Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHAMS:2016:1626

Instantie
Gerechtshof Amsterdam
Datum uitspraak
26-04-2016
Datum publicatie
02-05-2016
Zaaknummer
200.168.701/01
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

Geschil ligging perceelsgrenzen. Uitleg leveringsakte. Gevolg van die uitleg is dat de wederpartij van appellant onbevoegd een gedeelte van het perceel te leveren, welke onbevoegdheid niet voortvloeit uit de ongeldigheid van de overdracht aan die wederpartij. De bescherming van artikel 3:88 BW is daarom niet op appellant van toepassing, ook als zijn goede trouw kan worden verondersteld.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

arrest

___________________________________________________________________ _ _

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team I

zaaknummer : 200.168.701/01

zaak/rolnummer rechtbank Noord-Holland : C/14/151292 / HA ZA 14-11

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 26 april 2016

inzake

1 [appellant sub 1] ,

2. [appellante sub 2] ,

beiden wonende te [woonplaats 1] ,

appellanten,

advocaat: mr. K. Dirlik te Alkmaar,

tegen:

1 [geïntimeerde sub 1] ,

2. [geïntimeerde sub 2] ,

beiden wonende te [woonplaats 2] ,

geïntimeerden,

advocaat: mr. L.F. Waalkes te Hoorn.

1 Het geding in hoger beroep

Partijen worden hierna (in enkelvoud) [appellant sub 1] en [geïntimeerde sub 2] genoemd.

[appellant sub 1] is bij dagvaarding van 5 januari 2015 in hoger beroep gekomen van de vonnissen van de rechtbank Noord-Holland, locatie Alkmaar, van 5 maart 2014 en 15 oktober 2014, onder bovenvermeld zaak/rolnummer gewezen tussen [appellant sub 1] als eiser in conventie, verweerder in reconventie en [geïntimeerde sub 2] als gedaagde in conventie, eiser in reconventie.

Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:

- memorie van grieven, met een productie;

- memorie van antwoord.

Partijen hebben de zaak ter zitting van 15 maart 2016 doen bepleiten door hun voornoemde advocaten, ieder aan de hand van pleitnotities die zijn overgelegd. Bij deze geleenheid heeft [appellant sub 1] zijn eis verminderd.

Ten slotte is arrest gevraagd.

[appellant sub 1] heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden eindvonnis zal vernietigen en - uitvoerbaar bij voorraad - alsnog zijn vorderingen zal toewijzen, met beslissing over de proceskosten, met rente.

[geïntimeerde sub 2] heeft geconcludeerd tot bekrachtiging, met beslissing over de proceskosten.

Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.

2 Feiten

2.1

De rechtbank heeft in het bestreden eindvonnis onder 2.1 tot en met 2.8 de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt. Samengevat en waar nodig aangevuld met andere feiten die zijn gebleken uit de niet (voldoende) weersproken stellingen van partijen, komen de feiten neer op het volgende.

2.1.1.

[geïntimeerde sub 2] was eigenaar van een perceel grond aan [adres] , kadastraal bekend als gemeente [gemeente] , sectie [sectie ] , nummer [nummer 1] (hierna: perceel [nummer 1] ). In november 2007 heeft [geïntimeerde sub 2] een gedeelte van dat perceel verkocht aan een zekere [X] . Ten tijde van die verkoop hebben [geïntimeerde sub 2] en [X] het verkochte omschreven als:

“een perceel grond door de gemeente [gemeente] bestemd met woonbestemming, gelegen aan [adres] , met de thans aanwezige kassen-fundering, uitmakende een ter plaatse kennelijk afgepaald en aangeduid gedeelte inclusief de halve sloot –ter grootte van ongeveer dertig are- van het perceel kadastraal bekend gemeente [gemeente] , sectie [sectie ] , nummer [nummer 1] , ter zodanige grootte als zal blijken na opmeting vanwege de Dienst van het Kadaster en de Openbare Registers, waarbij de erfgrens door het midden van de sloot loopt.”

