Feedback

Gevonden zoektermen

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHAMS:2016:3750

Instantie
Gerechtshof Amsterdam
Datum uitspraak
13-09-2016
Datum publicatie
27-09-2016
Zaaknummer
200.186.637/01
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Beschikking
Inhoudsindicatie

Appartementsrecht. Verzoek vernietiging besluit vereniging van eigenaars inzake recreatieve verhuur van de appartementen. Uitleg van de bestemmingsbepaling in de splitsingsakte. Recreatieve verhuur is daarmee in strijd. Gevraagde machtiging tot het voortzetten van de recreatieve verhuur wordt niet verleend omdat eerst gedegen besluitvorming in de vereniging zelf moet plaatsvinden.

Wetsartikelen: 5:130 BW, 5:121 BW

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
JONDR 2017/144
NJF 2017/1
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team I

zaaknummer : 200.186.637/01

zaaknr./repnr. rechtbank Noord-Holland : 4340255 EJ VERZ 15-282

beschikking van de meervoudige burgerlijke kamer van 13 september 2016

inzake

1 [appellant sub 1] ,

2. [appellanten sub 2],

3. [appellante sub 3],

4. [appellant sub 4],

5. [appellant sub 5],

6. [appellant sub 6],

7. [appellanten sub 7] ,

8. [appellant sub 8],

9. [appellant sub 9],

10. [appellante sub 10], wonend te [woonplaats] ,

11. [appellant sub 11], wonend te [woonplaats] ,

12. [appellant sub 12], wonend te [woonplaats] ,

13. [appellant sub 13],

14. [appelanten sub 14] , beiden wonend te [woonplaats] ,

15. [appellanten sub 15] ,

16. [appellante sub 16],

17. [appellante sub 17],

18. [appellante sub 18], wonend te [woonplaats] ,

19. [appellant sub 19],

20. [appellant sub 20],

21. [appellant sub 21],

allen, tenzij hiervoor anders vermeld, wonend te [woonplaats] ,

appellanten,

advocaat: mr. K. Kroon te Amsterdam,

tegen

VERENIGING VAN EIGENAREN [X], [adres],

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

geïntimeerde,

advocaat: mr. S. Hartog te Alkmaar,

en

1 [geïntimeerden sub 1] , wonend te [woonplaats]

2. [geïntimeerden sub 2] , wonend te [woonplaats] ,

3. [geïntimeerde sub 3], wonend te [woonplaats] ,

4. [geïntimeerde sub 4], wonend te [woonplaats] ,

5. [geïntimeerde sub 5], wonend te [woonplaats] ,

6. [geïntimeerde sub 6], wonend te [woonplaats] ,

7. [geïntimeerde sub 7], wonend te [woonplaats] ,

8. [geïntimeerde sub 8], wonend te [woonplaats] ,

9. [geïntimeerde sub 9], wonend te [woonplaats] ( [land] ),

geïntimeerden,

advocaat: mr. S. Hartog te Alkmaar.

1 Het geding in hoger beroep

Partijen worden hierna [appellanten] , de VvE en [geïntimeerden] genoemd.

[appellanten] zijn bij verzoekschrift met bewijsstukken, ontvangen ter griffie van het hof op 2 maart 2016, onder aanvoering van twee grieven en aanbieding van bewijs in hoger beroep gekomen van de beschikking die de kantonrechter in de rechtbank Noord-Holland, locatie Alkmaar (hierna: de kantonrechter), onder bovengenoemd nummer op 4 februari 2016 heeft gegeven. Het beroepschrift strekt, zakelijk weergegeven, ertoe dat het hof de genoemde beschikking zal vernietigen en alsnog het verzoek tot nietigverklaring van het besluit van de vergadering van eigenaars tot het niet toestaan van recreatieve verhuur van de appartementen, zal afwijzen.

