Feedback

Gevonden zoektermen

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHAMS:2016:1415

Instantie
Gerechtshof Amsterdam
Datum uitspraak
12-04-2016
Datum publicatie
19-04-2016
Zaaknummer
200.155.773/01
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

Appartementsrecht. Handelt appartementseigenaar in strijd met de splitsingsakte door in (een gedeelte van) zijn appartement – een zogenoemde ‘atelierwoning’ – als vakantiewoning te verhuren? Uitleg splitsingsakte. Daarbij te hanteren norm.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
RVR 2016/75
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team 1

zaaknummer : 200.155.773/01

zaak-/rolnummer rechtbank Noord-Holland : C/14/144886/HA ZA 13-89

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 12 april 2016

inzake

[appellant sub 1] en [appellante sub 2],

beiden wonend te [woonplaats] ,

appellanten in principaal appel,

incidenteel geïntimeerden,

advocaat: mr. D.N. Reynders te Utrecht,

tegen

VERENIGING VAN EIGENAARS APPARTEMENTENCOMPLEX [X],

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

geïntimeerde in principaal appel,

incidenteel appellante,

advocaat: mr. P.G. Wemmers te Alkmaar.

1 Het geding in hoger beroep

Partijen worden hierna [appellanten] en de VvE genoemd.

[appellanten] zijn bij dagvaarding van 19 augustus 2014 in hoger beroep gekomen van de vonnissen van de rechtbank Noord-Holland van 29 mei 2013, 15 januari 2014 en 28 mei 2014, in deze zaak onder bovenvermeld rol-/zaaknummer gewezen tussen de VvE als eiseres en [appellanten] als gedaagden.

Het hof heeft bij tussenarrest van 7 oktober 2014 een comparitie na aanbrengen gelast. Deze comparitie heeft geen doorgang gevonden.

Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:

- brief van mr. Wemmers voornoemd van 7 november 2014 met twee producties,

- memorie van grieven, met producties;

- memorie van antwoord tevens memorie van grieven in incidenteel appel, met producties;

- memorie van antwoord in incidenteel appel, met een productie.

Partijen hebben de zaak ter zitting van 20 oktober 2015 doen bepleiten, beiden door hun advocaten voornoemd, ieder aan de hand van pleitnotities die zijn overgelegd.

Van de zijde van [appellanten] is bij die gelegenheid nog een productie in het geding gebracht.

Ten slotte is arrest gevraagd.

[appellanten] hebben geconcludeerd, in principaal appel, dat het hof de bestreden vonnissen zal vernietigen en - uitvoerbaar bij voorraad - alsnog,

primair, voor recht zal verklaren dat het door [appellanten] verhuren van de commerciële (woon)ruimte die tot een appartementsrecht behoort als logiesverblijf aan maximaal twee personen niet in strijd is met de bestemming die in de akte van splitsing d.d. 17 mei 1999 aan de commerciële (woon)ruimte is gegeven,

subsidiair, voor recht zal verklaren dat de VvE de toestemming voor een afwijkende bestemming als bedoeld in artikel 17 lid 4 van het splitsingsreglement dat het gebruik van de commerciële (woon)ruimte voor verhuur als logies voor maximaal twee personen tegelijk mogelijk maakt, [appellanten] niet onthouden mag worden en [appellanten] hiervoor een vervangende machtiging zal verlenen,

met beslissing over de proceskosten.

De VvE heeft in principaal appel geconcludeerd dat het hof de vonnissen waarvan beroep zal bekrachtigen, met dien verstande dat de VvE haar eis in eerste aanleg wenst te wijzigen en thans in incidenteel appel vordert dat het hof

I. voor recht zal verklaren dat het gebruik c.q. het door [appellanten] in gebruik geven en/of het verhuren en/of het op welke wijze dan ook te huur aanbieden van (een gedeelte van) het appartement [ adres 1] als vakantiewoning in strijd is met het reglement c.q. de splitsingsakte van de VvE, waardoor [appellanten] jegens de VvE onrechtmatig handelt;

II. [appellanten] zal veroordelen om de onder I geformuleerde overtreding binnen 24 uur van [hof: na] betekening van het arrest zal staken en volledig gestaakt zal houden, op straffe van een dwangsom van € 250,= per dag dat [appellanten] zich niet aan deze veroordeling houdt, met een maximum van € 100.000,=;

met - uitvoerbaar bij voorraad - beslissing over de proceskosten.

[appellanten] hebben geconcludeerd tot verwerping van het incidenteel appel/wijziging van eis, met - uitvoerbaar bij voorraad - beslissing over de proceskosten.

Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.

2 Feiten

De rechtbank heeft in het mede bestreden tussenvonnis van 15 januari 2014 onder 2.1 tot en met 2.12 de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt. Samengevat en voor zover nodig aangevuld met andere feiten die in hoger beroep tussen partijen zijn komen vast te staan, gaat het in deze zaak om het volgende.

a. [appellanten] zijn eigenaar van het appartementsrecht plaatselijk bekend als [ adres 1] . Het appartementsrecht is een zogenaamde atelierwoning, met een zelfstandig toegankelijke ruimte (hierna te noemen: het atelier) op de begane grond en woonruimte op de eerste verdieping.

Het appartement van [appellanten] is onderdeel van een appartementencomplex, gelegen aan het [straatnaam appartementencomplex] . De eigenaren van deze appartementen vormen tezamen de VvE.

De splitsingsakte van 17 mei 1999, waarbij het gebouw in appartementen is gesplitst, vermeldt onder meer:

“(…) Vervolgens verklaart de comparant, handelend als gemeld:

(…)

c. een reglement vast te stellen, als bedoeld in artikel 111, onder d. van het Burgerlijk Wetboek, welk reglement geheel overeenstemt met het modelreglement (…) vastgesteld (…) op twee januari negentienhonderd tweeën negentig (…), met dien verstande dat na te melden artikelen van het modelreglement worden gewijzigd dan wel aangevuld, zoals hierna is vermeld:

(…)

12. Artikel 17, lid 4

De privégedeelten behorende bij de appartementsrechten met de indexcijfers [indexcijfers] zijn bestemd om te worden gebruikt als woonruimte met berging; de tot deze appartementsrechten behorende zogenaamde atelierwoningen mogen voor wat betreft het begane grond gedeelte tevens worden gebruikt voor een ambachtelijk bedrijf, als bedoeld in het ontwerpbestemmingsplan van de gemeente Hoorn . (…).

16. Artikel 29, lid 2

Indien en zolang door de vergadering niet een bedrag aan hoogste boete is vastgesteld zal de hoogste boete voor elke overtreding bedragen: tweeduizend vijfhonderd Euro (EUR 2.500,--) (…).”

De in deze relevante bepalingen van het in de splitsingsakte van toepassing verklaarde modelreglement van 2 januari 1992 (hierna te noemen: het modelreglement) luiden:

Artikel 17

(…)

4. Iedere eigenaar en gebruiker is verplicht het privé gedeelte te gebruiken overeenkomstig de daaraan nader in de akte gegeven bestemming.

Een gebruik dat afwijkt van deze bestemming is slechts geoorloofd met toestemming van de vergadering. (…).

Artikel 24

1. Een eigenaar kan zijn privé gedeelte met inbegrip van de gemeenschappelijke gedeelten en/of de gemeenschappelijke zaken en rechten aan een ander in gebruik geven, mits hij er voor zorgdraagt dat die ander het gebruik slechts verkrijgt na ondertekening van en afgifte aan het bestuur van een in tweevoud opgemaakte en gedagtekende verklaring dat hij de bepalingen van het reglement en het eventuele huishoudelijk reglement (…) zal naleven.

(…)

Artikel 29

1. Bij overtreding of niet-nakoming van een der bepalingen van de wet, van het reglement of van het eventuele huishoudelijk reglement, hetzij door een eigenaar, hetzij door een gebruiker, zal het bestuur de betrokkene een schriftelijke waarschuwing doen toekomen per aangetekende brief en hem wijzen op de overtreding of niet-nakoming.

2. Indien de betrokkene binnen een maand geen gevolg geeft aan de waarschuwing kan het bestuur hem een boete opleggen van ten hoogste een bedrag dat door de vergadering voor zodanige overtredingen of niet-nakoming is bepaald voor elke overtreding of niet-nakoming (…).

(…)”

Het ontwerpbestemmingsplan waarnaar artikel 17 lid 4 van de splitsingsakte verwijst (tussen partijen is niet in geschil dat dit het ontwerpbestemmingsplan ‘Karperkuil & Julianapark/Schellingkhouterdijk, gemeente Hoorn’ (concept mei 1997) betreft), bepaalt, voor zover van belang:

“Artikel 1 Begripsbepalingen

(…)

m. ambachtelijk bedrijf

een bedrijf waarin bedrijfsmatig, geheel of overwegend door middel van handwerk goederen worden vervaardigd, bewerkt, hersteld en/of geïnstalleerd, dan wel een bedrijf waarin bedrijfsmatig diensten worden verleend;”

Vanaf begin 2011 hebben [appellanten] het atelier als zelfstandige vakantiewoning verhuurd. Het atelier werd daartoe onder de naam “ [Y] ” onder meer op internet aangeboden via een eigen website en via de websites [website] . [appellanten] hebben voor deze verhuur geen toestemming gevraagd van de VvE.

