Feedback

Gevonden zoektermen

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHAMS:2016:1086

Instantie
Gerechtshof Amsterdam
Datum uitspraak
22-03-2016
Datum publicatie
03-05-2016
Zaaknummer
200.174.218/01
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

Appartementsrecht; besluit VvE tot gebruik pad over dak laagbouw en langs woning appellant als looproute naar bergingen en parkeerdekken; verzoek appellant tot vernietiging afgewezen; VvE mocht belang meerderheid bewoners bij snelle(re) doorgang en veilige route zwaarder laten wegen dan woongenot appellant.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team I

zaaknummer : 200.174.218/01

zaaknummer rechtbank Noord-Holland: 3690487 / EJ VERZ 14-180

beschikking van de meervoudige burgerlijke kamer van 22 maart 2016

inzake

[appellant] ,

wonend te [woonplaats] ,

appellant,

advocaat: mr. E.C.J. Ris te Amsterdam,

tegen

VERENIGING VAN EIGENAARS ONDERSPLITSING

GEBOUW [X] ,

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

geïntimeerde,

advocaat: mr. M.C. Pedrotti te Haarlem.

1 Het geding in hoger beroep

Partijen worden hierna [appellant] en de VvE genoemd.

[appellant] is bij beroepschrift met producties, ontvangen ter griffie van het hof op 29 juli 2015, in hoger beroep gekomen van de beschikking van de rechtbank Noord-Holland, sector kanton, locatie Haarlem (hierna: de kantonrechter) van 9 juli 2015, onder bovengenoemd zaaknummer gewezen tussen [appellant] als verzoeker en de VvE als verweerster (hierna: de beschikking).

De VvE heeft een verweerschrift met producties ingediend, ter griffie van het hof ingekomen op 20 oktober 2015.

[appellant] heeft het hof verzocht de beschikking te vernietigen en zijn verzoeken alsnog toe te wijzen, met beslissing over de proceskosten.

De VvE heeft geconcludeerd tot bekrachtiging, met beslissing over de proceskosten, uitvoerbaar bij voorraad.

[appellant] heeft bewijs van zijn stellingen aangeboden.

De mondelinge behandeling van het beroepschrift heeft plaatsgevonden op 4 februari 2016. Bij die gelegenheid heeft namens [appellant] mr. Ris voornoemd en namens de VvE mr. Pedrotti voornoemd het woord gevoerd, laatstgenoemde aan de hand van pleitaantekeningen die zijn overgelegd. Door partijen zijn inlichtingen verstrekt.

Vervolgens is de behandeling van de zaak gesloten. Uitspraak is bepaald op heden.

2 Feiten

2. De kantonrechter heeft in de beschikking onder het kopje “De feiten” een aantal feiten vastgesteld. Tegen die vaststelling is geen grief gericht. Het hof zal deze feiten ook als uitgangspunt nemen.

3 Beoordeling

3.1

Het gaat in deze zaak – samengevat en voor zover van belang – om het volgende.

3.1.1

[appellant] is eigenaar van het appartementsrecht omvattende het uitsluitend gebruik van de woning gelegen aan de [adres] . Deze woning maakt deel uit van een complex bestaande uit onder meer 78 woonappartementen (hierna: het complex). In zijn hoedanigheid van eigenaar van bovengenoemd appartementsrecht is [appellant] van rechtswege lid van de VvE.

3.1.2

In de ledenvergadering van 24 november 2014 van de VvE is besloten dat een pad dat over het dak van de laagbouw van het complex en langs de woning van [appellant]

loopt, wordt bestemd voor dagelijks gebruik als looproute tussen enerzijds de hoogbouw en anderzijds de bergingen en parkeerdekken van het complex (hierna: het besluit).

