Gevonden zoektermen

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHAMS:2016:4122

Instantie
Gerechtshof Amsterdam
Datum uitspraak
11-10-2016
Datum publicatie
17-10-2016
Zaaknummer
200.192.728/01
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep kort geding
Inhoudsindicatie

Vordering in kort geding tot ontruiming van een kamer op grond van een opgezegde overeenkomst tot hospitaverhuur strandt ook in hoger beroep omdat niet aannemelijk is geworden dat verhuurder in het gehuurde zijn hoofdverblijf houdt. Verkapt incidenteel appel.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team I

zaaknummer : 200.192.728/01 KG

zaak-/rolnummer rechtbank Noord-Holland : 4890574 / VV EXPL 16-18

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 11 oktober 2016

inzake

[appellant] ,

wonend te [woonplaats] , gemeente [gemeente] ,

appellant in principaal appel,

geïntimideerde in incidenteel appel,

advocaat: mr. A.M. Stam te Zaanstad,

tegen

[geïntimeerde] ,

wonend te [woonplaats] , gemeente [gemeente] ,

geïntimeerde in principaal appel,

appellant in principaal appel,

advocaat: mr. A.A. Bouwman te Amsterdam,

toegevoegd d.d. 13 juni 2016 onder nr. 4LX3192.

1 Het geding in hoger beroep

Partijen worden hierna [appellant] en [geïntimeerde] genoemd.

[appellant] is bij dagvaarding van 1 juni 2016 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Noord-Holland, locatie Zaanstad, als voorzieningenrechter (hierna: de kantonrechter) van 4 mei 2016, dat onder bovenvermeld zaak-/rolnummer in kort geding is gewezen tussen [appellant] als eiser en [geïntimeerde] als gedaagde. De appeldagvaarding bevat de grief. Op de rol heeft [appellant] geconcludeerd overeenkomstig die dagvaarding en de daaraan gehechte producties in het geding gebracht.

[geïntimeerde] heeft daarop een memorie van antwoord, met producties, ingediend.

Partijen hebben daarop arrest gevraagd.

[appellant] heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en alsnog [geïntimeerde] zal veroordelen tot ontruiming van de woning aan de [adres] , met veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van beide instanties.

[geïntimeerde] heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis, voor zover betreffend de door [appellant] gevorderde ontruiming, en tot vernietiging van dat vonnis, voor zover betreffend de veroordeling tot betaling van de huurachterstandbeslissing over de proceskosten.

2 Feiten

2.1.

De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder rechtsoverweging 2. de feiten opgesomd die zij tot uitgangspunt heeft genomen. De juistheid van deze feiten is in hoger beroep niet in geschil, zodat ook het hof hiervan uitgaat. Waar nodig aangevuld met andere feiten die volgen uit de niet weersproken stellingen van partijen dan wel de niet (voldoende) bestreden inhoud van producties waarnaar zij ter staving van hun stellingen verwijzen, zijn die feiten de volgende.

2.2.

[appellant] , 56 jaar oud, is eigenaar van het appartementsrecht [adres] , gemeente [gemeente] . Het appartement beschikt over een woonkamer en drie slaapkamers (hierna: de woning). Met ingang van 2 juli 2015 heeft [appellant] een slaapkamer verhuurd aan [geïntimeerde] - 65 jaar oud. De overeengekomen huurprijs bedraagt € 350,-- per maand.

2.3.

Bij het aangaan van de huurovereenkomst tussen partijen was [appellant] zelf ook woonachtig in de woning waarvan het gehuurde deel uitmaakt.

2.4.

Op het adres [adres] staan volgens de Basisregistratie Personen ingeschreven: [appellant] (sinds 18 maart 2006) en de volgende drie huurders: [A] (sinds 25 maart 2015), [geïntimeerde] (sinds 2 juli 2015) en [B] (sinds 6 november 2015).

2.5.

Op 5 oktober 2015 heeft [appellant] de huurovereenkomst van [geïntimeerde] opgezegd tegen 5 november 2015. [geïntimeerde] is toen niet vertrokken. Op 7 november 2015 heeft zich een

incident voorgedaan in het appartement, waar [appellant] en [geïntimeerde] bij waren betrokken.