Op 24 mei 2016 is ter griffie van het hof een verweerschrift in hoger beroep van de VvE ingekomen, met bewijsstukken, inhoudende het verzoek de beschikking waarvan beroep te bekrachtigen. Bij verweerschrift dat op dezelfde datum is binnengekomen hebben [geïntimeerden] zich achter het standpunt van de VvE geschaard.

De mondelinge behandeling van het hoger beroep heeft plaatsgevonden op 23 augustus 2016. Namens partijen hebben hun hiervoor genoemde advocaten het woord gevoerd, waarbij zij zich hebben bediend van aan het hof overgelegde aantekeningen. Partijen hebben inlichtingen verschaft.

Vervolgens is de behandeling van de zaak gesloten. Uitspraak is (nader) bepaald op heden.

2 Feiten

De kantonrechter heeft in de bestreden beschikking onder 2.1 tot en met 2.12 een aantal feiten als in deze zaak vaststaand aangemerkt. Daarover bestaat geen geschil, zodat ook het hof daarvan zal uitgaan. Die feiten behelzen, samengevat en waar nodig aangevuld met andere feiten die als enerzijds gesteld en anderzijds niet (voldoende) betwist zijn komen vast te staan, het volgende.

2.1

De VvE voert het beheer over de gemeenschappelijke gedeelten en zaken van het in appartementsrechten gesplitste appartementencomplex aan de [adres] , ook bekend als [X] . Elk lid is mede-eigenaar van het complex en van rechtswege lid van de VvE. Het complex bestaat uit 45 woonappartementen en 76 garageappartementen. Ieder woonappartement telt voor 10 stemmen en elk garageappartement voor 1 stem; in totaal zijn er 526 stemmen op een vergadering van eigenaars uit te brengen.

2.2

Van de woonappartementen worden er 21 permanent bewoond door de eigenaar en 24 gebruikt als vakantiewoning. Van die 24 worden er vijf tot acht gebruikt voor recreatieve verhuur.

2.3

De splitsingsakte bevat een reglement van splitsing als bedoeld in art. 5:111 BW. Voorts is van toepassing verklaard - voor zover in de splitsingsakte hiervan niet is afgeweken - het Modelreglement 1992 van de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie (hierna: het Modelreglement).

2.4

Artikel 17 lid 4 van het Modelreglement bepaalt het volgende:

Iedere eigenaar en gebruiker is verplicht het privégedeelte te gebruiken overeenkomstig de daaraan nader in de akte gegeven bestemming. Een gebruik dat afwijkt van deze bestemming is slechts geoorloofd met toestemming van de vergadering. De vergadering kan bij het verlenen van de toestemming bepalen dat deze weer kan worden ingetrokken. In geval van een zodanig afwijkend gebruik, is artikel 5:119 tweede lid van het Burgerlijk Wetboek van toepassing.

2.5

Deze bestemming is in de splitsingsakte op bladzijde 20 onder punt 5 als volgt

omschreven:

Ten aanzien van de bestemming van de privé-gedeelten is het volgende van toepassing:

a. woning:

een privé-gedeelte dat betrekking heeft op een woning, is bestemd voor partikulier woongebruik en de daarbij behorende berging is bestemd voor partikulier gebruik voor stalling van rijwielen en opslag en berging van zaken van huishoudelijke aard, door de tot gebruikgerechtigde(n) met zijn/haar/hun eventuele gezin of bij hem/haar/hen inwonende(n); (...)

2.6

Artikel 24 lid 1 van het Modelreglement bepaalt het volgende:

Een eigenaar kan zijn privé gedeelte met inbegrip van de gemeenschappelijke gedeelten en/of de gemeenschappelijke zaken en rechten aan een ander in gebruik geven, mits hij er voor zorgdraagt dat die ander het gebruik slechts verkrijgt na ondertekening van en afgifte aan het bestuur van een in tweevoud opgemaakte en gedagtekende verklaring dat hij de bepalingen van het reglement en het eventuele huishoudelijk reglement, alsmede eventuele regels als bedoeld in artikel 5:128 van het Burgerlijk Wetboek, voor zover die op een gebruiker betrekking hebben, zal naleven.

