Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHAMS:2016:1548

Instantie
Gerechtshof Amsterdam
Datum uitspraak
19-04-2016
Datum publicatie
25-04-2016
Zaaknummer
200.167.544/01
Formele relaties
Cassatie: ECLI:NL:HR:2016:2878, Niet ontvankelijk
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

Huur bedrijfsruimte. Geen misbruik van omstandigheden bij totstandkoming huurovereenkomst. Beroep op dwaling slaagt evenmin.

Huurovereenkomsten café en bovengelegen ruimte worden ontbonden. Geen reflexwerking 6:236 en 6:237 BW.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
AR 2016/1206
UDH:TvHB/13507 met annotatie van mr. J.M. Winter-Bossink en mr. N. Amiel
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team I

zaaknummer : 200.167.544/01

zaaknummer rechtbank Amsterdam : 2656279 \ CV EXPL 13-33226

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 19 april 2016

inzake

[appellante] ,

wonend te [woonplaats] ,

appellante,

advocaat: mr. drs. I.M.C.A. Reinders Folmer te Amsterdam,

tegen

[geïntimeerde] ,

wonend te [woonplaats] ,

geïntimeerde,

advocaat: mr. H.C. Bollekamp te Amsterdam.

1 Het geding in hoger beroep

Partijen worden hierna [appellante] en [geïntimeerde] genoemd.

[appellante] is bij dagvaarding van 16 februari 2015 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam (hierna: de kantonrechter) van 17 november 2014, onder bovenvermeld zaaknummer gewezen tussen [geïntimeerde] als eiser in conventie/verweerder in reconventie en [appellante] als gedaagde in conventie/eiseres in reconventie.

Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:

- memorie van grieven, tevens houdende wijziging van eis in reconventie, met producties;

- memorie van antwoord, met producties.

Partijen hebben de zaak ter zitting van 23 februari 2016 doen bepleiten, [appellante] door mr. C.G.M. Oosterwijk, advocaat te Amsterdam en [geïntimeerde] door mr. Bollekamp voornoemd. Mr. Oosterwijk heeft gepleit aan de hand van pleitnotities die zijn overgelegd. Voorafgaand aan de zitting, op 3 februari 2016, heeft [geïntimeerde] nog twee producties in het geding gebracht. Op 16 februari 2016 heeft [appellante] nog één productie in het geding gebracht. Van het overleggen van deze producties is akte verleend.

Ten slotte is arrest gevraagd.

[appellante] heeft geconcludeerd dat het hof - uitvoerbaar bij voorraad - het bestreden vonnis zal vernietigen, de vorderingen van [geïntimeerde] alsnog zal afwijzen en [geïntimeerde] zal veroordelen om aan [appellante] terug te betalen hetgeen [appellante] op grond van het bestreden vonnis aan [geïntimeerde] heeft voldaan, vermeerderd met handelsrente. Voorts concludeert [appellante] dat het hof, opnieuw rechtdoende en uitvoerbaar bij voorraad, voor recht zal verklaren dat primair de beide huurovereenkomsten tot stand zijn gekomen op grond van misbruik van omstandigheden en vernietigd werden en subsidiair de beide huurovereenkomsten zal vernietigen wegens misbruik van omstandigheden, met beslissing over de proceskosten en nakosten.

[geïntimeerde] heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis, met beslissing - uitvoerbaar bij voorraad - over de proceskosten.

Partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.

2 Feiten

De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder het kopje “Feiten” de feiten vastgesteld die hij bij de beoordeling van deze zaak tot uitgangspunt heeft genomen.

Voor zover [appellante] met haar grieven opkomt tegen de vastgestelde feiten zal het hof daarop in het hierna volgende ingaan. Samengevat en waar nodig aangevuld met andere feiten die als enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende betwist zijn komen vast te staan, komen de feiten neer op het volgende.

2.1

[geïntimeerde] is eigenaar van de horecabedrijfsruimte aan de [adres] (hierna: het café) en het daarboven gelegen kantoor.