Op 8 april 2016 heeft [appellant] aangifte bij de politie gedaan van bedreiging met een mes door [geïntimeerde] , gepleegd op 7 november 2015, omstreeks 08.23 uur. In het proces-verbaal is onder meer opgenomen:

‘Ik zag bij binnenkomst dat [geïntimeerde] in de woonkamer stond. Ik zei: “Ben je nu al weer terug”? Ik hoorde en zag dat hij kwaad was. Ik hoorde hem zeggen: “Fuck you”. Ik vertelde [geïntimeerde] dat ik mijn sleutel terug wilde. Ik hoorde [geïntimeerde] zeggen: “Bij de rechter krijg je je sleutel terug”. Er ontstond een woordenwisseling. Ik zag dat [geïntimeerde] ineens naar de keuken liep. Ik zag dat [geïntimeerde] een keukenla opende. Ik zag [geïntimeerde] een mes pakte. Ik zag dat dit een klein aardappelschilmes betrof. Met een zwart handvat. Ik schat het mes op ongeveer twintig centimeter groot. Ik zag dat [geïntimeerde] de keukenla sloot en vervolgens met het mes mijn kant op kwam rennen. Ik zag dat hij het mes voor zich uit hield, in mijn richting. Ik schrok en pakte in een reactie een stoelpoot. Deze stoelpoot lag naast een matras, welke in de woonkamer lag. Ik hield de stoelpoot dreigend voor mij om mijzelf te verdedigen. De afstand tussen [geïntimeerde] en mij betrof ongeveer een meter. [geïntimeerde] sprak ondertussen niet. Ik zag dat [A] , welke getuige was geweest, tussen ons in sprong.

Ik hoorde [A] zeggen: “Jullie gaan niet vechten. We gaan de politie bellen.” [geïntimeerde] ging vervolgens naar buiten. Hij had het mes toen nog bij zich. (…)

De politie is ook daadwerkelijk gekomen. Ik liet hen de brief zien die ik op 5 oktober 2015 aan [geïntimeerde] had gegeven, met hierin de mededeling dat hij de woning moest verlaten. Volgens uw collega was de desbetreffende brief niet rechtsgeldig. Ik heb [geïntimeerde] vervolgens weer toegang moeten verschaffen tot mijn woning. Sinds die dag verblijf ik niet meer op de [adres] . (...) Ik voelde mij door [geïntimeerde] bedreigd.’

2.6.

Bij brief van 19 november 2015 heeft [appellant] aan [geïntimeerde] onder meer meegedeeld:

‘Middels deze brief wil ik u mededelen dat ik met in achtneming van een opzegtermijn van 3 kalendermaanden, uw huurovereenkomst opzeg. Officieel eindigt uw huurovereenkomst op 1 maart 2016. Indien u wenst mag u de kamer eerder opleveren.

2.7.

In reactie hierop heeft [geïntimeerde] bij brief van 18 februari 2016 aan [appellant] onder meer

meegedeeld:

‘Ik ga hier niet mee akkoord. (…) In de wet (artikel 7:271 BW) staat waar een verhuurder zich aan moet houden bij het opzeggen van de huur. Een van de regels is dat hij geldige redenen moet geven voor de opzegging. Alleen de redenen die worden genoemd in artikel 7:274 BW zijn geldig. (…) Mocht u zich erop beroepen dat sprake zou zijn van hospitahuur, dan maak ik hiertegen bezwaar omdat de heer [appellant] wel ingeschreven staat op voormeld adres maar feitelijk elders woont en dus geen hoofdverblijf heeft in de woning.

Ik maak bezwaar om de volgende reden(en):

De opzegging is niet geldig omdat er geen reden(en) in staan voor de opzegging.

Volgens artikel 7:272 BW blijft de huurovereenkomst bestaan tot de rechter hierover anders heeft beslist.’

2.8.

Bij schrijven van 9 februari 2016 heeft de gemachtigde van [appellant] [geïntimeerde] aangeschreven en daarbij onder meer meegedeeld:

‘Onze cliënt heeft thans opeisbaar van u te vorderen een bedrag van € 1.050,-, zijnde de

huurachterstand van december 2015 tot maart 2016. Op 4 januari 2016 heeft u € 350,-

betaald, deze is weggeboekt tegen de maand november 2015.’

2.9.

In reactie hierop heeft [geïntimeerde] bij brief van 23 februari 2016 aan de gemachtigde van [appellant] onder meer meegedeeld:

‘Ik betwist deze vordering om de volgende redenen.

Ten eerste heb ik in november 2015 met de heer [appellant] mondeling afgesproken dat hij de borg (€ 1000,-) zou verrekenen met de maanden november en december 2015. Dat is de reden waarom ik de huur over deze maanden niet heb betaald.