2.1.2.

De sloot waarnaar in de koopovereenkomst tussen [geïntimeerde sub 2] en [X] wordt verwezen is een (min of meer rechte) sloot die haaks op de openbare weg staat en die, tot de plek waar deze sloot destijds ophield, het perceel van [geïntimeerde sub 2] afscheidt van het aan [X] verkochte perceel.

2.1.3.

Op 20 december 2007 heeft [geïntimeerde sub 2] het Kadaster verzocht perceel [nummer 1] te splitsen teneinde een nieuw perceelnummer te krijgen. [geïntimeerde sub 2] heeft daarbij aan het Kadaster opgave gedaan van de maatvoering van het perceel. Vervolgens heeft het Kadaster, zonder dat het af te splitsen perceel is uitgemeten, overeenkomstig de door [geïntimeerde sub 2] opgegeven maten een perceel afgesplitst. Dat afgesplitste perceel is kadastraal bekend als gemeente [gemeente] , sectie [sectie ] , nummer [nummer 2] (hierna: perceel [nummer 2] ).

2.1.4.

Op 3 januari 2008 hebben [geïntimeerde sub 2] en [X] uitvoering gegeven aan hun koopovereenkomst en heeft [geïntimeerde sub 2] “het verkochte” geleverd aan [X] . De te leveren zaak is in de notariële akte van levering omschreven als volgt:

OMSCHRIJVING REGISTERGOED

Een perceel grond door de gemeente [gemeente] bestemd met woonbestemming, gelegen aan [adres] , met de thans aanwezige kassen-fundering, kadastraal bekend gemeente [gemeente] , sectie [sectie ] , nummer [nummer 2] , afkomstig van het vervallen perceel kadastraal bekend gemeente [gemeente] , sectie [sectie ] , nummer [nummer 1] , groot vierendertig are vijfenveertig centiare;

Hierna aangeduid als “ het verkochte ”.

INSCHRIJVING KOOP

(…)

Ten tijde van het aangaan van de koopovereenkomst was het verkochte bekend als:

een perceel grond door de gemeente [gemeente] bestemd met woonbestemming, gelegen aan [adres] , met de thans aanwezige kassen-fundering, uitmakende een ter plaatse kennelijk afgepaald en aangeduid gedeelte inclusief de halve sloot –ter grootte van ongeveer dertig are- van het perceel kadastraal bekend gemeente [gemeente] , sectie [sectie ] , nummer [nummer 1] , ter zodanige grootte als zal blijken na opmeting vanwege de Dienst van het Kadaster en de Openbare Registers, waarbij de erfgrens door het midden van de sloot loopt.

Op twintig december tweeduizend zeven heeft de verwerking ten kantore van de Dienst voor het Kadaster en de Openbare Registers in Nederland plaatsgevonden van de kadastrale uitmeting en verticale splitsing van het kadastrale perceel, kadastraal bekend gemeente [gemeente] , sectie [sectie ] nummer [nummer 1] , onder toekenning aan het verkochte van de kadastrale aanduiding gemeente [gemeente] , sectie [sectie ] nummer [nummer 2] (…)

2.1.5.

Op enig moment na de levering van perceel [nummer 2] aan [X] heeft [geïntimeerde sub 2] de hiervoor genoemde sloot doorgetrokken in een min of meer rechte lijn naar de achterzijde van de percelen.

2.1.6.

Blijkens een notariële akte van die datum heeft [X] op 1 december 2011 aan [appellant sub 1] geleverd:

LEVERING

Ter uitvoering van de koopovereenkomst levert verkoper bij deze aan koper, die bij deze aanvaardt, ieder voor de onverdeelde helft:

OMSCHRIJVING REGISTERGOED

het perceel bouwterrein, gelegen tussen [adres] , kadastraal bekend gemeente [gemeente] sectie [sectie ] nummer [nummer 2] , groot vierendertig are vijfenveertig centiare (afkomstig van het perceel kadastraal bekend gemeente [gemeente] sectie [sectie ] nummer [nummer 1] ),

hierna aangeduid met “het verkochte”.”