3.1.3

In het besluit staat onder meer het volgende:

“(…)

in aanmerking nemend dat:

- dagelijks gebruik van deze looproute een zekere mate van overlast voor met name

bewoners van de eerste verdieping met zich mee brengt, in het bijzonder voor de

bewoner van het aan de route gelegen appartement;

Voorts overwegende dat:

- voornoemde looproute door de verkopende makelaar, kennelijk in overleg met de

ontwikkelaar van de [X] , in een zeer vroeg stadium, nog vóór de aanvang van de

feitelijke bouw, aan de kopers/bewoners van appartementen in de hoogbouw bij

brief van 28 april 2010 schriftelijk en met een bijgevoegde illustratie is aangeduid

als ‘de looproute van appartementen in de toren naar de bergingen/parkeerplaatsen

in de kelder’;

- de looproute ook daarna door medewerkers van Preferent als hierboven beschreven

is aangeduid;

- de looproute daarvoor ook technisch geschikt is;

- het de enige mogelijke looproute ’binnendoor’ is tussen hoogbouw en

bergingen/parkeerdekken, dat wil zeggen buiten de openbare weg om, hetgeen de

looproute vanuit het oogpunt van sociale veiligheid dringend gewenst maakt;

- de ontwikkelaar de looproute middels grote plantenbakken fysiek heeft afgeschermd

van het appartement waar de looproute langsloopt;

- het bestuur van de VVE middels opgehangen bordjes bij de begin/eindpunten van de

looproute de gebruikers maant om zich rustig te gedragen en rekening te houden met

de medebewoners;

- het de VVE overigens ontbreekt aan mogelijkheden, anders dan tegen zeer hoge

kosten, om ander dan dagelijks gebruik van de looproute te handhaven;

(…)”

3.2

[appellant] heeft in dit geding de kantonrechter verzocht het besluit te vernietigen, dit te schorsen totdat op het verzoek onherroepelijk is beslist en [appellant] te machtigen de cilinder in de deur te vervangen door een enkele cilinder en bordjes op te hangen waarmee de bestemming van het pad als vluchtroute wordt geduid, met veroordeling van de VvE in de kosten. Volgens [appellant] is het besluit genomen in strijd met de redelijkheid en billijkheid, nu dit ertoe leidt dat alle bewoners van het complex gebruik mogen maken van het pad dat langs zijn woning loopt en van de deur naar het pad die is gesitueerd naast zijn slaapkamer. Dit levert geluidsoverlast op en is een inbreuk op zijn privacy, waardoor zijn woongenot ernstig wordt aangetast. Hiertegenover staat enkel het belang van een kortere doorgang naar de berging en garage van de overige bewoners van het complex, aldus [appellant] .

3.3

De kantonrechter heeft het verzoek van [appellant] afgewezen en hem in de proceskosten veroordeeld. Daartoe heeft de kantonrechter overwogen - samengevat - dat hij bevoegd is een besluit te vernietigen indien het orgaan [de ledenvergadering van de VvE, hof] bij afweging van alle bij het besluit betrokken belangen in redelijkheid en billijkheid niet tot het besluit heeft kunnen komen. De VvE heeft het besluit, voordat erover op de ledenvergadering kon worden gestemd, aan haar leden toegezonden. Uit dit stuk blijkt onder meer dat tegenover de belangen van [appellant] het belang van meerdere bewoners staat het pad als een verkorte en veiligere route naar de bergingen en parkeergarage te gebruiken. Ook zijn daarin de overige belangen van alle bewoners van het complex in aanmerking genomen. Vervolgens is het besluit tijdens de vergadering van 24 november besproken en heeft een ruime meerderheid van de leden voor het besluit gestemd. Hieruit komt naar voren dat voor het nemen van het besluit alle betrokken belangen zijn afgewogen. Dat hierbij de belangen van de bewoners zwaarder zijn gewogen dan de belangen van [appellant] , maakt niet dat het besluit in strijd met de redelijkheid en billijkheid is. Aldus de kantonrechter.

3.4

Tegen deze beslissing en de daaraan ten grondslag gelegde motivering komt [appellant] met twee grieven op.

