Gevonden zoektermen

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHAMS:2016:4274

Instantie
Gerechtshof Amsterdam
Datum uitspraak
25-10-2016
Datum publicatie
22-11-2016
Zaaknummer
200.181.359/01
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

Het uitoefenen van (Air)B&B-activiteiten met betrekking tot appartement alsmede het tegen betaling aan derden in gebruik geven daarvan voor een korte periode worden aangemerkt als bedrijfsmatige exploitatie en niet als gebruik als woning. Dit is daarom in strijd met splitsingsakte en reglement en derhalve niet toegestaan, tenzij de VvE toestemming daartoe heeft gegeven. Niet verlenen van die toestemming niet in strijd met redelijkheid en billijkheid, gelet op door de VvE geschetste belangen. De vraag of de B&B-activiteiten wel of niet in strijd zijn met de door de gemeente Amsterdam gestelde beleidsregels en/of met de Huisves¬tings¬wet is voor de beoordeling verder niet relevant. Het primaat in dezen ligt immers bij de VvE.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
NJF 2016/531

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team I

zaaknummer : 200.181.359/01

zaaknummer rechtbank Amsterdam : EA 15-749

beschikking van de meervoudige burgerlijke kamer van 25 oktober 2016

inzake

[appellante] ,

wonend te [woonplaats] ,

appellante,

advocaat: mr. M.A.M. Euverman te Amsterdam,

tegen

VERENIGING VAN EIGENAARS VAN HET PERCEEL [X],

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

geïntimeerde,

advocaat: mr. F.F.A. Havelaar te Amsterdam.

1 Het geding in hoger beroep

Partijen worden hierna [appellante] en de VvE genoemd.

[appellante] is bij verzoekschrift met producties, ontvangen ter griffie van het hof op 3 december 2015, onder aanvoering van zes grieven en aanbieding van bewijs, in hoger beroep gekomen van de beschikking die de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam (hierna: de kantonrechter), onder bovengenoemd zaaknummer op 3 november 2015 heeft gegeven. Het beroepschrift strekt, zakelijk weergegeven, ertoe dat het hof de genoemde beschikking zal vernietigen en (I) alsnog het besluit van de VvE van 31 mei 2015 tot het niet toestaan aan [appellante] van het voeren van ‘bed and breakfast’-activiteiten in het appartement [adres 1] zal vernietigen, (II) dit besluit nietig zal verklaren en (III) [appellante] alsnog vervangende toestemming zal verlenen voor die ‘bed and breakfast’-activiteiten, met (IV) veroordeling van de VvE in de kosten van de procedure in eerste aanleg en hoger beroep.

Op 19 januari 2016 is ter griffie van het hof een verweerschrift in hoger beroep, tevens houdende incidenteel hoger beroep, van de VvE ingekomen, inhoudende het verzoek de beschikking waarvan beroep te vernietigen voor zover daarin is bepaald dat de VvE de eigen proceskosten draagt, en voor het overige te bekrachtigen, met veroordeling van [appellante] in de kosten van de procedure in eerste aanleg en hoger beroep.

Op 30 maart 2016 is ter griffie van het hof een verweerschrift in incidenteel appel van [appellante] binnengekomen strekkende tot verwerping van dat appel.

De mondelinge behandeling van het hoger beroep heeft plaatsgevonden op 27september 2016. Namens partijen hebben hun hiervoor genoemde advocaten het woord gevoerd, waarbij zij zich hebben bediend van aan het hof overgelegde pleitaantekeningen. Beide partijen hebben bij die gelegenheid nog producties in het geding gebracht. Partijen hebben ook inlichtingen verschaft.

Vervolgens is de behandeling van de zaak gesloten. Uitspraak is (bij vervroeging) bepaald op heden.

2 Feiten

De kantonrechter heeft in de bestreden beschikking onder 1 tot en met 5 een aantal feiten als in deze zaak vaststaand aangemerkt. Daarover bestaat geen geschil, zodat ook het hof daarvan zal uitgaan. Die feiten behelzen, samengevat en waar nodig aangevuld met andere feiten die als enerzijds gesteld en anderzijds niet (voldoende) betwist zijn komen vast te staan dan wel volgen uit de onweersproken inhoud van de producties, het volgende.