2.1.7.

Naar aanleiding van de bouwplannen die [appellant sub 1] heeft gemaakt, is het [appellant sub 1] gebleken dat de kadastrale grens van de percelen [nummer 1] en [nummer 2] niet is gelegen in de sloot die de percelen van [geïntimeerde sub 2] en [appellant sub 1] scheidt, maar voorbij de sloot, namelijk op het perceel dat door [geïntimeerde sub 2] wordt gebruikt.

2.1.8.

Vervolgens heeft [appellant sub 1] jegens [geïntimeerde sub 2] aanspraak gemaakt op het gebruik van het gehele perceel. Bij brief d.d. 20 juni 2013 heeft (de advocaat van) [appellant sub 1] aan [geïntimeerde sub 2] meegedeeld dat [geïntimeerde sub 2] onrechtmatig inbreuk maakt op de eigendomsrechten van [appellant sub 1] door op onjuiste wijze de eerdergenoemde sloot tussen de twee percelen te verlengen en [geïntimeerde sub 2] gesommeerd op eigen kosten de sloot te dempen of te verleggen, zodat [appellant sub 1] weer ten volle en onbelast van zijn eigendom gebruik kan maken.

3. Beoordeling

3.1

In dit geding heeft [appellant sub 1] samengevat en, voor zover na de eisvermindering bij pleidooi in hoger beroep nog van belang, gevorderd dat de rechtbank, bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad verklaart voor recht dat het perceel [nummer 2] in zijn geheel (inclusief de eerder genoemde sloot ad 100 meter en zoals beschreven, getekend en getoond in producties 1 tot en met 5 bij de dagvaarding) eigendom is van [appellant sub 1] , met veroordeling van [geïntimeerde sub 2] in de kosten van dit geding, te vermeerderen met de wettelijke rente over de proceskosten vanaf 14 dagen na betekening van het vonnis tot aan de dag van algehele voldoening.

3.2

[geïntimeerde sub 2] heeft een vordering in reconventie ingediend. Deze luidt dat de rechtbank, zo mogelijk bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:

I. verklaart voor recht ex artikel 5:47 Burgerlijk Wetboek (BW) dat de erfgrens tussen het perceel van [appellant sub 1] en het perceel van [geïntimeerde sub 2] ligt in het midden van de sloot die beide percelen van elkaar scheidt, dan wel enige andere verklaring voor recht verstrekt of voorziening treft door de rechtbank in goede justitie te bepalen;

II. [appellant sub 1] hoofdelijk veroordeelt tot medewerking aan kadastrale vastlegging van de kadastrale grens conform het onder I gevorderde binnen een maand na dit vonnis, voor beide kosten, op straffe van een dwangsom van € 1.000,-- voor elke dag waarop [appellant sub 1] daarmee geheel of gedeeltelijk in gebreke blijft, dan wel enige andere voorziening treft, door de rechtbank in goede justitie te bepalen,

met veroordeling van [appellant sub 1] in de proceskosten en de nakosten.