2.7

Artikel 29 van het Modelreglement bepaalt het volgende:

1. Bij overtreding of niet-nakoming van een der bepalingen van de wet, van het reglement of van het eventuele huishoudelijk reglement, hetzij door een eigenaar, hetzij door een gebruiker, zal het bestuur de betrokkene een schriftelijke waarschuwing doen toekomen per aangetekende brief en hem wijzen op de overtreding of niet-nakoming.

2. Indien de betrokkene binnen een maand geen gevolg geeft aan de waarschuwing kan het bestuur hem een boete opleggen van ten hoogste een bedrag dat door de vergadering voor zodanige overtredingen of niet-nakoming is bepaald voor elke overtreding of niet-nakoming, onverminderd de gehoudenheid van de betrokkene tot schadevergoeding, zo daartoe termen aanwezig zijn, en onverminderd de andere maatregelen, welke de vergadering kan nemen krachtens de wet of het reglement.

(…)

2.8

Op 29 juni 2015 is een vergadering van eigenaars gehouden, waarin diverse besluiten zijn genomen. Er is gestemd over de vraag of de vergadering recreatieve verhuur in het appartementencomplex wil toestaan. Vóór recreatieve verhuur werden 173 stemmen uitgebracht en daartegen 259 stemmen. Voorafgaand aan de vergadering is aan de leden een stembiljet toegestuurd. Na de zinsnede “voor recreatieve verhuur” is op het biljet toegevoegd “(en is bereid mee te betalen aan de kosten voor het aanpassen brandveilig maken en de jaarlijkse onderhoudskosten van [X] i.v.m. “logies gebruik”)”.

2.9

In diezelfde vergadering van 29 juni 2015 is een nieuw bestuur benoemd. Er is besloten dat in het bestuur zitting zullen nemen: [A] , [geïntimeerde sub 6] , [geïntimeerden sub 2] , [B] en [C] .

2.10

Vanaf 19 oktober 2015 bestond het bestuur van de VvE uit de volgende leden:

[geïntimeerde sub 6] , [D] , [E] , [C] en [geïntimeerden sub 2] . [C] is op 11 februari 2016 uitgetreden omdat de overige bestuursleden geen medewerking wilden verlenen aan het pro forma instellen van hoger beroep tegen de bestreden beslissing.

2.11

Op een extra vergadering van eigenaars op 30 maart 2016 is gestemd voor of tegen het instellen van hoger beroep door de VvE. De uitslag was: 245 stemmen vóór, 269 tegen en 12 niet uitgebrachte stemmen.

3 Beoordeling

3.1

In het inleidend verzoekschrift hebben [geïntimeerden] en [E] , voor zover in hoger beroep nog van belang, verzocht het besluit van de vergadering van eigenaars van 29 juni 2015 over de recreatieve verhuur te vernietigen wegens strijd met het bepaalde in het splitsingsreglement en het Modelreglement en wegens strijd met de redelijkheid en billijkheid en verzocht vervangende machtiging te verlenen tot het mogen handhaven van die recreatieve verhuur. Namens de VvE is tegen die verzoeken verweer gevoerd.

3.2

Bij de bestreden beslissing heeft de kantonrechter, voor zover in hoger beroep nog van belang en kort samengevat, geoordeeld dat het besluit niet langer recreatieve verhuur toe te staan in strijd is met het bepaalde in de splitsingsakte en het Modelreglement en derhalve vernietigbaar. Ten overvloede heeft de kantonrechter nog overwogen dat als zou worden aangenomen dat recreatieve verhuur niet in strijd is met de woonbestemming in de splitsingsakte, het besluit niettemin vernietigbaar is, omdat dat besluit op onzorgvuldige wijze tot stand is gekomen door de vermeldingen op het stembiljet en de op de vergadering gedane onjuiste mededelingen over de verbouwingskosten ter zake het brandveilig maken en de jaarlijkse onderhoudskosten die door de VvE zouden moeten worden gemaakt bij het toestaan van recreatieve verhuur. De kantonrechter heeft het besluit aangaande de recreatieve verhuur vernietigd. Aan het verzoek tot het verlenen van vervangende machtiging is de kantonrechter niet toegekomen.

