Feedback

Gevonden zoektermen

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHAMS:2016:2018

Instantie
Gerechtshof Amsterdam
Datum uitspraak
24-05-2016
Datum publicatie
11-08-2016
Zaaknummer
200.184.362/01
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

Ontruiming woning o.g.v. aannemelijkheid overlast door derden in woning (voor wier gedragingen huurder o.g.v. huurovereenkomst en art. 7:219 BW dient in te staan) alsmede onrechtmatige bewoning door derde en betalingsachterstand

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team I

zaaknummer : 200.184.362/01 SKG

zaaknummer rechtbank Amsterdam : 4643344 KK EXPL 15-1604

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 24 mei 2016

inzake

1 [appellant sub 1] ,

wonend te [woonplaats] ,

2. [appellante sub 2],

wonend te [woonplaats] ,

appellanten,

advocaat: mr. M.J.R. Roethof te Arnhem,

tegen

WONINGSTICHTING ROCHDALE,

gevestigd te Amsterdam,

geïntimeerde,

advocaat: mr. R.N.E. Visser te Amsterdam.

Appellanten worden hierna afzonderlijk [appellant sub 1] en [appellante sub 2] en gezamenlijk [appellanten] genoemd, terwijl geïntimeerde als Rochdale wordt aangeduid.

1 Het verloop van het geding in hoger beroep

[appellanten] zijn bij dagvaarding van 18 januari 2016 in hoger beroep gekomen van het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam (verder: de kantonrechter) van 21 december 2015, in deze zaak onder bovengenoemd zaaknummer in kort geding gewezen tussen [appellanten] als opposanten en Rochdale als geopposeerde. De appeldagvaarding bevat de grieven, alsmede een incidentele conclusie.

Nadat [appellanten] op de dienende dag onder overlegging van producties overeenkomstig de appeldagvaarding hadden geconcludeerd, heeft Rochdale een memorie van antwoord, inclusief incidentele antwoordconclusie, met producties ingediend.

Partijen hebben de zaak ter zitting van 25 april 2016 doen bepleiten, elk van beide door hun voornoemde advocaat aan de hand van pleitnotities die zijn overgelegd. Rochdale heeft nog een productie in het geding gebracht.

Ten slotte is arrest gevraagd.

[appellanten] hebben geconcludeerd – naar het hof begrijpt – dat het hof bij arrest, uitvoerbaar bij voorraad,

A. in het incident ex artikel 351 Rv de tenuitvoerlegging van het vonnis waarvan beroep althans de uitgesproken ontruiming zal schorsen totdat in het onderhavige hoger beroep arrest is gewezen, en

B. in het onderhavige hoger beroep het vonnis waarvan beroep zal vernietigen en de vorderingen van Rochdale zal afwijzen, althans [appellanten] een terme de graçe zal verlenen voor een periode van zes maanden,

met veroordeling van Rochdale in de kosten van beide instanties.

Rochdale heeft geconcludeerd tot afwijzing van de incidentele vordering van [appellanten] en tot bekrachtiging van het vonnis waarvan beroep, met – uitvoerbaar bij voorraad – veroordeling van [appellanten] in de kosten van – zo begrijpt het hof – het appel.

2 De feiten

De kantonrechter heeft in het vonnis waarvan beroep onder 1.1 tot en met 1.5 de feiten opgesomd die zij tot uitgangspunt heeft genomen. Omdat die feiten tussen partijen niet in geschil zijn, zal ook het hof daarvan uitgaan.

3 De beoordeling

3.1.

Het gaat in deze zaak om het volgende.

( i) Tussen [appellant sub 1] en Rochdale is op 7 augustus 2013 een huurovereenkomst gesloten met betrekking tot de woning aan de [adres] (verder: het gehuurde) tegen een huurprijs van (laatstelijk) € 644,25 per maand.

(ii) In de algemene huurvoorwaarden die deel uitmaken van de huurovereenkomst (verder: de algemene voorwaarden) is in artikel 8.7 bepaald dat het de huurder niet is toegestaan het gehuurde geheel of gedeeltelijk onder te verhuren of aan derden in gebruik te geven zonder schriftelijke toestemming van de verhuurder. Artikel 8.10 van de algemene voorwaarden bepaalt dat de huurder ervoor zorgdraagt dat omwonenden geen overlast of hinder ondervinden door hemzelf of derden die zich in het gehuurde bevinden.

