Gevonden zoektermen

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHAMS:2016:3418

Instantie
Gerechtshof Amsterdam
Datum uitspraak
23-08-2016
Datum publicatie
26-08-2016
Zaaknummer
200.151.589/01
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

Huur woonruimte. Van huurovereenkomst afwijkende mondelinge toezegging van de verhuurder dat huurster haar woonruimte mocht onderverhuren? Na getuigenbewijslevering bewijs toezegging geleverd. Zie ECLI:NL:GHAMS:2015:3922.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl

Uitspraak

arrest

___________________________________________________________________ _ _

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team I

zaaknummer: 200.151.589/01

zaak/rolnummer rechtbank Amsterdam: CV EXPL 13-23485

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 23 augustus 2016

inzake

[appellant] ,

wonende te [woonplaats 1] ,

appellant,

advocaat: mr. J. Groenewoud te Amsterdam,

tegen:

[geïntimeerde] ,

wonende te [woonplaats 2] ,

geïntimeerde,

advocaat: mr. D.G. Peters te Amsterdam.

1 Het verder geding in hoger beroep

Partijen worden hierna wederom [appellant] en [geïntimeerde] genoemd.

In het tussenarrest van 22 september 2015 is [geïntimeerde] toegelaten bewijs van haar stellingen te leveren. Op 9 februari 2016 heeft een getuigenverhoor plaatsgevonden.

Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:

- memorie na enquête van [geïntimeerde] ;

- antwoordmemorie na enquête van [appellant] .

Ten slotte is arrest gevraagd.

2 De verdere beoordeling

2.1

In het tussenarrest is [geïntimeerde] toegelaten te bewijzen dat [appellant] in het verleden tegen haar heeft gezegd dat zij geen voorafgaande toestemming van [appellant] nodig had om het gehuurde tijdens haar afwezigheid tijdelijk aan een ander in gebruik te geven, of woorden van gelijke strekking.

2.2

[geïntimeerde] heeft [A] als getuige doen horen alsmede zichzelf, als partijgetuige.

2.3

[A] was als productie 3 bij memorie van antwoord een schriftelijke verklaring in het geding gebracht die luidde:

Ik heb gehoord dat de huisbaas [geïntimeerde] wil ontruimen omdat er iemand op haar huis paste terwijl ze in het buitenland was.

Ik begrijp dat niet want vroeger leek hij daar geen probleem van te maken.

Ik heb 6 jaar met [geïntimeerde] samengewoond en zo ook [appellant] ontmoet.

Ik begrijp nu dat hij zegt nooit te hebben geweten dat er ooit iemand op haar huis heeft gepast en dat klopt niet; ik heb erbij gezeten toen [appellant] langs kwam om [geïntimeerde] om haar zolder te vragen, daar wilde hij dan wel wat geld voor geven, 1000 gulden meen ik.

[geïntimeerde] wilde dat niet en toen zei hij iets in de trant van ‘moet je horen, ik weet dat jij het hier een keer verhuurd hebt, daar heb ik toen ook niets van gezegd want ik begrijp dat wel, maar nu moet je ook een beetje begrip voor mij opbrengen, en ik heb die zolder nodig’.

Dit is al zon 15 jaar geleden gebeurd, maar ik ben dat nooit vergeten, de manier waarop hij de kamer rondkeek en toen zei ‘ik zie dat jij dat geld ook wel goed kan gebruiken want het heeft hier wel een likje verf nodig. Ik vond dat toen nogal brutaal.

[geïntimeerde] is daar later op terug gekomen en gezegd ‘ [appellant] , is het niet beter, als ik nog eens weg ga, ik je laat weten van wanneer tot wanneer?

En als ik iemand vind die dan op mijn huis wil passen ik die dan eerst even aan je voorstel voorstel ofzo?’. Zijn reactie was ‘o nee, dat hoef ik allemaal niet te weten, het gaat goed zoals het gaat’. Je mag doen wat je wil !!

Als de huur maar betaald wordt.