3.3

De eerste grief bestrijdt de uitleg die de kantonrechter heeft gegeven aan de bepalingen van de splitsingsakte en het Modelreglement, namelijk dat recreatieve verhuur, dat wil zeggen: kortdurende verhuur aan toeristen, door die bepalingen wordt toegestaan.

3.4

Op grond van het bepaalde in de splitsingsakte zijn de appartementen, voor zover die betrekking hebben op een woning, bestemd voor “partikulier woongebruik”. In dit geding staat de vraag centraal of recreatieve verhuur, kortdurende verhuur aan toeristen, is te beschouwen als een vorm van particulier woongebruik.

3.5

Bij de uitleg van een bepaling uit de splitsingsakte komt het aan op de in de akte tot uitdrukking gebrachte bedoeling van degene die tot splitsing is overgegaan. Deze bedoeling moet naar objectieve maatstaven worden afgeleid uit de omschrijving in die akte, mede bezien in het licht van de gehele inhoud van de akte. De rechtszekerheid vergt dat bij die uitleg slechts acht mag worden geslagen op de gegevens die voor derden uit of aan de hand van de in de openbare registers ingeschreven splitsingsstukken kenbaar zijn. Bij de uitleg kan wel worden gelet op de aannemelijkheid van de rechtsgevolgen waartoe de ene of de andere interpretatie zou kunnen leiden.

3.6

De hiervoor gegeven omschrijving van de te hanteren maatstaf maakt al aanstonds duidelijk dat voor de uitleg van de splitsingsakte en het daarbij behorende Modelreglement de bepalingen van het vigerende of ten tijde van de splitsing geldende bestemmingsplan of andere publiekrechtelijke regelingen niet van betekenis zijn. Naar die bepalingen is immers in de akte niet verwezen. Hetzelfde geldt voor eventuele bestemmingsbepalingen in akten tot levering van de onderhavige appartementsrechten.

3.7

Evenmin komt bij de uitleg betekenis toe aan de omstandigheid dat recreatieve verhuur in de hiervoor bedoelde zin al sinds 1998, toen de eerste appartementen werden opgeleverd, in meer of mindere mate plaatsvindt en daartegen door de VvE nooit is opgetreden vóór de onderhavige beslissing van de vergadering van 29 juni 2015. Die handelwijze van de kopers/eigenaren van de appartementsrechten zegt immers niets over de bedoeling van degene die tot splitsing is overgegaan, [Y] Beheer B.V., en is ook niet kenbaar uit de splitsingsakte.

3.8

De in de splitsingsakte gebruikte term ‘partikulier woongebruik’ veronderstelt een zekere mate van bestendigheid, dat de woning wordt gebruikt als privéwoning, hetzij als eerste, hetzij als tweede woning. Toeristen wonen echter niet, maar verblijven slechts tijdelijk in de door hen gehuurde ruimte. Dezelfde veronderstelde bestendigheid moet ook de achtergrond zijn van de in artikel 24 en artikel 29 van het Modelreglement opgenomen regeling; het heeft immers slechts zin een gebruiker te laten tekenen voor gebondenheid aan de regels van de VvE als bij overtreding ook tegen de gebruiker kan worden opgetreden. Een toerist zal doorgaans echter korter aanwezig zijn dan de maand die hem op grond van artikel 29 moet worden gegund om zijn leven te beteren.

