Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHAMS:2016:522

Instantie
Gerechtshof Amsterdam
Datum uitspraak
16-02-2016
Datum publicatie
19-02-2016
Zaaknummer
200.175.319/01
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

Huur woonruimte. Kort geding. Aanwezigheid hennepknipperij op zolder van gehuurde, inclusief luchtafvoer door het dak heen, is een tekortkoming die toewijzing van de vordering tot ontruiming in kort geding rechtvaardigt. Voldoende aannemelijk dat huurster zelf van de aanwezigheid van de knipperij heeft geweten. Gedeeltelijke bestemmingswijziging en overtreding hennepverbod. Spoedeisend belang verhuurder bij optreden. Geen toewijzing gevorderde boete in kort geding.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
JHV 2016/15 met annotatie van mr. C. Goudriaan
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team I

zaaknummer : 200.175.319/01 SKG

zaak-/rolnummer rechtbank Noord-Holland : 4224940\KG EXPL 15-109

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 16 februari 2016

inzake

STICHTING WOONWAARD NOORD-KENNEMERLAND,

gevestigd te Alkmaar,

appellante,

advocaat: mr. M.J. van Lingen te Alkmaar,

tegen

VAN AMERONGEN BEWINDVOERING B.V.,

gevestigd te Alkmaar,

in haar hoedanigheid van bewindvoerder als bedoeld in artikel 1:435 BW over de goederen van:

[X] ,

wonend te [woonplaats] ,

geïntimeerde,

advocaat: mr. S.M. van der Salm te Amsterdam.

1 Het geding in hoger beroep

Partijen worden hierna Woonwaard en [X] genoemd.

Woonwaard is bij dagvaarding van 17 augustus 2015 in hoger beroep gekomen van het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Noord-Holland, locatie Alkmaar (hierna: de kantonrechter), van 31 juli 2015, in kort geding gewezen tussen haar als eiseres en [X] als gedaagde. De appeldagvaarding bevat de grieven en is voorzien van producties. Woonwaard heeft ter rolle geconcludeerd overeenkomstig de appeldagvaarding.

[X] heeft vervolgens een memorie van antwoord genomen.

Woonwaard heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en alsnog haar vorderingen zal toewijzen, met beslissing over de proceskosten.

[X] heeft primair geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis en subsidiair tot vaststelling van een ontruimingstermijn van drie maanden, althans een door het hof te bepalen redelijke termijn en matiging van de gevorderde boete tot nihil, althans een door het hof te bepalen bedrag, een en ander met beslissing over de proceskosten.

Ten slotte is arrest gevraagd.

2 Feiten

De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 2.1 tot en met 2.5 de feiten opgesomd die hij bij de beoordeling van de zaak tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt. Die feiten, aangevuld met andere feiten die op grond van niet (voldoende) weersproken stellingen aannemelijk zijn geworden, zijn de volgende.

i. Bij beschikking van 20 november 2007 zijn de goederen van [X] onder bewind gesteld met benoeming van Van Amerongen Bewindvoering B.V. tot bewindvoerder.

ii. [X] huurde sinds 1998 van Woonwaard de woning aan de [adres 1] . Sinds 1 januari 2015, na een woningruil, huurt [X] van Woonwaard de woning aan de [adres 2] (hierna de woning). Zij woont daar met haar jongste dochter.

iii. Van de huurovereenkomst maken deel uit de door Woonwaard gehanteerde “Algemene Huurvoorwaarden Zelfstandige Woonruimte” (hierna te noemen: de algemene voorwaarden).

In artikel 6.4 van de algemene voorwaarden is bepaald:

Huurder zal het gehuurde, waaronder begrepen alle aanhorigheden en de eventuele gemeenschappelijke ruimten, overeenkomstig de bestemming gebruiken en deze bestemming niet wijzigen. Het is huurder niet toegestaan bedrijfsmatige activiteiten in het gehuurde, delen van het gehuurde of in de gemeenschappelijke ruimten te ontplooien.