2.4

[A] heeft als getuige als volgt verklaard:

U houdt mij voor de verklaring die als productie 3 bij memorie van antwoord is opgenomen. Ik blijf bij die verklaring. Ik kan daar nog aan toevoegen dat [geïntimeerde] en [appellant] in die tijd heel amicaal met elkaar omgingen, [appellant] noemde [geïntimeerde] ook wel zijn lievelings huurster. U vraagt mij wanneer [geïntimeerde] tegen [appellant] heeft gezegd of het niet beter is dat als ze nog eens weg gaat, zij hem laat weten en de persoon die op haar huis gaat passen eerst even voorstelt. Dat deed ze telefonisch en dat was toen ze de afspraak maakte over het geld in verband met de zolder. De reactie van [appellant] heb ik toen niet kunnen horen, maar ik heb die van [geïntimeerde] gehoord. In die tijd woonde ik niet bij [geïntimeerde] , maar ik sliep daar wel heel vaak. U vraagt mij waarom ik zo’n goede herinnering heb aan wat er zo lang geleden is gebeurd. Dat komt, omdat het niet zo vaak voorkomt dat de verhuurder aan de deur van de huurder verschijnt om 5, 6 maanden huur te geven want daar kwam het bedrag van 1000 gulden op neer. Het kan overigens ook 1500 gulden zijn, het bedrag kan ik mij niet meer goed herinneren. Maar ze mocht kiezen, geld of een paar maanden geen huur betalen.

(…) Ik was erbij toen de afspraak over het geld werd gemaakt. Dat was in het huis van [geïntimeerde] . Ik herinner me niet of die afspraak schriftelijk is vastgelegd. Het ging allemaal erg gemakkelijk en joviaal. Ik was er ook bij toen het geld aan [geïntimeerde] werd betaald.

2.5

[geïntimeerde] heeft als partijgetuige onder meer als volgt verklaard:

Bij twee gelegenheden is er iets gebeurd waardoor in aannam dat [appellant] er geen probleem mee had als ik de woning tijdens mijn afwezigheid aan een ander in gebruik gaf.

De eerste keer was 16 jaar geleden. [appellant] kwam toen bij mij langs. Hij vertelde dat hij graag de zolder wilde hebben. De zolder maakte deel uit van de woning die ik huurde. Ik reageerde nogal aarzelend. [appellant] zei toen: ‘’ik weet dat jij je woning wel eens verhuurd hebt. Daar heb ik nooit iets van gezegd. Ik begrijp dat. Wij moeten allemaal door met het leven. Maar nu moet ik door met mijn leven en ik heb de zolder nodig’’. [appellant] bood mij 1500 gulden voor de zolder. Hij zei nog: “het geld kan je wel gebruiken, je woning kan wel een likje verf gebruiken.” Ik ben met zijn voorstel akkoord gegaan. Toen dit gebeurde was [A] ook aanwezig. Hij zat bij mij op de bank.

Een jaar later ben ik met [A] naar Italië gegaan. We zouden ongeveer 3 maanden weg blijven. Iemand die ik vaag, via via kende heb ik gevraagd om op het huis te passen. Toen ik terug kwam bleek dat een vreselijke jongen te zijn, die niet weg wilde. Hij zei dat hij nu rechten had. Ik heb toen met [appellant] gebeld. Hij reageerde heel aardig en zei: maak je niet druk, dat lukt hem nooit, jij betaalt huur, het is jouw huis. Naar aanleiding van dit voorval zei ik tegen [appellant] : mocht ik ooit nog mijn huis aan een ander in gebruik geven, is het dan niet beter als ik het tevoren aan jou meld en de persoon aan je voorstel? Hij zei toen zoiets als o nee, dat wil ik allemaal niet weten. Het gaat goed zoals het gaat. Dat heb ik opgevat als dat hij het zo prima vindt gaan. Sinds deze keer heb ik ook nooit mee[r] mijn huis aan een ander in gebruik gegeven, tot de keer waar deze rechtszaak over gaat. Ik was door die ervaring tijdens mijn verblijf in Italië bang geworden voor wat er kan gebeuren.

De reden dat ik het prettig vind als mijn huis bewoond is als ik een tijdje weg ben is de volgende. Toen ik 31 jaar geleden mijn huis net had gehuurd, in de twee weken dat ik aan het opknappen was, is mijn huis gekraakt geweest. Sindsdien vind ik het eng om mijn huis onbewoond achter te laten, al weet ik dat de kraakregelgeving inmiddels veranderd is.

(…) De contacten met [appellant] waren in die tijd heel goed, [appellant] was heel benaderbaar. Hij kwam wel eens een kopje koffie drinken. Wij noemden elkaar [appellant] en [geïntimeerde] .