3.9

Met hetgeen hiervoor is overwogen is niet in strijd dat partijen het erover eens zijn dat een appartementseigenaar gerechtigd is zijn appartement, hoe kortdurend ook, in gebruik te geven aan familie en vrienden. Die personen zijn immers te beschouwen als gasten van de eigenaar. Het gebruik dat zij van het appartement maken is, ook bij afwezigheid van de eigenaar zelf, te beschouwen als particulier woongebruik, omdat het gebruik als het ware een voortzetting is van het woongebruik van de eigenaar zelf. Verhuur of andere vormen van ingebruikgeving voor langere tijd is eveneens in overeenstemming met de bestemmingsbepaling in de splitsingsakte, omdat die leidt tot particulier woongebruik door de huurder/gebruikers zelf.

3.10

De VvE en [geïntimeerden] hebben gewezen op de ligging van het appartementencomplex, pal tegen de duinen en het strand en midden in het toeristische hart van [plaats] , waardoor de appartementen bij uitstek geschikt zijn voor verhuur aan toeristen. Bovendien heeft de gemeente het gebied als toeristische zone aangewezen. Een verbod van toeristische verhuur zou ook leiden tot waardedaling van de appartementen. [appellanten] hebben daartegenover gesteld dat onbeperkte verhuur aan toeristen juist zou afdoen aan het luxueuze karakter van de appartementen, die zich in het hogere prijssegment bevinden. Volgens hen zou het toestaan van toeristische verhuur juist tot waardedaling leiden. Voor beide argumenten valt iets te zeggen, zodat de conclusie moet zijn dat zich niet de situatie voordoet dat de ene of de andere uitleg van de bestemmingsbepaling duidelijk tot (on)aannemelijker consequenties leidt dan de andere.

3.11

Hetgeen hiervoor is overwogen leidt het hof tot de slotsom dat recreatieve verhuur niet in overeenstemming is met de bestemmingsbepaling in de splitsingsakte en derhalve in strijd met artikel 17 lid 4 van het Modelreglement. Grief 1 is terecht voorgedragen.

3.12

Daarmee komt het hof toe aan de tweede grief, die is gericht tegen de door de kantonrechter ten overvloede gegeven overweging. [appellanten] betogen dat het aangevochten besluit niet meer is dan een bevestiging van de rechten en plichten op grond van de akte van splitsing, zodat dat besluit niet onzorgvuldig kan zijn.

3.13

Of hetgeen [appellanten] aanvoert juist is, hangt af van de precieze inhoud van het besluit aangaande toeristische verhuur. Als dat besluit niet meer inhield dan de vaststelling door de vergadering dat in het appartementencomplex/de VvE een verbod van toeristische verhuur geldt, is dat besluit niet op enig rechtsgevolg gericht en dus geen besluit in strikte zin en is het als zodanig niet voor vernietiging wegens strijd met het zorgvuldigheidsbeginsel vatbaar. Als echter de inhoud van het besluit zou zijn dat de vergadering categorisch heeft geweigerd toepassing te geven aan de haar in artikel 17 lid 4 van het Modelreglement gegeven bevoegdheid, is het wel degelijk op rechtsgevolg gericht en is het ook vatbaar voor vernietiging, waarbij opmerking verdient dat de door de kantonrechter gegeven motivering van het onzorgvuldigheidsoordeel door [appellanten] inhoudelijk niet is bestreden.

3.14

Wat precies de strekking is geweest van het besluit over de recreatieve verhuur valt uit de gedingstukken niet met voldoende zekerheid af te leiden. In de agenda voor de vergadering van 29 juni 2015 is dit agendapunt (punt 6) omschreven als “recreatieve verhuur volgens de brief van [F] van 25 maart 2015 met aansluitend schriftelijke stemming”. De genoemde brief van [F] bevat een juridische uiteenzetting over de uitleg van het splitsingsreglement, met de conclusie dat recreatieve verhuur is verboden, een uiteenzetting over de te verwachten hoge kosten bij instemming met recreatieve verhuur en het advies de vergadering te laten stemmen voor of tegen recreatieve verhuur, door middel van (kennelijk:) een voorstel tot wijziging van de splitsingsakte. In de notulen van de vergadering van 29 juni 2015 is vermeld dat aan de vergadering de vraag zou worden voorgelegd of de vergadering recreatieve verhuur wil toestaan, maar in het stembiljet is slechts de keuze gegeven tussen voor, tegen of blanco ten aanzien van recreatieve verhuur, zonder dat is duidelijk gemaakt welke gevolgen die keuze zou hebben.

