Gevonden zoektermen

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHAMS:2016:3248

Instantie
Gerechtshof Amsterdam
Datum uitspraak
09-08-2016
Datum publicatie
07-11-2016
Zaaknummer
200.176.743/01
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

Huurovereenkomst bedrijfsruimte ex art. 7:290 BW. Lopende huurter¬mijn t/m 31/10/15 door verhuurder op 13/6/14 tegen 31/10/15 opgezegd. Huurder stemt op 18/7/14 niet in met beëindiging. Op vordering verhuurder stelt rechter bij vonnis van 22/7/15 tijdstip beëindiging (en ontruiming) vast op 1/8/16. Was huurder bevoegd op 5/8/15 alsnog toe te stemmen in beëindiging huurovereenkomst op 31/10/15? Uitleg art. 7:295 BW. Zie ECLI:NL:GHAMS:2015:4522.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
WR 2016/135
TvPP 2017, afl. 2, p. 75
Y.A. Mijhad annotatie in TvHB 2017/1, UDH:TvHB/14016

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team I

zaaknummer : 200.176.743/01

zaak-/rolnummer rechtbank Noord-Holland: 3638309 / CV EXPL 14-12870

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 9 augustus 2016

(bij vervroeging)

inzake

[appellante] ,

wonend te [woonplaats] , gemeente [gemeente] ,

appellante,

advocaat: mr. F.C. Borst te Amsterdam,

tegen

DREEF BEHEER B.V.,

gevestigd te Beverwijk,

geïntimeerde,

advocaat: mr. I.M.C.A. Reinders Folmer te Amsterdam.

Partijen worden hierna [appellante] en Dreef Beheer genoemd.

1 Het verloop van het geding in hoger beroep

Voor het verloop van het geding tot het tussenarrest van 3 november 2015 verwijst het hof naar dat arrest.

Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:

- memorie van grieven tevens houdende wijziging van eis, met producties;

- memorie van antwoord tevens houdende (voorwaardelijke) wijziging althans vermeerdering van eis, met producties.

Partijen hebben de zaak ter zitting van het hof van 7 juli 2016 doen bepleiten, [appellante] door haar voornoemde advocaat en Dreef Beheer door mr. A. de Fouw, advocaat te Amsterdam; beide advocaten hebben daarbij pleitnotities in het geding gebracht.

Ten slotte is arrest gevraagd.

[appellante] heeft geconcludeerd dat het hof het vonnis waarvan beroep zal vernietigen, primair voor recht zal verklaren dat [appellante] de huuropzegging door Dreef Beheer alsnog heeft aanvaard – waardoor de huurovereenkomst tussen partijen op 31 oktober 2015 is geëindigd en geen datum behoeft te worden vastgesteld waarop de huurovereenkomst eindigt – en subsidiair de datum waarop de huurovereenkomst eindigt zal vaststellen op 31 oktober 2015, voorts [appellante] in beide gevallen zal veroordelen om binnen drie weken nadat zij toegang heeft verkregen van Dreef Beheer tot de bedrijfsruimte deze bedrijfsruimte leeg op te leveren en ten slotte Dreef Beheer zal veroordelen in de proceskosten van het geding in hoger beroep, te vermeerderen met de wettelijke rente.

Dreef Beheer heeft geconcludeerd dat het hof bij arrest, uitvoerbaar bij voorraad, primair het vonnis waarvan beroep zal bekrachtigen, met veroordeling van [appellante] tot betaling van een nader omschreven boete, en subsidiair – voor het geval dat de grieven van [appellante] tot een (gedeeltelijke) vernietiging van het vonnis waarvan beroep leiden – [appellante] zal veroordelen tot betaling van schadevergoeding ten bedrage van € 29.226,30 (met btw), met veroordeling van [appellante] tot betaling van een nader omschreven boete, en ten slotte [appellante] zal veroordelen in de proceskosten van het geding in hoger beroep, inclusief nakosten, te vermeerderen met wettelijke rente.

[appellante] heeft in hoger beroep bewijs van haar stellingen aangeboden.

2 De feiten

De kantonrechter heeft in het vonnis waarvan beroep onder het kopje ‘De feiten’ onder a tot en met g de feiten vastgesteld die hij tot uitgangspunt genomen. Omdat die feiten tussen partijen niet in geschil zijn, zal ook het hof daarvan uitgaan.

