Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHAMS:2016:2307

Instantie
Gerechtshof Amsterdam
Datum uitspraak
14-06-2016
Datum publicatie
17-06-2016
Zaaknummer
200.176.970/01
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

huur woning. Ontbinding en ontruiming wegens overlast.

Wetsartikelen: art. 6:265 lid 1 BW, art. 353 lid 1 Rv.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team I

zaaknummer: 200.176.970/01

zaak-/rolnummer rechtbank Noord-Holland: 3952238 \ CV EXPL 15-2072

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 14 juni 2016

inzake

de maatschap BBT BEWINDVOERING in haar hoedanigheid van bewindvoerder over de goederen van [X] (wonende te [woonplaats] ),

gevestigd te Heerhugowaard,

appellante,

advocaat: mr. J. de Haan te Alkmaar,

t e g e n

STICHTING KENNEMER WONEN,

gevestigd te Alkmaar,

geïntimeerde,

advocaat: mr. J.Th. van Oostrum te Alkmaar.

1 Het geding in hoger beroep

Partijen worden hierna BBT Bewindvoering en Kennemer Wonen genoemd. De onder bewind gestelde zal als [X] worden aangeduid.

BBT Bewindvoering is bij exploot van 14 september 2015 in hoger beroep gekomen van het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Noord-Holland (verder: de kantonrechter) van 12 augustus 2015, onder bovenstaand zaak- en rolnummer gewezen tussen Kennemer Wonen als eiseres en BBT Bewindvoering als gedaagde. Het exploot bevat de grieven en een tot schorsing van de tenuitvoerlegging van het bestreden vonnis strekkende incidentele vordering.

Nadat BBT Bewindvoering overeenkomstig genoemd exploot had geconcludeerd, heeft Kennemer Wonen een memorie van antwoord in het incident genomen.

Bij rolbericht van 25 november 2015 heeft BBT Bewindvoering de incidentele vordering ingetrokken.

Vervolgens heeft Kennemer Wonen een memorie van antwoord ingediend.

Partijen hebben hun zaak ter terechtzitting van het hof van 3 mei 2016 aan de hand van aan het hof overgelegde pleitnotities doen bepleiten door hun hiervoor genoemde advocaten. Beide partijen hebben toen nadere stukken in het geding gebracht.

Ten slotte is arrest gevraagd.

BBT Bewindvoering heeft, voor zover thans van belang, geconcludeerd dat het hof bij uitvoerbaar bij voorraad verklaard arrest het bestreden vonnis zal vernietigen, de vorde-ringen van Kennemer Wonen alsnog zal afwijzen en Kennemer Wonen zal veroordelen tot, kort gezegd, het aanbieden van geschikte passende andere huisvesting aan [X] en haar dochter [Y] en tot betaling aan BBT Bewindvoering “c.q. [X] ” van een bedrag van € 7.500,= wegens schadevergoeding ter zake van de inmiddels uitgevoerde ontruiming van na te noemen woning, met beslissing over de proceskosten.

Kennemer Wonen heeft geconcludeerd dat het hof de vorderingen van BBT Bewindvoering zal afwijzen, met beslissing over de proceskosten.

Partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.

2 Feiten

De kantonrechter heeft in de overwegingen 2.1 tot en met 2.4 van het bestreden vonnis een aantal feiten vastgesteld. Deze feiten zijn niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt.

3 Beoordeling

3.1.

Het gaat in deze zaak om het volgende.

( a) Bij beschikking van de kantonrechter in de rechtbank Alkmaar van 12 april 2011 zijn de huidige en toekomstige goederen van [X] onder bewind gesteld, met benoeming van (thans) BBT Bewindvoering tot bewindvoerder.

( b) Kennemer Wonen heeft met ingang van 7 maart 2013 de woning aan de [adres] (verder: de woning) verhuurd aan [X] , die daar is gaan wonen met haar toen en ook nu nog minderjarige dochter [Y] (verder: [Y] ). [X] had voor het sluiten van deze overeenkomst toestemming van BBT Bewindvoering.

