Gevonden zoektermen

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHAMS:2016:4190

Instantie
Gerechtshof Amsterdam
Datum uitspraak
18-10-2016
Datum publicatie
11-11-2016
Zaaknummer
200.178.094/01
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

Huur bedrijfsruimte. Huurder is zelf verplicht voor de benodigde vergunningen te zorgen, zoals een exploitatievergunning. Geen onrechtmatig handelen van verhuurder door niet te helpen bij het verkrijgen daarvan.Zie ECLI:NL:GHAMS:2016:1305.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team I

zaaknummer : 200.178.094/01

zaaknummer rechtbank Amsterdam : 3534491 CV EXPL 14-30066

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 18 oktober 2016

inzake

[appellant] ,

handelend onder de naam [Y] ,

wonend te [woonplaats] ,

te dezen rechtsgeldig vertegenwoordigd door MANDO B.V. in haar hoedanigheid van bewindvoerder,

appellant,

advocaat: mr. R.A. Schenk te Amsterdam,

tegen

STICHTING YMERE,

gevestigd te Amsterdam,

geïntimeerde,

advocaat: mr. T. Mulder te Almere.

1 Verder verloop van het geding

Partijen worden hierna [appellant] en Ymere genoemd. Mando B.V. wordt met de bewindvoerder aangeduid.

In deze zaak heeft het hof op 5 april 2016 een tussenarrest gewezen. Voor het verloop van het geding tot die datum wordt naar dat arrest verwezen. Hierna heeft de bewindvoerder een akte genomen waarop Ymere bij akte heeft gereageerd. Ten slotte is wederom arrest gevraagd.

2 De feiten

De rechtbank heeft in het bestreden vonnis onder 1.1 tot en met 1.22 de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt. Zij komen, voor zover in hoger beroep van belang, neer op het volgende.

1. Met ingang van 1 augustus 2013 heeft [appellant] van Ymere gehuurd de

bedrijfsruimte op de begane grond van het gebouw Flevopoort aan het

[adres] , hierna: het gehuurde.

2. Het gehuurde is bestemd om te worden gebruikt als restaurant, eetcafé of bistro

in de categorie ‘horeca IV’.

3. Het gebouw Flevopoort is gelegen in de nabijheid van een verpleeghuis van de

Zorg Groep Amsterdam en bevat onder meer (ook) een activiteitenruimte, een

gezondheidscentrum, een kapsalon, een pedicure en centra voor thuiszorg.

ergotherapie, fysiotherapie en maatschappelijke dienstverlening.

4. In de huurovereenkomst is bepaald dat [appellant] vanaf 1 september 2013 huur dient

te betalen. De huurprijs bedraagt € 2.075,34 per maand.

5. Voorts is in de huurovereenkomst bepaald dat door Ymere meerwerk zal

worden uitgevoerd aan de vloeren van het gehuurde en dat [appellant] daarvoor een

bedrag van € 4.000,- aan Ymere verschuldigd zal zijn.

6. Artikel 6.1 van de bij de huurovereenkomst behorende Algemene Bepalingen

(hierna: ‘AB’) bepaalt onder meer dat de huurder het gehuurde gedurende de

gehele duur van de huurovereenkomst daadwerkelijk, geheel, behoorlijk en zelf

zal gebruiken conform de bestemming.

7. Artikel 5.1 AB bepaalt onder meer dat de verhuurder verantwoordelijk is voor

het verkrijgen van de vergunningen die nodig zijn om het gehuurde te gebruiken

als bedrijfsruimte als genoemd in artikel 1.1 van de huurovereenkomst. Artikel

5.2

AB bepaalt dat de huurder zowel bij het aangaan van de huurovereenkomst

als daarna verantwoordelijk is voor het verkrijgen van alle overige vergunningen.

8. Bij brief van 7 oktober 2013 heeft [appellant] Ymere aangeschreven in verband met

diverse klachten over de staat van oplevering van het pand.

9. Naar aanleiding van deze brief heeft op 17 oktober 2013 een gesprek

plaatsgevonden tussen [appellant] en Ymere. Naar aanleiding van dat gesprek heeft Ymere bij e-mailbericht van 18 oktober 2013 een aantal voorstellen gedaan voor een

oplossing van de klachten van [appellant] . In de mail wordt onder meer gerefereerd

aan de mogelijkheid van een huurvrije periode of een (gedeeltelijke) vrijstelling

van de door [appellant] te betalen meerkosten met betrekking tot de vloer.