Ten tweede heb ik op 1 februari 2016 huur betaald (€350,-) zodat de huurachterstand

inmiddels is verminderd met dit bedrag.’

2.10.

Op 9 april 2016 heeft huurder [B] onder meer het volgende schriftelijk

verklaard:

‘De heer [appellant] woont op het ogenblik buitenshuis, om te voorkomen dat het incident met de

heer [geïntimeerde] zal gaan iscaleren. Tevens kan ik u mededelen dat de heer [appellant] elke dag

aanwezig is op dit adres [adres] .’

2.11.

Op 30 mei 2016 heeft huurder [A] onder meer schriftelijk verklaard:

‘Nadat ik de heer [geïntimeerde] had binnen gelaten trok ik mij terug in mijn kamer. In de tussentijd kwam [appellant] thuis na nachtdienst gedraaid te hebben (08.00 uur). Ze kregen ruzie, er vielen bedreigende woorden ik ( [A] ) snelde mijn kamer uit. Om de boel te sussen, ik zag dat de heer [geïntimeerde] met een mes van circa 22 cm in zijn had, om zich te verdedigen pakte de heer [appellant] een stoelpoot. Ik ( [A] ) sprong ertussen om te voorkomen dat het zou gaan escaleren ik adviseerde ( [appellant] ) om de Politie te bellen.’

3 Beoordeling

3.1.

[appellant] heeft in eerste aanleg gevorderd dat [geïntimeerde] bij wijze van voorlopige voorziening zal worden veroordeeld tot ontruiming van de woning te [plaats] aan de [adres] . Daarnaast heeft [appellant] gevorderd dat [geïntimeerde] zal worden veroordeeld tot betaling van € 1.050,00 aan huurachterstand, te vermeerderen met € 350,00 per maand met ingang van 1 maart 2016 zolang [geïntimeerde] het gehuurde niet heeft ontruimd, en te vermeerderen met € 210,00 aan vergoeding voor buitengerechtelijke kosten. Tot slot heeft [appellant] gevorderd dat [geïntimeerde] in de proceskosten zal worden veroordeeld.

3.2.

Hiertoe heeft [appellant] aangevoerd dat op de huurovereenkomst het bepaalde in artikel 7:232 lid 3 BW van toepassing is (de zogenoemde hospitaverhuur) en dat hij de huurovereenkomst binnen negen maanden heeft opgezegd, te weten per brief van 19 november 2015 tegen 1 maart 2016, zodat de opzegging rechtsgeldig is. [geïntimeerde] wil desondanks de kamer en de woning niet verlaten. Subsidiair heeft [appellant] aangevoerd [geïntimeerde] een betalingsachterstand van drie maanden heeft doen ontstaan, zodat volgens hem ook om die reden tot een ontruiming moet worden gekomen.

3.3.

[geïntimeerde] heeft het verweer gevoerd dat niet kan worden gesproken van hospitaverhuur omdat [appellant] geen hoofdverblijf houdt in de woning. Daarnaast heeft hij aangevoerd dat hij slechts twee maanden niet heeft betaald en geen betalings-achterstand bestaat omdat hij met [appellant] heeft afgesproken dat [appellant] de door [geïntimeerde] betaalde borg hiervoor zou aanwenden. [geïntimeerde] heeft tot slot betwist dat hij [appellant] met een mes heeft bedreigd.

3.4.

De kantonrechter heeft, samengevat, overwogen dat het voorshands niet aannemelijk is dat [appellant] ondanks de verhuur van alle kamers per 6 november 2015 nog steeds in de woning hoofdverblijf houdt en slechts tijdelijk de bewoning met ingang van 7 november 2015 heeft onderbroken in verband met de door hem gestelde bedreiging door [geïntimeerde] op die datum. Het beroep op hospitaverhuur is daarop door de kantonrechter verworpen. Daarnaast heeft de kantonrechter overwogen dat het bedrag van de huurachterstand lager is dan driemaal de maandhuur, zodat ervan moet worden uitgegaan dat een daarop in de bodemprocedure gestoelde vordering tot ontruiming evenmin kans van slagen heeft. Het beroep van [geïntimeerde] op een afspraak met [appellant] over verrekening van een borg met de huur over de maanden november en december 2015 is door de kantonrechter verworpen. De kantonrechter heeft in het dictum de vordering van [appellant] tot betaling van een bedrag van € 700,00 aan huurachterstand, vermeerderd met wettelijke rente en een vergoeding voor buitengerechtelijke kosten, toegewezen, de vordering voor het overige afgewezen en de proceskosten tussen partijen gecompenseerd.