3.3

De rechtbank heeft de vorderingen van [appellant sub 1] afgewezen en die van [geïntimeerde sub 2] toegewezen. Daartoe werd overwogen dat het in de onderhavige zaak gaat om de vraag wat de omvang van het perceel is dat [X] aan [appellant sub 1] heeft geleverd: het gehele perceel [nummer 2] (dat volgens de kadastrale tekening zich uitstrekt voorbij de sloot) of een gedeelte van perceel [nummer 2] (namelijk tot het midden van de sloot). Uit de akte van levering tussen [X] en [appellant sub 1] volgt onomwonden dat [X] het gehele perceel [nummer 2] aan [appellant sub 1] heeft geleverd. De vraag is of [X] daartoe bevoegd was. Bij beantwoording van die vraag komt het, aldus de rechtbank, aan op de uitleg van de leveringsakte van [geïntimeerde sub 2] aan [X] en de in die akte tot uitdrukking gebrachte partijbedoeling, die moet worden afgeleid uit de in deze notariële akte opgenomen, naar objectieve maatstaven in het licht van de gehele inhoud van de akte, uit te leggen omschrijving van de over te dragen onroerende zaak. Uit de in die akte gebruikte bewoordingen (zoals weergegeven in rov. 2.1.4), die overeenstemmen met de koopovereenkomst tussen [geïntimeerde sub 2] en [X] , moet volgens de rechtbank worden afgeleid dat de perceelgrens tussen beide percelen het midden van de sloot was. [X] heeft het gedeelte van perceel [nummer 2] dat voorbij de helft van de sloot loopt dus niet verkocht en geleverd gekregen en was daarom niet bevoegd dat gedeelte aan [appellant sub 1] te leveren. Het beroep van [appellant sub 1] op goede trouw en op de bescherming van artikel 3:26 BW faalt. Voor zover dat beroep is gebaseerd op (een fout in) de kadastrale kaart, blijkt uit de Kadasterwet dat kadastrale kaarten niet worden ingeschreven, zodat het kadaster geen fouten bevat. In het kadaster is voorts wel de notariële leveringsakte ingeschreven maar die is, hoewel niet eenduidig, niet fout. Aldus, samengevat, de rechtbank.

3.4

Tegen deze beslissingen en de daaraan ten grondslag gelegde motivering komt [appellant sub 1] in appel op.

3.5

Grief I is gericht tegen het oordeel van de rechtbank dat [X] , uitgaand van de bewoordingen van de leveringsakte van 1 december 2011, mogelijk meer aan [appellant sub 1] heeft geleverd dan waartoe hij bevoegd was, namelijk het gedeelte van perceel [nummer 2] dat voorbij de helft van de sloot loopt, en dat als uitgangspunt geldt dat [appellant sub 1] van dat gedeelte dus geen eigenaar is geworden. [appellant sub 1] heeft er in dat verband op gewezen dat ook in de objectieve uitleg van de onder 2.1.4 genoemde leveringsakte tussen [geïntimeerde sub 2] en [X] die de rechtbank (terecht) heeft gehanteerd, [X] bevoegd was het gehele perceel [nummer 2] aan hem te leveren. Volgens hem moet in dat verband alleen worden gekeken naar de bewoordingen van het onderdeel “omschrijving registergoed” in die leveringsakte, in het bijzonder de passage “een perceel grond (…) met de thans aanwezige kassen-fundering (…) nummer [nummer 2] , afkomstig van het vervallen perceel kadastraal bekend gemeente [gemeente] , Sectie [sectie ] , nummer [nummer 1] , groot vierendertig are vijfenveertig centiare”. Weliswaar staat verder in de leveringsakte onder “inschrijving koop” “Ten tijde van het aangaan van de koopovereenkomst was het verkochte bekend als: een perceel grond (…) gelegen aan het [adres] met de thans aanwezige kassen-fundering, uitmakende een ter plaatse kennelijk afgepaald en aangeduid gedeelte inclusief de halve sloot - ter grootte van ongeveer dertig are - van het perceel kadastraal bekend gemeente [gemeente] , sectie [sectie ] , nummer [nummer 1] , ter zodanige grootte als zal blijken na opmeting vanwege de Dienst van het Kadaster en de Openbare Registers, waarbij de erfgrens door het midden van de sloot loopt“ maar daaruit mag volgens [appellant sub 1] niet worden afgeleid dat het ook de bedoeling van partijen was om 30 are over te dragen. Het perceel zou immers nog kadastraal worden uitgemeten. Met de leveringsakte werd de koopovereenkomst, en dus ook de daarin gehanteerde definitie van “het verkochte” in letterlijke zin waardeloos, aldus [appellant sub 1] , die verder heeft toegelicht dat hij het perceel juist heeft gekocht (en daarvoor meer heeft betaald) omdat het niet (circa) 30 are maar (circa) 34 are groot zou zijn.

