Feedback

Gevonden zoektermen

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHAMS:2016:1723

Instantie
Gerechtshof Amsterdam
Datum uitspraak
26-04-2016
Datum publicatie
10-05-2016
Zaaknummer
200.157.063/01
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

Kan de bank een beroep doen op een taxatierapport van een makelaar dat niet in haar opdracht is gemaakt?

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
RF 2016/64
RVR 2016/74
NTHR 2016, afl. 4, p. 227
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team I

zaaknummer : 200.157.063/01

zaak- rolnummer rechtbank Amsterdam: 482724/HA ZA 11-465

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 26 april 2016

inzake

SNS BANK N.V.,

gevestigd te Utrecht,

appellante,

advocaat: mr. F.P. Richel te Utrecht,

tegen:

[X] B.V.,

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

geïntimeerde,

advocaat: mr. C.J.J.C. Arnouts te Amsterdam.

1 Het geding in hoger beroep

Partijen worden hierna SNS en [X] genoemd.

SNS is bij dagvaarding van 29 augustus 2014 in hoger beroep gekomen van vonnissen van de rechtbank Amsterdam van 11 januari 2012, 25 juli 2012 en 4 juni 2014, onder bovenvermeld zaak- en rolnummer gewezen tussen SNS als eiseres en [X] als gedaagde.

Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:

- memorie van grieven, met producties;

- memorie van antwoord, met producties.

Partijen hebben de zaak ter zitting van 8 februari 2016 doen bepleiten door hun advocaten, ieder aan de hand van pleitnotities die zijn overgelegd. Beide partijen hebben nog producties in het geding gebracht.

Ten slotte is arrest gevraagd.

SNS heeft geconcludeerd dat het hof de bestreden vonnissen zal vernietigen en - uitvoerbaar bij voorraad - [X] alsnog zal veroordelen tot betaling van

€ 494.342,90, met wettelijke rente, met beslissing over de proceskosten, met nakosten en wettelijke rente.

[X] heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van de bestreden vonnissen, met - uitvoerbaar bij voorraad - beslissing over de proceskosten, met nakosten en wettelijke rente.

Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.

2 Feiten

De rechtbank heeft in het in deze zaak gewezen tussenvonnis van 11 januari 2012 onder 2.1 tot en met 2.8 de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt.

3 Beoordeling

3.1.

Het gaat in deze zaak om het volgende:

3.1.1 (

De rechtsvoorganger van) [X] heeft in opdracht van [Y]

B .V. (hierna: [Y] ) het bedrijfspand met ondergrond, erf en verder aanbehoren gelegen aan de [adres] (hierna ook: het bedrijfspand) getaxeerd. Het desbetreffende taxatierapport dateert van 7 januari 2003 (hierna: het taxatierapport).

3.1.2.

Het taxatierapport vermeldt, voor zover van belang, het volgende:

“(…)

1.2

OMSCHRIJVING OBJECT

Het bedrijfspand met ondergrond, erf en verder aanbehoren.

1.3

PLAATSELIJK BEKEND

[adres]

(…)

1.6

DOEL VAN DE TAXATIE

Opdrachtgever wenst inzicht te verkrijgen in de onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik, de executiewaarde vrij van huur en gebruik, alsmede de economische huurwaarde van het bedrijfspand met bijbehorende grond in verband met financiering voor eventuele aankoop van het object.

Uitgangspunten

Met inachtneming van de in dit rapport opgenomen uitgangspunten, becijfering en/of toelichting op de waardebepaling (zie hoofdstuk 2.7), specificaties en bijlagen, welke een onverbrekelijk geheel vormen, worden aan het hiervoor genoemde object de navolgende waarde(n) toegekend:

- Onderhandse verkoopwaarde

vrij van huur en gebruik € 2.500.000,-- (...)