2.6

In het tegengetuigenverhoor heeft [appellant] zichzelf als getuige doen horen. Als getuige heeft hij als volgt verklaard:

Allereerst wil ik zeggen dat ik de amicaliteit die er wordt geschetst, niet herken. Ik blijf wel altijd netjes ten opzichte van huurders en gedraag me zoals ik dat moet doen. Ik heb nooit koffie gedronken met [geïntimeerde] en normaal gesproken zal ik haar ook geen [geïntimeerde] hebben genoemd. Ik noemde mijn huurders niet bij hun voornamen.

Het is niet juist dat ik ooit iets tegen [geïntimeerde] heb gezegd waaruit kan worden afgeleid dat ik ermee akkoord was dat zij haar woning aan een ander in gebruik gaf als zij er niet was.

Vroeger maakte ik gebruik van een beheerder, [B] , van het makelaarskantoor [X] . Die heeft [geïntimeerde] ooit betrapt op onderhuur. We hebben er toen een deurwaarder op gezet, maar de onderhuur was alweer ongedaan gemaakt en er viel dus niets meer te bewijzen. Ik heb bij een huurder onderhuur nooit toegestaan, bij mevrouw [geïntimeerde] ook niet.

Het klopt wel dat ik op verzoek van de huurder van 3 hoog [geïntimeerde] heb verzocht of ik de zolder kon overnemen. Ik heb toen een bedrag geboden van 1500 gulden. Bij die gelegenheid ben ik niet over onderhuur begonnen. Dat had er niks mee te maken. [geïntimeerde] heeft toen even, een week, erover nagedacht en is uiteindelijk akkoord gegaan. Dat zal ze mij telefonisch hebben laten weten. Het geld heb ik cash aan mij secretaresse gegeven, die dat vervolgens aan mevrouw [geïntimeerde] heeft gegeven.

Het zal een jaar of 2 geleden zijn geweest dat [geïntimeerde] mij belde. Haar vriend zat binnen, zij stond buiten voor de deur en mocht er van haar vriend niet meer in. Ik heb haar toen gezegd dat zij de huurster is en dat zij met een ander niks te maken heeft.

(…) Het gesprek met [geïntimeerde] over de zolder vond plaats in de hal voor haar woonkamer. Ik kom nooit binnen bij huurders. Ik heb [A] toen niet gezien. De afspraak over de zolder is schriftelijk vastgelegd. Ik leg altijd alle afspraken met huurders schriftelijk vast.

U toont mij, met instemming van mr. Peters, een brief van 17 maart 1998, die nog niet in het geding is gebracht maar waarvan een afschrift aan deze verklaring wordt gehecht. De handgeschreven opmerking is van mijn secretaresse. Zij heeft ook het bedrag van 1500 gulden contant betaald.

Toen mevrouw [geïntimeerde] telefonisch akkoord ging met het afstaan van de zolder, is niet gesproken over het oppassen op de woning van [geïntimeerde] door anderen. Ik weet wel dat ze een vriend had en dat hij er was, was voor mij geen probleem. Ik bedoel het woord vriend dan wel in de relatiesfeer.

(…) Ik ben eigenaar van de woning van [geïntimeerde] sinds 1989 en heb die woning zelf in 1996 in beheer genomen. De reden dat ik dat niet eerder deed, hoewel het beheren van woningen mijn werk is, is dat ik geen belangen wilde verstrengelen. Het beheer deed ik voor derden, en het beheer van mijn eigen panden besteedde ik uit. Toen ik stopte met het beheer voor derden ben ik mijn eigen panden gaan beheren. Ik heb in 1990 met mevrouw [geïntimeerde] contact gehad en ben ook bij haar binnen geweest in verband met het opnemen van de ruimte voor een renovatie die wij voornemens waren te gaan doen.

Wat betreft de door [B] geconstateerde onderhuur: dat heeft hij mij toen telefonisch gemeld. Hij vroeg toen toestemming aan mij om een deurwaarder erop te zetten. Die toestemming heeft hij van mij gekregen. De deurwaarder heeft beslist om geen zaak op te starten.