( i) De VvE is eigenaar van het pand [X] . Het perceel is gesplitst in vijf appartementen. Het souterrain en de entresol hebben elk een eigen ingang aan de straat. De drie daarboven gesitueerde appartementen hebben een gemeenschappelijke straatdeur en een gemeenschappelijk trappenhuis.

(ii) [appellante] is sinds 2004 eigenaar van appartement [adres 2] en derhalve lid van de VvE. Dit appartement bestaat uit een woonkamer, keuken, badkamer en twee slaapkamers. In 2009 heeft [appellante] bovendien appartement [adres 1] van de toenmalige eigenaar in huur verkregen. Later, in 2014, werd zij ook van dat appartement eigenaar. Appartement [adres 1] (hierna ook wel als ‘het appartement’ aangeduid) heeft een woonkamer, keuken, badkamer en drie slaapkamers. Deze beide appartementen beslaan elk één verdieping en zijn onderling alleen via het voormelde gemeenschappelijk trappenhuis bereikbaar.

(iii) De splitsingsakte bevat een reglement van splitsing als bedoeld in art. 5:111 BW. Van toepassing is verklaard het Modelreglement bij splitsing in appartementsrechten 1992 van de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie (hierna: het reglement), waarop bij akte van 14 december 1999 een aantal aanvullingen en/of wijzigingen zijn vastgesteld.

(iv) Aldus gelezen bepaalt artikel 17 lid 4 van het reglement het volgende:

“Iedere eigenaar en gebruiker is verplicht het privé-gedeelte te gebruiken overeenkomstig de bestemming. Deze is voor het privé-gedeelte met index 1 bedrijfsruimte en voor elk der overige privégedeelten (appartementsindices 3, 4, 5 en 6) woning met berging voor privédoeleinden. Het is toegestaan, mits met inachtneming van de gemeentelijke bepalingen terzake, mede een kantoor- of beroepsruimte voor eigen gebruik in de woning te hebben. (…) Een gebruik dat afwijkt van deze bestemming is slechts geoorloofd met toestemming van de vergadering [de vergadering van eigenaars als bedoeld in artikel 5:112 tweede lid onder d van het Burgerlijk Wetboek; hof]. De vergadering kan bij het verlenen van de toestemming bepalen dat deze weer kan worden ingetrokken. In geval van een zodanig afwijkend gebruik, is artikel 5:119 tweede lid van het Burgerlijk Wetboek van toepassing.”

Artikel 24 lid 1 van het reglement bepaalt het volgende:

“Een eigenaar kan zijn privé gedeelte met inbegrip van de gemeenschappelijke gedeelten en/of de gemeenschappelijke zaken en rechten aan een ander in gebruik geven, mits hij er voor zorgdraagt dat die ander het gebruik slechts verkrijgt na ondertekening van en afgifte aan het bestuur [het bestuur van de vereniging als bedoeld in artikel 5:131 van het Burgerlijk Wetboek; hof] van een in tweevoud opgemaakte en gedagtekende verklaring dat hij de bepalingen van het reglement en het eventuele huishoudelijk reglement, alsmede eventuele regels als bedoeld in artikel 5:128 van het Burgerlijk Wetboek, voor zover die op een gebruiker betrekking hebben, zal naleven.”

Artikel 29 van het reglement bepaalt het volgende:

“1. Bij overtreding of niet-nakoming van een der bepalingen van de wet, van het reglement of van het eventuele huishoudelijk reglement, hetzij door een eigenaar, hetzij door een gebruiker, zal het bestuur de betrokkene een schriftelijke waarschuwing doen toekomen per aangetekende brief en hem wijzen op de overtreding of niet-nakoming.