Bij brief van 14 juli 2011 heeft de VvE [appellanten] bericht dat de reglementen van de vereniging het verhuren van een gedeelte van de woning als vakantiewoning niet toestaan en [appellanten] gevraagd het gebruik als vakantiewoning te staken.

Bij brief van 12 september 2012 heeft de VvE de rechtsbijstandverlener van [appellanten] bericht dat [appellanten] een boete van € 2.500,-- verschuldigd zijn en dat deze boete opeisbaar is “aangezien uw cliënten de verhuur als vakantiewoning niet hebben gestaakt”. In de brief maakt de VvE voorts aanspraak op een boete van € 2.500,-- voor elke week dat vanaf 17 september 2012 nog wordt verhuurd.

i. Bij brief van 20 februari 2013 heeft de raadsman van de VvE bericht dat de VvE aanspraak maakt op een boete van € 25.000,-- in verband met tien overtredingen sinds september 2012.

3 Beoordeling

3.1

De VvE heeft [appellanten] bij inleidende dagvaarding van 25 maart 2013 gedagvaard. Zij heeft onder meer gevorderd voor recht te verklaren dat het gebruik dan wel het door [appellanten] in gebruik geven en/of verhuren van (een gedeelte van) het appartement [ adres 1] als vakantiewoning in strijd is met het reglement van de VvE en een overtreding daarvan is, waardoor [appellanten] jegens de VvE onrechtmatig handelen, [appellanten] te veroordelen om deze overtreding binnen 24 uur na betekening van het te wijzen vonnis op straffe van verbeurte van een dwangsom te staken en gestaakt te houden en hen te veroordelen tot betaling van € 25.000,-- wegens verschuldigde boetes, met rente en kosten. [appellanten] hebben niet alleen inhoudelijk verweer tegen deze vorderingen gevoerd, maar ook aangevoerd dat de VvE bij gebreke van een voldoende machtiging van de vergadering van appartementseigenaren niet ontvankelijk moet worden verklaard.

3.2

Bij het tussenvonnis van 15 januari 2014 heeft de rechtbank geoordeeld dat niet vaststond dat de vergadering van eigenaars het bestuur van de VvE had gemachtigd de rechtsvordering tegen [appellanten] in te stellen. Zij heeft de VvE vervolgens in de gelegenheid gesteld het gebrek in de machtiging te herstellen, hetgeen, aldus de rechtbank, zou kunnen plaatsvinden door de vergadering de instelling van de rechtsvordering te laten bekrachtigen. Bij eindvonnis van 28 mei 2014 heeft de rechtbank vastgesteld dat de vergadering de rechtsvordering in een vergadering van 26 februari 2014 had bekrachtigd en zij heeft op die grond het niet-ontvankelijkheidsverweer van [appellanten] gepasseerd. Voor wat betreft de inhoudelijke beoordeling van de vordering heeft de rechtbank in het genoemde tussenvonnis overwogen dat de verhuur door [appellanten] van het atelier als vakantiewoning niet onder het gebruik als woonruimte noch onder het gebruik voor ambachtelijk bedrijf valt en dat dit gebruik daarmee strijdig is met de splitsingsakte, zodat daarvoor de toestemming van de vergadering van eigenaars noodzakelijk is. Omdat deze toestemming ontbreekt, is, aldus de rechtbank, de VvE gerechtigd om aan deze onrechtmatige situatie een einde te maken. De rechtbank heeft op grond hiervan de door de VvE gevorderde verklaring voor recht toegewezen en [appellanten] bevolen om de overtreding gestaakt te houden op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 250,= per dag met een maximum van € 100.000,=. De vordering tot betaling van de contractuele boete werd door de rechtbank afgewezen omdat zij niet kon vaststellen of [appellanten] , zoals de VvE had gesteld, vanaf september 2011 overtredingen van het bepaalde in de splitsingsakte hadden begaan.

3.3

Tegen de beslissing van de rechtbank dat verhuur door [appellanten] van het atelier als vakantieverblijf in strijd is met het in de splitsingsakte voorgeschreven gebruik, en de daaraan ten grondslag gelegde motivering, komen [appellanten] - in principaal appel - met vier grieven op. Die grieven zullen hierna gezamenlijk worden besproken.