(iii) Vanaf oktober 2013 zijn door Rochdale met regelmaat signalen ontvangen van onder meer politie, Meldpunt Zoeklicht en buren over onrechtmatige bewoning van het gehuurde en over overlast. Deze signalen zijn door Rochdale gedocumenteerd en beslaan een periode tot eind september 2015.

(iv) Bij bezoeken namens Rochdale aan het gehuurde op onder meer 12 maart 2014 zijn [appellante sub 2] , de zus van [appellant sub 1] , en [A] aangetroffen. Zij verklaarden bij die gelegenheid niet in het gehuurde woonachtig te zijn. Bij een huisbezoek op 12 februari 2015 is [B] aangetroffen. Hij heeft verklaard dat het gehuurde wordt bewoond door [appellante sub 2] .

( v) [appellant sub 1] heeft in een gesprek met Rochdale op 13 maart 2014 verklaard dat hij kort daarvoor in elk geval drie maanden gedetineerd was geweest. Vanaf juli 2014 heeft [appellant sub 1] een gevangenisstraf van één jaar en acht maanden in [land] uitgezeten.

3.2.

Rochdale heeft in eerste aanleg gevorderd, kort gezegd, veroordeling tot ontruiming van het gehuurde door [appellanten] – primair op grond van wanprestatie door het niet zelf bewonen ervan, onrechtmatige ingebruikgeving aan derden en overlast, subsidiair op grond van huurachterstand – alsmede tot betaling van een bedrag van € 3.109,07 ter zake van achterstallige huur en tot betaling van verdere huurpenningen. Bij verstekvonnis van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam van 19 november 2015, in kort geding gewezen tussen Rochdale als eiseres en [appellanten] als gedaagden, heeft de kantonrechter [appellanten] veroordeeld tot ontruiming van het gehuurde, tot betaling van een bedrag van € 3.109,07 ter zake van achterstallige huur, tot betaling van verdere huurpenningen en tot betaling van proceskosten. [appellanten] hebben verzet gedaan tegen dit verstekvonnis en daarbij gevorderd, kort gezegd, hen te ontheffen van de tegen hen uitgesproken veroordelingen, met afwijzing van het door Rochdale gevorderde en met veroordeling van Rochdale in de kosten van de verzetprocedure. Zij hebben daartoe gesteld, kort gezegd, dat de door Rochdale gestelde overlast wordt betwist, evenals de gestelde onrechtmatige bewoning van het gehuurde. [appellante sub 2] huurt het gehuurde niet onder. Zij verblijft tijdelijk in het gehuurde zolang haar broer gedetineerd is, welke detentie overigens niet meebrengt dat [appellant sub 1] zijn hoofdverblijf heeft opgegeven. Ook heeft [appellant sub 1] het gehuurde niet aan derden in gebruik gegeven. Het gehuurde wordt beheerd door [appellante sub 2] , die moet worden geacht tot ‘de zijnen’ te behoren; zelfs al zou zijn zus het gehuurde bewonen, dan is daarmee de huurovereenkomst niet overtreden. De in het gehuurde aangetroffen [A] is elders woonachtig in Amsterdam en logeerde een paar dagen in het gehuurde, [B] is sinds juli 2015 eveneens in Amsterdam woonachtig en paste bij afwezigheid van [appellante sub 2] tijdelijk op het gehuurde. Met betrekking tot de huurachterstand, tot betaling waartoe [appellant sub 1] is veroordeeld, wordt gesteld dat deze door betalingen van 2 december 2015 (ad € 1.700,=) en 7 oktober 2015 (tweemaal € 644,25) is afgenomen, dat hiervoor nimmer is aangemaand en dat de restantschuld daarom niet de ontruiming rechtvaardigt, aldus (nog steeds) [appellanten] Rochdale heeft tegen een en ander verweer gevoerd.

3.3.