2. Indien de betrokkene binnen een maand geen gevolg geeft aan de waarschuwing kan het bestuur hem een boete opleggen van ten hoogste een bedrag dat door de vergadering voor zodanige overtredingen of niet-nakoming is bepaald voor elke overtreding of niet-nakoming, onverminderd de gehoudenheid van de betrokkene tot schadevergoeding, zo daartoe termen aanwezig zijn, en onverminderd de andere maatregelen, welke de vergadering kan nemen krachtens de wet of het reglement.

(…)”

( v) Op 31 mei 2015 is een vergadering van de VvE gehouden. Er is gestemd over de vraag van [appellante] of de vergadering toestemming wil verlenen voor het door haar voeren van ‘bed & breakfast’-activiteiten in het appartement [adres 1] . Met drie stemmen tegen en twee voor is dit verzoek afgewezen.

3 Beoordeling

3.1

In het inleidend verzoekschrift heeft [appellante] verzocht voornoemd besluit van de vergadering van de VvE van 31 mei 2015 betreffende het niet toestaan van ‘bed and breakfast’-activiteiten (hierna: de B&B-activiteiten) te vernietigen en als in strijd met het reglement nietig te verklaren en verzocht haar vervangende machtiging te verlenen voor die B&B. Namens de VvE is tegen die verzoeken verweer gevoerd.

3.2

Bij de bestreden beschikking heeft de kantonrechter, voor zover in hoger beroep van belang en kort samengevat, de verzoeken afgewezen onder de overweging dat de B&B-activiteiten in strijd zijn met de gemeentelijke beleidsregels en de Huisvestingwet en het onder die omstandigheden niet in strijd met de redelijkheid en billijkheid is dat de VvE vasthoudt aan het besluit toestemming voor die B&B-activiteiten te weigeren. De proceskosten heeft hij tussen partijen gecompenseerd.

3.3

Met de eerste grief stelt [appellante] dat zij geen toestemming van de VvE nodig heeft voor de B&B-activiteiten omdat er geen afwijkend gebruik is van de in de het reglement neergelegde bestemming, nu [appellante] en haar gezin ook in het appartement blijven wonen als dit in het kader van de B&B-activiteiten wordt verhuurd (verder: de B&B-verhuur). Daarnaast is in het reglement de expliciete mogelijkheid opgenomen het appartement aan een ander in gebruik te geven, waaronder valt: verhuur, terwijl het reglement zelfs de mogelijkheid biedt voor bedrijfsmatig gebruik van een privé-gedeelte. [appellante] doet daarom naast een verzoek tot vernietiging van het besluit tevens een beroep op de nietigheid ervan op welk verzoek het hof volgens haar mag en dient te beslissen. Verder voert zij aan dat het besluit van de VvE naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is, omdat de B&B-activiteiten geen afbreuk doen aan de woonbestemming en andere leden van de VvE hun appartement wel zonder toestemming van de VvE hebben mogen verhuren.

3.4

In het verweerschrift voert de VvE aan dat de kantonrechter het standpunt van de VvE dat de B&B-verhuur niet binnen de in de akte opgenomen woonbestemming valt en dat het niet verlenen van toestemming voor andersluidend gebruik niet in strijd met de redelijkheid en billijkheid is, heeft miskend. Dit argument moet volgens de VvE juist bij de beoordeling van dit geschil een belangrijke rol spelen.

3.5

Het hof overweegt als volgt. Voorop gesteld wordt dat - mede blijkens door haarzelf tijdens de mondelinge behandeling in hoger beroep gegeven inlichtingen - [appellante] bij de B&B-verhuur het gehele appartement in gebruik geeft aan de gasten, met uitzondering van een kleine aan de woonkamer grenzende afsluitbare slaapkamer, in gebruik als speelgoedkamer, en een kleine slaapkamer die vanuit de gemeenschappelijke gang bereikbaar is en daar een eigen afsluitbare toegang heeft en waarvan de toegang tot het overige deel van het appartement afgesloten is. De rest van het appartement staat ter beschikking van de gasten en bestaat uit een woonkamer, ouderslaapkamer, keuken en badkamer. [appellante] maakt als er B&B-verhuur plaatsvindt niet zelf eveneens gebruik van die gedeelten van het appartement. Dit volgt uit de door de VvE overgelegde prints van de advertenties waarmee het (gehele) appartement op diverse websites wordt aangeboden, alsook uit de eigen verklaring van [appellante] ter terechtzitting in hoger beroep, bij welke gelegenheid zij hierover uitgebreid is bevraagd. Onder deze omstandigheid dient te worden geoordeeld dat voor wat betreft de toepassing van de tussen partijen geldende regels sprake is van B&B-activiteiten en/of verhuur van het (gehele) appartement.