3.5

Met grief I betoogt [appellant] dat de kantonrechter heeft nagelaten om zich een eigen oordeel te vormen over het besluit en aldus het besluit daadwerkelijk te toetsen aan de redelijkheid en billijkheid. Ook indien in een bepaalde situatie de besluitvorming formeel correct is geweest en inhoudelijk alle betrokken belangen zijn afgewogen, kan het resultaat daarvan zijn dat een besluit wordt genomen waartoe het betreffende orgaan in redelijkheid en billijkheid niet had kunnen komen, aldus [appellant] .

3.5.1

Het hof deelt het standpunt van [appellant] dat de kantonrechter heeft nagelaten om zich een eigen oordeel te vormen over het besluit. Uit de beschikking valt in ieder geval niet op te maken dat de kantonrechter er blijk van heeft gegeven zelf het besluit te hebben getoetst aan de redelijkheid en billijkheid. Hoewel de grief terecht is voorgedragen, leidt zij niet tot vernietiging van de beschikking, gelet op de uitkomst van de hierna te behandelen tweede grief.

3.6

Met grief II betoogt [appellant] dat de VvE in redelijkheid en billijkheid niet tot het besluit had kunnen komen en de kantonrechter zijn verzoeken had moeten toewijzen.

In het besluit wordt overwogen dat het al in een zeer vroeg stadium, nog vóór de aanvang van de feitelijke bouw, de bedoeling was van de projectontwikkelaar en de verkopend makelaar om het pad als looproute te bestemmen, waartoe wordt verwezen naar de brief van 28 april 2010 van de verkopend makelaar aan de kopers/bewoners.

[appellant] stelt deze brief nooit te hebben ontvangen. Hij gaat ervan uit dat de brief alleen is toegestuurd naar kopers/bewoners die hadden gekocht via makelaarskantoor [C] en [D] , terwijl hij heeft gekocht via [E] en [F] Makelaardij te [plaats] . Van deze makelaar had [appellant] gehoord, voordat hij in december 2009 de koopovereenkomst tekende, dat het pad een vluchtroute was en dus slechts in noodgevallen zou worden gebruikt. Dit had de makelaar weer gehoord van de bouwer/projectontwikkelaar Preferent, aldus [appellant] . [appellant] verwijst naar een e-mail van 13 augustus 2013 van [A] , projectleider bij Preferent (of bij een door Preferent ingeschakelde aannemer) waarin deze schrijft dat op de bouwvergunningtekeningen de route een vluchtroute is. Ook in een mailwisseling tussen [appellant] en [B] , een andere door Preferent ingeschakelde projectleider, heeft laatstgenoemde het over “de vluchtweg”. Volgens [appellant] heeft de VvE door te betogen dat het altijd al de bedoeling was dat het pad gebruikt zou worden als looproute, de besluitvorming op een onzuivere manier gestuurd.

Het besluit is volgens [appellant] onredelijk, omdat hierdoor op een duidelijke en concrete wijze afbreuk wordt gedaan aan zijn woongenot; hij ondervindt geluidsoverlast van het openen en sluiten van de toegangsdeur en heeft zijn gordijnen 24 uur per dag dicht omdat iedereen die voorbijloopt, ziet wat hij in zijn woning doet. Aan de kant van de bewoners zijn er, afgezien van het belang vanuit een oogpunt van tijd en/of afstand, geen andere belangen die in redelijkheid kunnen worden meegewogen. Een veiligheidsbelang is er niet, nu er geen concrete aanwijzingen zijn dat de route buitenom onveiliger is dan langs de woning van [appellant] . Hij zou de woning nooit hebben gekocht als hij tevoren zou hebben geweten wat hem boven het hoofd hing, aldus nog steeds [appellant] .

