Hof is alleen voor kenmerknummer 15/00109 griffierecht geheven).

De uitspraak is gedaan door mrs. J. den Boer, voorzitter van de belastingkamer, E.A.G. van der Ouderaa en M.J. Leijdekker, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. G.H.G. Otten als griffier. De beslissing is op 15 december 2016 in het openbaar uitgesproken.

Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.

2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. een dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.

In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.