De kantonrechter heeft in het vonnis waarvan beroep allereerst overwogen, kort gezegd, dat, gelet op alle schriftelijke en geconcretiseerde meldingen van politie en verschillende buren aangaande de situatie rond het gehuurde, voldoende aannemelijk is geworden dat vanuit het gehuurde met regelmaat overlast is veroorzaakt door derden die daar vanwege [appellant sub 1] in zijn aan- of afwezigheid hebben verbleven en voor de gedragingen van wie [appellant sub 1] dient in te staan ingevolge artikel 8.10 van de huurovereenkomst en artikel 7:219 BW. Voorts heeft de kantonrechter overwogen, kort gezegd, dat voldoende aannemelijk is geworden dat sprake is van onrechtmatige bewoning door [appellante sub 2] omdat het gehuurde aan [appellante sub 2] in gebruik is afgestaan, zonder dat daarvoor door Rochdale toestemming is verleend, wat een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst oplevert. Daar komt volgens de kantonrechter nog een huurachterstand bij van € 1.359,86, welke achterstand tot 2 december 2015 overigens nog meer dan het dubbele bedroeg. Op grond van een en ander heeft de kantonrechter vervolgens geconcludeerd dat de opeenstapeling van overlast, onrechtmatig gebruik van het gehuurde en een betalingsachterstand in een bodemprocedure met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid zal leiden tot ontbinding van de huurovereenkomst – zodat de veroordeling tot ontruiming zoals uitgesproken in het verstekvonnis in stand moet worden gelaten en het verstekvonnis slechts moet worden vernietigd voor zover de huurachterstand nadien is verminderd – en heeft de kantonrechter [appellanten] veroordeeld in de proceskosten.

3.4.

Bij gelegenheid van de pleidooien voor dit hof hebben partijen na overleg te kennen gegeven dat de op artikel 351 Rv gebaseerde vordering van [appellanten] tot schorsing van de executie van het vonnis waarvan beroep, als voorwaardelijk ingesteld kan worden aangemerkt, indien het hof in de hoofdzaak op een termijn van vier tot uiterlijk zes weken arrest zal wijzen. Nu dit laatste het geval is, zal de op artikel 351 Rv gebaseerde vordering van [appellanten] buiten bespreking blijven.

3.5.

Met betrekking tot de vraag of de veroordeling tot ontruiming zoals uitgesproken in het verstekvonnis in stand moet worden gelaten, overweegt het hof allereerst dat bij de beantwoording van die vraag uitgangspunt dient te zijn dat de in kort geding beslissende rechter zich heeft te richten naar de waarschijnlijke uitkomst van de bodemprocedure. Hiervan uitgaande overweegt het hof als volgt.

3.6.

De eerste grief van [appellanten] is gericht tegen de overweging van de kantonrechter (rov. 10) dat, gelet op alle schriftelijke en geconcretiseerde meldingen van politie en verschillende buren aangaande de situatie rond het gehuurde, voldoende aannemelijk is geworden dat vanuit het gehuurde met regelmaat overlast is veroorzaakt door derden die daar vanwege [appellant sub 1] in zijn aan- of afwezigheid hebben verbleven en voor de gedragingen van wie [appellant sub 1] ook dient in te staan ingevolge artikel 8.10 van de huurovereenkomst en artikel 7:219 BW, en dat daartegenover de (enkele) verklaring van [C] onvoldoende gewicht in de schaal legt. [appellanten] hebben in dit verband met name gesteld dat niet zij, maar juist de buren, overlast veroorzaken. Dit betoog kan hun naar het oordeel van het hof echter niet baten, omdat zij hun stellingen in dit verband onvoldoende hebben onderbouwd. Zo hebben zij bijvoorbeeld niet vermeld om welke buren het zou gaan en wanneer welke incidenten zouden hebben plaatsgevonden. Bovendien staat vast dat [appellant sub 1] omtrent deze vermeende overlast van buren nimmer bij Rochdale en/of de politie enigerlei klacht heeft ingediend.

3.7.

Daar staat tegenover dat ook naar het oordeel van het hof voldoende aannemelijk is geworden dat vanuit het gehuurde met regelmaat overlast is veroorzaakt door derden die daar vanwege [appellant sub 1] in zijn aan- of afwezigheid hebben verbleven en voor de gedragingen van wie [appellant sub 1] ook dient in te staan ingevolge artikel 8.10 van de huurovereenkomst en artikel 7:219 BW. Het hof verwijst daartoe met name naar de (veelal onvoldoende weersproken) inhoud van de zogenoemde BOB-rapportage opgesteld door (medewerkers van) Rochdale (productie 10 bij inleidende dagvaarding), in het bijzonder naar de meldingen op 11 december 2013, 18 december 2013, 23 december 2013, 22 september 2014, 16 januari 2015 en 18 maart 2015, alsmede naar de inhoud van de door [D] ondertekende brieven aan Rochdale van 11 december 2013 en 30 december 2013 en de door [E] en [D] ondertekende brief aan Rochdale van 29 september 2015 (productie 11 bij inleidende dagvaarding). Voor zover [appellanten] zich in dit verband hebben beroepen op de verklaring van [C] , overweegt het hof dat [appellanten] bij gelegenheid van de pleidooien niet de bij memorie van antwoord (onder 4.6) door Rochdale geponeerde stelling hebben weersproken dat aan de verklaring van [C] dat zij geen geluidsoverlast ervaart, niet teveel waarde moet worden gehecht, omdat [C] slechthorend is en in de avonduren haar gehoorapparaat niet gebruikt. Voor zover [appellanten] bij gelegenheid van de pleidooien voor dit hof een beroep hebben gedaan op de verklaring van [F] dat ook zij geen geluidsoverlast ondervindt van [appellanten] , gaat het hof hieraan voorbij, reeds omdat bij die gelegenheid tevens voldoende aannemelijk is geworden dat de woning van [F] te ver van die van [appellanten] is verwijderd om veel gewicht aan haar verklaring toe te kennen.