3.5.

Tegen de afwijzende beslissing op de gevorderde ontruiming en de daaraan ten grondslag gelegde motivering komt [appellant] met zijn grief op.

3.6.1.

In zijn memorie van antwoord vordert [geïntimeerde] de vernietiging van het bestreden vonnis voor zover hij is veroordeeld tot betaling van huurachterstand ad € 700,00. Hoewel [geïntimeerde] in de kop van de memorie van antwoord niet aangeeft dat hij bij die memorie tevens incidenteel appel instelt, is uit de tekst van de memorie van antwoord voldoende kenbaar dat [geïntimeerde] zich op het standpunt stelt dat hij ten onrechte tot betaling is veroordeeld en dat hij dit als grief tegen het bestreden vonnis aanvoert. Het hof beschouwt dit dan ook als een verkapt incidenteel appel.

3.6.2.

[appellant] heeft zich niet uitgelaten over het verkapte incidenteel appel. Het hof zal [appellant] echter niet alsnog in de gelegenheid stellen om een memorie van antwoord in het (verkapt) incidenteel appel te nemen. Krachtens artikel 347 lid 3 Rv wordt in geval van incidenteel appel aan de principaal appellant op zijn verlangen een termijn verleend om in het incidenteel appel te antwoorden. [appellant] heeft zo’n termijn echter niet verlangd doch arrest gevraagd (vergelijk HR 12 april 2002, r.o. 3.4.2; ECLI:NL:HR:2002:AD9117). Ook de omstandigheid dat het hier gaat om een kortgedingprocedure brengt met zich dat de aard van de procedure zich tegen heropening van het debat verzet (vergelijk HR 14 oktober 2005, r.o. 3.3.2; ECLI:NL:HR:2005:AT6830). Tenslotte overweegt het hof dat [appellant] niet op het incidenteel appel behoeft te antwoorden omdat de grief van [geïntimeerde] bij gebrek aan iedere substantie hoe dan ook dient te worden verworpen. [geïntimeerde] gaat in zijn in randnummer 31 van de memorie van antwoord gegeven toelichting immers in het geheel niet in op hetgeen de kantonrechter ter motivering van haar beslissing tot toewijzing van de huurachterstand heeft overwogen. Het verweer van [geïntimeerde] dat hij met [appellant] een afspraak heeft gemaakt tot verrekening van huur met borg, blijft daardoor van iedere onderbouwing verstoken. Het incidenteel appel faalt derhalve.

3.7.

Wat betreft het debat in principaal appel stelt het hof voorop dat bij de beantwoording van de vraag of als voorlopige voorziening in kort geding een vordering tot een zeer ingrijpende maatregel als ontruiming kan worden toegewezen, grote terughoudendheid dient te worden betracht, gelet op de waarborgen waarmee de wet de rechten van huurders van woonruimte omkleedt. Daarbij komt dat in een kortgedingprocedure geen plaats is voor een diepgaand onderzoek naar bestreden feiten. Voor toewijzing van een dergelijke vordering zal dan ook slechts plaats zijn indien in hoge mate waarschijnlijk is dat de bodemrechter, zo het geschil aan hem wordt voorgelegd, tot toewijzing van die vordering zal komen.

3.8.

Het hof overweegt dat [appellant] in hoger beroep geen kenbare grief heeft gericht tegen de overweging van de kantonrechter - samengevat - dat de huurachterstand van onvoldoende gewicht is om vooruitlopend op een bodemprocedure tot een ontruiming van de woonruimte te komen. Het hoger beroep gaat derhalve uitsluitend over de vraag of het bepaalde in artikel 7:232 lid 3 BW op de huurovereenkomst van toepassing is, meer in het bijzonder over de vraag of [appellant] in de woning, waarvan de aan [geïntimeerde] verhuurde onzelfstandige woonruimte deel uitmaakt, zijn hoofdverblijf houdt. De stelplicht ter zake van dat hoofdverblijf rust op [appellant] . Dienaangaande overweegt het hof als volgt.

3.8.1.

[appellant] stelt dat hij steeds in de woning zijn hoofdverblijf heeft gehouden en slechts met ingang van 7 november 2015 zijn hoofdverblijf aldaar heeft onderbroken vanwege de bedreiging door [geïntimeerde] en de daardoor bij hem ontstane vrees voor [geïntimeerde] . Volgens [appellant] zijn al zijn spullen nog in de woning, regelt hij zijn zaken van daar uit, is het zijn intentie in zijn woning te blijven wonen en verblijft hij onvrijwillig elders. Daarnaast komt hij op dit moment nog iedere dag in de woning en slaapt hij elders om escalatie te voorkomen.