( c) De artikelen 6.4 en 6.7 van de op de huurovereenkomst toepasselijke door Kennemer Wonen gehanteerde algemene huurvoorwaarden luiden:

“Huurder zal het gehuurde gebruiken en onderhouden zoals het een goed huurder betaamt.”

respectievelijk

“ Huurder dient ervoor zorg te dragen dat aan omwonenden geen overlast of hinder wordt veroorzaakt door huurder, huisgenoten, huisdieren of door derden die zich vanwege huurder in het gehuurde of in de gemeenschappelijke ruimten bevinden. (…)”

( d) In de eerste aanleg van dit geding heeft Kennemer Wonen, kort gezegd, de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van de woning gevorderd. Zij heeft daartoe aangevoerd dat [X] vanaf april 2013 tot en met februari 2015, met uitzondering van korte tussenpozen, is tekortgeschoten in de nakoming van de huurover-eenkomst door (samen met haar vriend [A] ) ernstige geluidoverlast aan omwo-nenden te veroorzaken. Na verweer van BBT Bewindvoering heeft de kantonrechter bij het bestreden - uitvoerbaar bij voorraad verklaarde - vonnis van 12 augustus 2015 de vorderingen toegewezen en BBT Bewindvoering q.q. in de proceskosten verwezen.

( e) Bij vonnis in kort geding van 11 november 2015 heeft de voorzieningenrechter in de rechtbank Noord-Holland de tot schorsing van de tenuitvoerlegging van het bestreden vonnis strekkende vordering van BBT Bewindvoering afgewezen. Vervolgens heeft op 12 november 2015 de ontruiming van de woning plaatsgevonden.

3.2.1.

Grief 2 is gericht tegen het overweging 5.1 van het bestreden vonnis neergelegde oordeel van de kantonrechter dat de overlast vaststaat, omdat het structurele karakter van de klachten van omwonenden blijkt uit het niet betwiste dossier van Kennemer Wonen. Volgens BBT Bewindvoering zijn er weliswaar situaties ontstaan waardoor omwonenden overlast zullen hebben ervaren, maar is er geen structurele en onduldbare overlast. De kantonrechter heeft zich louter gebaseerd op de regelmaat van de geuite klachten maar is ten onrechte van de juistheid daarvan uitgegaan, zo stelt Kennemer Wonen.

3.2.2.

Het hof stelt voorop dat BBT Bewindvoering niet heeft aangevoerd dat onjuist is hetgeen de kantonrechter onmiddellijk voorafgaand aan zijn door middel van de grief aangevallen oordeel heeft overwogen, te weten:

“Kennemer Wonen heeft vanaf 13 april 2013 diverse klachten ontvangen van omwonenden rond de woning van [X] . Kennemer Wonen heeft, ter onderbouwing van deze klachten, klantcontactformulieren, registratieformulieren overlast en een overzicht overlastmeldingen [adres] van de politie overgelegd. Er zijn vele uitnodigingen voor gesprekken en ook daadwerkelijk gesprekken gevoerd met [X] .”

Het hof zal dan ook van de juistheid van dit oordeel uitgaan.

3.2.3.

In de toelichting op de grief betwist of relativeert BBT Bewindvoering slechts een zeer beperkt aantal van de in voormelde klantcontactformulieren, registratieformulieren en overlastmeldingen geuite concrete klachten over [X] . Daarmee heeft zij alle overige klachten, die in aantal de door haar wel besproken klachten ruimschoots overtreffen, niet althans onvoldoende weersproken, zodat het hof van de juistheid daarvan uitgaat. Bovendien had het, in het licht van de niet weersproken omstandigheden dat Kennemer Wonen [X] herhaaldelijk heeft uitgenodigd voor gesprekken over door haar veroorzaakte overlast en dat dergelijke gesprekken ook daadwerkelijk hebben plaatsgevonden, op de weg van BBT Bewindvoering gelegen de inhoud van de brieven van Kennemer Wonen, waarin de in die gesprekken met [X] gemaakte afspraken werden verwoord en/of de door [X] veroorzaakte overlast anderszins werd beschreven (in het bijzonder doelt het hof hier op de bij de inleidende dagvaarding overgelegde brieven van Kennemer Wonen van 29 augustus 2013, 14 november 2013, 22 januari 2014 en 6 februari 2014) te betwisten, althans er een verklaring voor te geven waarom [X] destijds niet tegen de inhoud van die brieven heeft geprotesteerd. Nu BBT Bewindvoering dat niet heeft gedaan, acht het hof, evenals de kantonrechter, de door Kennemer Wonen gestelde structurele overlast van [X] voor haar omwonenden onvoldoende gemotiveerd weersproken. Hieraan doet niet af dat [X] de eerste twee zojuist genoemde brieven ondanks verzoek van Kennemer Wonen niet voor akkoord heeft ondertekend, te minder omdat Kennemer Wonen onweersproken heeft gesteld dat [X] dat niet heeft willen doen “omdat zij zich niet wilde ophangen aan hetgeen daarin is opgenomen door Kennemer Wonen om overlast te voorkomen”. Bij deze stand van zaken bestaat er voor het hof geen noodzaak in te gaan op de door BBT Bewindvoering (wel) betwiste klachten over [X] .