3 De beoordeling

3.1.

Het gaat in deze zaak om het volgende.

( i) Dreef Beheer is eigenares van Winkelcentrum [adres 1] (verder: het winkelcentrum). Dreef Beheer heeft op 1 november 1995 met [X] Drogisterijen V.O.F. een huurovereenkomst gesloten (verder: de huurovereenkomst) met betrekking tot het bedrijfspand gelegen in het winkelcentrum aan het [adres 2] (verder: de bedrijfsruimte). Het gehuurde is bestemd om te worden gebruikt als ‘verkoopruimte voor drogisterij- en parfumerie artikelen’.

(ii) De huurovereenkomst is ingegaan op 1 november 1995 voor de duur van vijf jaar. Na het verstrijken van deze periode is de huurovereenkomst voortgezet voor aansluitende perioden van vijf jaar, respectievelijk tot en met 31 oktober 2005 en 31 oktober 2010. De lopende huurtermijn loopt tot en met 31 oktober 2015.

(iii) [appellante] is met ingang van 1 januari 2006 door middel van een overeenkomst tot indeplaatsstelling huurder geworden van de bedrijfsruimte. [appellante] exploiteerde daarin een DA-drogisterij.

(iv) Bij brief van 13 juni 2014 heeft Dreef Beheer de huurovereenkomst opgezegd tegen 31 oktober 2015 op grond van, kortweg gezegd, primair het dringend nodig hebben ervan voor eigen gebruik wegens renovatie en subsidiair de belangenafweging op grond van artikel 7:296 lid 3 BW.

( v) [appellante] heeft bij een aan Dreef Beheer gerichte brief van 18 juli 2014 niet ingestemd met de beëindiging van de huurovereenkomst, maar daarbij wel te kennen gegeven dat zij bereid was en blijft om met Dreef Beheer in overleg te treden over een voor beide partijen zinvolle oplossing, ook als die oplossing wat Dreef Beheer betreft zou liggen in een beëindiging met wederzijds goedvinden.

(vi) Partijen hebben vanaf februari 2014 onderhandeld over een huurovereenkomst met betrekking tot (andere) bedrijfsruimte in het winkelcentrum voor de periode na renovatie ervan.

(vii) De gemeente Velsen heeft op 20 mei 2015 een omgevingsvergunning verleend voor de herontwikkeling van het winkelcentrum.

(viii) Na het vonnis waarvan beroep heeft [appellante] bij een aan Dreef Beheer gerichte brief van 5 augustus 2015 alsnog toegestemd in de beëindiging van de huurovereenkomst per 31 oktober 2015.

3.2.

Dreef Beheer heeft in eerste aanleg gevorderd, kort gezegd, dat de kantonrechter de datum waarop de huurovereenkomst zal eindigen zal vaststellen op 31 oktober 2015 althans op een datum die hij juist acht en [appellante] zal veroordelen de bedrijfsruimte uiterlijk op 31 oktober 2015 (of een andere vastgestelde datum) te ontruimen, met veroordeling van [appellante] in de proceskosten. Zij heeft daartoe, kort gezegd, primair gesteld dat zij het gehuurde nodig heeft omdat het winkelcentrum moet worden gerenoveerd en deels moet worden gesloopt en subsidiair gesteld dat haar belangen bij beëindiging van de huurovereenkomst zwaarder wegen dan die van [appellante] bij voortzetting daarvan. [appellante] heeft tegen een en ander verweer gevoerd en van haar kant in voorwaardelijke reconventie – te weten voor het geval dat de vordering van Dreef Beheer in conventie zal worden toegewezen – gevorderd, kort gezegd, dat de kantonrechter Dreef Beheer zal veroordelen om in redelijkheid door te onderhandelen over de huur van de beoogde nieuwe bedrijfsruimte door [appellante] , met veroordeling van Dreef Beheer in de proceskosten. Zij heeft daartoe gesteld, kort gezegd, dat zij ook na renovatie van het winkelcentrum de exploitatie van haar DA-drogisterij (in een nieuwe bedrijfsruimte aldaar) wil voortzetten. Dreef Beheer heeft tegen een en ander verweer gevoerd.