3.6.1

Naar het hof ter zitting is gebleken en tussen partijen niet in geschil is, heeft een deel van de appartementseigenaren gekocht via makelaarskantoor [G] en [H] en een deel via [E] en [F] Makelaardij. Aldus is verklaard dat [appellant] de brief van 28 april 2010 van eerstgenoemd makelaarskantoor niet heeft ontvangen. Evenwel is niet komen vast te staan dat [appellant] onvoorwaardelijk is toegezegd, althans dat hij ervan mocht uitgaan dat de route een vluchtweg was en zou blijven. In de door [appellant] genoemde e-mail van projectleider [A] schrijft deze weliswaar dat de route een vluchtroute is, maar ook dat niemand er iets van zal zeggen als mensen gebruik gaan maken van deze route om naar hun woning in de hoogbouw te komen en sluit hij af met de zin: “De VvE kan in de toekomst natuurlijk anders besluiten.” Naar het oordeel van het hof diende [appellant] er derhalve rekening mee te houden dat de route op enig moment een looproute zou kunnen worden. Het enkele gebruik van het woord “vluchtweg” in de mail van projectleider [B] doet daaraan niet af. Ook het feit dat er ten tijde van de oplevering een enkel slot van de deur naar het pad zat (waarmee de deur alleen van binnenuit was te openen), betekent niet dat het pad daarmee alleen een vluchtroute was. De VvE heeft dit gemotiveerd betwist en ter zitting toegelicht dat het enkel slot een opleveringsgebrek was omdat een dubbel slot was overeengekomen.

Voor zover [appellant] door zijn makelaar anders is geïnformeerd, kan hij dit de VvE niet tegenwerpen. Het verwijt van [appellant] dat de VvE de besluitvorming op een onzuivere manier heeft gestuurd, wordt in het licht van het vorenstaande verworpen.

3.6.2

Het hof dient te beoordelen of de VvE bij afweging van alle betrokken belangen in redelijkheid tot het besluit heeft kunnen komen. De VvE heeft aangetoond voldoende belang te hebben bij gebruik van de route als looppad, met name ook 's avonds. Naar het hof ter zitting is gebleken, is de looproute niet alleen een snelle(re) doorgang voor de bewoners van de hoogbouw om vanuit de bergingen en parkeergarage bij hun woningen te komen en vice versa, maar ook – naar [appellant] onvoldoende heeft bestreden – wenselijk vanuit een oogpunt van veiligheid omdat die bergingen en garage anders alleen via de openbare weg bereikbaar zijn. De VvE heeft aangevoerd dat de route langs het Spaarne waaraan het gebouw is gelegen een zogenaamde slooproute is, waar veel uitgaansjeugd loopt en dingen gebeuren die het daglicht niet kunnen verdragen. [appellant] heeft bevestigd dat de buurt niet zo goed is en toegevoegd dat de situatie na de bouwplannen voor de wijk misschien beter wordt.

Hiertegenover staat het belang van het woongenot van [appellant] . Hoewel het hof zich realiseert dat [appellant] door het besluit in enige mate (geluids)overlast ondervindt en in zijn privacy wordt aangetast, leidt dit niet tot vernietiging van het besluit. Het hof, die dat besluit slechts marginaal kan toetsten, is van oordeel dat de VvE het belang van de meerderheid van de bewoners van de hoogbouw bij een veilige route in redelijkheid zwaarder mocht laten wegen dan het belang van [appellant] . Dat [appellant] de woning niet zou hebben gekocht als hij zou hebben geweten dat de route langs zijn woning als looppad zou worden gebruikt, kan hij de VvE niet tegenwerpen. De grief faalt.

3.7

De conclusie is dat de grieven niet tot vernietiging leiden en de bestreden beschikking zal worden bekrachtigd. [appellant] zal als de in het ongelijk gestelde partij de proceskosten van het hoger beroep moeten dragen. Het bewijsaanbod van [appellant] wordt als niet ter zake dienend gepasseerd.

4 Beslissing

Het hof:

bekrachtigt de bestreden beschikking;

veroordeelt [appellant] in de kosten van het hoger beroep, aan de zijde van de VvE begroot op € 711,-- aan verschotten en € 1.788,-- voor salaris;

verklaart de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Deze beschikking is gegeven door mrs. E.M. Polak, L.A.J. Dun en M.E. van Rossum en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 22 maart 2016.