3.4

[appellanten] formuleren aan het slot van hun memorie van grieven een vordering in hoger beroep. In deze vordering kunnen [appellanten] niet worden ontvangen aangezien zij in eerste aanleg geen vordering (in reconventie) hebben ingesteld en het niet toegestaan is om voor het eerst in hoger beroep een vordering in reconventie in te stellen.

3.5

Het gaat in deze zaak om de uitleg van artikel 17 lid 4 van de splitsingsakte. Bij de uitleg van een dergelijke akte komt het aan op de in die akte tot uitdrukking gebrachte partijbedoeling. Die partijbedoeling moet, met toepassing van redelijkheid en billijkheid in de omstandigheden van het geval, naar objectieve maatstaven worden afgeleid uit de omschrijving van de desbetreffende bepaling, gelezen in de context van de gehele akte en het bijbehorende reglement. Terecht heeft de rechtbank deze maatstaf voorop gesteld.

3.6

Uit artikel 17 lid 4 van de splitsingsakte in samenhang met het daarin genoemde ontwerpbestemmingsplan volgt dat het de appartementseigenaren is toegestaan hun appartement te gebruiken als woonruimte met berging en, voor zover het gaat om een zogenaamde atelierwoning, zoals ook [appellanten] die hebben, “voor wat betreft het begane grond gedeelte” tevens “voor een ambachtelijk bedrijf” waaronder, zoals is gedefinieerd in het ontwerpbestemmingsplan, moet worden verstaan “een bedrijf waarin bedrijfsmatig, geheel of overwegend, door middel van handwerk goederen worden vervaardigd, bewerkt, hersteld en/of geïnstalleerd, dan wel een bedrijf waarin bedrijfsmatig diensten worden verleend”. Door [appellanten] wordt in het bijzonder betoogd dat zij het begane grond gedeelte van de hun appartement gebruiken voor “een bedrijf waarin bedrijfsmatig diensten worden verleend” door het begane grond gedeelte te verhuren als (zelfstandige) vakantiewoning aan derden.

3.7

Het hof volgt [appellanten] daarin niet. Uit de omschrijving dat het begane grond gedeelte gebruikt mag worden voor een ambachtelijk bedrijf volgt naar het oordeel van het hof in de eerste plaats al dat daaronder niet kan worden begrepen het bedrijfsmatig verhuren van die ruimte zélf als vakantieverblijf, zoals ook de rechtbank heeft opgemerkt. Ook als met [appellanten] zou worden aangenomen dat de woorden “ambachtelijk bedrijf” tevens bedrijfsmatige dienstverlening omvatten, zonder dat daarbij een ambachtelijk aspect een rol behoeft te spelen, geldt nog steeds dat volgens de bewoordingen van artikel 17 lid 4 van de splitsingsakte het moet gaan om een gebruik van het begane grond gedeelte “voor” zo’n bedrijf. Daarvan is echter bij het gebruik dat [appellanten] aan het begane grond gedeelte van hun appartement willen geven, geen sprake, omdat de bedrijfsmatige activiteiten die daarmee samenhangen niet in de verhuurde ruimte maar elders worden verricht. Voor zover [appellanten] hebben aangevoerd dat zij de dienstverlening wél in de ruimte die zij verhuren verlenen, omdat de woning wordt schoongemaakt en daar gasten worden ontvangen, passeert het hof dat betoog omdat deze activiteiten niet kunnen worden aangemerkt als dienstverlening zoals bedoeld in de bepaling van het ontwerpbestemmingsplan , nu die volledig ondergeschikt zijn aan het ter beschikking stellen van de ruimte zelf.

3.8

Het hof deelt voorts de zienswijze van de rechtbank, dat, hoewel met de definitie van het begrip “ambachtelijk bedrijf” in het ontwerpbestemmingsplan klaarblijkelijk een ruim toepassingsbereik is beoogd, blijkend uit de aanvullende zin dat daaronder ook het bedrijfsmatig verlenen van diensten kan vallen, dit nog niet mag worden opgevat als een verruiming van dat begrip in die zin dat daarbij de band met het ambachtelijk aspect geheel uit het oog kan worden verloren. Het door [appellanten] genoemde - wel toegestane - gebruik van het begane vloer gedeelte als kantoorruimte voor een reclame- en ontwerpbureau of een bouwkundig adviesbedrijf, heeft de relatie met het “ambachtelijke” immers wel, en bewijst dus hun gelijk niet. De stelling van [appellanten] dat niet valt in te zien waarom, zoals de rechtbank heeft overwogen, bij het vaststellen van de typen gebruik van het begane grond gedeelte van het appartement een ambachtelijk aspect niet uit het oog mag worden verloren, nu die ruimte, naar de VvE niet betwist, wel als hobbyruimte, woonruimte en keuken mag worden gebruikt, gaat niet op, omdat het appartement in de eerste plaats als woonruimte mag worden gebruikt en daarvan bij deze voorbeelden duidelijk wel sprake is. Daaraan doet niet af dat de huurder van het begane grond gedeelte van het appartement van [appellanten] de ruimte óók als woonruimte zal gebruiken. Het gebruik van een deel van een appartement als vakantiewoning is naar het oordeel van het hof niet gelijk te stellen aan het gebruik als woonruimte in de zin van permanente of reguliere bewoning als in de splitsingsakte bedoeld.