3.3.

De kantonrechter heeft in het vonnis waarvan beroep, kort gezegd en voor zover thans relevant, als volgt overwogen. Partijen zijn het erover eens dat Dreef Beheer de bedrijfsruimte dringend nodig heeft voor eigen gebruik wegens renovatie als bedoeld in artikel 7:296 lid 1 aanhef en sub b BW, dat de bedrijfsruimte waarin [appellante] haar DA-drogisterij exploiteert daarbij komt te vervallen en dat de huurovereenkomst dan ook op goede gronden is opgezegd. Voorop staat dat Dreef Beheer bij opzegging van de huurovereenkomst niet verplicht is andere bedrijfsruimte aan [appellante] aan te bieden. Opzegging van de huurovereenkomst zonder dat een huurovereenkomst met betrekking tot een nieuwe bedrijfsruimte is tot stand gekomen levert dus geen misbruik van bevoegdheid op, terwijl Dreef Beheer evenmin de onderhandelingen over een huurovereenkomst met betrekking tot nieuwe bedrijfsruimte onrechtmatig heeft afgebroken. Een en ander betekent dat de vordering tot vaststelling van het tijdstip waarop de huurovereenkomst eindigt op grond van dringend eigen gebruik in beginsel toewijsbaar is. Dat tijdstip wordt vastgesteld op 1 (lees:) augustus 2016 omdat, hoewel is opgezegd tegen 31 oktober 2015, de sloop van de bedrijfsruimte waarin [appellante] haar drogisterij exploiteert is gepland op 1 augustus 2016 en niet is gesteld of gebleken dat die bedrijfsruimte in verband met de renovatie eerder leeg moet zijn. Omdat [appellante] niets concreets heeft gesteld omtrent een mogelijke verhuizing en omtrent de omvang van de verhuis- en herinrichtingskosten, moet de vordering van [appellante] op dat punt worden afgewezen. Dat laatste geldt ook voor de vordering in voorwaardelijke reconventie. Op grond van een en ander heeft de kantonrechter in conventie de huurovereenkomst met ingang van 1 augustus 2016 beëindigd, [appellante] veroordeeld de bedrijfsruimte op die datum leeg op te leveren en [appellante] veroordeeld in de proceskosten, en in reconventie de vordering van [appellante] afgewezen en [appellante] veroordeeld in de proceskosten. Tegen deze overwegingen en de daaraan verbonden conclusie heeft [appellante] hoger beroep ingesteld en daarbij een tweetal grieven aangevoerd, waarvan de tweede slechts als subsidiair is bedoeld.

3.4.

Met haar eerste grief betoogt [appellante] dat zij, nadat zij kennis had genomen van het bestreden vonnis, heeft besloten haar plan om na de renovatie van het winkelcentrum aldaar nieuwe bedrijfsruimte te huren definitief te laten varen en dat zij, nu het gelet hierop niet meer zinvol was om door te gaan met de exploitatie van de (nauwelijks nog winstgevende) DA-drogisterij, voorts heeft besloten daarmee te stoppen en alsnog toe te stemmen in beëindiging van de huurovereenkomst per 31 oktober 2015. Dreef Beheer heeft hier tegenover gesteld dat [appellante] , nadat het vonnis waarvan beroep op 22 juli 2015 was gewezen, niet meer op 5 augustus 2015 kon toestemmen in de (met de onder 3.1 sub (iv) bedoelde opzegging beoogde) beëindiging van de huurovereenkomst. Het hof overweegt hieromtrent als volgt.

3.5.

Het gaat in het onderhavige geval, kort samengevat, om het volgende. Een verhuurder van bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW zegt de huurovereenkomst tegen het einde van een termijn (31 oktober 2015) op, waarna de huurder niet binnen zes weken na de opzegging schriftelijk toestemt in de beëindiging, de verhuurder in rechte vordert dat de rechter het tijdstip vaststelt waarop de huurovereenkomst zal eindigen (31 oktober 2015) en de rechter vervolgens bij vonnis van 22 juli 2015 het tijdstip van beëindiging (en ontruiming) vaststelt op 1 augustus 2016. De vraag die partijen met name verdeeld houdt is of de huurder bevoegd was op 5 augustus 2015 alsnog toe te stemmen in beëindiging van de huurovereenkomst op 31 oktober 2015. Naar het oordeel van het hof moet deze vraag bevestigend worden beantwoord. Daartoe is het volgende redengevend.