In artikel 6.8 van de algemene voorwaarden is bepaald:

Het is huurder niet toegestaan in het gehuurde hennep te (doen) kweken, drogen of knippen, dan wel andere activiteiten te (doen) verrichten die op grond van de Opiumwet strafbaar zijn gesteld. Huurder is bij overtreding van dit verbod een onmiddellijk opeisbare boete verschuldigd van € 2.500,-- te vermeerderen met € 50,-- per dag voor iedere dag dat de overtreding voortduurt.

iv. Op 18 februari 2015 heeft de politie op de zolder van de woning een hennepknipperij aangetroffen. In de bestuurlijke rapportage van de Regio Politie Noord-Holland staat onder meer het volgende:

Op de zolderverdieping (...) werd de 21,635 kilogram natte hennep (zgn henneptoppen) aangetroffen, de ruimte fungeerde als knipruimte.

Er was sprake van:

- een compleet ingerichte knipruimte;

- in totaal 21,635 kilogram ‘natte’ hennep in voormelde ruimte, waarvan er in ieder geval ongeveer 5 kilo droge hennep zal overblijven na het droogproces;

- Op basis van aangetroffen situatie, zoals speciale afzuiginstallatie, zitbanken voor de

knippers, is het aannemelijk dat deze ruimte meerder malen is gebruikt voor het drogen van hennep.

(…)

De hoeveelheid hennep is dermate groot dat duidelijk sprake is van een handelshoeveelheid.

Op grond hiervan kan gesteld worden dat deze handelshoeveelheid hennep aanwezig was in het pand om te worden verkocht, afgeleverd of verstrekt.

v. Op 8 juni 2015 is Woonwaard door de politie in kennis gesteld van de aangetroffen

hennepknipperij.

3 Beoordeling

3.1

In dit geding vordert Woonwaard dat [X] zal worden veroordeeld het gehuurde binnen zeven dagen na betekening van de uitspraak te ontruimen. Zij legt hieraan ten grondslag dat de aanwezigheid van de hennepknipperij in het gehuurde een ernstige schending vormt van de verplichtingen van [X] uit de huurovereenkomst (overtreding van artikel 6.8 van de algemene voorwaarden, bestemmingswijziging, slecht huurderschap), die in een bodemprocedure grond zou zijn voor ontbinding van de huurovereenkomst. Zij stelt spoedeisend belang te hebben bij een ontruiming van het gehuurde vooruitlopend op die ontbinding. Daarnaast vordert zij dat [X] wordt veroordeeld tot betaling van een boete van € 2.500,= op grond van het bepaalde in 6.8 van de algemene voorwaarden.

3.2

[X] heeft de vorderingen weersproken. Zij heeft betwist dat zij heeft geweten van de aanwezigheid van de hennepknipperij. Zij heeft verklaringen overgelegd van vijf in het gehuurde aangetroffen “knippers”, die die onwetendheid bevestigen. Zij meent dat zonder die wetenschap geen overtreding van artikel 6.8 van de algemene voorwaarden kan worden aangenomen. In ieder geval vormt die ontbrekende wetenschap volgens haar grond voor het oordeel dat de wanprestatie, vanwege haar bijzondere aard of geringe betekenis, gelet op de omstandigheden van het geval, waaronder de belangen over en weer, de ontbinding van de huurovereenkomst met haar ingrijpende gevolgen, niet rechtvaardigt. Zij wijst in dit verband op het grote woonbelang van haar en haar minderjarige inwonende dochter. Subsidiair verzoekt zij vaststelling van een redelijke ontruimingstermijn en matiging van de boete.

3.3

De kantonrechter heeft de vorderingen van Woonwaard afgewezen. Hij heeft daartoe – samengevat – het volgende overwogen. Voorshands moet worden aangenomen dat wetenschap van de huurder een vereiste is voor overtreding van artikel 6.8 van de algemene voorwaarden. Hoewel het onwaarschijnlijk is dat [X] niet heeft geweten van de activiteiten op haar zolder, valt dat, mede gezien de overgelegde verklaringen, ook niet met voldoende zekerheid uit te sluiten. Anders dan een hennepkwekerij levert de aanwezigheid van een hennepknipperij ook niet zonder meer een overtreding op van de verplichtingen uit de huurovereenkomst. Gevaar voor schade, overlast of verloedering van de woonomgeving in concreto is niet aannemelijk geworden. Door het gebruik van de zolder voor de knipperij is de bestemming van het gehuurde ook niet gewijzigd. Al met al is onvoldoende waarschijnlijk dat de huurovereenkomst in een bodemprocedure zal worden ontbonden om daarop in kort geding vooruit te lopen.