3.8.2.

Een gebruik van de woning dat inhoudt dat de eigenaar ‘er dagelijks nog komt’, kan niet worden aangemerkt als het hebben van hoofdverblijf in de woning. [appellant] erkent dat hij aldaar niet meer slaapt, terwijl hij niet stelt dat hij in de woning nog gebruik maakt van de keuken of de wasgelegenheid of dat hij zijn post ontvangt. Gelet op een en ander kan niet worden gezegd dat het privéleven van [appellant] zich in hoofdzaak in en vanuit de woning afspeelt. Daarbij komt betekenis toe aan het feit dat [appellant] ingaande 5 november 2015 alle (slaap)kamers van de woning heeft verhuurd en uit de stellingen van partijen moet worden afgeleid dat de woonkamer, de keuken en de wasgelegenheid voor gemeenschappelijk gebruik zijn bedoeld. In dat verband is voorts van belang dat onduidelijk is gelaten waar de privézaken van [appellant] zich bevinden, terwijl de stelling dat [appellant] vanuit de woning zijn zaken regelt iedere onderbouwing mist en hij niet inhoudelijk is ingegaan op het verweer van [geïntimeerde] dat [appellant] al begin september 2015 de woning heeft verlaten en bij zijn vriendin is gaan wonen.

3.8.3.

Dat [appellant] de woning (alleen) vanwege een bedreiging door [geïntimeerde] op 7 november 2015 heeft verlaten, zoals hij stelt, acht het hof thans voorshands in onvoldoende mate aannemelijk geworden. Dat tussen beiden op die datum een incident heeft plaatsgevonden, wordt ook door [geïntimeerde] erkend, maar dat [appellant] door [geïntimeerde] op 7 november 2015 is bedreigd, is door laatstgenoemde expliciet en gemotiveerd betwist. In de opzegging van 19 november 2015 is de gestelde bedreiging bovendien niet genoemd, terwijl ook in de door [appellant] aan [geïntimeerde] verzonden aanmaning van 2 december 2015 en de door [appellant] ’s gemachtigde verzonden incassobrief van 9 februari 2016 iedere verwijzing naar een dergelijke bedreiging ontbreekt. Wat er zich op de bewuste dag precies heeft voorgedaan, zou dus nader feitenonderzoek vergen, waarvoor in dit kort geding geen plaats is. Daaraan doen de schriftelijke verklaringen van [A] en [B] niet af.

3.8.4.

Al met al is thans vooralsnog onvoldoende aannemelijk geworden dat [appellant] geen privéleven van relevante betekenis in de woning heeft, door toedoen van [geïntimeerde] .

3.9.

De stellingen van [appellant] rechtvaardigen dus voorlopig niet de conclusie dat hij ten tijde van de opzegging van 19 november 2015 nog hoofdverblijf in het gehuurde heeft gehad. Waar [appellant] onvoldoende heeft gesteld, komt het hof niet toe aan het door hem gedane bewijsaanbod, nog daargelaten dat een procedure in kort geding zich niet voor nadere bewijslevering leent. Dit aanbod wordt dan ook gepasseerd.

3.10.

De slotsom is dat de kantonrechter terecht voorshands heeft geoordeeld dat niet kan worden gesproken van hospitaverhuur waarop het bepaalde in artikel 7:232 lid 3 BW van toepassing is en dat [appellant] dus ook niet op basis van de daarvoor geldende regels heeft kunnen opzeggen. De slotsom is dat ook de grief in principaal appel faalt. Het vonnis waarvan beroep zal worden bekrachtigd.

3.11.

[appellant] zal als de in het ongelijk gestelde partij, worden verwezen in de proceskosten van het principaal hoger beroep, die zullen worden begroot volgens het liquidatietarief. Er is geen reden voor een proceskostenveroordeling in het incidenteel appel.

4 Beslissing

Het hof:

in principaal en in incidenteel appel

bekrachtigt het vonnis waarvan beroep,

veroordeelt [appellant] in de kosten van het geding in principaal hoger beroep, aan de zijde van [geïntimeerde] begroot op € 314,00 aan griffierecht en € 894,00 voor salaris;

verklaart deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. L.A.J. Dun en J.C.W. Rang en W.F. Boele en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 11 oktober 2016.