- Executiewaarde

vrij van huur en gebruik € 2.150.000,-- (…)

Deze waardering is mede tot stand gekomen na het object te hebben opgenomen en rekening houdend met:

- prijspeil per datum opname, zijnde 19 december 2002;

- stand, ligging en bestemming;

(…)

- het huidige gebruik;

(…)

Voor de goede orde wordt vermeld, dat dit taxatierapport uitsluitend bestemd is om te worden gebruikt door de opdrachtgever en dat door ondergetekende(n) geen verantwoordelijkheid wordt aanvaard bij gebruik door derden, tenzij met schriftelijke toestemming onzerzijds. Met betrekking tot deze taxatie zijn wij aansprakelijk tot maximaal het bedrag waartoe wij op basis van onze beroepsaansprakelijkheid zijn verzekerd.

(…)”

3.1.3.

[Y] heeft het taxatierapport ter verkrijging van financiering aan SNS verstrekt. SNS heeft geen toestemming gevraagd aan [X] om het taxatierapport te gebruiken.

3.1.4.

SNS heeft bij overeenkomst van 10 oktober 2003 aan [Y] een

kredietfaciliteit verstrekt tot een bedrag van € 2.250.000,--. De overeenkomst bepaalt dat de kredietfaciliteit wordt verstrekt ter financiering van het bedrijfspand, ter herfinanciering van de faciliteit van [Y] bij ABN Amro Bank en ter financiering van werkkapitaal. Verder bepaalt de overeenkomst dat tot zekerheid van terugbetaling van de kredietfaciliteit diverse persoonlijke en zakelijke zekerheden aan SNS worden verstrekt, waaronder een recht van eerste hypotheek op het bedrijfspand.

3.1.5.

[Y] heeft het bedrijfspand, dat zij reeds huurde, door uitoefening van een in de huurovereenkomst opgenomen koopoptie gekocht voor een bedrag van

€ 1.815.120,90 en voor dezelfde prijs doorverkocht aan [Z] B.V. (hierna: [Z] ). Op 23 oktober 2003 is het bedrijfspand aan [Z] geleverd en is ten gunste van SNS een recht van eerste hypotheek op het bedrijfspand gevestigd.

3.1.6.

Vanaf 2005 heeft [Y] verzuimd om (tijdig) aan haar

betalingsverplichting jegens SNS te voldoen, hetgeen heeft geleid tot opzegging van de kredietfaciliteit per 5 oktober 2006. [Y] is bij vonnis van de rechtbank Utrecht van 6 maart 2007 in staat van faillissement verklaard.

3.1.7.

SNS heeft getracht het bedrijfspand executoriaal te verkopen door middel van een veiling op 5 oktober 2007. Het hoogste bod op deze veiling was € 700.000,--, welk bod door SNS niet is geaccepteerd. Nadien heeft SNS het pand onderhands verkocht voor een bedrag van € 1.170.000,--. Op 1 augustus 2008 is het bedrijfspand aan de nieuwe eigenaren geleverd.

3.2.

De rechtbank heeft geoordeeld dat de taxateurs van [X] niet de zorg van een redelijk bekwaam en redelijk handelend taxateur in acht hebben genomen, maar dat SNS onvoldoende heeft onderbouwd dat zij schade heeft geleden door de onrecht-matige daad van [X] . De rechtbank heeft de vordering van SNS afgewezen en haar veroordeeld in de proceskosten.

Tegen deze beslissing en de daaraan ten grondslag gelegde motivering komt SNS met haar grieven op.

3.3.

Het hof ziet aanleiding om eerst het door [X] , in eerste aanleg gevoerde maar verworpen en in hoger beroep gehandhaafde verweer inzake de in het taxatierapport opgenomen bepaling dat het rapport uitsluitend bestemd is om te worden gebruikt door de opdrachtgever en dat geen verantwoordelijkheid wordt aanvaard door gebruik door derden te behandelen.