3.4

Tegen deze overwegingen en beslissingen van de kantonrechter komt Woonwaard op met zes grieven.

3.5

Met grief I bestrijdt Woonwaard de overweging van de kantonrechter dat niet valt uit te sluiten dat [X] niets van de activiteiten op zolder heeft geweten. Daarnaast betoogt zij dat voor overtreding van artikel 6.8 geen wetenschap is vereist.

3.5.1

Anders dan de kantonrechter is het hof van oordeel dat het zo hoogst onaannemelijk is dat [X] niets heeft geweten van de knipperij op de zolder van de door haar gehuurde woning, dat in dit kort geding ervan moet worden uitgegaan dat zij daarvan wel heeft geweten. Daartoe is het volgende redengevend.

3.5.2

Het is, om te beginnen, al zeer moeilijk te geloven dat [X] , zoals zij stelt, in de periode van zes weken tussen haar intrek in het gehuurde en de inval van de politie nooit (meer) op de zolder van haar woning is geweest. Dit klemt temeer nu [X] tevens stelt dat haar uitwonende, toen 25-jarige dochter [Y] (ook wel: [Y] of [Y] ) [Y] wel van die zolder gebruik maakte bij bezoeken aan haar moeder om, al dan niet met een koptelefoon op, naar muziek te luisteren.

3.5.3

Nog minder valt echter te begrijpen hoe het mogelijk zou zijn dat [X] niets heeft vernomen van het aanbrengen van de op de overgelegde foto’s zichtbare afzuiginstallatie (met afvoer door het dak heen) en het binnenbrengen van de op die foto’s eveneens zichtbare plastic tonnen en dozen met hennep. Hierbij moet worden bedacht dat volgens de stellingen van [X] en de overgelegde verklaringen de knipperij een initiatief was van eerdergenoemde [Y] en dier vriend [A] , die zelf niet in het gehuurde woonachtig waren, hetgeen de logistiek van een dergelijke operatie, als die geheim moet blijven voor de bewoners van het gehuurde ( [X] en haar toen 13-jarige dochter), aanzienlijk bemoeilijkt.

3.5.4

De verklaringen van vijf van de aangetroffen knippers, onder wie meergenoemde [Y] en haar 23-jarige zus [Z] , die erop neerkomen dat [X] niets wist van de hennepknipperij en de avond van de inval onverwacht was thuisgekomen, maar meteen was gaan slapen zonder iets te merken van de aanwezigheid van de knippers, acht het hof niet geloofwaardig. De reden hiervoor is in het bijzonder dat de verklaringen onderling tegenstrijdig zijn. [Y] heeft verklaard dat zij niet heeft bemerkt dat haar moeder later op de avond was thuisgekomen en was gaan slapen, waarschijnlijk doordat zij met een koptelefoon luide muziek aan het beluisteren was, terwijl in de verklaring van [B] is te lezen dat [Y] na de thuiskomst van haar moeder juist de anderen op het hart heeft gebonden (extra) stil te zijn, omdat haar moeder niets mocht merken.

3.5.5

Al met al bestaat voor het hof onvoldoende grond om aan te nemen dat, in afwijking van het normale verwachtingspatroon, [X] niets heeft bemerkt van deze niet onaanzienlijke hennepknipperij op de zolder van de door haar bewoonde woning.

3.5.6

Het hof gaat derhalve in het kader van dit kort geding ervan uit dat [X] wetenschap heeft gehad van de aanwezigheid van de knipperij. Dit betekent tevens dat het hof tot uitgangspunt neemt dat [X] het bepaalde in artikel 6.8 van de algemene voorwaarden heeft overtreden, ook als zou worden aangenomen dat wetenschap daarvoor een vereiste is. De juistheid van die uitleg van artikel 6.8 behoeft dus niet te worden onderzocht. De grief slaagt.