2.2

[geïntimeerde] verhuurt aan [appellante] de beide ruimtes op basis van twee afzonderlijke huurovereenkomsten.

2.3

In de schriftelijke huurovereenkomsten is bepaald dat de huurbetaling bij vooruitbetaling vóór of op de eerste van de maand moet gebeuren. Verder maakt een boetebeding deel uit van de algemene bepalingen behorende bij beide huurovereenkomsten.

2.4

Bij vonnis van 23 juni 2011 heeft de kantonrechter te Amsterdam de vordering van [geïntimeerde] tot ontruiming van het café en het kantoor afgewezen. Dit vonnis is bekrachtigd bij arrest van dit hof van 13 maart 2012. Daartoe is, voor zover hier van belang, het volgende overwogen:

“Geconcludeerd kan worden dat [appellante] de huur in het verleden structureel te laat betaalde en nog steeds geen vlekkeloos betalingsgedrag vertoont. Haar houding is uiterst nonchalant. De grote vertraging van de betaling van de huur over de maanden augustus 2009 en augustus 2010 tracht zij te vergoelijken met de mededeling dat zij toen afwezig was door vakantie, alsof het niet mogelijk zou zijn een elektronische overboeking van te voren in te plannen of anderszins voor tijdige betaling tijdens de vakantie zorg te dragen. Dezelfde nonchalance blijkt ook uit het feit dat zij wel in de memorie van antwoord, ter verklaring van relatief kleine overschrijdingen van de betalingstermijn, aanvoert dat moet worden bedacht dat de bank enige tijd nodig heeft om de betalingen te verwerken, maar dat gegeven bij de uitvoering van betalingsopdrachten zelf kennelijk regelmatig over het hoofd ziet. [appellante] toont aldus een minachting voor de gerechtvaardigde financiële belangen van haar verhuurder, die zij bovendien als een soort kredietinstelling lijkt te gebruiken; in de periode van midden 2008 tot midden 2009 trachtte zij haar financiële problemen het hoofd te bieden door huurachterstanden te laten ontstaan. Toen het weer beter ging was echter toch nog een gerechtelijke procedure nodig om [appellante] te bewegen tot een langere periode van correcte uitvoering van haar betalingsverplichtingen. Na het voor haar gunstige vonnis is het weer mis gegaan.
3.6 Het zou onjuist zijn de door [appellante] gepleegde wanprestatie te bagatelliseren. Na juni 2009 ging het weliswaar meestentijds om vertragingen van hooguit enkele dagen, maar het betreft wel de belangrijkste verplichting die de huurder op grond van de huurovereenkomst heeft. Uit de door [geïntimeerde] overgelegde brieven blijkt bovendien dat deze vruchteloos alles in het werk heeft gesteld om [appellante] buiten rechte tot een behoorlijke nakoming van de overeenkomst te brengen. Zonder de mogelijkheid ontbinding te vorderen staat [geïntimeerde] tegenover het verzuim van [appellante] dus in feite machteloos. In de memorie van antwoord noemt [appellante] haar betalingsgedrag ‘uitstekend’. Hierover kan worden opgemerkt dat voor zover [appellante] haar huur al op tijd betaalt, wat ook laatstelijk niet altijd het geval was, zij niet meer doet dan waartoe zij is gehouden.
3.7 Het hof wil echter niet de ogen sluiten voor het feit dat vanaf midden 2009 wel degelijk een aanzienlijke verbetering van het feitelijke betalingsgedrag heeft plaatsgehad, die ook na het bestreden vonnis lijkt te hebben aangehouden. Weliswaar wordt hierdoor de wanprestatie uit het verleden niet goedgemaakt, maar bij de beoordeling van de ontbindingsvordering mag ook met zulke latere feiten rekening worden gehouden. In het licht van de sterke verbetering van het betalingsgedrag vindt het hof voldoende grond om de ontegenzeggelijke wanprestatie van [appellante] als van zodanig geringe betekenis aan te merken dat die op dit moment de ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt en aldus [appellante] nog een laatste kans te geven. Dat [appellante] de huur over december 2011 wederom te laat heeft betaald, doet vermoeden dat zij uit het bestreden vonnis nog niet heeft begrepen dat haar nonchalance de huurovereenkomsten daadwerkelijk in gevaar brengt. Het hof wijst daarom met nadruk erop dat zij ermee rekening moet houden dat in een volgend vergelijkbaar geval daadwerkelijk tot ontbinding van de huurovereenkomst(en) zal worden overgegaan.”