3.9

Op grond van het voorgaande is het hof met de rechtbank van oordeel dat het door [appellanten] beoogde gebruik van het begane grond gedeelte van hun appartement zich niet verdraagt met het toegestane gebruik in artikel 17 lid 4 van de splitsingsakte en dat de VvE gerechtigd is daartegen in rechte op te treden. Wat de VvE wil voorkomen is dat (gedeelten van) de appartementen worden gebruikt door niet-permanente bewoners. De VvE heeft daarbij naar het oordeel van het hof een voldoende legitiem belang. Voor zover [appellanten] hebben aangevoerd dat het gebruik van het begane grond gedeelte van het appartement niet tot overlast voor de overige appartementseigenaren leidt, staat het legitieme belang van de VvE om zulk gebruik niet toe te staan, daartegenover. Het standpunt van de VvE kan dus, voor zover dit al in deze procedure aan de orde zou kunnen worden gesteld, de redelijkheidstoets doorstaan.

3.10

De grieven van [appellanten] behoeven geen afzonderlijke bespreking meer. De conclusie is dat zij alle falen.

3.11

Het incidenteel appel heeft de VvE ingesteld teneinde haar eis te (kunnen) wijzigen. Zij stelt dat zij belang heeft bij een ruimer geformuleerd verbod dan door de rechtbank is toegewezen. Voornoemd verbod blijkt volgens de VvE tot executieproblemen te leiden omdat niet goed kan worden vastgesteld of [appellanten] zich aan dit verbod houden zonder dat daarbij ook de huurders van [appellanten] daarover worden lastiggevallen met bijvoorbeeld bezoeken van een deurwaarder. De VvE verzoekt daarom om aan de gevorderde verklaring voor recht de zin toe te voegen “en/of het op welke wijze dan ook te huur aanbieden”, zoals in het cursief gemaakte gedeelte van het onder I weergegeven petitum tot uitdrukking gebracht.

3.13

Het hof oordeelt over het incidenteel appel en de gewijzigde eis als volgt. Uit artikel 17 lid 4 van de splitsingsakte kan niet worden opgemaakt dat reeds het te huur aanbieden van (een gedeelte van) het appartement een schending van het toegestane gebruik oplevert. Er bestaat daarom onvoldoende grondslag voor toewijzing van de door de VvE gewenste aanvulling op haar vordering. Het incidentele appel wordt daarom verworpen.

4 Slotsom en proceskosten

De grieven in principaal appel falen en ook het incidenteel appel is tevergeefs ingesteld. De eiswijziging in hoger beroep van de VvE wordt afgewezen. Het tussenvonnis van 15 januari 2014 en het eindvonnis 28 mei 2015 waarvan beroep zullen worden bekrachtigd. [appellanten] zullen als in het ongelijk gestelde partij worden verwezen in de kosten van het geding in principaal appel. De VvE dient te worden aangemerkt als de in het ongelijk gestelde partij in incidenteel appel en daarom in de kosten daarvan worden verwezen.

5 Beslissing

Het hof:

rechtdoende in principaal en incidenteel appel:

bekrachtigt het tussenvonnis van 15 januari 2014 en het eindvonnis 28 mei 2015 waarvan beroep;

veroordeelt [appellanten] in de kosten van het geding in principaal appel, tot op heden aan de zijde van de VvE begroot op € 704,= aan verschotten en € 2.682,= salaris;

veroordeelt de VvE in de kosten van het geding in incidenteel appel, aan de zijde van [appellanten] begroot op € 1.341,= voor salaris;

verklaart deze kostenveroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit arrest is gewezen door mrs. J.C. Toorman, J.E. Molenaar en E.M. Polak en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 12 april 2016.