3.6.

Vaststaat dat Dreef Beheer de huurovereenkomst heeft opgezegd tegen 31 oktober 2015 en dat zij deze opzegging niet – waartoe zij wel bevoegd was – heeft ingetrokken of herroepen. Bovendien ligt in artikel 7:295 lid 2 BW niet besloten dat de huurder slechts bevoegd is toe te stemmen in beëindiging van een opgezegde huurovereenkomst indien hij binnen de in die bepaling genoemde termijn (van zes weken na de opzegging) de verhuurder schriftelijk daaromtrent mededeling doet, welke uitleg strookt met het bepaalde in het eerste lid van dat artikel, waarin evenmin enigerlei termijn voor toestemming door de huurder is opgenomen. Dit betekent dat de huurder de bevoegdheid om – kortweg gezegd – toe te stemmen in beginsel ook na ommekomst van de bedoelde termijn kan uitoefenen indien de datum waartegen is opgezegd nog niet is verstreken én – zoals artikel 7:295 lid 1 BW bepaalt – de rechter nog niet onherroepelijk heeft beslist op de vordering van de verhuurder als in het tweede lid van die bepaling bedoeld. Ook aan laatstgenoemd vereiste is, anders dan Dreef Beheer lijkt te (veronder)stellen, in het onderhavige geval voldaan, omdat ten tijde van de door [appellante] alsnog gegeven toestemming de termijn voor hoger beroep – dat nadien ook is ingesteld – nog maar net was aangevangen en het vonnis waarvan beroep dus nog geen kracht van gewijsde had verkregen. De omstandigheid dat inmiddels een vonnis was gewezen waarin een beëindiging van de huurovereenkomst eerst met ingang van 1 augustus 2016 was bepaald, kon daarom geen afbreuk doen aan de bevoegdheid van [appellante] alsnog toe te stemmen in de beëindiging van de huurovereenkomst per 31 oktober 2015, omdat het vonnis van de kantonrechter nog niet onherroepelijk was.

3.7.

Dreef Beheer heeft onder meer aangevoerd dat [appellante] haar verklaring als vervat in haar hiervoor (onder 3.1 sub (v)) genoemde brief van 18 juli 2014 niet meer bij de hiervoor (onder 3.1 sub (viii)) genoemde brief van 5 augustus 2015 kon ‘herroepen’. Voor zover Dreef Beheer daartoe een beroep doet op artikel 3:37 lid 5 BW moet haar betoog worden verworpen, omdat het hier niet gaat om de intrekking van een aan een bepaalde persoon gerichte verklaring als in die bepaling bedoeld met het doel te voorkomen dat die verklaring werking verkrijgt. [appellante] betwist immers in het geheel niet dat zij door middel van eerstgenoemde brief op dat moment niet heeft ingestemd met beëindiging van de huurovereenkomst per 31 oktober 2015, maar beoogde met haar brief van 5 augustus 2015 daarmee alsnog in te stemmen. Voor zover Dreef Beheer heeft gesteld dat een beroep door [appellante] op de regel dat zij na een aanvankelijke weigering alsnog kon toestemmen in beëindiging van de huurovereenkomst op 31 oktober 2015, naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is (zie met name memorie van grieven onder 30), kan dit betoog niet slagen, omdat de feiten en omstandigheden die Dreef Beheer in dat verband stelt een dergelijke conclusie niet rechtvaardigen. Het hof betrekt daarbij dat begrijpelijk is dat [appellante] , rekening houdend met het voor haar teleurstellende oordeel van de kantonrechter en gelet op de verslechterde winstgevendheid van haar onderneming, er alsnog voor koos om zich bij de door Dreef Beheer voorgestane beëindiging neer te leggen.

3.8.