2.5

In het jaar 2012 en 2013 heeft [appellante] de huur niet steeds bij vooruitbetaling op de eerste van de maand betaald. De betaaldata variëren van de 2e van de maand (juli 2012) tot de 25e van de maand (september 2012) en tussen de 2e en de 31e van de maand (kantoor, januari 2013).

2.6

Namens [geïntimeerde] is door zijn gemachtigde bij brieven van 21 januari 2013, 25 oktober 2013 en 15 november 2013 gemeld dat de huur niet tijdig was voldaan en aanspraak gemaakt op betaling van een boete.

3 Beoordeling

3.1

In dit geding heeft [geïntimeerde] in oorspronkelijke conventie ontbinding van de huurovereenkomsten van het café en het kantoor gevorderd, met veroordeling van [appellante] om het gehuurde binnen tien dagen te ontruimen. Ook heeft [geïntimeerde] veroordeling van [appellante] tot betaling van € 9.000,00 aan verbeurde contractuele boetes gevorderd, dit alles met proceskosten.

[appellante] heeft, na vermindering van eis, in oorspronkelijke reconventie gevorderd [geïntimeerde] te veroordelen om binnen 14 dagen na betekening handelingen te doen en maatregelen te treffen teneinde tot het opheffen van gebreken te geraken, op straffe van verbeurte van een dwangsom, met proceskosten.

3.2

De kantonrechter heeft de vorderingen in conventie (grotendeels) toegewezen en die in reconventie afgewezen.

3.3

Met haar twee grieven komt [appellante] op tegen de beslissing van de kantonrechter tot, kort gezegd, ontbinding van de beide huurovereenkomsten en veroordeling tot betaling van een boete van € 9.000,00.

3.4

Het hof zal eerst ingaan op het betoog van [appellante] dat de oorspronkelijke huurovereenkomst, gesloten tussen de rechtsvoorganger van [geïntimeerde] en [A] (de ex-echtgenoot van [appellante] , in de stukken ook wel aangeduid als [A] , hierna: [A] ) nog niet is beëindigd. Dit betoog faalt. Uit hetgeen partijen over en weer hebben gesteld en uit de daartoe overgelegde producties blijkt dat de oorspronkelijke huurovereenkomst op naam van [A] stond en dat hij het huurrecht op 1 april 1987 heeft ingebracht in de vennootschap onder firma waarvan hij en [appellante] vennoot waren. Op 31 mei 2000 is de vennootschap onder firma - nadat [A] en [appellante] ook van echt waren gescheiden - ontbonden en vereffend. De huurovereenkomst is, zo blijkt uit de door [appellante] overgelegde verklaring van [A] (met daarbij gevoegd een, kennelijk destijds, ten overstaan van een notaris afgelegde verklaring van [A] en [appellante] ) op 1 juni 2000 overgegaan op [appellante] . [appellante] heeft onbetwist gesteld dat dit is gebeurd met instemming van de toenmalige verhuurder (de rechtsvoorganger van [geïntimeerde] ) en dat zij dus huurster werd (en [A] afstand deed van zijn huurrecht). Nadien, ook nadat [geïntimeerde] eigenaar werd van het verhuurde, hebben partijen zich over en weer als (enig) huurder en verhuurder jegens elkaar gedragen. Het hof volgt [appellante] dan ook niet in haar conclusie dat [A] nog immer een huurovereenkomst met [geïntimeerde] zou hebben, dan wel dat de in 2008 opnieuw gesloten huurovereenkomsten niet tot stand hadden kunnen komen zonder de instemming van [A] .