3.6

Met grief II bestrijdt Woonwaard het (voorshandse) oordeel van de kantonrechter dat de aanwezigheid van de hennepkwekerij niet in strijd is met het verbod de contractuele bestemming van het gehuurde te wijzigen. Zij wijst erop dat in artikel 6.4 van de algemene voorwaarden ook het ontplooien van bedrijfsmatige activiteiten in een deel van het gehuurde is verboden. Ook deze grief slaagt. De omvang van de aangetroffen hoeveelheid hennep en de aangebrachte voorzieningen maken dat de knipperij moet worden beschouwd als een bedrijfsmatige activiteit, die op grond van artikel 6.4 van genoemde voorwaarden verboden is. Dat het overgrote deel van het gehuurde nog steeds in gebruik was als woonruimte doet daaraan niet af. Het argument van [X] dat zij de bestemming niet (zelf) heeft gewijzigd, stuit af of het hierboven omtrent haar wetenschap overwogene, wat van dat argument overigens ook zij.

3.7

De grieven III en IV zijn gericht tegen het oordeel van de kantonrechter dat [X] door de aanwezigheid van de hennepknipperij op zichzelf niet in strijd heeft gehandeld met haar verplichting zich als een goed huurder te gedragen, omdat het enkele feit dat in het gehuurde een strafbaar feit is gepleegd daartoe niet voldoende is en van gevaarzetting dan wel gevaar voor overlast of verloedering van de woonomgeving niet is gebleken.

3.9.1

Het hof kan zich vinden in het oordeel van de kantonrechter dat het enkele feit dat in het gehuurde een strafbaar feit is gepleegd nog geen slecht huurderschap impliceert. De argumenten van Woonwaard over gevaarzetting en gevaar voor overlast en verloedering komen echter in een ander daglicht te staan door het voorshandse oordeel van het hof, hiervoor onder 3.5 en 3.6 gegeven, dat [X] heeft gehandeld in strijd met de artikelen 6.4 en 6.8 van de algemene voorwaarden. Die argumenten vormen een overtuigende motivering waarom Woonwaard wenst toe te zien om naleving van de genoemde contractuele bepalingen; zij heeft aannemelijk gemaakt dat zij een groot belang heeft bij het tegengaan van de negatieve uitstaling die dit soort bedrijfsmatige criminele activiteiten op de woonomgeving kunnen hebben en bij het voeren van een rechtlijnig beleid op dat punt.

3.9.2

Aan het voorgaande kan nog worden toegevoegd dat [X] met haar betoog dat aan het gehuurde geen schade is toegebracht, miskent dat het onbevoegdelijk ten behoeve van de knipperij aanbrengen van een afvoer door het dak wel degelijk als beschadiging van het gehuurde moet worden beschouwd. Dat de afzuiginstallatie professioneel is aangelegd en de schade inmiddels weer is hersteld, zoals [X] tevens heeft gesteld, doet daaraan niet af.

3.10

Hetgeen hiervoor naar aanleiding van de grieven I tot en met IV is overwogen leidt ertoe dat het hof alsnog dient te onderzoeken of de overtreding door [X] van het bepaalde in de artikelen 6.4 en 6.8 van de algemene voorwaarden voldoende grond oplevert om haar in kort geding tot ontruiming te veroordelen.

3.10.1

Het hof stelt, evenals de kantonrechter, voorop dat ontruiming van het gehuurde een ingrijpende maatregel is, waarvoor in kort geding slechts plaats is als met een zeer grote mate van waarschijnlijkheid valt te verwachten dat in een bodemprocedure de huurovereenkomst wordt ontbonden en daarbij ontruiming wordt bevolen.

3.10.2

Voorts dient bij deze afweging als uitgangspunt dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen uit de overeenkomst grond oplevert voor ontbinding van die overeenkomst, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Deze in artikel 6:265 BW neergelegde regel geldt ook in het huurrecht.

3.10.3

[X] heeft een aantal uitdrukkelijk overeengekomen contractuele bepalingen geschonden. Niet kan worden gezegd dat die tekortkoming van geringe betekenis is. Wat betreft de aard van de tekortkoming kan worden opgemerkt dat in dit kort geding geen daadwerkelijke gevaarzetting, overlast of verloedering aannemelijk is geworden, terwijl het hof anderzijds wel wil aannemen dat [X] , die fysieke en psychische beperkingen heeft, in verband waarmee zij ook onder bewind is gesteld, bij het opzetten en uitbaten van de knipperij geen vooraanstaande positie heeft ingenomen.