3.8.

Het voorgaande brengt mee dat grief 1 faalt.

3.9.

De tweede grief bestrijdt de overweging van de kantonrechter (rov. 11) dat, kort gezegd, voldoende aannemelijk is geworden dat sprake is van onrechtmatige bewoning door [appellante sub 2] omdat het gehuurde aan [appellante sub 2] in gebruik is afgestaan, zonder dat daarvoor door Rochdale toestemming is verleend. [appellanten] hebben in dit verband aangevoerd dat Rochdale jegens hen geen beroep kan doen op artikel 8.7 van de algemene voorwaarden, omdat deze voorwaarden bij het sluiten van de huurovereenkomst niet aan [appellant sub 1] ter hand zijn gesteld en omdat de huurovereenkomst valt onder de werkingssfeer van Richtlijn 93/13/EEG van 5 april 1993 betreffende oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten. Voorts hebben zij aangevoerd dat het enkele feit dat [appellant sub 1] gedetineerd is geweest nog niet betekent dat hij zijn hoofdverblijf heeft opgegeven, althans dat sprake is van een gemeenschappelijke huishouding tussen [appellante sub 2] en [appellant sub 1] . Het hof overweegt in dit verband als volgt.

3.10.

Voorop dient te worden gesteld dat Rochdale tegenover [appellant sub 1] een beroep kan doen op artikel 8.7 van de algemene voorwaarden. [appellant sub 1] heeft blijkens artikel 6 van de huurovereenkomst verklaard onder meer de algemene voorwaarden te hebben ontvangen en van de inhoud kennis te hebben genomen. Krachtens artikel 157 lid 2 Rv levert deze verklaring tussen [appellant sub 1] en Rochdale dwingend bewijs op van de waarheid ervan. In het licht daarvan hebben [appellanten] hun daartegenover staande stellingen onvoldoende toegelicht. Daarmee is aannemelijk geworden dat [appellant sub 1] niet bevoegd was om zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van Rochdale – waarvan, naar tussen partijen in confesso is, geen sprake is geweest – het gehuurde geheel of gedeeltelijk onder te verhuren dan wel aan een of meer derden in gebruik af te staan, welk laatste verbod overigens ook al in artikel 7:244 BW is vervat. Dat artikel 8.7 van de huurovereenkomst nietig/vernietigbaar is vanwege het bepaalde in de zojuist genoemde Richtlijn, is onvoldoende aannemelijk geworden. Rochdale stelt zich op het standpunt dat [appellant sub 1] toerekenbaar tekortgeschoten is in de nakoming van de huurovereenkomst omdat hij in strijd met artikel 8.7 van de algemene voorwaarden het gehuurde aan in elk geval [appellante sub 2] in gebruik heeft gegeven. Aannemelijk is dat [appellante sub 2] al geruime tijd op het adres van het gehuurde staat ingeschreven en naar eigen zeggen de huurpenningen voldoet. Daarnaast verwijst het hof ook hier naar de (veelal onvoldoende weersproken) inhoud van de zogenoemde BOB-rapportage opgesteld door (medewerkers van) Rochdale (productie 10 bij inleidende dagvaarding), in het bijzonder naar de meldingen op 18 december 2013, 23 december 2013, 19 februari 2014, 22 september 2014, 31 oktober 2014, 12 februari 2015, 12 maart 2015, 17 maart 2015, 2 april 2015 en 6 mei 2015. Daarmee is voldoende aannemelijk geworden dat sprake is van onrechtmatige bewoning door in elk geval [appellante sub 2] , omdat [appellant sub 1] het gehuurde aan haar zonder toestemming in gebruik heeft gegeven. Daarbij neemt het hof in aanmerking dat vaststaat dat [appellant sub 1] gedurende het overgrote deel van de litigieuze huurperiode in detentie heeft gezeten en dat [appellant sub 1] bij Rochdale geen aanvraag voor huisbewaring door [appellante sub 2] heeft ingediend. Gelet op die langdurige periode van detentie kan evenmin sprake zijn geweest van een gemeenschappelijke huishouding tussen [appellant sub 1] en [appellante sub 2] , welke stelling ook anderszins onvoldoende concreet door [appellanten] is onderbouwd.