3.5

Voorts heeft [appellante] ten aanzien van de totstandkoming van de huurovereenkomsten in 2008 een beroep gedaan op misbruik van omstandigheden. Misbruik van omstandigheden is aanwezig wanneer iemand die weet of moet begrijpen dat een ander door bijzondere omstandigheden, zoals noodtoestand, afhankelijkheid, lichtzinnigheid, abnormale geestestoestand of onervarenheid, wordt bewogen tot het verrichten van een rechtshandeling, het tot stand komen van die rechtshandeling bevordert, ofschoon hetgeen hij weet of moet begrijpen hem daarvan zou behoren te weerhouden. [appellante] heeft haar beroep op misbruik van omstandigheden bij de totstandkoming van de huurovereenkomsten onvoldoende onderbouwd. Dat [appellante] , in haar eigen woorden, met haar rug tegen de muur zou hebben gestaan vanwege de eis van de gemeente dat zij een huurovereenkomst op haar eigen naam moest overleggen omdat anders de vergunning voor exploitatie van het café niet zou worden verlengd is weliswaar door haar gesteld, maar op geen enkele wijze onderbouwd. Uit niets blijkt dàt de gemeente [appellante] een dergelijke eis heeft opgelegd, laat staan dat is gebleken dat [appellante] [geïntimeerde] hiervan op de hoogte heeft gesteld toen zij hem verzocht de huurovereenkomst voor het café en het daarboven gelegen kantoor (opnieuw) op schrift te stellen. Voorts wijken de beide huurovereenkomsten - inclusief de bijbehorende algemene bepalingen in de vorm van het model van de Raad voor Onroerende Zaken - niet af van hetgeen gebruikelijk is in de branche. Dit geldt ook voor de bepaling dat de huur uiterlijk op de eerste dag van de periode waarop de huur betrekking heeft dient te zijn betaald en dat bij te late betaling de huurder een boete verbeurt. Het hof tekent daarbij aan dat [appellante] weliswaar stelt dat de beide huurovereenkomsten uit 2008 een achteruitgang zijn ten opzichte van de huurovereenkomst die zij daarvoor had, maar die eerdere huurovereenkomst is door haar noch door [geïntimeerde] overgelegd. Ook de stelling van [appellante] dat [geïntimeerde] zich liet ondersteunen door een advocaat kan haar in dit verband niet baten, nu ter zitting in hoger beroep is gebleken dat weliswaar het gesprek over de huurprijs plaatsvond op het kantoor van mr. Bollenkamp, maar de huurovereenkomsten vervolgens zijn opgesteld door Key en [geïntimeerde] Beheer B.V., naar voorbeeld van de modellen van de Raad voor Onroerende Zaken.

3.6

Ook het beroep op dwaling van [appellante] kan niet slagen. Niet is komen vast te staan dat de nieuwe huurovereenkomsten verplichtingen bevatten die afwijken van hetgeen in de oude huurovereenkomst was bepaald en dus ook niet dat [geïntimeerde] niet zou hebben voldaan aan zijn informatieplicht dienaangaande jegens [appellante] . Het hof verwijst in dit verband naar hetgeen onder 3.5 is overwogen. Voorts is hetgeen [appellante] heeft gesteld over haar ook al voor 2008 bestaande gewoonte de huur later dan de eerste van de maand te betalen onvoldoende voor de conclusie dat zij zich jegens haar toenmalige verhuurder het recht had verworven te betalen op het moment dat haar het best uitkwam dan wel dat haar toenmalige verhuurder afstand had gedaan van zijn recht tijdige betaling te eisen.