Dreef Beheer heeft voorts gesteld dat ‘herroeping’ van haar eerdere verklaring door [appellante] niet mogelijk was omdat Dreef Beheer al uitvoering heeft gegeven aan haar opzegging en gevolgen heeft verbonden aan de (aanvankelijke) verklaring van [appellante] dat zij niet instemde met de opzegging, door een procedure te entameren en een vonnis te laten wijzen (memorie van antwoord tevens houdende (voorwaardelijke) wijziging althans vermeerdering van eis onder 45), en dat dit vonnis ertoe leidt dat de huurder de opzegging niet meer kan aanvaarden omdat door het vonnis de beëindiging van de huurovereenkomst een voldongen feit is (idem, onder 49). Dreef Beheer miskent daarmee evenwel – zoals reeds hiervoor onder 3.6 overwogen – dat het vonnis waarvan beroep niet onherroepelijk is, slechts een voorlopige rechtstoestand weergeeft en na mogelijke vernietiging ervan in hoger beroep – waaraan immers terugwerkende kracht toekomt – geen enkel rechtsgevolg meer heeft.

3.9.

Het voorgaande betekent dat grief 1 slaagt en dat grief 2, gelet op wat hiervoor (onder 3.3) is overwogen, buiten bespreking kan blijven.

3.10.

Voor zover Dreef Beheer stelt dat [appellante] door haar eiswijziging in hoger beroep misbruik van procesrecht maakt en – zo begrijpt het hof althans – haar vordering op die grond niet voor toewijzing in aanmerking kan komen, kan het hof Dreef Beheer niet in dit betoog volgen, reeds omdat de door Dreef Beheer gestelde feiten en omstandigheden een dergelijke conclusie niet kunnen rechtvaardigen.

3.11.

De in hoger beroep vermeerderde althans gewijzigde eis van Dreef Beheer moet worden afgewezen, omdat Dreef Beheer daarmee miskent dat de vernietiging van het bestreden vonnis in hoger beroep terugwerkende kracht heeft en daaraan dus geen enkel rechtsgevolg meer toekomt, zodat Dreef Beheer slechts recht heeft op de huurpenningen met betrekking tot de bedrijfsruimte tot en met 31 oktober 2015 en dus geen enkel recht op boetes en/of schadevergoeding met betrekking tot de periode vanaf 1 november 2015 kan doen gelden.

3.12.

Uit het voorgaande volgt dat het appel slaagt en dat het vonnis waarvan beroep zal worden vernietigd. Voor nadere bewijslevering bestaat geen aanleiding, nu Dreef Beheer slechts bewijs heeft aangeboden met betrekking tot de door [appellante] niet betwiste noodzaak van renovatie. Dreef Beheer zal als de in het ongelijk gestelde partij enkel worden veroordeeld in de proceskosten van het geding in hoger beroep, met wettelijke rente, alsmede in de proceskosten van de beide incidenten in hoger beroep.

4 De beslissing

Het hof:

vernietigt het vonnis waarvan beroep voor zover het de eerste twee onderdelen van het dictum in conventie betreft, en, in zoverre opnieuw recht doende:

- verklaart voor recht dat [appellante] bevoegd was op 5 augustus 2015 alsnog toe te stemmen in beëindiging van de huurovereenkomst op 31 oktober 2015;

- veroordeelt [appellante] om binnen drie weken nadat zij toegang zal hebben verkregen van Dreef Beheer tot de bedrijfsruimte aan het [adres 2] , deze bedrijfsruimte leeg op te leveren;

bekrachtigt dit vonnis voor het overige;

wijst de vordering van Dreef Beheer voor zover in hoger beroep vermeerderd althans gewijzigd af;

veroordeelt Dreef Beheer in de proceskosten van het geding in hoger beroep en begroot die kosten, voor zover tot heden aan de kant van [appellante] gevallen, op € 405,19 voor verschotten en op € 2.682,= voor salaris advocaat, te vermeerderen met de wettelijke rente over de gedingkosten met ingang van 23 augustus 2016;

veroordeelt Dreef Beheer in de proceskosten van de beide incidenten in hoger beroep en begroot die kosten, voor zover tot heden aan de kant van [appellante] gevallen, op nihil voor verschotten en op € 1.788,= voor salaris advocaat;

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit arrest is gewezen door mrs. C.M. Aarts, D.J. van der Kwaak en J.C. Toorman, en is in het openbaar uitgesproken op 9 augustus 2016 door de rolraadsheer.