3.10.4

Wat betreft de gevolgen van de (ontbinding en) ontruiming geldt het volgende. Uit de overgelegde (onder meer medische) stukken komt [X] naar voren als een enigszins kwetsbare persoon. De problemen die het gevolg zijn van een ontruiming zullen haar ongetwijfeld hard treffen. Het zal waarschijnlijk ook niet makkelijk zijn vervangende woonruimte te vinden. Daarbij komt dat [X] de zorg heeft voor haar inwonende 13-jarige dochter, die door een ontruiming ook, en geheel schuldeloos, wordt getroffen.

3.10.5

Hiertegenover staat het onder 3.9.1 reeds gememoreerde belang van Woonwaard om te kunnen optreden tegen crimineel gebruik van haar woningen als het onderhavige en daarin zoveel mogelijk een rechtlijnig beleid te kunnen voeren, aangezien daarmee de preventie is gediend.

3.10.6

Alles afwegende is het hof van oordeel dat (voldoende aannemelijk is dat in een bodemzaak zal worden beslist dat) de tekortkoming van [X] in de nakoming van haar verplichtingen huurovereenkomst de (ontbinding van die overeenkomst en) de ontruiming van de woning rechtvaardigt. Woonwaard heeft bij de vordering tot ontruiming ook voldoende spoedeisend belang, welk belang is gelegen in de hiervoor genoemde noodzaak om, zichtbaar voor de buitenwereld, een rechtlijnig beleid te voeren; van grove schendingen van de huurovereenkomst als de onderhavige moet duidelijk zijn dat die binnen korte tijd na de ontdekking tot verlies van de woning leiden. Het hof zal de vordering tot ontruiming dan ook toewijzen en de ontruimingstermijn stellen op vier weken vanaf de betekening van dit arrest.

3.11

Met grief V bepleit Woonwaard toewijzing van de door haar gevorderde boete van € 2.500,= wegens overtreding van het bepaalde in artikel 6.8 van de algemene voorwaarden. Deze grief heeft geen succes, hoewel het hof ervan uitgaat dat [X] inderdaad in strijd heeft gehandeld met artikel 6.8 en aldus de boete heeft verbeurd tot de gevorderde bedrag. Het boetebeding dient door de rechter ambtshalve te worden onderzocht op oneerlijkheid in de zin van de richtlijn 93/13/ EEG betreffende oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten. De uitkomst daarvan is niet voldoende zeker. Voor toewijzing van de boete in kort geding is derhalve geen plaats.

3.12

Grief V is een veeggrief zonder zelfstandige betekenis.

3.13

Vanwege het slagen van de grieven I tot en met IV zal het bestreden vonnis worden vernietigd en de vordering tot ontruiming alsnog worden toegewezen. Als de in het ongelijk gestelde partij moet [X] de kosten van het geding in beide instanties dragen, inclusief de nakosten als gevorderd.

4
4. Beslissing

Het hof:

vernietigt het bestreden vonnis;

en opnieuw rechtdoende:

veroordeelt [X] om het gehuurde aan de [adres 2] binnen vier weken na betekening van dit arrest te ontruimen van alle daarin van harentwege aanwezige personen en zaken en onder afgifte van de sleutels ter beschikking van Woonwaard te stellen, welke ontruiming zo nodig door de deurwaarder bewerkstelligd kan worden met behulp van de sterke arm conform het in art. 555 e.v. jo. 444 Rv bepaalde;

veroordeelt [X] in de kosten van het geding in beide instanties, in eerste aanleg aan de zijde van Woonwaard begroot op € 560,18 aan verschotten en € 200,= voor salaris en in hoger beroep tot op heden op € 810,32 aan verschotten en € 894,= voor salaris en op € 131,= voor nasalaris, te vermeerderen met € 68,= voor nasalaris en de kosten van het betekeningsexploot ingeval betekening van dit arrest plaatsvindt;

verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit arrest is gewezen door mrs. L.A.J. Dun, J.C.W. Rang en J.E. Molenaar en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 16 februari 2016.