10. Bij brief van 11 november 2013 heeft Ymere [appellant] medegedeeld dat zij van het

Stadsdeel heeft vernomen dat het Stadsdeel het voornemen heeft de door [appellant]

gevraagde exploitatievergunning te weigeren en dat [appellant] zonder die vergunning

het restaurant niet kan openen. Voorts wordt in die brief nader ingegaan op de

(opleverings-) klachten van [appellant] . Tevens heeft Ymere in die brief [appellant]

aangesproken op een huurachterstand en op het feit dat hij het gehuurde niet in

gebruik neemt terwijl hij daartoe wel verplicht is.

11. Bij brieven van 11 en 14 november 2013 heeft de gemachtigde van [appellant] op

laatstbedoelde brief gereageerd en voorts rechtsmaatregelen aangekondigd gericht

op het verkrijgen van een exploitatievergunning.

12. Bij brieven van 29 november 2013 en 30 januari 2014 heeft de gemachtigde van

Ymere [appellant] gesommeerd om het gehuurde daadwerkelijk in gebruik te nemen

en de huurachterstand te voldoen.

13. Op 14 november 2013 heeft de Burgemeester van Amsterdam beslist dat aan

[appellant] een exploitatievergunning en een Drank- en Horecawetvergunning worden

geweigerd, omdat hij niet aan de daarvoor geldende eisen voldoet wegens

gedragingen in het verleden die worden gekwalificeerd als ‘slecht levensgedrag’. [appellant] heeft tegen deze beslissing vergeefs bezwaar, beroep en hoger beroep ingesteld. De bestuursrechtelijke procedure is geëindigd met de uitspraak van de Afdeling rechtspraak van de Raad van State van 4 februari 2015.

14. Bij vonnis in kort geding van 8 mei 2014 heeft de Rechtbank Amsterdam.

afdeling civiel, kamer kanton, [appellant] onder meer veroordeeld tot ontruiming van

het gehuurde en betaling van de huur over de maanden september 2013 tot en

met maart 2014.

15. Bij exploot van 26 mei 2014 is het vonnis van 8 mei 2014 betekend en is

bevolen het gehuurde binnen 14 dagen te ontruimen, waarbij de ontruiming is

aangezegd op woensdag 11 juni 2014. Omdat het gehuurde op 11 juni 2014 nog

niet volledig was ontruimd, heeft de deurwaarder het gehuurde gedwongen

ontruimd, waarbij een proces-verbaal van ontruiming is opgemaakt.

16. Op 11 juni 2014 is een proces-verbaal van constatering door de deurwaarder

opgemaakt van de staat waarin het gehuurde zich op dat moment bevond. Er

zijn verschillende beschadigingen aan het gehuurde en de inventaris

aangetroffen, waarvoor Ymere [appellant] bij aangetekende brief van 17 juni 2014

aansprakelijk heeft gesteld.

17. Op 23 juni 2014 heeft [appellant] kort gezegd de ontvangst van deze brief bevestigd

maar betwist hij aansprakelijk te zijn voor de schade; Ymere is juist aansprakelijk

voor zijn schade, die hij stelt op € 250.000,00.

18. Op 3 december 2014 heeft Ymere [appellant] gesommeerd een bedrag van € 16.193,81

te betalen als kosten voor de ontruiming en het herstel van het gehuurde.

3 Verdere beoordeling

3.1

Bij genoemd tussenarrest heeft het hof onder meer [appellant] in de gelegenheid gesteld de bewindvoerder op te roepen om in het geding te verschijnen teneinde dit als formele procespartij over te nemen. Blijkens de akte van de bewindvoerder is dit gebeurd.

3.2

Ook heeft het hof het gewenst geacht dat de bewindvoerder zich een zelfstandig oordeel over het hoger beroep vormt en zich bij akte uitlaat over hetgeen in de memorie van antwoord is vermeld, met name in randnummer 51 van die memorie. Uit de akte van de bewindvoerder leidt het hof af dat zij de inhoud van de memorie van grieven onderschrijft en overneemt. Het hof zal daarop hieronder terugkomen.