3.7

Met de kantonrechter is het hof van oordeel dat de huurovereenkomsten dienen te worden ontbonden. Ondanks de nadrukkelijke waarschuwing in het arrest van dit hof van 13 maart 2012 is [appellante] haar verplichting tot tijdige betaling van de huur niet (stipt) nagekomen. Dat dit na het voornoemde arrest in een periode van 24 maanden zelfs 30 keer het geval was, is niet door [appellante] weersproken. Het hof is dan ook van oordeel dat [appellante] ernstig is tekortgeschoten in de nakoming van de beide huurovereenkomsten. Dat [appellante] in sommige maanden slechts enkele dagen later heeft betaald, vanwege betalingsonmacht aan haar zijde, kan haar niet baten, alleen al vanwege de voorgeschiedenis in deze zaak. Het hof realiseert zich voorts dat, zoals [appellante] naar voren heeft gebracht, ontbinding van de huurovereenkomsten haar pensioenvoorziening in gevaar brengt, maar de verwijtbaarheid van het eigen handelen van [appellante] brengt met zich dat niet kan worden gesteld dat de wanprestatie, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, de ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen niet rechtvaardigt.

3.8

Met betrekking tot de veroordeling tot betaling van de contractuele boete overweegt het hof het volgende. Naar het hof begrijpt stelt [appellante] zich in hoger beroep op het standpunt dat de kantonrechter ten onrechte het boetebeding in de algemene voorwaarden niet onredelijk bezwarend heeft geacht. [appellante] heeft de huurovereenkomsten met [geïntimeerde] uit hoofde van haar ondernemerschap en ten behoeve van haar café-bedrijf gesloten. Dit maakt dat zij niet als een “natuurlijk persoon, die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf” als bedoeld in de artikelen 6:236 en 6:237 BW kan worden beschouwd en dat de Richtlijn oneerlijke bedingen en de beide genoemde artikelen niet rechtstreeks van toepassing zijn. De vraag of er in dit geval een zekere reflexwerking aan deze artikelen kan worden toegekend (gezien de open norm van artikel 6:233a BW) moet negatief worden beantwoord. Reeds gelet op de aard van de overeenkomsten (huur) kan een beding waarbij de huurder een contractuele boete is verschuldigd indien niet wordt voldaan aan de kernverplichting dat de huur op de eerste dag van de maand moet zijn betaald, op zichzelf niet als onredelijk bezwarend worden aangemerkt. Het enkele gegeven dat [geïntimeerde] op het onderhavige terrein deskundiger is dan [appellante] maakt dit ook niet anders. Het beroep van [appellante] op de vernietigbaarheid van het boetebeding kan daarom niet slagen.

3.9

Ten slotte ziet het hof, evenals de kantonrechter, geen grond tot matiging van de boete ex artikel 6:94 lid 1 BW. In hoger beroep heeft [appellante] geen (andere) concrete feiten en omstandigheden aangevoerd die een andere conclusie dan die van de kantonrechter zouden kunnen rechtvaardigen.

3.10

Dit alles overziende komt het hof tot de conclusie dat de grieven niet kunnen leiden tot vernietiging van het bestreden vonnis. Het hof komt niet toe aan (nadere) bewijslevering, nu hetgeen [appellante] te bewijzen heeft aangeboden geen betrekking heeft op feiten en omstandigheden die, indien bewezen, tot andere oordelen kunnen leiden dan hierboven gegeven. Het vonnis waarvan beroep zal worden bekrachtigd. De in hoger beroep gewijzigde vorderingen van [appellante] zullen worden afgewezen. [appellante] zal als in het ongelijk gestelde partij worden verwezen in de kosten van het geding in hoger beroep.

4 Beslissing

Het hof:

bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;

wijst alle vorderingen van [appellante] af;

veroordeelt [appellante] in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [geïntimeerde] begroot op € 311,- aan verschotten en € 2.682,- voor salaris;

verklaart de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. L.A.J. Dun, J.C.W. Rang en J.M. de Jongh en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 19 april 2016.