3.2.4.

De conclusie is dat de grief faalt.

3.3.1.

Met de grieven 3 en 4 klaagt BBT Bewindvoering erover dat de kantonrechter on-voldoende heeft meegewogen dat [X] ADHD heeft en daarvoor medicatie gebruikt en onvoldoende rekening heeft gehouden met belangen van [Y] . De kantonrechter heeft daarmee volgens BBT Bewindvoering miskend dat de vorderingen tot ontbinding en ontruiming als ultimum remedium (laatste redmiddel) zijn te beschouwen.

3.3.2.

Met haar betoog ziet BBT Bewindvoering over het hoofd dat op grond van art. 6:265 lid 1 BW iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Omdat hij de structurele overlast van [X] kennelijk - en terecht - als een (ernstige) tekortkoming van [X] heeft aangemerkt, had de kantonrechter geen ruimte voor een belangenaf-weging als door BBT Bewindvoering bepleit. Het door BBT Bewindvoering in het kader van deze grieven betoogde kan niet gelden als een voldoende duidelijk beroep op voormelde in art. 6:265 lid 1 BW genoemde uitzondering, althans is ontoereikend om met vrucht op die uitzondering een beroep te doen. Overigens heeft de kantonrechter naar behoren met de belangen van [Y] rekening gehouden door de ontruimingstermijn op vier weken na betekening van het vonnis te stellen. Ook deze grieven slagen dus niet.

3.4.

Grief 1 houdt in dat de kantonrechter het bestreden vonnis ten onrechte uitvoerbaar bij voorraad heeft verklaard. Ook deze grief faalt, omdat de kantonrechter kennelijk en terecht heeft geoordeeld dat hetgeen BBT Bewindvoering tegen de door Kennemer Wonen gevorderde uitvoerbaarverklaring bij voorraad had aangevoerd onvoldoende was om dat onderdeel van de vordering van Kennemer Wonen af te wijzen. Het hof onderschrijft dat oordeel, zodat ook deze grief faalt.

3.5.

De conclusie van al het voorgaande is dat de kantonrechter de ontbindings- en ontruimingsvordering van Kennemer Wonen terecht heeft toegewezen. Bij die stand van zaken heeft hij BBT Bewindvoering terecht in de proceskosten van de eerste instantie verwezen, reden waarom ook de tegen die beslissing gerichte grief 5 doel mist. Het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd. BBT Bewindvoering heeft geen stellingen te bewijzen aangeboden die, indien juist, tot een ander oordelen zouden kunnen leiden.

3.6.

BBT Bewindvoering is niet-ontvankelijk in haar voor het eerst in hoger beroep

ingestelde reconventionele vorderingen (art. 353 lid 1 Rv), die immers niet zijn te

beschouwen als in appel toelaatbare vorderingen waarmee beoogd wordt de bij een vernietigde uitspraak gegeven beslissingen ongedaan te maken. Overigens blijkt uit het falen van de grieven dat deze vorderingen, als zij geldig waren ingesteld, zouden zijn afgewezen.

3.7.

BBT Bewindvoering zal, als de in appel in het ongelijk gestelde partij, worden verwezen in de kosten van het hoger beroep. Anders dan Kennemer Wonen wenst, ziet het hof geen aanleiding BBT Bewindvoering in de kosten van het (ingetrokken) incident te veroordelen.

4 Beslissing

Het hof:

bekrachtigt het bestreden vonnis;

verklaart BBT Bewindvoering niet-ontvankelijk in haar voor het eerst in hoger beroep ingestelde reconventionele vorderingen;

verwijst BBT Bewindvoering in de kosten van het hoger beroep, aan de zijde van Kennemer Wonen gevallen en tot op heden begroot op € 711,= voor verschotten en € 2.682,= voor salaris.

Dit arrest is gewezen door mrs. R.J.M. Smit, L.A.J. Dun en D.J. van der Kwaak en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 14 juni 2016.