3.6

De grief faalt. Bij de beoordeling van de vraag of [X] bevoegd was tot levering aan [appellant sub 1] van het gehele perceel [nummer 2] , moet worden beoordeeld of [geïntimeerde sub 2] dat ook aan [X] heeft geleverd.

3.7

Bij uitleg van de onder 2.1.4 genoemde leveringsakte komt het, zoals de rechtbank overwoog, aan op de in die akte tot uitdrukking gebrachte partijbedoeling die moet worden afgeleid uit de in deze notariële akte opgenomen, naar objectieve maatstaven in het licht van de gehele inhoud van de akte, uit te leggen omschrijving van de over te dragen onroerende zaak. Dat brengt mee dat, anders dan [appellant sub 1] betoogt, de uitleg van “het verkochte” onder het kopje “omschrijving registergoed” in de leveringsakte niet op zichzelf staat, maar dat daarbij ook de omschrijving van het verkochte onder het kopje “inschrijving koop” moet worden betrokken. Dat de koopovereenkomst door de levering aan [X] is uitgevoerd en in de leveringsakte over de koopovereenkomst in de verleden tijd wordt geschreven, maakt evenmin dat de omschrijving van het verkochte in de koopovereenkomst in de bewoordingen van [appellant sub 1] “waardeloos” is en bij de uitleg van de leveringsakte buiten beschouwing moet blijven. Diens opvatting berust kennelijk op een onjuiste lezing van de leveringsakte, waarin niet meer staat vermeld dan dat de inschrijving van de koop na inschrijving van een afschrift van de leveringsakte waardeloos zal worden.

3.8

Uit de omschrijving van het verkochte onder het kopje “inschrijving koop” volgt dat een stuk grond is verkocht aan het [adres] dat ter plaatse kennelijk was afgepaald, de halve sloot omvatte en nog nader zou worden uitgemeten en waarvan de perceelgrens door het midden van de sloot zou lopen. In samenhang met de omschrijving onder het kopje “omschrijving registergoed” moet het geleverde dan aldus worden uitgelegd dat [geïntimeerde sub 2] aan [X] een perceel leverde dat hoe dan ook was begrensd door het midden van de toen reeds aanwezige sloot. Dat de sloot in de omschrijving onder het kopje “omschrijving registergoed” niet wordt genoemd, acht het hof geen doorslaggevend argument voor de door [appellant sub 1] voorgestane uitleg, omdat een sloot een dermate natuurlijke perceelsgrens is dat partijen bedoeld zullen hebben een perceel te leveren dat (overeenkomstig de koop) deze grens zou omvatten. Het verschil in de aanduiding van de oppervlakte van het perceel acht het hof evenmin bepalend, omdat de precieze oppervlakte van het perceel ten tijde van de koop nog moest worden uitgemeten.

3.9

Dit een en ander brengt mee dat de rechtbank terecht heeft geoordeeld dat [geïntimeerde sub 2] [X] slechts het perceel [nummer 2] tot het midden van de sloot heeft geleverd en daarom, dat [X] niet bevoegd was tot levering aan [appellant sub 1] van het stuk grond dat voorbij de helft van de sloot is gelegen. Grief I van [appellant sub 1] faalt daarom.