3.6

Op grond van het bepaalde in het reglement is het appartement waarin de B&B-activiteiten worden uitgeoefend bestemd voor ‘woning met berging voor privé-doeleinden’. De centrale vraag die voorligt, is of verhuur van het appartement voor een korte periode en/of voor B&B-activiteiten binnen die bestemming valt en daarom is toegestaan.

3.7

Bij de uitleg van een bepaling uit de splitsingsakte en het reglement komt het aan op de daarin tot uitdrukking gebrachte bedoeling van degene die tot splitsing is overgegaan. Deze bedoeling moet naar objectieve maatstaven worden afgeleid uit de omschrijving in die akte en dat reglement, mede bezien in het licht van de gehele inhoud daarvan. De rechtszekerheid vergt dat bij die uitleg slechts acht mag worden geslagen op de gegevens die voor derden uit of aan de hand van de in de openbare registers ingeschreven splitsingsstukken kenbaar zijn. Bij de uitleg kan wel worden gelet op de aannemelijkheid van de rechtsgevolgen waartoe de ene of de andere interpretatie zou kunnen leiden.

3.8

De in artikel 17 lid 4 van het reglement opgenomen verplichting voor de eigenaar/gebruiker de woning te gebruiken voor privédoeleinden is op zichzelf duidelijk en niet voor tweeërlei uitleg vatbaar. Zij impliceert niet dat bedrijfsmatige exploitatie zou zijn toegestaan. In hetzelfde artikellid is de woonbestemming ook onderscheiden van andersoortig gebruik, zoals bedrijfsruimte, welke bestemming aan een ander appartement (kennelijk op de begane grond) is gegeven. De gebruikte term veronderstelt daarbij een zekere mate van bestendigheid, te weten dat de woning wordt gebruikt als privéwoning. Toeristen wonen echter niet, maar verblijven slechts tijdelijk in de door hen gehuurde ruimte. Die verplichting sluit verder aan bij een aantal in de rest van het reglement opgenomen bepalingen, zoals het bepaalde in artikel 24 dat ziet op het door de eigenaar aan een derde in gebruik geven, mits die derde aan het bestuur een door hem ondertekende verklaring afgeeft dat hij de bepalingen van het reglement zal naleven. Dezelfde veronderstelde bestendigheid als hierboven bedoeld moet immers ook de achtergrond zijn van de in genoemd artikel 24 en artikel 29 van de in het reglement opgenomen regeling; het heeft immers slechts zin een gebruiker te laten tekenen voor gebondenheid aan de regels van de VvE als bij overtreding ook tegen de gebruiker kan worden opgetreden. Een toerist zal doorgaans echter korter aanwezig zijn dan de maand die hem op grond van artikel 29 wordt gegund om zijn gedrag aan te passen.

3.9

In het licht van het vorenstaande moeten het uitoefenen van B&B-activiteiten met betrekking tot het appartement alsmede het tegen betaling aan derden in gebruik geven van dit als woning bestemde appartement voor een korte periode, zoals [appellante] heeft gedaan en wenst te (blijven) doen, worden aangemerkt als bedrijfsmatige exploitatie en niet als gebruik als woning. Een en ander kenmerkt zich evenmin als het hebben van een kantoor- of beroepsruimte voor eigen gebruik. Dit is daarom in strijd met het reglement en derhalve niet toegestaan, tenzij de VvE toestemming daartoe heeft gegeven.