3.11.

Uit het voorgaande volgt dat ook grief 2 moet worden verworpen.

3.12.

Met hun derde grief verwijten [appellanten] de kantonrechter dat deze buiten de grenzen van de rechtsstrijd is getreden door te overwegen dat de opeenstapeling van overlast, onrechtmatig gebruik van het gehuurde en een betalingsachterstand in een bodemprocedure met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid zal leiden tot ontbinding van de huurovereenkomst. Volgens [appellanten] heeft Rochdale immers geen ontbinding van de huurovereenkomst maar ontruiming van het gehuurde gevorderd. Naar het oordeel van het hof mist deze grief in zoverre feitelijke grondslag dat de kantonrechter in de desbetreffende overweging (rov. 14) slechts tot uitdrukking heeft gebracht dat toewijzing van de vordering tot ontruiming van het gehuurde in de onderhavige kort geding-procedure verantwoord is omdat de rechter in de bodemprocedure met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid tot ontbinding van de huurovereenkomst – en dus, zo begrijpt het hof, tot ontruiming – zal concluderen. Ook het hof komt op grond van met name de onrechtmatige bewoning en de overlast – de betalingsachterstand is slechts subsidiair aangevoerd – via dezelfde redenering als door de kantonrechter gevolgd tot de conclusie dat ontruiming van het gehuurde aangewezen is. Voorshands kan niet worden geoordeeld dat de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, een in een bodemprocedure te vorderen ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt, zoals [appellanten] met een kennelijk beroep op artikel 6:265 lid 1 BW aanvoeren. De door [appellanten] in dit verband daartoe aangevoerde feiten en omstandigheden zijn onvoldoende om op grond van een dergelijke belangenafweging tot die conclusie te komen, reeds omdat die feiten en omstandigheden onvoldoende concreet zijn onderbouwd. Dit betekent dat grief 3 evenmin kan slagen.

3.13.

Voor zover [appellanten] met hun vierde grief (opnieuw) aanvoeren dat een belangenafweging niet tot een (geprognotiseerde) ontbinding en (thans) ontruiming kan leiden, en daarmee mede een beroep doen op de algemene belangenafweging die altijd aan de orde is in een geding op de voet van artikel 254 Rv, geldt ook hier dat de door hen in dit verband daartoe aangevoerde feiten en omstandigheden onvoldoende zijn om op grond daarvan tot een andere conclusie te komen, reeds omdat die feiten en omstandigheden ook hier – mede in het licht van wat Rochdale daar concreet tegenover heeft gesteld – onvoldoende concreet zijn onderbouwd. Het hof ziet voorts geen aanleiding een terme de graçe in de zin van artikel 7:280 BW te verlenen. Voor zover [appellanten] met hun beroep op een terme de graçe hebben bedoeld een langere termijn voor ontruiming te bewerkstelligen, kan het hof hen daarin niet volgen, reeds omdat sinds het verstekvonnis van 19 november 2015 alsmede het vonnis waarvan beroep zodanig veel tijd is verstreken dat zij zich voldoende op een mogelijke ontruiming van het gehuurde hebben kunnen voorbereiden. Ook grief 4 moet worden verworpen.

3.14.

De slotsom luidt dat het appel faalt en dat het vonnis waarvan beroep zal worden bekrachtigd. [appellanten] zullen als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten van het geding in hoger beroep.

4 De beslissing

Het hof:

bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;

veroordeelt [appellanten] in de proceskosten van het geding in hoger beroep en begroot die kosten, voor zover tot heden aan de kant van Rochdale gevallen, op € 718,= voor verschotten, op € 2.682,= voor salaris advocaat;

verklaart deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. D.J. van der Kwaak, R.J.M. Smit en L.R. van Harinxma thoe Slooten, en is in het openbaar uitgesproken op 24 mei 2016 door de rolraadsheer.