Gevonden zoektermen

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHAMS:2016:2007

Instantie
Gerechtshof Amsterdam
Datum uitspraak
24-05-2016
Datum publicatie
30-05-2016
Zaaknummer
200.170.416/01
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

Huur woonruimte; dringend eigen gebruik.

Verhuurster heeft dringend eigen gebruik onvoldoende aannemelijk gemaakt. Zij heeft onvoldoende gesteld omtrent de omvang van haar huidige woning en - in het licht van de vaststaande feiten waaruit een zekere financiële gegoedheid blijkt - haar stelling dat zij en haar partner geen financiële middelen hebben om een ander huis te kopen onvoldoende toegelicht. Bewijsaanbod wordt gepasseerd.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team I

zaaknummer : 200.170.416/01

rolnummer rechtbank Amsterdam : 3119099 CV EXPL 14-15771

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 24 mei 2016

inzake

[appellante] ,

wonend te [woonplaats] ,

appellante,

advocaat: mr. H.C. Bollekamp te Amsterdam,

tegen

1 [geintimeerde sub 1] ,

2. [geïntimeerde sub 2],

beiden wonend te [woonplaats] ,

geïntimeerden,

advocaat: mr. P.R. Worp te Amsterdam.

1 Het geding in hoger beroep

Appellante wordt hierna [appellante] genoemd. Geïntimeerden worden tezamen [geïntimeerden] genoemd en afzonderlijk [geintimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] .

[appellante] is bij dagvaarding van 18 mei 2015, hersteld bij exploten van 17 juni 2015, in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam (hierna: de kantonrechter) van 30 maart 2015, onder bovenvermeld rolnummer gewezen tussen [appellante] als eiseres in conventie/verweerster in reconventie en [geïntimeerden] als gedaagden in conventie/eisers in reconventie.

Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:

- memorie van grieven, met producties;

- memorie van antwoord, met producties;

- akte van [appellante] .

Ten slotte is arrest gevraagd.

[appellante] heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en de vorderingen van [appellante] alsnog zal toewijzen, met beslissing over de proceskosten.

[geïntimeerden] hebben geconcludeerd tot bekrachtiging, met, uitvoerbaar bij voorraad, beslissing over de proceskosten, waaronder de nakosten.

Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.

2 Feiten

De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder “Feiten en omstandigheden” feiten vastgesteld die hij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof tot uitgangspunt.

Voor zover in hoger beroep relevant zijn de feiten de volgende:

2.1

[geïntimeerde sub 2] woont sinds 1956 samen met haar moeder en sinds 1970 (ook) samen met haar partner [geintimeerde sub 1] in de woning aan de [adres 1] (hierna: het gehuurde). Vanaf 1992 huurden [geïntimeerden] het gehuurde van het Rooms Katholieke Armenkantoor.

2.2

Het gehuurde is 175 m2 groot en de huur bedraagt thans € 394,75 per maand.

2.3

[geïntimeerden] zijn sinds 1993 eigenaar van het pand aan de [adres 2] , bestaande uit vier bouwlagen van elk ongeveer 25m2. [geïntimeerde sub 2] drijft op de begane grond een winkel.

2.4

[appellante] heeft in juli 1997 het gehele pand aan de [adres 3] , bestaande uit een souterrain, beletage en drie bovengelegen woningen (waaronder het gehuurde) voor € 340.335,16 gekocht en is vervolgens zelf op de beletage gaan wonen.

2.5

[appellante] heeft op 1 juni 2006 het souterrain voor € 595.000,00 verkocht.

2.6

Op 1 maart 2007 heeft [appellante] samen met haar echtgenoot het kantoorpand aan de [adres 4] gekocht voor € 2.350.000,00. Zij is daar later met haar echtgenoot en drie minderjarige kinderen gaan wonen.

2.7

Op 1 oktober 2007 heeft [appellante] de beletage aan de [adres 3] verkocht voor € 1.160.000,00.

2.8

De gemachtigde van [appellante] heeft [geïntimeerden] bij brief van
14 november 2013 meegedeeld dat [appellante] voornemens is de huurovereenkomst met [geïntimeerden] wegens dringend eigen gebruik op te zeggen. [geïntimeerden] zijn uitgenodigd hun persoonlijke omstandigheden met [appellante] te bespreken om te bekijken waaraan passende vervangende woonruimte moet voldoen.

2.9

[geïntimeerden] hebben daarop bij brief van 12 december 2013 meegedeeld niet bereid te zijn het gehuurde vrijwillig te verlaten.