Opdrachtgever van het rapport was [Y] . SNS heeft de stelling van [X] niet weersproken, waardoor die vaststaat, dat ten tijde van het opmaken van het taxatierapport SNS nog niet in beeld was. De offerte van SNS inzake de onderhavige kredietfaciliteit dateert van 10 oktober 2003. Daarbij is zij afgegaan op het taxatierapport van 7 januari 2003. Zij heeft echter daarvoor geen (schriftelijke) toestemming gevraagd aan [X] , zoals uitdrukkelijk in het rapport is vermeld. Bovendien was hiervoor des te meer aanleiding nu het rapport ten tijde van de offerte negen maanden oud was. Het had op de weg van SNS gelegen in het kader van de verlangde zorgvuldigheid met het oog op de belangen van [Y] om bij [X] te informeren of het tijdsverloop aanleiding gaf om de opgegeven waardes in het taxatierapport bij te stellen.

Dat [X] onbetwist heeft gesteld dat de onderhavige bepaling beschouwd moet worden als een exoneratiebeding en volgens SNS de redelijkheid en billijkheid een beroep hierop in de weg staan, kan SNS niet baten. Uitgaande van deze uitleg door partijen, komt dit beding erop neer dat [X] aansprakelijkheid voor schade ten gevolge van fouten in het taxatierapport ten opzichte van derden uitsluit, tenzij deze derden met haar schriftelijke toestemming het taxatierapport hebben gebruikt. SNS heeft deze toestemming echter niet gevraagd. Feiten of omstandigheden die er desondanks toe zouden kunnen leiden dat het beroep van [X] op dit beding naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is, zijn niet gesteld of gebleken. Dat SNS zich niet als derde heeft beschouwd, gelet op het doel van de taxatie, te weten waarbepaling ten behoeve van de financiering van de aankoop van het bedrijfspand, zoals zij stelt, kan haar niet baten. Opdrachtgever was namelijk [Y] en niet SNS, die ten tijde van het opmaken van het taxatierapport ook nog niet in beeld was, zodat reeds daarom SNS in redelijkheid niet anders is te beschouwen dan als derde.

3.4.

SNS heeft tijdens het pleidooi in hoger beroep betoogd dat “banken vanaf 2001 er niet meer op bedacht (behoefden) te zijn dat NVM makelaars de aansprakelijkheid ten opzichte van banken beperkten; vanaf 2001 was in het Contactorgaan Hypothecaire Financiers na overleg met NVM taxateurs overeengekomen dat taxateurs hun aansprakelijkheid ten opzichte van financiële instellingen niet beperkten voor schendingen van de zorgvuldigheid van het opstellen van taxatierapportages.” SNS heeft deze stelling niet feitelijk en concreet onderbouwd met stukken waaruit de in het Contactorgaan Hypothecair Financiers gemaakte afspraak met betrekking tot bedrijfspanden blijkt. Nu [X] dit verweer tijdens het pleidooi gemotiveerd heeft betwist, wordt deze stelling als niet (voldoende) concreet en feitelijk onderbouwd gepasseerd, nog daargelaten het antwoord op de vraag of deze vermeende afspraak [X] jegens SNS zou hebben gebonden.

3.5.

Uit het voorgaande volgt dat de vordering tot betaling van schadevergoeding reeds faalt vanwege het geslaagde beroep op het onderhavige ‘exoneratiebeding’. SNS heeft daarom geen belang meer bij behandeling van haar grieven. Het vonnis waarvan beroep zal worden bekrachtigd. SNS zal als in het ongelijk gestelde partij worden verwezen in de kosten van het geding in hoger beroep.

4 Beslissing

Het hof:

bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;

veroordeelt SNS in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [X] begroot op € 5.114,-- aan verschotten en € 11.685,-- voor salaris en op € 131,-- voor nasalaris, te vermeerderen met € 68,-- voor nasalaris en met de kosten van het betekeningsexploot, ingeval niet binnen veertien dagen is voldaan aan de bij dit arrest uitgesproken veroordeling en betekening van dit arrest heeft plaatsgevonden, een en ander te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 14 dagen na betekening van dit arrest tot aan de dag der algehele voldoening;

verklaart deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. J.W.M. Tromp, J.F. Aalders en J.M. de Jongh en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 26 april 2016.