3.10

Met hetgeen hiervoor is overwogen is niet in strijd dat een appartementseigenaar gerechtigd is zijn appartement in gebruik te geven aan derden. De VvE heeft terecht aangevoerd dat het daarbij gaat om langdurig wonen dat wél binnen de woonbestemming valt en niet te vergelijken is met korte verhuur aan personen die iedere week althans met korte tussenpozen wisselen. In zoverre wordt dus niet met twee maten gemeten, zoals [appellante] meent.

3.11

[appellante] betoogt voorts dat zij aan de VvE toestemming heeft gevraagd voor een van de bestemming afwijkend gebruik en dat het besluit om die toestemming niet te geven naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. De VvE heeft in dit verband - onder meer - naar voren gebracht dat de B&B-activiteiten het woongenot van de bewoners aantasten als gevolg van (geluids)overlast, intensiever gebruik van de gemeenschappelijke ruimten (ook in de nachtelijke uren), een verhoogd gevoel van onveiligheid en de oncontroleerbaarheid van wie in het appartement verblijft, zodat van handhaving van het gestelde in het reglement geen sprake kan zijn. Het hof is van oordeel dat dit voor de hand liggende en legitieme belangen van de VvE zijn, hetgeen overigens onvoldoende door [appellante] is weersproken, en dat om die reden niet kan worden gezegd dat het besluit van de VvE om die toestemming conform de in het reglement gegeven mogelijkheid te weigeren, naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is, ook niet wanneer bij de beoordeling de belangen van [appellante] , te weten de mogelijkheid met de B&B-activiteiten inkomsten te verwerven, worden betrokken. Uit het voorgaande volgt dat grief I faalt.

3.12

Dit brengt tevens mee dat de vraag of de B&B-activiteiten wel of niet in strijd zijn met de door de gemeente Amsterdam gestelde beleidsregels en/of met de Huisvestingswet voor de beoordeling verder niet relevant is. Het primaat in dezen ligt immers bij de VvE. Zonder haar toestemming is de B&B-verhuur niet toegestaan. In dit geval kunnen pas na eventuele toestemming van de VvE de gemeentelijke en wettelijke regels ter zake van B&B-verhuur een rol gaan spelen. De grieven II tot en met IV behoeven dan ook geen bespreking.

3.13

Met grief V in principaal appel en het incidentele appel keren partijen zich tegen de door de kantonrechter toegepaste kostencompensatie. Aangezien [appellante] zowel in eerste aanleg als in hoger beroep in het ongelijk is/wordt gesteld, ziet het hof aanleiding haar in de kosten daarvan te veroordelen. Het incidentele beroep slaagt en grief V faalt.

3.14

De beschikking van de kantonrechter zal daarom worden vernietigd voor zover het de proceskostencompensatie betreft, en voor het overige worden bekrachtigd. Ook dient [appellante] de proceskosten van het hoger beroep te dragen, waarbij echter geldt dat het hof geen aanleiding ziet een proceskostenveroordeling in het incidenteel appel uit te spreken.

4 Beslissing

Het hof:

vernietigt de beschikking van de kantonrechter van 3 november 2015, voor zover daarbij de proceskosten tussen partijen zijn gecompenseerd

en in zoverre opnieuw rechtdoende:

veroordeelt [appellante] in de kosten van het geding in eerste aanleg en begroot die kosten, voor zover tot heden aan de zijde van de VvE gevallen, op € 500,- aan salaris;

bekrachtigt de voormelde beschikking voor het overige;

veroordeelt [appellante] in de kosten van het geding in principaal hoger beroep en begroot die kosten, voor zover tot heden aan de zijnde van de VvE gevallen op € 718,- aan verschotten en € 1.788,- aan salaris;

verklaart de kostenveroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.

Deze beschikking is gegeven door mrs. R.J.M. Smit, L.A.J. Dun en D.J. van der Kwaak en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 25 oktober 2016.