2.7

Uit de schriftelijke verklaring [A] volgt dat hij op de hoogte was van de reactie van [appellant] op de vraag van [geïntimeerde] of hij niet voorgesteld wilde worden aan een persoon die op haar huis zou passen. Die reactie luidde dat hij dat allemaal niet hoefde te weten, dat “het goed gaat zoals het gaat” en [geïntimeerde] mag doen wat ze wil, als de huur maar wordt betaald. Hoe [A] van die reactie op de hoogte is geraakt heeft hij opgehelderd toen hij daarover als getuige werd gehoord; hij verklaarde toen dat [geïntimeerde] de vraag stelde tijdens een telefoongesprek dat zij voerde met [appellant] , waarbij [A] aanwezig was. De reactie van [appellant] heeft hij toen niet gehoord, maar van [geïntimeerde] vernomen.

2.8

Ook uit de verklaring van [geïntimeerde] als partijgetuige valt af te leiden dat [appellant] telefonisch tegen haar heeft gezegd dat hij het niet hoeft te weten als zij haar huis aan een ander in gebruik geeft en dat “het goed gaat zoals het gaat”. In zoverre ondersteunt de verklaring van [geïntimeerde] de verklaring [A] .

2.9

Wat betreft de zinsnede “het gaat goed zoals het gaat” is van belang dat [A] (in zijn schriftelijke verklaring) en [geïntimeerde] allebei reppen van een eerder voorval van circa 16 jaar geleden. Volgens zowel [geïntimeerde] als [A] bevond [A] zich tijdens dat voorval in [geïntimeerde] woning. [appellant] kwam bij [geïntimeerde] in haar woning langs omdat hij de zolder die deel uitmaakte van het gehuurde terug wilde hebben; hij bood haar ter compensatie een bedrag van fl. 1.000,= of fl. 1.500,=. In dat verband zei [appellant] volgens zowel [geïntimeerde] als [A] tegen [geïntimeerde] , dat hij wist dat zij haar woning weleens verhuurde, dat hij dat wel begreep maar dat zij ook begrip voor hem moest opbrengen en dat hij de zolder nodig had.

2.10

Het hof is van oordeel dat de verklaringen [A] en [geïntimeerde] , die concreet zijn in de omschrijving van de mededeling die [appellant] heeft gedaan en de omstandigheden waaronder die werd gedaan, ter zake van de essentiële onderdelen van hetgeen voor bewijslevering voorligt in voldoende mate op elkaar aansluiten om het bewijs geleverd te achten. Dat op onderdelen ook afwijkingen te ontwaren zijn, is geen reden om geen geloof aan de verklaringen te hechten. Het betreft immers een voorval van lange tijd geleden en het ligt in de lijn der verwachting dat dat op de precisie van de herinnering van de betrokkenen zijn weerslag heeft. Op de vraag waarom [A] ondanks dat lange tijdsverloop toch nog een duidelijke herinnering aan de mededelingen van [appellant] heeft, heeft hij verder een duidelijke en begrijpelijke verklaring gegeven.

2.11

De andersluidende verklaring van [appellant] , die weliswaar wordt ondersteund door de verklaringen van [geïntimeerde] en [A] waar het gaat om de gesprek met betrekking tot het overnemen van de zolder en de compensatie die hij daarvoor bood, maar die voor het overige verder niet door enige andere verklaring wordt ondersteund, weegt onvoldoende op tegen de verklaringen [A] en [geïntimeerde] . Daarbij komt dat [appellant] in deze procedure had betwist dat hij van een eerdere onderverhuur door [geïntimeerde] op de hoogte was (akte uitlaten producties d.d. 4 november 2014, onder 12), maar vervolgens als getuige heeft erkend daarvan te hebben geweten (“Wat betreft de door [B] geconstateerde onderhuur: dat heeft hij mij toen telefonisch gemeld”). Een dergelijke discrepantie doet afbreuk aan de geloofwaardigheid van zijn verklaring.

2.12

De slotsom luidt dan ook dat [appellant] in haar bewijslevering is geslaagd. Dat betekent dat het hof niet heeft kunnen vaststellen dat [geïntimeerde] toerekenbaar jegens [appellant] is tekortgeschoten. De grieven falen derhalve. Het vonnis waarvan beroep zal worden bekrachtigd.

2.13

[appellant] zal, als de in het ongelijk te stellen partij, worden veroordeeld in de kosten van het hoger beroep.

3 Beslissing

Het hof:

bekrachtigt het bestreden vonnis;

veroordeelt [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [geïntimeerde] begroot op € 308,= aan verschotten en € 2.235,= voor salaris.

Dit arrest is gewezen door mrs. C.C. Meijer, E.M. Polak en J.F. Aalders en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 23 augustus 2016.