3.3

De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis de vorderingen van [appellant] in conventie, gericht op het weer aan hem ter beschikking stellen van het gehuurde, vergoeding van schade ten gevolge van de ontruiming en restitutie van volgens hem onverschuldigd betaalde huurpenningen, afgewezen en hem belast met de proceskosten. In reconventie heeft de kantonrechter de huurovereenkomst ontbonden en [appellant] veroordeeld tot betaling van achterstallige huur, met afwijzing van het meer of anders gevorderde en met compensatie van de proceskosten. In deze zaak zijn geen afzonderlijke grieven geformuleerd maar zijn in zijn algemeenheid in de alinea’s 4.1 tot en met 4.8 van de memorie van grieven bezwaren tegen het vonnis geformuleerd. Net als Ymere destilleert het hof daaruit de volgende grieven.

3.4

Met grief I betoogt de bewindvoerder dat de rechtbank ten onrechte heeft vastgesteld dat [appellant] op grond van de huurovereenkomst zelf de verantwoordelijkheid had voor het verkrijgen van de benodigde vergunningen voor het uitoefenen van zijn bedrijf. De bewindvoerder voert daartoe aan dat Ymere en [appellant] hadden afgesproken dat Ymere voor de benodigde vergunningen zou zorgen en dat dit is bevestigd in de huuraanbieding van 12 januari 2013. Zij heeft daarbij naar die huuraanbieding verwezen en deze overgelegd.

3.5

Ymere heeft dit betoog betwist. Zij heeft erop gewezen dat in de eerder door [appellant] en later door de bewindvoerder nogmaals in het geding gebrachte kopie van de desbetreffende huuraanbieding valselijk de passage, waarin is vermeld dat [appellant] zelf voor de vergunningen diende zorg te dragen, is weggelakt. Ymere heeft zelf een exemplaar van de mede door [appellant] ondertekende en geparafeerde huuraanbieding in het geding gebracht waarin de desbetreffende passage niet is weggelakt. Verder heeft zij erop gewezen dat diverse andere omstandigheden er ook duidelijk op wijzen dat was overeengekomen dat [appellant] zelf voor die vergunningen zou zorgen. Immers, ook in de huurovereenkomst zelf is een dergelijke clausule opgenomen en tevens in de bij de huurovereenkomst behorende Algemene Bepalingen (AB). Daarenboven heeft [appellant] ook zelf op 29 augustus 2013 een aanvraag voor de vergunningen gedaan en daarbij niet te kennen gegeven dat Ymere dit zou moeten doen. Ten slotte is in de conclusie van antwoord in reconventie zelfs erkend dat het ontbreken van de benodigde vergunningen voor rekening en risico van [appellant] komt, aldus Ymere.

3.6

De bewindvoerder is in de gelegenheid gesteld op een en ander te reageren maar heeft volstaan met de enkele ontkenning dat het van haar kant in het geding gebrachte exemplaar van de huuraanbieding is gefalsificeerd. Zij heeft geen enkele verklaring gegeven voor het bestaan van de door [appellant] mede-ondertekende huuraanbieding waarin de betwiste passage niet is weggelakt, noch een reactie gegeven op hetgeen op dit punt door Ymere overigens is aangevoerd. Dat had gezien het verweer van Ymere bepaaldelijk op haar weg gelegen. Bij gebreke daarvan gaat het hof ervan uit dat de door Ymere in het geding gebrachte huuraanbieding de juiste is en vooral dat de door beide partijen ondertekende huurovereenkomst, met bijbehorende AB, onverkort geldt tussen partijen. De bewindvoerder heeft niet gesteld, noch is gebleken dat partijen bij deze huurovereenkomst zijn afgeweken van het bepaalde in artikel 5.2 AB. [appellant] diende op grond van dat artikel zelf voor de benodigde vergunningen (zoals een exploitatievergunning) te zorgen. De grief faalt daarom. Grief III houdt hiermee verband en houdt in dat het oordeel van de rechtbank dat de omstandigheid dat Ymere bij het alsnog verkrijgen van de vergunning niet heeft geholpen niet onrechtmatig is, onjuist is. Daartoe wordt aangevoerd dat Ymere aangeboden had dat te regelen, maar mogelijk zelfs de hand heeft gehad in het niet verkrijgen van de benodigde vergunningen door [appellant] . Deze stelling is echter betwist en op geen enkele manier onderbouwd. Ook die grief faalt.