3.15

Ter terechtzitting in hoger beroep daarnaar gevraagd, hebben [appellanten] , onder wie zich bevinden alle initiatiefnemers voor de vergadering van 29 juni 2015 en de aldaar gehouden stemming over de recreatieve verhuur, verklaard dat de strekking van het besluit over de recreatieve verhuur niet meer was dan het slaan van een piketpaal, een vaststelling van wat rechtens was/is, om op basis daarvan samen te kunnen komen tot verdere besluitvorming over de wijze waarop in de toekomst met recreatieve verhuur zal worden omgegaan. Deze interpretatie, die niet onverenigbaar is met hetgeen in de vergaderstukken is vermeld, is door de VvE en [geïntimeerden] niet weersproken, zodat het hof daarvan zal uitgaan. Aldus opgevat ontbeert het besluit van de vergadering rechtsgevolg en is het derhalve niet vatbaar voor vernietiging. Ook de tweede grief slaagt derhalve.

3.16

Het hof acht voldoende aannemelijk geworden dat recreatieve verhuur al sinds lange tijd in enige mate voorkomt in [X] . Met die gegroeide praktijk en de verwachtingen die appartementseigenaren daaraan hebben kunnen ontlenen zal rekening moeten worden gehouden bij de verdere besluitvorming over (het al dan niet toestaan van) recreatieve verhuur in de vergadering van eigenaars. Ook zullen criteria moeten worden ontwikkeld op basis waarvan het (lastige) onderscheid kan worden gemaakt tussen recreatieve verhuur in de hier bedoelde zin en de onder 3.9 omschreven vormen van toegestane ingebruikgeving. Dit alles vergt een uitvoerige en goed voorbereide gedachtewisseling binnen de vergadering van eigenaars met inachtneming van alle relevante feiten en omstandigheden. Het hof acht zich op dit moment tot het maken van de benodigde afwegingen niet geroepen omdat de vergadering van eigenaars in feite nog niet in de gelegenheid is gesteld die afwegingen zelf te maken, terwijl niet is gebleken dat de vergadering van zins is binnenkort handhavend op te treden. De verzochte machtiging tot het mogen voortzetten van de recreatieve verhuur zal dan ook worden niet worden gegeven.

3.17

De beschikking van de kantonrechter, voor zover aan het oordeel van het hof onderworpen, zal worden vernietigd en de inleidende verzoeken inzake de recreatieve verhuur zullen worden afgewezen. Als de in het ongelijk gestelde partijen moeten de VvE en [geïntimeerden] de kosten van het hoger beroep dragen. Gelet op het feit dat in eerste aanleg alleen de VvE verweer heeft gevoerd en de VvE in hoger beroep van standpunt is veranderd, ziet het hof geen aanleiding voor een kostenveroordeling met betrekking tot de kosten van de eerste aanleg.

4 Beslissing

Het hof:

vernietigt de beschikking van de kantonrechter van 4 februari 2016, voor zover aan het oordeel van het hof onderworpen;

en opnieuw rechtdoende:

wijst af het verzoek tot vernietiging van het besluit van de vergadering van eigenaars van 29 juni 2015 inzake recreatieve verhuur en het verzoek tot het verlenen van vervangende machtiging;

veroordeelt de VvE en [geïntimeerden] in de kosten van het geding in hoger beroep en begroot die kosten, voor zover tot heden aan de zijde van [appellanten] gevallen, op € 314,= aan verschotten en € 1.788,= aan salaris.

Deze beschikking is gegeven door mrs. J.C.W. Rang, L.A.J. Dun en D.L.M.T. Dankers-Hagenaars en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 13 september 2016.