2.10

Op 3 januari 2014 hebben [appellante] en haar echtgenoot het pand aan de [adres 4] voor € 2.937.500,00 verkocht.

2.11

[appellante] woont thans met haar gezin in een woning in [plaats] te Amsterdam.

2.12

[appellante] heeft bij brief van 7 april 2014 aan [geïntimeerden] de huur opgezegd tegen 31 oktober 2014. In deze brief staat onder meer:

“Namens cliënte zeg ik u hierdoor de huur van de woning plaatselijk bekend [adres 1] alhier op (…).

Deze huuropzegging geschiedt met inachtneming van de maximale opzeggingstermijn van 6 maanden, dus tegen 31 oktober 2014.

Deze opzegging geschiedt op grond van het feit dat cliënte (en haar gezin) het verhuurde zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik, dat van haar, haar belang en uw belang naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt verlengd, terwijl tevens blijkt en is gebleken dat u andere passende woonruimte kan verkrijgen c.q. heeft kunnen verkrijgen. Een en ander zoals bedoeld in artikel 7:274 lid 1 sub c BW.”

2.13

[geïntimeerden] hebben niet met de beëindiging van de huur ingestemd.

3 Beoordeling

3.1

In dit geding vordert [appellante] de huurovereenkomst met [geïntimeerden] te ontbinden en [geïntimeerden] te veroordelen het gehuurde te ontruimen. [appellante] stelt het gehuurde dringend nodig te hebben voor eigen gebruik. [geïntimeerden] hebben de vorderingen gemotiveerd bestreden.

3.2

De kantonrechter heeft geoordeeld dat [appellante] onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt dat zij het gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik. Zij heeft, aldus de kantonrechter, onvoldoende concrete onderbouwing aangedragen om tot dit oordeel te kunnen komen. De vorderingen van [appellante] zijn daarom afgewezen.

3.3

[appellante] komt met vijf grieven op tegen de beslissing van de kantonrechter. De grieven strekken ertoe dat de vorderingen van [appellante] alsnog worden toegewezen en kunnen gezamenlijk worden besproken.

3.4

Het hof zal allereerst ingaan op de vraag of sprake is van dringend eigen gebruik door [appellante] . [appellante] heeft in dit kader naar voren gebracht dat er voor haar en haar gezin (bestaande uit de beide partners en drie minderjarige kinderen van, ten tijde van de memorie van grieven, 6, 10 en 12 jaar) geen andere woning beschikbaar is. Het gezin beschikt, aldus [appellante] , sinds de verkoop van de woning aan de [adres 4] niet meer over een eigen woning en zij en haar partner hebben geen financiële middelen om een ander huis te kopen. Het gezin woont tijdelijk in de gehuurde woning van de vriendin van de vader van [appellante] (hierna: de vader), welke vriendin vaak maar niet altijd bij de vader verblijft. Volgens [appellante] betreft het een driekamerwoning, bestaande uit een woonkamer en twee slaapkamers. Verder heeft [appellante] in hoger beroep haar financiële situatie nader uit de doeken gedaan. Zo heeft zij het verloop van de verschillende aan- en verkopen van onroerend goed in eerdere jaren beschreven en aanvullende inkomensgegevens van haar en haar partner overgelegd.

3.5

[geïntimeerden] hebben de stellingen van [appellante] gemotiveerd bestreden. Zij hebben betoogd dat de woningen in het blok waar [appellante] momenteel met haar gezin woont doorgaans zeer ruim van opzet zijn en dat, voor zover al sprake is van een driekamerwoning, de slaapkamers ruim genoeg zijn om drie kinderen in te huisvesten. Voorts betwisten zij dat de woning door de vriendin van de vader wordt gehuurd, ter onderbouwing waarvan zij wijzen op het feit dat de vader in Spanje verblijft en een naamplaatje op de deur van de desbetreffende woning enkel de naam [X] (de vader) vermeldt. Ten slotte hebben [geïntimeerden] er, onder meer, op gewezen dat [appellante] weliswaar financiële gegevens heeft overgelegd, maar ten aanzien van de inkomensgegevens enkel de gegevens van 2011, 2012 en 2013 van haarzelf en van 2013 van haar echtgenoot in het geding heeft gebracht.

3.6

Het hof is van oordeel dat [appellante] onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt dat zij het gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik.