3.7

Met grief II heeft de bewindvoerder aangevoerd dat de rechtbank ten onrechte heeft geoordeeld dat [appellant] de stelling dat de problemen met de staat van oplevering geheel aan Ymere te wijten waren, onvoldoende heeft onderbouwd. Net als in eerste aanleg is echter ook in hoger beroep niet onderbouwd dat de problemen die er in september en oktober 2013 rondom de oplevering zijn geweest geheel aan Ymere zijn toe te rekenen, waarbij ook van belang is dat Ymere bereid was mee te werken aan een oplossing, maar dat dit werd doorkruist door de mededeling van het Stadsdeel dat zij voornemens was de exploitatievergunning te weigeren. Weliswaar voert de bewindvoerder aan dat diverse bedrijven hun opdrachten niet konden uitvoeren omdat er geen afzuiginstallatie aanwezig was en dat pas op 27 november 2013 de vergunning verstrekt is om deze installatie op het dak te plaatsen, maar dit is, mede in het licht van het verweer van Ymere dat [appellant] de voor de aansluiting benodigde en gevraagde gegevens niet had overgelegd en zelf zijn plannen voor de indeling van de keuken tussentijds heeft gewijzigd, onvoldoende toegelicht.

3.8

Met grief IV wordt betoogd dat de rechtbank zich ten onrechte niet heeft uitgelaten over de vordering tot betaling van schadevergoeding voor kosten die gemoeid zijn geweest met de ontruiming en de opslag van de inventaris, op te maken bij staat. Deze grief is echter niet van een toelichting voorzien en niet valt in te zien waarom het oordeel van de rechtbank op dit punt onjuist is. Dit geldt te meer omdat [appellant] geen (slagende) grief heeft gericht tegen de in het bestreden vonnis uitgesproken ontbinding van de huurovereenkomst. De grief faalt.

3.9

Voor schadevergoeding ter zake van investeringen en kosten bestaat evenmin grond nu van een tekortkoming of onrechtmatig handelen van Ymere geen sprake is, zoals de rechtbank terecht heeft geoordeeld. De bewindvoerder heeft niet onderbouwd dat dit anders is. Ook grief V moet daarom falen.

3.10

Grief VI stelt ten slotte aan de orde dat de rechtbank ten onrechte de vordering tot terugbetaling van een bedrag van € 2.073,30 heeft afgewezen nu dit volgens de bewindvoerder door [appellant] onverschuldigd is betaald. Ook deze grief is van onvoldoende toelichting voorzien. Het hof sluit zich aan bij hetgeen de rechtbank daarover in de overwegingen 16 en 17 heeft vastgesteld, kort gezegd inhoudend dat gelet op de huurachterstand ten bedrage van € 9.173,14 van [appellant] (waarbij de kantonrechter overigens twee maanden huur in mindering heeft gebracht op het door Ymere gevorderde bedrag), dit bedrag niet onverschuldigd is betaald. De grief faalt.

3.11

Ymere heeft zich nog op het standpunt gesteld dat zij in verband met het in het geding brengen van een vals exemplaar van de huuraanbieding de volledige proceskosten van de bewindvoerder vergoed zou dienen te krijgen, maar heeft een en ander in het petitum niet met zoveel woorden gevorderd. Reeds daarom zullen de proceskosten worden berekend conform het liquidatietarief.

3.12

De grieven falen. Het vonnis waarvan beroep zal worden bekrachtigd. De bewindvoerder zal als in het ongelijk gestelde partij worden verwezen in de kosten van het geding in hoger beroep.

3.13

De bewindvoerder heeft weliswaar bewijs aangeboden, maar geen feiten of omstandigheden aangevoerd die tot een andere beoordeling van het geschil kunnen leiden. Dat bewijsaanbod wordt daarom gepasseerd.

3. Beslissing

Het hof:

bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;

veroordeelt Mando B.V. in haar hoedanigheid van bewindvoerder van [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van Ymere begroot op € 711,- aan verschotten en € 1.341,- voor salaris, te vermeerderen met de wettelijke rente, indien niet binnen veertien dagen na dit arrest aan de kostenveroordeling is voldaan, en op € 131,- voor nasalaris te vermeerderen met € 68,- voor nasalaris en de kosten van het betekeningsexploot ingeval betekening van dit arrest plaatsvindt;

verklaart deze kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. L.A.J. Dun, D.J. van der Kwaak en C. Uriot en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 18 oktober 2016.