3.10

Grief II betreft allereerst het oordeel van de rechtbank dat [appellant sub 1] niet te goeder trouw was, in welk verband [appellant sub 1] in hoger beroep een beroep heeft gedaan op artikel 3:88 BW. Volgens [appellant sub 1] kon hij door raadpleging van de registers niet weten dat de koopovereenkomst tussen [geïntimeerde sub 2] en [X] een ander voorwerp had dan de leveringsovereenkomst, omdat die koopovereenkomst niet in de registers is ingeschreven; deze kan hem daarom niet worden tegengeworpen. Dit betoog stuit af op de hiervoor gegeven uitleg van de leveringsakte, waaruit volgt dat er geen andere zaak is geleverd dan is verkocht. De onbevoegdheid van [X] vloeit derhalve niet voort uit de ongeldigheid van de overdracht aan hem door [geïntimeerde sub 2] (uit het hiervoor overwogene volgt immers dat dat stuk door [geïntimeerde sub 2] niet aan [X] is verkocht en geleverd) zodat de bescherming van artikel 3:88 BW op [appellant sub 1] niet van toepassing is, ook als zijn goede trouw kan worden verondersteld.

3.11

[appellant sub 1] heeft verder een beroep gedaan op de bescherming van artikel 3:26 BW. Volgens [appellant sub 1] bevat de leveringsakte tussen [geïntimeerde sub 2] en [X] in de lezing van [geïntimeerde sub 2] een fout, omdat de omschrijving van het geleverde niet overeenstemt met de omschrijving van het verkochte. Die fout is vervolgens in de registers overgenomen en [geïntimeerde sub 2] had, nog steeds volgens [appellant sub 1] , die fout kunnen laten herstellen. Dit betoog stuit eveneens af op de hiervoor gegeven uitleg van de leveringsakte tussen [geïntimeerde sub 2] en [X] .

3.12

[appellant sub 1] heeft bij grief II meer subsidiair een beroep gedaan op art. 3:36 BW. In dat verband heeft hij aangevoerd dat [geïntimeerde sub 2] heeft nagelaten hem, [appellant sub 1] , erop te wijzen dat de erfgrens door het midden van de sloot liep en dat hij, [appellant sub 1] , geen 34 maar slechts 30 are kocht, waardoor de schijn is gewekt dat [appellant sub 1] rechtsgeldig van [X] kocht. Ook dit betoog treft geen doel, ook indien ervan wordt uitgegaan dat [appellant sub 1] niet alleen doelt op de koop door [appellant sub 1] maar ook op de levering aan hem. Uit het hiervoor overwogene vloeit immers voort dat het stuk grond dat [geïntimeerde sub 2] aan [X] had geleverd perceel [nummer 2] tot het midden van de sloot betrof. Op [geïntimeerde sub 2] rustte niet de plicht om van die levering aan [appellant sub 1] mededeling te doen, zodat het nalaten om dat te doen [geïntimeerde sub 2] ook niet kan worden tegengeworpen. Dat [geïntimeerde sub 2] wist dat hij in eerste instantie een onjuiste maatvoering aan het kadaster had doorgegeven, maakt niet dat over de mededelingsplicht aan [appellant sub 1] anders moet worden geoordeeld.

3.13

Ook grief II faalt daarom.

3.14

Nu [appellant sub 1] bij gelegenheid van het pleidooi in hoger beroep zijn vorderingen heeft beperkt tot de verklaring voor recht en de proceskostenveroordeling, heeft hij geen belang meer bij bespreking van grief III, die ziet op een overweging van de rechtbank over de verlenging van de sloot door [geïntimeerde sub 2] . Aan het verzoek van [appellant sub 1] aan het hof om de grens op de voet van artikel 5:47 BW zelf vast te stellen wordt dus niet toegekomen, nog daargelaten dat daarvoor een daartoe strekkende vordering is vereist en een verzoek dus niet volstaat.

3.15

De slotsom luidt dat de grieven falen. Het vonnis waarvan beroep zal worden bekrachtigd. [appellant sub 1] zal als in het ongelijk te stellen partij worden verwezen in de kosten van het geding in appel.

4 Beslissing

Het hof:

bekrachtigt het (eind)vonnis waarvan beroep;

veroordeelt [appellant sub 1] in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [geïntimeerde sub 1] begroot op € 311,= aan verschotten en € 2.682,= voor salaris.

Dit arrest is gewezen door mrs. C.C. Meijer, R.J.M. Smit en M.A.J.G. Janssen en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 26 april 2016.