3.7

In de eerste plaats heeft [appellante] onvoldoende gesteld omtrent de (omvang van de) woning waarin zij thans met haar gezin verblijft. Het had op haar weg gelegen een plattegrond van de woning (of andere bescheiden waaruit de omvang van de woning zou kunnen worden afgeleid) over te leggen, omdat [geïntimeerden] reeds in eerste aanleg naar voren hebben gebracht dat de woningen in het desbetreffende blok in het algemeen zeer ruim van opzet zijn en een plattegrond (of die andere bescheiden) zou kunnen uitwijzen hoe ruim de woning feitelijk is en daarmee in hoeverre de woning geschikt is voor een gezin van vijf personen. Daarnaast is onduidelijk of de woning inderdaad wordt gehuurd door de vriendin van de vader en dat [appellante] en haar gezin deze woning slechts tijdelijk kunnen gebruiken. Eveneens in eerste aanleg (productie 7 bij conclusie van antwoord in conventie en conclusie van eis in reconventie) hebben [geïntimeerden] een productie overgelegd waaruit blijkt dat een naamplaatje van de vader op de deur van de woning is aangebracht. [appellante] is hier noch in eerste aanleg noch in hoger beroep nader op ingegaan, anders dan met een herhaling van haar stelling dat de woning wordt gehuurd door de vriendin van haar vader. Ten slotte heeft [appellante] ook onvoldoende onderbouwd dat de woning, zoals zij stelt, haar tijdelijk in (mede)gebruik is gegeven door de bedoelde vriendin. Zo had het op haar weg gelegen nader in te vullen om wat voor periode het gaat en een (huur)contract of ander bewijs van het tijdelijk (mede)gebruik over te leggen waaruit dit zou kunnen blijken.

3.8

In de tweede plaats heeft [appellante] haar stelling dat zij en haar partner geen financiële middelen hebben om een ander huis te kopen in het licht van de vaststaande feiten waaruit van een zekere financiële gegoedheid van [appellante] en/of haar partner blijkt, onvoldoende toegelicht, hetgeen eveneens wel op haar weg had gelegen.
In hoger beroep heeft [appellante] het verloop van de verschillende aan- en verkopen van haar onroerend goed in eerdere jaren nader beschreven. Ook heeft zij in hoger beroep de aangiften inkomstenbelasting van zichzelf en haar partner voor 2013 overgelegd en verwezen naar haar in eerste aanleg reeds overgelegde beslastingaanslagen over 2011 en 2012. Voorts heeft zij gedeponeerde stukken van een besloten vennootschap met betrekking tot het boekjaar 2013 overgelegd uit welke vennootschap zij en haar partner hun salaris genoten. Het hof is het met [appellante] eens dat het peilmoment voor de vraag of een beroep op dringend eigen gebruik gerechtvaardigd is het moment is waarop de huur wordt opgezegd en de relevante verwikkelingen die zich daarna hebben voorgedaan. [appellante] had echter niet mogen volstaan met slechts het overleggen van de aangiften inkomstenbelasting van 2013 zonder enig verder inzicht te bieden in de (huidige) inkomens- en vermogenspositie van zowel zichzelf als haar partner, (mede) met wie zij immers kennelijk een gezin vormt en wiens financiële positie dan ook relevant is voor de beantwoording van de vraag of zij het gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik. Immers, die dringendheid zal minder groot zijn naarmate de partner van [appellante] over meer middelen beschikt om een voor het gezin geschikte andere woning te kopen of te huren.

3.9

Op grond van het voorgaande is het hof van oordeel dat [appellante] , tegenover de gemotiveerde betwisting door [geïntimeerden] , onvoldoende feiten en omstandigheden heeft gesteld om te kunnen worden toegelaten tot het bewijs van haar stellingen en zal het daarom haar bewijsaanbod passeren.

3.10

De conclusie is dat de grieven, wat daarvan verder zij, op grond van het onder 3.7 en 3.8 overwogene niet kunnen leiden tot vernietiging van het bestreden vonnis en toewijzing van de vorderingen. Het vonnis waarvan beroep zal dan ook worden bekrachtigd. [appellante] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden verwezen in de kosten van het geding in hoger beroep.

4 Beslissing

Het hof:

bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;

veroordeelt [appellante] , uitvoerbaar bij voorraad, in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [geïntimeerden] begroot op € 311,= aan verschotten en € 894,= voor salaris en op € 131,= wegens nasalaris van de advocaat, te vermeerderen met € 68,= voor nasalaris van de advocaat en met de kosten van het betekeningsexploot, ingeval niet binnen veertien dagen is voldaan aan de bij dit arrest uitgesproken kostenveroordeling en betekening van dit arrest heeft plaatsgevonden.

Dit arrest is gewezen door mrs. J.E. Molenaar, R.J.M. Smit en H.J.M. Boukema en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 24 mei 2016.